ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

LÊ TIẾN LÂM

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO
HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN HUYỆN CHƠN THÀNH,
TỈNH BÌNH PHƢỚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

HÀ NỘI, 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

LÊ TIẾN LÂM

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO
HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN HUYỆN CHƠN THÀNH,
TỈNH BÌNH PHƢỚC
Chuyên ngành:Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Quang Tuấn

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 6
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................... 10
1.1. Cơ sở khoa học về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ............ 10
1.1.1. Khái niệm về đất đai và vai trò của đất đai ..................................................... 11
1.1.2. Khái niệm về đăng ký đất đai và vai trò của đăng ký đất đai ......................... 12
1.1.3. Khái niệm và vai trò của cấp Giấy chứng nhận .............................................. 16
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đ nh, c nh n ........................ 17
1.2.1. Giai đoạn từ Luật Đất đai 2003 đến trƣớc Luật Đất đai 2013 ........................ 17
1.2.2. Giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 đến nay...................................................... 18
1.3. Nội dung một số quy tr nh đăng ký, cấp giấy chứng quyền sử đất ở cho hộ gia
đ nh, c nh n ............................................................................................................. 19
1.3.1. Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu; công nhận quyền sử dụng
đất ở cho hộ gia đ nh c nh n .................................................................................... 20
1.3.2. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động ................................................................ 25
1.4. Chức năng, nhiệm vụ của c c cơ quan li n quan đến công t c đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đ nh, c nh n ...................................... 26
1.4.1. Đối với công chức địa ch nh và U N cấp

............................................... 26

1.4.2. Đối với Văn phòng Đăng ký đất đai ............................................................... 27
1.4.3. Cơ quan Tài nguy n và Môi trƣ ng ................................................................ 29
1.4.4. U N cấp huyện ............................................................................................ 29
1.5. Một số kinh nghiệm của một số nƣớc trong công t c đăng ký cấp GCNQS Đ.
................................................................................................................................... 29
1.5.1 Trung Quốc ...................................................................................................... 29
1.5.2 Hà Lan .............................................................................................................. 30
1.5.3 Australia .......................................................................................................... 31

2.3. Khái quát tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất ở tr n địa bàn
huyện Chơn Thành: giai đoạn 01/12/2015 đến 31/6/2019. ....................................... 51
2.3.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch sủ dụng đất ..................................................... 51
2.3.2 .Công t c Đo đạc, lập bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính ............................. 58
2.3.3. Công tác thông kê, kiểm k đất đai ................................................................. 60
2.3.4. Công t c giao đất, thu hồi đất, bồi thƣ ng hỗ trợ t i định cƣ ......................... 61
2.3.5. Công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm hành chính về đất đai............. 61
2.3.6. Công tác giải tranh chấp, khiếu nại về đất đai ................................................ 62
2.3.7. Công tác cải cách hành chính, kiểm soát thủ tục hành chính ......................... 63
2.4. Tình hình quản lý đất đai theo đối tƣợng sử dụng: ............................................ 63
2.4.1. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Chơn Thành năm 2018 so với năm 2017... 64
2


2.4.2. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Chơn Thành từ ngày 01/01/2019 đến ngày
31/6/2019. .................................................................................................................. 66
2.5. Thực trạng công t c đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở của hộ
gia đ nh c nh n tr n địa bàn huyện Chơn Thành:Giai đoạn 01/12/2015 đến
31/6/2019. .................................................................................................................. 67
2.5.1 C c yếu tố ảnh hƣởng đến kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
cho hộ gia đ nh, c nh n: Giai đoạn 01/12/2015 đến 31/6/2019. ............................. 67
2.5.2 Về cơ sở vật chất phục vụ công t c đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở giai đoạn giai đoạn 01/12/2015 đến 31/6/2019. ...................................... 72
2.5.3. Cơ cấu tổ chức và nguồn nhân lực phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đ nh c nh n: giai đoạn 01/12/2015 đến 31/6/2019.
................................................................................................................................... 73
2.5.4 Thực trạng về đăng ký cấp giấy chứng nhận: Giai đoạn từ ngày 01/12/2015
đến 31/6/2019 ............................................................................................................ 78
2.5.5 Những thuận lợi trong công t c đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận sau khi
thành lập văn phòng đăng ký một cấp: Giai đoạn 01/12/2015 đến 31/6/2019. ........ 89


4


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

UBND
DTTN

Ủy ban nh n d n
iện t ch tự nhi n

GCN

Giấy chứng nhận

HĐH

Hiện đại hóa

KCN

Khu công nghiệp

KH

Kế hoạch

QS Đ


c từng đơn vị thửa đất, từng th i điểm đòi hỏi chúng ta phải điều

tra, khảo s t đo đạc lại thực địa, đăng ký đất đai ban đầu, lập hồ sơ địa ch nh mà
phải thƣ ng uy n cập nhật kịp th i c c thay đổi, biến động vào hồ sơ địa ch nh để
hồ sơ địa ch nh luôn thể hiện đúng thực trạng sử dụng đất. Để quản lý chặt chẻ đất
đai về số lƣợng (diện t ch, thông qua việc

c định ranh giới hành ch nh đo đạc lập

bản đồ, lập hồ sơ địa ch nh), về chất lƣợng (lý, hóa t nh của đất), về việc sử dụng
thông tin trong hồ sơ địa ch nh và nhằm

c định mối quan hệ giữa ngƣ i sử dụng

đất với Nhà nƣớc trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣ i sử dụng đất
theo đúng quy định của Ph p luật. N n việc đăng ký đất đai là rất quan trọng. Nhằm
khắc phục tồn tại và đƣa công t c quản lý Nhà nƣớc về đất đai hoàn thiện, để hồ sơ
địa ch nh thể hiện đúng với hiện trạng ph p lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản kh c gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào
hồ sơ địa ch nh.
Địa bàn huyện Chơn Thành, tỉnh

nh Phƣớc có qu tr nh đô thị hóa diễn ra

mạnh mẽ đặc biệt, qu tr nh ph t triển kinh tế

hội, dịch vụ thƣơng mại rất cao

dẫn đến việc chuyển dịch đất đai, mua b n, thế chấp, c c hoạt động giao dịch về đất
đai tr n địa bàn là rất đa dạng, sôi động và không kém phần phức tạp. Đi đôi với sự

nh Phƣớc.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghi n cứu cơ sở ph p lý của việc đăng ký GCNQS Đ theo mô h nh văn
phòng đăng ký một cấp.
- Điều tra, thu thập số liệu về điều kiện tự nhi n, kinh tế -

hội, tài liệu về

hiện trạng sử dụng đất, t nh h nh quản lý nhà nƣớc về đất đai tại huyện Chơn Thành.
- Thu thập số liệu về thực trạng đăng ký, cấp GCNQS Đ ở cho hộ gia đ nh c
nhân tại văn phòng đăng ký một cấp huyện Chơn Thành, tỉnh
01/12/2015 đến 31/6/2019.

7

nh Phƣớc giai đoạn


- X y dựng phiếu điều tra nhanh nông thôn với sự tham gia của cộng đồng về
việc thực hiện công t c đăng ký GCNQS Đ ở cho hộ gia đ nh c nh n huyện Chơn
Thành, tỉnh

nh Phƣớc.

- Phân t ch, đ nh gi hiện trạng sử dụng đất và t nh h nh quản lý nhà nƣớc về
đất đai cũng nhƣ thực trạng công t c đăng ký cấp GCNQS Đ
- Ph n t ch những thuận lợi và hạn chế của công t c đăng ký, cấp GCNQS Đ
ở cho hộ gia đ nh c nh n theo mô h nh một cấp tr n địa bàn nghi n cứu.
- Đề uất một số giải ph p nhằm n ng cao hiệu quả của công t c đăng ký, cấp
GCNQS Đ đất nhằm góp phần hoàn thiện tổ chức quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa ch nh

sử dụng đất ở qua c c th i điểm,… ,
- Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng
Tr n cơ sở

y dựng phiếu điều tra nhanh với kết quả khảo s t 150 ngƣ i d n

tại địa bàn huyện Chơn Thành về công t c đăng ký cấp GCNQS Đ ở cho hộ gia
8


đ nh c nh n tr n địa huyện. Để từ đó có đƣợc bức tranh tổng quan và ch n thực về
công t c đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đ nh, c nh n
tr n địa bàn huyện.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp
Từ những số liệu, tài liệu thu thập và điều tra, tiến hành phân tích, tổng hợp
các số liệu, tài liệu để làm rõ thực trạng của công t c đăng ký cấp GCNQS Đ ở cho
hộ gia đ nh, c nh n huyện Chơn Thành, tỉnh

nh Phƣớc. Từ đó rút ra những kết

quả đạt đƣợc cũng nhƣ những tồn tại, hạn chế và nguy n nh n, làm cơ sở cho việc
đề uất c c giải pháp tăng cƣ ng công t c đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở cho hộ gia đ nh, c nh n trong th i gian tới.
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu
Chƣơng 2: Thực trạng công t c đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở cho hộ gia đ nh, c nh n tr n địa bàn huyện Chơn Thành, tỉnh

nh Phƣớc.

buộc đối với ngƣ i sử dụng đất và ngƣ i đƣợc giao đất để quản lý. Đăng ký tr n
giấy và đăng ký điện tử đều có gi trị ph p lý nhƣ nhau.
Có thể thấy rằng, tầm quan trọng của công t c đăng ký đất đai luôn đƣợc Nhà
nƣớc coi trọng và ngày càng hoàn thiện để đ p ứng nhu cầu ngày càng cao của
hội. Nhất là trong giai đoạn hiện nay, khi mà thế giới đang bƣớc vào kỳ nguy n của
công nghệ 4.0, th việc

y dựng hệ thông thông tin đất đai theo hƣớng tin học hóa

và điện tử hóa là một trong những nhiệm vụ cấp thiết.

10


1.1.1. Khái niệm về đất đai và vai trò của đất đai
1.1.1.1. Khái niệm
Đất là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quan trọng cho sự tồn tại và
phát triển của loài ngƣ i. Các nhà khoa học thổ nhƣỡng kh ng định nguồn gốc ban
đầu của đất (soil) là từ các loại đ mẹ trong thi n nhi n l u đ i bị phá hủy dần dần
dƣới t c động của các yếu tố lý học, hóa học, sinh học.[32]
Đất đai đƣợc định nghĩa là một khu vực cụ thể của bề mặt tr i đất bao gồm
tất cả các thuộc tính ngay ở tr n và dƣới bề mặt bao gồm khí hậu, thổ nhƣỡng, địa
hình, hệ thống thủy văn bề mặt, lớp trầm tích gần bề mặt, nƣớc ngầm, quần thể
động thực vật và mọi hoạt động của con ngƣ i trong quá khứ và hiện tại nhƣ ruộng
bậc thang, hệ thống thủy lợi, đƣ ng giao thông, c c tòa nhà… (FAO, 1995).
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là
yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con ngƣ i và các sinh vật
kh c tr n tr i đất. Luật Đất đai năm 1993 có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý gi , là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trƣ ng sống, là địa bàn phân bố c c khu d n cƣ,

nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu d n cƣ (kể cả trƣ ng hợp vƣ n, ao gắn liền
với nhà ở riêng lẻ) đ đƣợc công nhận là đất ở.
Theo quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật đất đai 2013 th đất ở là đất do
hộ gia đ nh, c nh n đang sử dụng gồm: đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công
trình phục vụ đ i sống, vƣ n, ao trong cùng thửa đất thuộc khu d n cƣ, phù hợp với
quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm d n cƣ, khu đô thị đ đƣợc cơ
quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt. [22]
1.1.1.2. Vai trò của đất ở
Đất ở là địa bàn ph n bố d n cƣ, là không gian và môi trƣ ng sống. Cùng với
c c yếu tố kh c nhƣ nƣớc, không kh đất đai là điều kiện ph t sinh, tồn tại của con
ngƣ i và động thực vật. Con ngƣ i ngoài những nhu cầu đi lại, học hành, lao
động… còn có nhu cầu về nơi ở. Đối với nƣớc ta, ngƣ i d n có t m lý “an cƣ, lập
nghiệp”, do đó dù ở đô thị hay nông thôn, ngƣ i ta luôn nghĩ đến một ngôi nhà, một
nơi ở. Nhu cầu về nơi ở ngày càng tăng l n, do d n số ngày càng gia tăng. Trƣớc
đ y, ngƣ i Việt Nam thƣ ng sống chung nhiều thế hệ trong một ngôi nhà, nhƣng
hiện nay u hƣớng này đang dần bị thay thế bởi nhu cầu ở độc lập của từng gia đ nh
nhỏ, hoặc nhu cầu có nhà ở cho cả những c nh n còn độc th n. Nếu nhƣ trƣớc đ y,
nhu cầu đất ở chỉ để là

y dựng nơi ở, th hiện nay nơi ở cần phải thuận tiện về

giao thông, c c dịch vụ công cộng, và có môi trƣ ng trong lành…
1.1.2. Khái niệm về đăng ký đất đai và vai trò của đăng ký đất đai
1.1.2.1. Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nhằm thiết
lập bộ hồ sơ địa chính đầy đủ, làm cơ sở cho việc cấp Giấy chứng nhận cho ngƣ i
sử dụng đất hợp pháp và xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nƣớc với ngƣ i sử
dụng đất, làm cơ sở để Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ quỹ đất theo pháp luật, quản lý
các hoạt động và sự phát triển của thị trƣ ng bất động sản, đồng th i bảo vệ quyền
lợi hợp pháp của ngƣ i sử dụng đất. Nhƣ vậy, đăng ký đất đai là việc cơ quan nhà

Đăng ký biến động đất ở đƣợc thực hiện trong các trƣ ng hợp: đƣợc thực
hiên cho những trƣ ng hợp đ đƣợc cấp giấy chứng nhận lần đầu hoặc đ đăng ký
mà có những thay đổi về: Ngƣ i sử dụng đất, ngƣ i sở hữu tài sản gắn liền với đất
khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất. Có thay đổi về hình dạng, k ch thƣớc, số hiệu, địa chỉ
thửa đất.Có thay đổi về tài sản tr n đất so với tài sản đ đăng ký. Chuyển mục đ ch
sử dụng đất, có thay đổi th i hạn sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở
13


hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử
dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng. Chia tách quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của
hộ gia đ nh hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm ngƣ i sử dụng đất chung, nhóm
chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất. Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai đƣợc
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp
để xử lý nợ, quyết định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về giải quyết tranh
chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành n đ đƣợc thi hành, văn bản công
nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật. Xác lập, thay đổi
hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề. Có thay đổi về những hạn
chế quyền của ngƣ i sử dụng đất.
1.1.2.2. Vai trò của đăng ký đất đai
- Đối với nhà nước:
Đăng ký đất đai góp phần bảo vệ chế độ sở hữu toàn d n về đất đai.
Theo Hiến pháp và pháp luật đất đai hiện hành, đất đai ở nƣớc ta thuộc sở
hữu toàn dân. Nhà nƣớc chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đ nh, c
nh n. Ngƣ i sử dụng đất đƣợc hƣởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa

+ Đăng ký đất đai để nhà nƣớc bảo vệ quyền và lợi ch hợp ph p của ngƣ i
sử dụng đất, kiểm so t và ử lý c c hành vi vi phạm ph p luật đất đai.
Công t c đăng ký đất ở nói ri ng và đất đai nói chung giúp nhà nƣớc thiết
lập một bộ hồ sơ địa ch nh đầy đủ, ch nh

c, kịp th i, làm cơ sở ph p lý cho việc

giải quyết c c tranh chấp khiếu nại ph t sinh sau này và bảo vệ c c quyền và lợi ch
hợp ph p cho ngƣ i sử dụng đất. [16]
- Đối với người sử dụng đất nói chung và sử dụng đất ở:
+ Đăng ký đất đai là sự ghi nhận ph p lý về quyền của ngƣ i sử dụng đất, là
cơ sở thiết lập mối quan hệ ph p lý giữa ngƣ i sử dụng đất, ngƣ i sở hữu nhà ở và
tài sản kh c gắn liền với đất với Nhà nƣớc, từ đó Nhà nƣớc bảo vệ quyền và lợi ch
hợp ph p của ngƣ i sử dụng đất.
+ Là cơ sở để c c hộ gia đ nh, c nh n đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tạo sự y n t m sử dụng và đầu tƣ
vào đất cũng nhƣ bảo vệ đất nhƣ

y dựng nhà ở và c c công tr nh tr n đất ở.

+ Là cơ sở để c c hộ gia đ nh, c nh n thực hiện nghĩa vụ của m nh đối với
Nhà nƣớc, đặc biệt là nghĩa vụ tài ch nh nhƣ tiền sử dụng đất, thuế trƣớc bạ, c c loại
thuế có li n quan,…
- Đối với các ngành, lĩnh vực có liên quan:

15


C c thông tin từ việc đăng ký đất đai đƣợc cụ thể bằng GCN là cơ sở để c c
ng n hàng cho phép kh ch hàng thực hiện quyền thế chấp, cho vay, bảo l nh,

nguồn tài chính lớn hơn nữa.
- Giấy chứng nhận là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát
triển kinh tế - xã hội; giúp cho các cá nhân, hộ gia đ nh sử dụng đất y n t m đầu tƣ
trên mảnh đất của mình.

16


- Cấp Giấy chứng nhận có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của nhà
nƣớc, đ p ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân.
- Nhà nƣớc bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về
đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trƣ ng bất động sản công khai, lành mạnh tránh
thao túng hay đầu cơ tr i phép bất động sản. [16]
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đ nh, cá nh n
1.2.1. Giai đoạn từ Luật Đất đai 2003 đến trước Luật Đất đai 2013
C c văn bản quy phạm ph p luật hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003
có li n quan đến công t c đăng ký cấp giấy gồm: Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 về hƣớng dẫn thi hành luật đất đai 2003; Nghị định 84/NĐ-CP ngày
25/5/2007 của chính phủ quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thƣ ng, hỗ trợ t i định
cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất, giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai; Nghị định số
88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Quyết định số
08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguy n và Môi trƣ ng.
Theo c c văn bản tr n th Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền
sử dụng đất hợp ph p đối với một thửa đất

c định vào hồ sơ địa chính nhằm xác


gắn liền với đất ra đ i theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19
th ng 10 năm 2009 và Thông tƣ 17/TT-BTNMT của Bộ Tài nguy n và Môi trƣ ng
ngày 21/10/2009.
1.2.2. Giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 đến nay
C c văn bản quy phạm ph p luật hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013
có li n quan đến công t c đăng ký cấp giấy gồm: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều về hƣớng
dẫn thi hành một số điều luật của luật đất đai 2013; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP
ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định gi đất; Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày
15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; Nghị định 46/NĐ-CP
của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về tiền thu đất, thuê mặt nƣớc; Nghị
định 47/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về bồi thƣ ng, hỗ trợ, tái
định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất; Thông tƣ 20/2010/TT-BTNMT của Bộ Tài
nguy n và Môi trƣ ng quy định bổ xung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; Thông tƣ 23/2014/TT-BTNMT ngày
18


19/05/2014 của Bộ Tài nguy n và Môi trƣ ng quy định về giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thông tƣ
24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguy n và Môi trƣ ng quy định
về hồ sơ địa chính;
+ Về phạm vi đăng ký: Việc đăng ký thực hiện đối với mọi trƣ ng hợp S Đ
(kể cả c c trƣ ng hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay c c trƣ ng hợp
đƣợc giao quản lý đất. Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
đƣợc thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
+ Về mục đ ch đăng ký: Việc đăng ký nhằm “ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtvà quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa ch nh” chứ không phải bó hẹp trong
mục đ ch “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ

+ Thửa đất đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chƣa đăng ký.
Ngƣ i sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đ k khai đăng ký
đƣợc ghi vào Sổ địa chính. Trƣ ng hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất th ngƣ i đang sử dụng đất đƣợc tạm th i sử dụng đất cho đến khi Nhà nƣớc
có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.
Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ th i điểm
đăng ký vào Sổ địa chính.
1.3.1.2. Hồ sơ, trình tự thủ tục đăng ký và công nhận quyền sử dụng đất ở lần đầu
của hộ gia đình, cá nhân
* Trình tự thực hiện:
ƣớc 1: Ngƣ i sử dụng đất nộp hồ sơ tại ộ phận tiếp nhận và trả kết quả của
U N cấp

hoặc U N huyện.

ƣớc 2: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả chuyển hồ sơ (trƣ ng hợp hồ sơ nộp
tại UBND cấp

) đến Chi nh nh Văn phòng Đăng ký đất đai giải quyết theo quy

định. Th i gian thực hiện 03 ngày làm việc; hồ sơ nộp tại UBND huyện thì chuyển
ngay trong ngày tiếp nhận.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban
nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện:
+ Thông báo cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện tr ch đo địa
ch nh thửa đất hoặc kiểm tra bản tr ch đo địa ch nh thửa đất do ngƣ i sử dụng đất
nộp (nếu có) đối với nơi chƣa có bản đồ địa ch nh;
20

y dựng nếu chƣa có

y dựng;

c nhận của tổ chức có tƣ

y dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

+ Ni m yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng
tranh chấp, nguồn gốc và th i điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nh n d n cấp
và khu d n cƣ nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong th i hạn 15 ngày; em ét
giải quyết c c ý kiến phản nh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Chi nhánh
Văn phòng đăng ký đất đai.
- Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký
đất đai thực hiện các công việc như sau:
+ Gửi hồ sơ đến Ủy ban nh n d n cấp

để lấy ý kiến

c nhận hiện trạng sử

dụng đất, hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung k khai đăng ký;

c nhận

nguồn gốc và th i điểm sử dụng đất, t nh trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy
hoạch đối với trƣ ng hợp không có giấy t hợp lệ về quyền sử dụng đất;

c nhận tình



địa ch nh hoặc đ có bản đồ địa ch nh nhƣng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đ thay
đổi hoặc kiểm tra bản tr ch đo địa ch nh thửa đất do ngƣ i sử dụng đất nộp (nếu có);
+ Kiểm tra,

c nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nƣớc,

cơ sở tôn gi o, tổ chức nƣớc ngoài, c nh n nƣớc ngoài, ngƣ i Việt Nam định cƣ ở
nƣớc ngoài thực hiện dự n đầu tƣ mà sơ đồ đó chƣa có
c ch ph p nh n về hoạt động

c nhận của tổ chức có tƣ

y dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký;

c minh thực địa trong trƣ ng hợp cần thiết;

c

nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện đƣợc cấp Giấy chứng nhận vào đơn
đăng ký;
+ Gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nƣớc đối với loại tài sản đăng ký
đối với trƣ ng hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy t hoặc hiện
trạng tài sản có thay đổi so với giấy t theo quy định.
ƣớc 3: Phòng Kinh tế hạ tầng cho ý kiến bằng văn bản đối với tài sản gắn
liền với đất cho Chi nh nh Văn phòng Đăng ký đất đai. Th i gian thực hiện 05
ngày làm việc.
ƣớc 4: Chi nh nh Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện c c công việc nhƣ sau: