ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------------------

Nguyễn Hữu Hải

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------------------

Nguyễn Hữu Hải

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

thập số liệu, tài liệu để tôi có thể hoàn thành Luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, bạn bè và cán bộ đồng nghiệp đã giúp
đỡ cho tôi trong quá trình thực hiện Luận văn này.
Luận văn này chắc chắn không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy tôi mong
nhận được sự góp ý của các Thầy cô và các bạn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Hữu Hải


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
Chƣơng 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .............................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận về quyền của người sử dụng đất ................................................ 4
1.1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu ................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ........................................................... 7
1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ................................. 10
1.2.1 Nhóm các nước phát triển ......................................................................... 10
1.2.2 Nhóm các nước đang phát triển ................................................................ 15
1.3 Tổng quan việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam....... 18
1.3.1 Sự hình thành và phát triển các quyền của người sử dụng đất ................. 18
1.3.2 Các quy phạm pháp luật liên quan đến việc thực hiện các QSD đất ........ 24
1.3.3 Thực trạng viêc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam 28
Chƣơng 2. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ
HÀ NỘI .................................................................................................................... 37
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................................................. 37
2.1.1 Điều kiện tự nhiên..................................................................................... 37
2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ......................................................................... 42



DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH
Bảng 2.1 Thống kê các loại đất theo đối tượng sử dụng và quản lý ......................... 50
Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất theo các mục đích chính ................................................. 49

Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp......................................................... 53
Bảng 2.4 Hiện trạng đất chuyên dùng ....................................................................... 54
Bảng 2.5 Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất huyện Thạch Thất giai
đoạn năm 2009-2013 ................................................................................................. 56
Bảng 2.6 Diện tích đất chồng lấn giữa các xã của huyện Thạch Thất ...................... 59
Bảng 2.7 Thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất ở huyện Thạch Thất từ năm
2009-2014 ................................................................................................................. 64
Bảng 2.8 Thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp huyện Thạch Thất
từ năm 2009-2014 ..................................................................................................... 65
Bảng 2.9 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất ... 67
Bảng 2.10 Thực hiện quyền cho thuê QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 ... 71
Bảng 2.11 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền cho thuê QSD đất ........ 72
Bảng 2.12 Thực hiện quyền thừa kế QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014..... 74
Bảng 2.13 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSD đất .......... 75
Bảng 2.14 Thực hiện quyền tặng cho QSD đất ở huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 .. 77
Bảng 2.15 Thực hiện quyền tặng cho QSD đất nông nghiệp huyện Thạch Thất từ
năm 2009-2014 .......................................................................................................... 78
Bảng 2.16 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSD đất ........ 80
Bảng 2.17 Thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất huyện Thạch
Thất từ năm 2009-2014 ............................................................................................. 83
Bảng 2.18 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh
QSD đất..................................................................................................................... 84
Bảng 2.19 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các quyền sử
dụng đất ..................................................................................................................... 88


SHTN

Sở hữu tư nhân

5

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

6

UBND

Ủy ban nhân dân

7

TTCN-XDCB

Tiểu thủ công nghiệp-Xây dựng cơ bản

8

NTM

Nông thôn mới

9


GPMB

Giải phóng mặt bằng

15

VPĐK

Văn phòng đăng ký

16

CNC

Công nghệ cao

17

TNMT

Tài nguyên môi trường

18

VPCC

Văn phòng công chứng

19

đại diện”. Tuy nhiên chúng ta cần nhấn mạnh Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về
đất đai nhưng Nhà nước lại không trực tiếp sử dụng đất mà trao quyền này cho các
đối tượng sử dụng đất và đồng nghĩa với việc này là người sử dụng đất được trao
một số quyền nhất định.
Thạch Thất là một huyện phía tây của thành phố Hà Nội, với vị trí địa lý và
điều kiện tự nhiên khá thuận lợi cho việc phát triển kinh tế xã hội. Khi sát nhập vào
1


thành phố Hà Nội và có quy hoạch là 1 trong 5 khu đô thị vệ tinh của thành phố Hà
Nội, thị trường đất đai đã trở lên rất sôi động, người sử dụng đất cũng đã nhìn nhận
rõ hơn về các quyền của mình. Tuy nhiên do các quy định, chính sách pháp luật và
sự hiểu biết của người sử dụng đất còn hạn chế do đó kéo theo rất nhiều bất cập
trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất,
đồng thời việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực
hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn còn rất nhiều
bất cập.
Từ những lý do thực tế trên, để nhìn nhận đầy đủ về việc thực hiện đầy đủ
các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội
tôi tiến hành thực hiện đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng
cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thạch Thất, thành phố Hà Nội”
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất (hộ
gia đình, cá nhân) trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
- Làm rõ những nguyên nhân và bất cập trong việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất, từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả cho việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách về các quyền của người sử dụng đất.

hành tổng hợp và phân tích theo các bảng, biểu kết hợp với phần thuyết minh.
6. Cấu trúc luận văn
Bao gồm các phần mở đầu, kết luận, kiến nghị, cấu trúc luận văn gồm 3
chương chính sau:
Chương 1. Tổng quan vấn đề nghiên cứu.
Chương 2. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng trên địa bàn
huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
Chương 3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất.

3


Chƣơng 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về quyền của ngƣời sử dụng đất
1.1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu
1.1.1.1 Quyền sở hữu
Ở mọi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên của cải đặc biệt
quan trọng. Đối với Việt Nam, một quốc gia đất hẹp người đông thì ruộng đất càng
là tài sản quý hiếm, có giá trị đặc biệt thiết yếu trong quá trình xây dựng và phát
triển đất nước. Trong đất đai, việc xác lập quyền sở hữu chiếm hữu có liên quan
chặt chẽ và đóng vai trò chi phối, đôi khi có ý nghĩa quyết định đối với việc khai
thác, quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai quốc gia.
Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của pháp luật…” [15]. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động
thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá
trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một
tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng,...).

Điều 19 Hiến pháp năm 1980, điều 17 Hiến pháp năm 1992 và Điều 1 Luật
Đất đai năm 1993, Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi đã quy định: Toàn bộ vốn
đất nằm trên lãnh thổ Việt Nam, trên đất liền hay các hải đảo và thềm lục địa đều
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Trên cơ sở đó, chế độ sở
hữu toàn dân đối với đất đai đã ra đời.
Sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm dùng để chỉ một hình thức sở
hữu đối với đất đai mà trong đó toàn dân là chủ thể nhưng toàn thể nhân dân không
thể đứng ra thực hiện những quyền và nghĩa vụ cụ thể thuộc chủ sở hữu như quyền
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mà phải thông qua một chủ thể đại diện cho mình,
chủ thể đó chỉ có thể là Nhà nước bởi vì Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân
và vì dân, lợi ích của Nhà nước cơ bản là thống nhất với lợi ích của đa số tầng lớp
nhân dân lao động.
Quyền chiếm hữu đất đai: Là quyền của Nhà nước nắm giữ toàn bộ vốn đất
đai trong phạm vi cả nước. Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai trên cơ sở

5


là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai một cách gián tiếp thông qua các hoạt động
vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ, vừa mang tính pháp lý như đo đạc, khảo sát,
đánh giá và phân hạng đất để nắm được hiện trạng, sử dụng đất đai trên phạm vi cả
nước và từng địa phương; hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa
chính và các tài liệu về địa chính khác để nắm được sự phân bố đất đai, kết cấu sử
dụng đất ở các địa phương; hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm
kê đất đai...để nắm được biến động đất đai qua các thời kỳ. Tuy nhiên, quyền chiếm
hữu đất đai của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp, cụ thể với từng mảnh đất
nhất định được xác định rõ diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng. Trong những
trường hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử
dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Quyền chiếm hữu
sử dụng đất đai của Nhà nước là vĩnh viễn và trọn vẹn [2].

- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất;
- Định giá đất.
1.1.2. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất
Theo Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý
toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích và
có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài”. Trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và
“người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSD đất của người sử dụng [11]. Cụ thể
hóa quy định này của Hiến pháp năm 1992, Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi
quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Tuy
nhiên trên thực tế, Nhà nước với vai trò là người đại diện chủ sở hữu không trực
tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất đang sử dụng cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Từ đây xuất
hiện khái niệm “quyền sử dụng đất”. Vậy quyền sử dụng đất là gì? Theo các nhà
khoa học pháp lý nước ta, quyền sử dụng đất được hiểu trên hai phương diện:
- Phương diện chủ quan: Theo phương diện này, quyền sử dụng đất là quyền
năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của
đất để đem lại một vật chất nhất định, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và
bảo vệ.

7


- Phương diện khách quan: Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng
của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai.
Theo điều 1 Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn
vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức),

giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước
chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết
thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục
giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao
đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường”
(Luật Đất đai 2003 sửa đổi). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng
các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn
quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên
phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và
góp vốn bằng QSD đất cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội
dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi QSD đất là hành vi chuyển QSD đất trong các trường hợp: nông
dân cùng một địa phương (cùng cấp xã) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối,
đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa,
chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự
manh mún khi phân phối đất đai công bằng; những người có đất ở trong cùng một địa
phương (cùng cấp xã) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSD đất
là không có mục đích thương mại [2].
- Chuyển nhượng QSD đất là hành vi chuyển QSD đất, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSD đất một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSD đất là
ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh
lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSD đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng
đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSD đất;
mọi cuộc chuyển nhượng QSD đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu

Nhóm các nước phát triển (nhóm G7) bao gồm các nước: Anh, Đức, Canađa, Ý,
Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoà Pháp. Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc

10


gia G7 đều thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất. Xét về chế độ sở hữu đất đai,
các nước thuộc nhóm G7 đều thực hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa
thừa nhận sở hữu đất đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước.
Tại Anh, quyền tư hữu về đất đai được pháp luật thừa nhận. Cùng với đó,
luật pháp nước Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh (hình
thức sở hữu này chỉ mang tính tượng trưng, nặng về ý nghĩa chính trị, không có ý
nghĩa về mặt kinh tế và pháp luật). Bên cạnh đó nữ hoàng cũng có những diện tích
đất thuộc quyền sở hữu của hoàng gia mà không phải là sở hữu của Nhà nước.
Tại Pháp, cũng như các nước thuộc G7 khác, chế độ sở hữu đất đai gồm hai
dạng: thứ nhất là đất đai thuộc SHNN và thứ hai là đất đai thuộc SHTN. Đối với đất
đai thuộc SHTN thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sở hữu
và khi Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất tiền theo giá quy định. Bộ phận đất
đai thuộc SHNN bao gồm nhà nước trung ương và chính quyền các địa phương.
Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền cộng hoà liên bang bảo hộ.
Đồng thời, khu vực đất công được coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà
nước liên bang và chính quyền các bang.
Đối với Nhật Bản cũng gần như mô hình các quốc gia G7 khác, chế độ sở
hữu đất đai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân. Các giao dịch về đất được tiến
hành thông qua thị trường. Việc giao dịch đó đặt dưới sự kiểm soát của các cơ quan
quản lý. Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng.
Trường hợp Canađa, chế độ sở hữu được cấu trúc thành SHTN, sở hữu của chính
quyền các vùng và sở hữu của Nhà nước [4].
1.2.1.1 Ôxtrâylia (Úc)
Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai

luật đất đai luôn đặt ra vấn đề hàng đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng của chủ
sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước. Bộ Luật đất đai của Thụy Điển là một
văn bản pháp luật được xếp vào loại hoàn chỉnh nhất, nó tập hợp và giải quyết các
mối quan hệ đất đai và hoạt động của toàn xã hội với nhiều đạo luật khác nhau.
Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất,
đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều quản lý bởi các ngân hàng
dữ liệu đất đai và đều được luật hóa. Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển về
12


cơ bản dựa trên chế độ sở hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, có sự giám
chung của xã hội. Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển về cơ bản dựa trên
chế độ SHTN về đất đai và kinh tế thị trường, có sự giám sát chung của xã hội.
Pháp luật và chính sách đất đai của Thụy Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn
liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân.
Quy định các vật cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai,
việc thế chấp, quy định về hoa lợi và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường,
quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất và hệ thống đăng ký.
Thụy Điển không có quy định riêng về việc cho sở hữu đất đai của người nước
ngoài (người nước ngoài có quyền tương đương với công dân Thụy Điển).
Đa phần các nước thuộc Liên minh Châu Âu (Đức, Pháp, Anh, Bồ Đào Nha,
Hà Lan, Bỉ, …) không có bất cứ hạn chế nào về sở hữu và sử dụng đất và không có
quy định đặc biệt đối với người nước ngoài sở hữu, sử dụng đất đai so với công dân
trong nước. Một nhà đầu tư nước ngoài có thể mua đất và đầu tư theo những quy
định áp dụng cho công dân bản địa [19].
1.2.1.3 Pháp
Các chính sách quản lý đất đai ở Cộng hòa Pháp được xây dựng trên một số
nguyên tắc chỉ đạo quy hoạch không gian, bao gồm cả chỉ đạo quản lý sử dụng đất
đai và hình thành các công cụ quản lý đất đai.
Nguyên tắc đầu tiên là phân biệt rõ ràng không gian công cộng và không

Ở Pháp có các cơ quan giám sát việc mua bán đất để kiểm soát hoạt động
mua bán đất đai. Cơ quan giám sát đồng thời làm nhiệm vụ môi giới và trực tiếp
tham gia quá trình mua bán. Văn tự chuyển đổi chủ sở hữu đất đai có Tòa án Hành
chính xác nhận trước và sau khi chuyển đổi.
Đối với đất đô thị mới, khi chia cho người dân thì phải nộp 30% chi phí cho các
công trình xây dựng hạ tầng, phần còn lại do kinh phí địa phương chi trả.
Ngày nay, đất đai ở Pháp ngày càng có nhiều luật chi phối theo các quy luật
của các cơ quan hữu quan như quản lý đất đai, môi trường, quẩn lý đô thị, quy
hoạch vũng lãnh đạo và đầu tư phát triển [4].

14


1.2.2 Nhóm các nƣớc đang phát triển
Nhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số các quốc gia trên thế
giới, có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình và thấp. Chẳng hạn trong
luật đất đai của các quốc gia như: Apghanistan, Belarut, Indonexia, Kazakhstan, Ả rập,
Singapore, Thái Lan… đều quy định đất đai thuộc SHNN và tư nhân.
Đối với Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế độ công hữu. Nước
Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất
đai, đó là chế độ SHNN và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động.
Đối với khu vực Mỹ Latinh, hầu hết các quốc gia đang phát triển ở khu vực này
thực hiện chế độ đa sở hữu, trong đó sở hữu của nhà nước không phải là phần cơ
bản [4].
1.2.2.1 Trung Quốc
Nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu các công trình trên đất khi mua hoặc
khi được hưởng quyền sử dụng đất cho một mục đích và thời hạn cụ thể. Quyền sử
dụng đất không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc tài nguyên
dưới lòng đất. Thông thường, công trình trên đất phải được sở hữu bởi cùng một đối
tượng được quyền sử dụng đất.

Hầu hết các nước Châu Phi đang áp dụng các biện pháp hạn chế về quyền sở
hữu đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài. Khi ký kết các hợp đồng với nhà đầu tư
nước ngoài, các nước thường giao những loại đất ít có giá trị sử dụng hoặc không sử
dụng đến.
Trừ Mauritus là nước có yêu cầu các nhà đầu tư nước ngoài phải có được sự
phê duyệt ở cấp Bộ trưởng, ở các nước khác, đất đai hoặc là thuộc sở hữu của Nhà
nước, hoặc là có nhiều hình thức sở hữu khác, thì các giao dịch đất đai chỉ được giới
hạn cho người dân trong nước. Các nhà đầu tư nước ngoài chỉ có thể có được quyền
sử dụng đất thông qua các hợp đồng thuê, thông thường có thể gia hạn, nhưng tổng
thời hạn thuê không vượt quá 99 năm. Ngoài ra, trong việc phê duyệt giao quyền sử
dụng đất cho nhà đầu tư nước ngoài, có rất nhiều các cơ quan của Chính phủ và các
tổ chức cộng đồng mang tính truyền thồng cùng tham gia. Và ở một số nước, việc
xác định được người chủ thực sự của thửa đất đã làm gia tăng chi phí, rủi ro và gánh
nặng thủ tục hành chính đối với nhà đầu tư nước ngoài.

16


Ở Botswana: có 3 loại đất là đất của các bộ tộc, đất của nhà nước và đất
thuộc sở hữu công cộng (freehold land). Loại thứ 3 có thể sử dụng cho mục đích
kinh doanh. Đất của nhà nước và của các bộ tộc có thể sử dụng cho mục đích kinh
doanh thông qua việc cho thuê (và trong một số trường hợp, có thể chuyển đổi
thành đất thuộc sở hữu công cộng). Đất của các bộ tộc thường được cho thuê ngắn
hạn (ít hơn 10 năm) và không được sử dụng làm tài sản thế chấp để vay. Đất của
nhà nước có thể chuyển đổi thành đất cho thuê dài hạn hoặc đất sở hữu công cộng
(và có thể đăng ký). Riêng đất nông nghiệp không được bán cho người nước ngoài,
hoặc những công ty mà người nước ngoài sở hữu phần lớn nếu không có sự phê
duyệt của cấp Bộ trưởng. Đối với việc ký kết hợp đồng cho thuê đất thuộc sở hữu
bộ tộc vì mục đích kinh doanh, việc phê duyệt ở cấp Bộ trưởng.
Ở Madagasca, Luật quy định rằng “các tổ chức, cá nhân nước ngoài không thể