ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

TRẦN MINH TÚ

NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ BẮC NINH
GIAI ĐOẠN 2010 – 2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

TRẦN MINH TÚ

NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH
GIAI ĐOẠN 2010 – 2014
Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số
: 60.62.16
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. NGUYỄN THẾ ĐẶNG

Thái Nguyên - 2015

Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện
về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Bắc Ninh, tháng 09 năm 2015
Tác giả luận văn

Trần Minh Tú


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................1
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................2
MỤC LỤC ..................................................................................................................3
DANH MỤC VIẾT TẮT ..........................................................................................7
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................8
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ ...................................................................................9
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................11
2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................................12
2.1. Mục tiêu tổng quát .............................................................................................12
2.2. Mục tiêu cụ thể ...................................................................................................13
3. Ý nghĩa của đề tài ..................................................................................................13
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .........................................14
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI...................................................................14
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ....................................................................................14
1.1.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................17
1.2. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ......................................................................19

đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh. ........................................................................42


5

2.3.4. Giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao công tác chuyển quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Bắc Ninh. .....................................................................................42
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......................................................................42
2.3.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp ..............................................................42
2.3.2. Phương pháp điều tra các số liệu sơ cấp .........................................................42
2.3.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu ............................43
2.3.4. Phương pháp phỏng vấn trực tiếp ...................................................................43
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................44
3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Bắc Ninh ..........................................44
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Ninh .........................44
3.1.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh liên quan đến
công tác chuyển quyền sử dụng đất ..........................................................................59
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh ............................................63
3.2. Phân tích, đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Bắc Ninh ....................................................................................................................65
3.2.1. Kết quả thực hiện chuyển quyền sử dụng đất .................................................65
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển quyển sử dụng đất theo các hình thức chuyển quyền
...................................................................................................................................67
3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính.............69
3.3. Phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh .........................................................................74
3.3.1. Ảnh hưởng của cơ chế, chính sách.................................................................74
3.3.2. Ảnh hưởng của cơ sở dữ liệu đất đai, cơ sở vật chất, trang thiết bị ...............74



Hội đồng nhân dân

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

QSD:

Quyền sử dụng

SDĐ:

Sử dụng đất

TP:

Thành phố

TB:

Trung bình

UBND:

Ủy ban nhân dân

VPĐK:

Văn phòng đăng ký


Hình 3.5: Bốn hình thức chuyển quyền sử dụng trên 19 phường xã thành phố Bắc
Ninh giai đoạn 2010 – 2014 ...................................... Error! Bookmark not defined.
Hình 3.6: So sánh công tác chuyển quyền SDĐ của đối tượng người dân theo nghề
nghiệp ........................................................................ Error! Bookmark not defined.
Hình 3.7: Mức độ phục vụ của tổ chức công chứng . Error! Bookmark not defined.
Hình 3.8: Mức độ phục vụ của cơ quan nhà nước .... Error! Bookmark not defined.


10


11

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là
tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Đất
đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn xây dựng
các công trình kinh tế - văn hóa - xã hội, tổ chức các hoạt động phát triển kinh tế,
dân sinh và an ninh, quốc phòng; nhưng đất đai cố định về vị trí, giới hạn về không
gian và không phải là vô hạn, cũng không bền vững tuyệt đối.
Việc mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành
từ rất sớm nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân
về đất đai. Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, hình thức giao dịch này đã có
nhiều thay đổi thăng trầm khác nhau. Ngày nay, mua bán chuyển nhượng đất đai đã
trở thành hình thức sôi động và phổ biến trong giao dịch dân sự và thương mại ở
hầu hết các quốc gia trên thế giới. Quản lý việc mua bán, chuyển nhượng đất đai
một cách đầy đủ và hiệu quả là mục tiêu quan trọng trong chiến lược phát triển bền
vững của mỗi quốc gia do đây là một hình thức điều phối đất đai, khuyến kích tích
tụ ruộng đất, tập trung vào người kinh doanh, sản xuất giỏi tạo ra nhiều hàng hoá

Bắc Ninh cũng diễn ra mạnh mẽ, với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy
khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá mạnh, nhiều đô thị được xây dựng,
việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động và phức tạp.
Trước tình hình trên, để tìm hiểu thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất, các
chính sách pháp luật về đất đai trong việc chuyển quyền sử dụng đất và để có những
kết luận đúng hơn nhằm đưa ra những giải pháp phù hợp, thiết thực để hoàn thiện
công tác chuyển quyền sử dụng đất là một việc hết sức cần thiết; vì vậy với sự
hướng dẫn trực tiếp của GS.TS. Nguyễn Thế Đặng, tôi mạnh dạn thực hiện đề tài:
"Nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Bắc Ninh giai đoạn 2010-2014".
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất; chỉ ra
được những thuận lợi, khó khăn, vướng mắc, tồn tại và nguyên nhân ảnh hưởng đến
công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh; từ đó đề xuất các giải
pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác chuyển quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Bắc Ninh.


13

2.2. Mục tiêu cụ thể
Nghiên cứu, phân tích Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan đến
công tác chuyển quyền sử dụng đất.
- Đánh giá thực trạng về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội; tình hình quản lý,
sử dụng đất đai; các trình tự, thủ tục và tổ chức bộ máy liên quan đến công tác chuyển
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2010 - 2014.
- Phân tích, đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Bắc Ninh.
- Phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng

dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh
thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Mọi tổ chức, cá nhân trong xã
hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để
sử dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định
người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác
[27].
Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: tại khoản 10: "Chuyển quyền sử
dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông
qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
và góp vốn bằng quyền sử dụng đất"; tại khoản 20: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá
trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn
sử dụng đất xác định"[27].
Giá tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất là giá cao nhất trong 03 trường hợp: giá do Uỷ ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; giá do đấu giá quyền sử dụng đất,
đấu thầu dự án có sử dụng đất; giá thực tế do người sử dụng đất thoả thuận với
những người có liên quan khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.


15

Chương IX, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất; trong đó tại điều 167 quy định người sử dụng đất được thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây
(Điều 188, Luật Đất đai năm 2013):
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013;
- Đất không có tranh chấp;

chuyển quyền sử dụng đất. Đây là hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ người này
cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải
trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi
phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá
trị của đất đó.
- Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại
tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy
nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được
phép tặng cho không phải chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và những
trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
- Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền
sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa văn hoá, xã hội.
Nếu người chết để lại di chúc và di chúc là hợp pháp thì chia theo di chúc;
trường hợp người chết không để lại di chúc thì chia theo thoả thuận phân chia của
các hàng thừa kế; nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của
người đã chết mà không tự thoả thuận được thì phân chia theo pháp luật.
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá
trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người
khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này được thực hiện theo thoả
thuận giữa 2 hay nhiều đối tác, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp tài sản
khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất
hàng hoá phát triển, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó


17




18

- Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007, quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai [6].
- Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009, quy
định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất [7].
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT
ngày 21/10/2009 của quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2010), Thông tư số: 20/2010/TT-BTNMT
ngày 22/10/2010 quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Thông tư số: 16/2011/TT- BTNMT
ngày 20/5/2011 quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục
hành chính về lĩnh vực đất đai.
- UBND tỉnh Bắc Ninh (2010), Quyết định số 74/2010/QĐ-UBND ngày
28/6/2010, về việc ban hành quy định thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng
ký xác nhận biến động sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- UBND tỉnh Bắc Ninh (2013), Quyết định số 570/2013/QĐ-UBND ngày
25/12/2013, về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2014.
1.1.2.2. Các văn bản của Nhà nước áp dụng theo Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu
lực thi hành từ ngày 01/7/2014)
- Quốc hội, Luật Đất đai năm 2013, Nhà xuất bản Tài nguyên-Môi trường và bản

Chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp nhân
mới do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất [5].
Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng


20

sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở
chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh
lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng
đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ;
mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu
không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Căn cứ xác lập các hình thức chuyển quyền sử dụng đất:
- Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý.
- QSD đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập
do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSD đất, do được người khác
chuyển QSD đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đo là:
chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSDĐ; thế
chấp, bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị QSD đất[12].
* Chuyển đổi quyền sử dụng đất

hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống
trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
* Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo qui định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng
cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê
lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường
hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này.
* Thừa kế quyền sử dụng đất


22

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử
dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
* Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc
hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên
cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường

Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối
tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ
nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.
1.2.3. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
* Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ
Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cho việc chuyển QSDĐ hợp pháp giữa các
hộ gia đình, cá nhân. Nếu các điều kiện đặt ra không thoả mãn thì nhà nước không
cho phép chuyển quyền và nếu cố tình vi phạm sẽ xử lý theo pháp luật [10],[11]
Tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định các điều khoản chuyển nhượng như
sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông
nghiệp không thu tiền sử dụng đất (SDĐ), đất ở được miễn tiền SDĐ mà đã chuyển
nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được nhà nước giao đất lần
thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở được miễn tiền SDĐ thì
không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 năm kể từ ngày được giao đất lần
thứ hai.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện
chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất
rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia