C S KHOA H C V NH GIÁ T TRONG C PH N HÓAƠ Ở Ọ Ề ĐỊ ĐẤ Ổ Ầ
DNNN.
1.1. Tổng quan về CPH và giá trị doanh nghiệp trong CPH
1.1.1. Khái niệm, vai trò CPH và các nội dung chủ yếu của CPH DNNN
1.1.1.1. Khái niệm CPH
Xét về mặt hình thức, cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nước là việc nhà
nước bán một phần hay toàn bộ vốn của mình trong các doanh nghiệp cho các đối
tượng tổ chức hoặc cá nhân.
Xét về mặt thực chất, cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước chính là phương
thức thực hiện xã hội hoá sở hữu, chuyển hình thái kinh doanh một chủ với sở hữu
Nhà nước thành công ty cổ phần với nhiều chủ sở hữu (Tư nhân hóa).
1.1.1.2. Vai trò của CPH DNNN
Cổ phần hóa là một bộ phận cấu thành quan trọng của quá trình cải cách
và cải tổ kinh tế ở nhiều nước có khu vực kinh tế nhà nước chiếm tỷ trọng lớn
trong nền kinh tế.
Quá trình cổ phần hóa đã thực sự đóng một vai trò quan trọng trong sự phát
triển kinh tế của mỗi quốc gia. Trong đó, cụ thể quá trình này đã có một số vai trò
chủ yếu sau:
- Nâng cao hiệu quả hoạt động của các DNNN.
- Giảm thâm hụt ngân sách Nhà nước đồng thời huy động được nguồn vốn
nhàn dỗi trong xã hội.
- Xóa bỏ độc quyền được Nhà nước quy định, tình trạng vô chủ của doanh
nghiệp buộc các doanh nghiệp này phải phát huy tính cạnh tranh để nâng cao hiệu
quả so với khu vực tư nhân. Từ đó, thu hút các nhà đầu tư tư nhân vào các ngành ,
các lĩnh vực mà lâu nay Nhà nước độc quyền.
- Thu hút các nhà đầu tư nước ngoài để đổi mới kỹ thuật và học tập quản lý,
tạo ra một nền kinh tế mở cửa để tăng sức cạnh tranh của các DNNN, nâng cao
chất lượng hàng hóa và dịch vụ.
- Tạo dựng và phát triển một thị trường tài chính (thị trường chứng khoán, tư
bản, tiền tệ) hoàn chỉnh.
Cổ phần hóa một bộ phận DNNN là giải pháp quan trọng được khẳng định
Thứ tư, chính sách đối với doanh nghiệp và người lao động khi cổ phần
hoá
Doanh nghiệp sau khi cổ phần hoá được hưởng các ưu đãi theo qui định của
pháp luật. Người lao động được hưởng ưu đãi thông qua việc được mua cổ phần
với giá ưu đãi, được giải quyết chính sách đối với lao động dôi dư.
Thứ năm, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong quá trình cổ phần hoá
Trong quá trình cổ phần hoá doanh nghiệp có những thắc mắc, khiếu nại, tố
cáo gì thì gửi đơn tới các cơ quan có thẩm quyền để xử lý. Và nếu doanh nghiệp có
những vi phạm trong quá trình CPH thì sẽ bị sử phạt theo quy định của pháp luật.
Thứ sáu, tổ chức thực hiện
Xây dựng phương án cổ phần hoá, tổ chức bán cổ phần và xử lí các vấn đề
sau cổ phần hoá.
1.1.2. Giá trị doanh nghiệp trong cổ phần hóa
1.1.2.1. Doanh nghiệp và Giá trị doanh nghiệp
Theo Luật Doanh Nghiệp số 60/2005/QH11 khóa XI, kỳ họp thứ 8 do quốc
hội nước Cộng Hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29/11/2005:
“Doanh nghiệp là một tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định,
được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện
các hoạt động kinh doanh.”
Theo tiêu chuẩn thẩm định quốc tế 2005: “Doanh nghiệp là một tổ chức
thương mại, công nghiệp, dịch vụ hay đầu tư đang theo đuổi một hoạt động
kinh tế”.
Như vậy, doanh nghiệp cũng là một loại tài sản. Có thể coi cổ phần hoá là
quá trình bán tài sản đó. Cũng như việc bán tất cả các tài sản thông thường khác,
vấn đề quan trọng nhất trong cổ phần hoá một doanh nghiệp là xác định giá trị của
tài sản - doanh nghiệp đó.
Vậy giá trị doanh nghiệp là gì và căn cứ vào đâu để xác định giá trị doanh
nghiệp?
Để đưa ra được khái niệm về giá trị doanh nghiệp, chúng ta có những nhận
xét sau:
Theo phương pháp tài sản, giá trị thực tế của doanh nghiệp cổ phần hoá là
giá trị toàn bộ tài sản hiện có của doanh nghiệp tại thời điểm cổ phần hoá có tính
đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp mà người mua, người bán cổ phần đều
chấp nhận được.
Theo đó, xác đinh giá trị thực tế của doanh nghiệp căn cứ vào:
- Số liệu theo sổ kế toán của doanh nghiệp tại thời điểm xác định giá trị
doanh nghiệp.
- Tài liệu kiểm kê, phân loại và đánh giá chất lượng tài sản của doanh nghiệp
tại thời diểm xác định giá trị doanh nghiệp.
- Giá thị trường của tài sản tại thời điểm tổ chức định giá.
- Giá trị QSDĐ được giao, được thuê và giá trị lợi thế kinh doanh của doanh
nghiệp.
b, Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) là phương pháp xác định giá
trị doanh nghiệp trên cơ sở khả năng sinh lời của doanh nghiệp trong tương lai.
Với phương pháp này các căn cứ để xác định giá trị doanh nghiệp là:
- Báo cáo tài chính của doanh nghiệp trong 5 năm liền kề trước khi xác định
giá trị doanh nghiệp.
- Phương án hoạt động sản suất kinh doanh của doanh nghệp cổ phần hoá từ
3 năm đến 5 năm sau khi chuyển thành công ty cổ phần.
- Lãi xuất của trái phiếu chính phủ có thời hạn 5 năm tại thời điểm gần nhất
với thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp và hệ số chiết khấu dòng tiền của
doanh nghiệp được định giá.
Ngoài hai phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp nêu trên, cơ quan
quyết định giá trị doanh nghiệp và tổ chức định giá được áp dụng các phương pháp
định giá khác để xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá, nhưng phải đảm bảo
tính khoa học, phản ánh thực chất giá trị doanh nghiệp và được quốc tế áp dụng
rộng rãi.
1.2. Cơ sở khoa học về định giá đất
1.2.1. Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất
1.2.1.1. Bản chất của giá đất
2
21
+
++
+
+
+
=
Trong đó: T
1
, T
2
, …,T
n
là dòng tiền ròng năm thứ 1, 2, …, n từ lô đất.
r : là tỉ lệ lợi tức yêu cầu
Tóm lại, đất đai vốn không có giá trị, quá trình tác động của con người đã
chuyền tải một lượng giá trị vào đất đai. Giá của tài sản đất đai phụ thuộc vào khả
năng sinh lợi, tỉ lệ lợi tức yêu cầu của nhà đầu tư.
1.2.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
* Nhóm các yếu tố tự nhiên:
Các yếu tố tự nhiên có mối liên hệ trực tiếp tới đất và quyết định rất nhiều
đến giá đất. Các yếu tố đó bao gồm:
- Vị trí mảnh đất: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá
trị của mảnh đất càng cao – giá đất càng cao. Mỗi mảnh đất luôn đông thời tồn tại
hai loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát cả
hai loại vị trí nói trên đều có vai trò vai trò ngang nahu trong việc tham gia đóng
góp vào giá trị mảnh đất. Tuy nhiên, trong mỗi trường hợp cụ thể, sự đóng góp vào
giá trị chung của mảnh đất có thể khác nhau giữa hai loại vị trí.
- Kích thước, hình thể, diện tích mảnh đất: Một kích thước và diện tích đạt
đất đai được tăng giá tị về mặt vô hình (đây cũng chính là một phần của giá trị lợi
thế địa lý).
- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng:
+ Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Đường giao thông, hệ thống dịch vụ cấp
thoát nước, hệ thống dịch vụ đường sinh hoạt và chiếu sang, hệ thống thông tin liên
lạc…
+ Cơ sở hạ tầng xã hội: Trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí…
Mật độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến giá đất. Kết cấu
hạ tầng có tính đặc trưng khác nhau giữa thành thị và nông thôn. Có thể thấy cơ sở
hạ tầng ở đô thị có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định giá đất hơn so với cơ sở
hạ tầng ở nông thôn. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của
đất đai hiện có.
* Nhóm các yếu tố về mặt pháp lý:
- Quy hoạch sử dụng đất: Thực tế, có thể thấy hiện nay nơi nào có sự quy
hoạch của nhà nước, có các dự án quy hoạch thì nơi đó giá đất tăng cao. Việc có
quy hoạch đã ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.
- Tình trạng pháp lý của mảnh đất: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên
chúng ta chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu. Quyền sử dụng này
được chứng nhận thông qua giấy chứng nhận QSDĐ. Vì vậy, một mảnh dất có
được giấy tờ đầy đủ về mặt pháp lý chắc chắn sẽ có giá cao hơn nhiều so với
các mảnh đất không có đầy đủ giấy tờ pháp lý. Thậm chí, mảnh đất không có đầy
đủ giấy tờ pháp lý còn không có giá trị.
- Các chính sách về đất đai của nhà nước: Nhà nước ban hành các quy định
về quyền sử dụng, thuê đất, chuyển nhượng đất…; các chính sách và nghĩa vụ tài
chính có liên quan đến QSDĐ (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất…). Các chính sách
này có ảnh hưởng rất lớn và trực tiếp đến giá đất.
- Các chính sách khác của nhà nước có liên quan: chính sách thị trường bất
động sản, thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán… cũng có ảnh hưởng mạnh
đến giá đất.
1.2.2 Khái niệm và cơ sở khoa học của định giá đất.
định giá viên là phải dựa vào các yếu tố đó để lựa chọn đúng khái niệm giá trị, đảm
bảo công việc định giá có thể được ước tính một cách hợp lý nhất giá trị của tài
sản.
1.2.3. Vai trò của định giá đất
Đất đai là tài sản có giá trị lớn, vấn đề định giá đất thực sự cần thiết trong
giai đoạn hiện nay. Đặc biệt trong quá trình phát triển của nền kinh tế đất nước giai
đoạn hiện nay, vấn đề định giá đất lại càng trở nên quan trọng và hữu hiệu trong
nhiều lĩnh vực.
- Việc định giá đất sát với giá thị trường giúp cho các giao dịch như đánh
thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất, thế chấp được thực hiện một cách trôi chảy.
(trong xác định giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa thì định giá đất lại càng quan
trọng , do trước đây giá trị của đất đai của các DNNN thường chưa được tính đến
hoặc nếu có thường ở mức thấp khác xa giá trị thị trường, vì vậy, nếu giá trị đất
đai trong quá trình cổ phần hóa không được đánh giá lại thì ngân sách nhà nước sẽ
bị thất thoạt lớn).
- Định giá đất không chỉ cần thiết cho việc định giá hàng loạt quy mô lớn
của nhà nước để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lý nhà nước mà còn
cần thiết cho định giá đất riêng lẻ. Việc xác định giá đất đai riêng lẻ không chỉ
diễn ra trong khu vực tư nhân mà cả trong khu vực kinh tế nhà nước (ví dụ khi cổ
phần hóa một doanh nghiệp nhà nước nào đó, khi không có các doanh nghiệp
tương tự trong vùng...)
- Xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất đai về giá và
có thể nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị
đất đai khi không có sự thống nhất giữa các bên.
- Một lý do quan trọng của việc xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc
phân bố đất đai - như là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả. Nói một cách
khác, đất đai sẽ được phân bố vào người "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất". Khi
tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu
Copyright: Tài liệu đại học ©