BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
-----------------
CƠNG TRÌNH DỰ THI
GIẢI THƯỞNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN
“NHÀ KINH TẾ TRẺ – NĂM 2011”
TÊN CƠNG TRÌNH:
LÝ THUYẾT VỀ MÔ HÌNH QUỸ ĐẦU TƯ TÍN CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN(REIT)
& CƠ HỘI ÁP DỤNG MƠ HÌNH REIT TẠI VIỆT NAM
THUỘC NHĨM NGÀNH: KHOA HỌC KINH TẾ
TÓM TẮT ĐỀ TÀI
o Lý do chọn đề tài:
Nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay đến từ các nguồn:
vốn chủ sở hữu ( chiếm tỷ trọng rất thấp), vốn huy động từ thế chấp, tiết kiệm, vốn đầu
tư nước ngoài và chiếm tỷ trọng lớn nhất ( hơn 50%) vẫn là nguồn vốn vay từ các ngân
hảng thương mại. Nhưng trên thực tế nguồn vốn này ngày càng hạn hẹp và biến động
lớn ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường BĐS.
2. Mô hình REITs nào là phù hợp để áp dụng cho thị trường BĐS Việt Nam?
o Phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp nghiên cứu chủ yếu là phương pháp phân tích nhằm xem xét đánh
giá thị trường BĐS Việt Nam để tìm ra công cụ giải quyết vấn đề thiếu hụt vốn đầu tư
vào BĐS.
Đồng thời đây là một vấn đề mang tính định tính và mới lạ với thị trường Việt
Nam do đó phương pháp so sánh nhằm tìm ra những điểm tương đồng của thị trường
BĐS Việt Nam với thị trường BĐS của các nước trong khu vực để đưa ra giải pháp cho
vấn đề thiếu hụt vốn đầu tư vào BĐS như hiện nay.
o Nội dung nghiên cứu:
Nội dung của đề tài bao gồm ba phần chính: thứ nhất, nghiên cứu lý thuyết về mô
hình REIT cũng như thực tế vận hành của REIT tại các nước trên thế giới. Thứ hai,
thực trạng về cung cầu của thị trường BĐS tại Tp. HCM. Thứ ba, nhấn mạnh sự cần
thiết của REIT để thu hút vốn cho thị trường bất động sản nói chung và đa dạng các
kênh đầu tư cho nhà đầu tư nói riêng. Đồng thời đưa ra mô hình phù hợp với thị trường
BĐS Việt Nam hiện nay.
o Đóng góp của đề tài:
Với đề tài nghiên cứu này chúng tôi hy vọng sẽ tìm được một mô hình REITs phù
hợp với thị trường BĐS Việt Nam để giải quyết nhu cầu vốn đầu tư vào BĐS.
Đồng thời hy vọng mô hình cấp tiến này sẽ tạo ra một hướng phát triển mới cho thị
trường BĐS Việt Nam.
o Hướng phát triển của đề tài:
Từ kết quả đã nghiên cứu, hướng phát triển của đề tài là giúp hoàn thiện cơ sở,
hành lang pháp lý cho việc hình thành và hoạt động của các REIT trong bối cảnh của
thị trường bất động sản Việt nam hiện nay.
2.1.2 Văn phòng cho thuê ................................................................................................. 23
2.1.3 Thị trường bán lẻ và trung tâm thương mại ......................................................... 24
2.1.4 Thị trường bất động sản khu công nghiệp ............................................................. 27
2.2 Nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản .......................................................... 29
2.3 Sự cần thiết của việc áp dụng mô hình REIT tại Việt Nam .................................... 33
2.4 Các nhân tố tác động đến việc hình thành REIT tại Việt Nam .............................. 35
2.4.1 Nhân tố tích cực ........................................................................................................ 35
2.4.2 Nhân tố tiêu cực ........................................................................................................ 35
Chương III: GIẢI PHÁP CHO NGUỒN CUNG VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
3.1 Lựa chọn mô hình REIT phù hợp với thị trường BĐS Việt Nam .......................... 37
3.1.1 Cơ cấu tổ chức .......................................................................................................... 38
3.1.2 Nguyên tắc vận hành ................................................................................................ 39
3.2 Đề xuất các giải pháp hoàn thiện mô hình REIT tại Việt Nam .............................. 41
3.2.1Củng cố thị trường bất động sản ............................................................................. 41
3.2.2 Củng cố thị trường chứng khoán ........................................................................... 41
3.2.3 Xây dựng và ban hành luật về Quỹ REIT ............................................................. 42
Kết luận
Danh mục bảng biểu
Danh mục tài liệu tham khảo 1
Chương 1 TỔNG QUAN VỀ QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN- REIT
1.1 Khái niệm về REIT:
Trước năm 1960 tại Mỹ chỉ có những cá nhân giàu có và các công ty cổ phần có
nguồn lực tài chính dồi dào mới có khả năng đầu tư vào các dự án bất động sản trọng
chịu thuế.
1.2 Phân loại các mô hình REIT:
Ngày nay trên thế giới REIT đã và đang không ngừng phát triển và biến đổi
một cách linh hoạt để phù hợp với tình trạng kinh tế của từng quốc gia do đó việc căn
cứ vào các tính chất để phân loại REIT là điều khá phức tạp. Tuy nhiên khi nhìn vào
bản chất của các REIT thì cách phân loại dựa vào đối tượng đầu tư của REIT là tương
đối phù hợp và đang được áp dụng tại nhiều quốc gia trên thế giới. Cụ thể REIT được
chia thành 2 loại như sau:
1.2.1 Equity REIT – REIT khai thác BĐS: đây là hình thức tổ chức quỹ đầu tư bất
động sản phổ biến nhất hiện nay.Quỹ đầu tư tín thác bất động sản này bao gồm các
hoạt động sau :
Thu hút vốn đầu tư của các cá nhân, tổ chức dưới hình thức chứng chỉ quỹ, trái
phiếu, cổ phiếu…. Chứng chỉ quỹ có thể được phát hành theo từng dự án hoặc
theo dạng cổ phiếu quỹ.
Đầu tư vào bất động sản : xây dựng, mua bán, kinh doanh và trực tiếp quản lý
tài sản đó.
Lợi nhuận thu được từ các hoạt động của quỹ sẽ được trích lại để tái đầu tư và
phân phối cho những cá nhân, tổ chức nắm giữ chứng khoán, giấy tờ có giá của
quỹ dưới dạng cổ tức, tiền lời….
Nhận xét :
- Nhà đầu tư chính là người sở hữu và có quyền quyết định đầu tư vào những dự
án nào hiệu quả nhất.
3
- Rủi ro của nhà đầu tư là thấp nhất theo cách phân loai này vì REIT là người
đứng ra kinh doanh, bỏ vốn như trực tiếp quản lý bất động sản.
- Lợi nhuận nhà đầu tư có được là không giới hạn, tùy vào khả năng quản lý, kinh
doanh của quỹ.
1.2.2 Mortgage REIT – REIT cho vay:
Quỹ đầu tư tín thác bất động sản cho vay không phải là chủ sở hữu của tài sản.
Các REIT hỗn hợp cũng có thể được phân biệt dựa trên mức độ hoặc kỳ hạn
hoạt động của REIT. Các quỹ tín thác có xác định thời hạn hoạt động được thành lập
như một công cụ đầu tư tự thanh khoản; các tài sản của quỹ phải được thanh lý và phân
phối lại lợi tức cho cổ đông trong một thời điểm xác định. Trong những trường hợp đó,
tài sản sẽ phải được thu về trong nhiều khoảng thời gian khác nhau, thường từ khoảng
4 đến 15 năm, sau đó thì tài sản đó được bán và lợi tức được phân phối cho cổ đông khi
quỹ được tất toán.
Theo lý thuyết, lợi thế của một quỹ tín thác có thời hạn xác định là giá cổ phần
của REIT phù hợp với giá trị hiện tại của tài sản bởi vì nhà đầu tư có thể ước lượng khá
chính xác trị giá số dư của tài sản tương ứng. Các REIT không xác định thời hạn có
thời gian tồn tại vĩnh viễn và đặc điểm có thể tái đầu tư vào bất kỳ hoạt động kinh
doanh hoặc tài chính cho tài sản mới hoặc hiện hữu. Nhằm duy trì trạng thái của mình ,
các REIT tồn tại vĩnh viễn phải phân phối hầu hết dòng tiền thu từ cho thuê bất động
sản hoặc các khoản lãi thanh toán cho cổ đông.
Các REIT hỗn hợp cũng có thể được phân biệt dựa trên “tác động đòn bẩy”.
Khi một REIT đòn bẩy mua lại tài sản, REIT sẽ tìm khoản nợ tài trợ cho tài sản mua lại
đó. Thông thường, khoản tiền tài trợ có thể lên tới 90% trị giá tài sản mua được. Ngược
lại, các REIT không đòn bẩy thì sẽ không tận dụng các khoản tài trợ nợ để đầu tư vào
tài sản có được. Khi đó, REIT sẽ mua tài sản bằng tiền mặt hoặc đầu tư quỹ của REIT
vào tài sản đảm bảo.
5
1.3 Đặc điểm của quỹ tín thác đầu tư bất động sản – REIT:
1.3.1 Phương thức hoạt động:
REIT được tham gia bởi nhiều tổ chức và cá nhân có trách nhiệm riêng biệt:
Công ty quản lý chịu trách nhiệm lựa chọn và quyết định kế hoạch kinh doanh
để thực hiện đầu tư vốn của quỹ.
Người nhận ủy thác và giám hộ chịu trách nhiệm quản lý tài sản cũng như giám
sát hoạt động của REIT.
Được quản lý bởi một Ban giám đốc hoặc những người được ủy thác
Có cổ phần có thể chuyển nhượng được hoặc chứng chỉ đầu tư có thể
chuyển nhượng được.
Có thể đóng thuế khác như một công ty nội địa
Không phải là một tổ chức tài chính hay một công ty bảo hiểm
Được tham gia sở hữu bởi 100 người trở lên
Có 95% thu nhập thu nhập có nguồn gốc từ cổ tức, lãi suất và thu nhập từ
tài sản
Trả cổ tức ít nhất 90% thu nhập có thể tính thuế của REIT
Không quá 50% cổ phần được nắm giữ bởi từ 5 cá nhân trở xuống trong
suốt sáu tháng cuối của năm đóng thuế.
Ít nhất 75% tổng số tài sản đầu tư là bất động sản
Ít nhất 75% thu nhập mang lại từ tiền cho thuê tài sản hoặc lãi suất cho vay
đầu tư tài sản thế chấp
Có ít hơn 20% tài sản là cổ phiếu trong các công ty trực thuộc REIT chịu
thuế.
1.3.3 Cổ tức:
REIT thực tế là một công ty đầu tư ủy thác, do vậy, REIT chi trả phần lớn thu
nhập hàng năm (thường trên 90%). Không có lãi suất cố định như trái phiếu hay tiếp
tục giữ lại thu nhập kiếm đươc để tái đầu tư như các doanh nghiệp bình thường khác.
7
1.3.4 Chứng chỉ REIT có tính chất như trái phiếu:
Các chứng chỉ quỹ tín thác REIT thực sự là cổ phiếu mà người nắm giữ có thể
hưởng lợi từ tiềm năng gia tăng giá trị cổ phiếu nhờ vào những chuyển biến tích cực
trong thị trường cho thuê bất động sản, thay đổi lãi suất hay cầu về cổ phiếu REIT tăng.
Trong thực tế gần đây, các REIT thường tạo ra hiệu suất cổ tức cao bởi và đa
số các REIT chi trả phần lớn thu nhập cho cổ đông dưới dạng cổ tức. Cổ tức này
thường ổn định và cao hơn lãi suất trái phiếu chính phủ cũng như tín phiếu ngân hàng.
Cổ đông của REIT có thể nhận cổ tức đều đặn mà không phải can dự vào việc quản lý
1960 1969 1995 2003 2000
Niêm yết/ Không niêm
yết
Cà hai Cả hai Niêm yết Niêm yết Cả hai
Quỹ đóng/ Quỹ mở
Quỹ đóng Quỹ đóng Quỹ đóng Quỹ đóng
Cả hai ( hiện chỉ
tồn tại quỹ đóng)
Tự quản lý/ Ủy thác
quản lý
Cả hai Cả hai Cả hai Ủy thác quản lý Ủy thác quản lý
Tổ chức quỹ
Công ty cổ phần,
Quỹ tín thác
Công ty cổ phần, Quỹ
tín thác
Công ty cổ phần Công ty cổ phần
Công ty cổ phần,
Quỹ tín thác
Vốn pháp định
Không yêu cầu
180,000 euros đối với
CTCP không niêm
yết, 450,000 euros đối
với CTCP niêm yết
1.2 triệu euros 15 triệu euros 100 triệu yen
10
Số lượng cổ đông tối
thiểu
trên phần thu nhập
miễn thuế.
Thu nhập CTCP
30% trên thu nhập
giữ lại.
11 Quốc gia Úc Canada Singapore Hong Kong
Tên viết tắt
A-REIT C-REIT S-REIT H-REIT
Năm thành lập
1960 1969 1995 2003
Niêm yết/ Không niêm yết
Cà hai Cả hai Cả hai Niêm yết
Quỹ đóng/ Quỹ mở
Quỹ đóng Cả hai Quỹ đóng Quỹ đóng
Tự quản lý/ Ủy thác quản lý
Ủy thác quản lý Cả hai Ủy thác quản lý Ủy thác quản lý
Tổ chức quỹ
Quỹ tín thác Quỹ tín thác
Công ty cổ phần, Quỹ
tín thác
Quỹ tín thác
Vốn pháp định
Không yêu cầu Không yêu cầu Không yêu cầu Không yêu cầu
Số lượng cổ đông tối thiểu
Không yêu cầu 150 Không yêu cầu Không yêu cầu
12
cho các cổ đông.
REIT phải được quản lý bởi một hay nhiều người được ủy thác quản lý hoặc tự
quản lý và cổ phần của REIT có khả năng chuyển nhượng được. REIT ở Mỹ không bị
quy định về số vốn tối thiểu, nhưng phải có ít nhất 100 cổ đông. Từ 5 nhà đầu tư trở
xuống không được nắm giữ hơn 50% tổng số cổ phần REIT trong suốt sáu tháng cuối
của năm tài chính. Ở Mỹ, không có giới hạn về cổ đông nước ngoài, không bắt buộc
niêm yết và được phép lập REIT thành viên. Theo quy định, REIT phải đầu tư ít nhất
75% tổng tài sản vào bất động sản, trái phiếu chính phủ hoặc tiền mặt, không được sở
hữu quá 10% chứng khoán của công ty cổ phần khác hoặc REIT khác. Ít nhất 75% tổng
thu nhập phải xuất phát từ việc cho thuê bất động sản hoặc lợi nhuận thu từ tài sản cầm
14
cố nợ vay. Hơn nữa, ít nhất 95% tổng thu nhập có nguồn gốc từ bất động sản, cổ tức và
lợi tức từ tài sản. Vào cuối mỗi quý, REIT không được có hơn 20% tổng tài sản của
REIT là cổ phiếu của các Công ty con thuộc REIT. Luật yêu cầu REIT phân phối cổ
tức hàng năm bằng ít nhất 90% tổng thu nhập chịu thuế. Cổ tức phân phối được miễn
thuế thu nhập, phần thu nhập giữ lại sẽ chịu thuế thu nhập doanh nghiệp thông thường.
REIT được phép cung cấp tất cả các dịch vụ cho người thuê nhà, như: dịch vụ cung cấp
tiện nghi (đồng hồ nhánh), dịch vụ bảo vệ, dịch vụ vệ sinh, internet va cáp truyền
hình… REIT cũng được phép sở hữu, vận hành, quản lý và phát triển bất động sản theo
danh mục REIT sở hữu. REIT có thể phát triển bất động sản hoặc mua bán bất động
sản thông qua công ty con của REIT và được phép đầu tư vào tài sản ở nước ngoài. Sau
40 năm, REIT rất thành công ở Mỹ với tổng vốn hóa thị trường lên tới 450 tỷ USD.
1.4.2 Nhật Bản:
REIT ở Nhật được hình thành dựa trên cơ sở Luật Quỹ tín thác đầu tư (2000). Cùng
thời gian này, luật thuế cũng được phát triển để áp dụng cho REIT. Về nguyên tắc,
REIT cũng chịu thuế như các doanh nghiệp của Nhật.
Tuy nhiên, REIT có thể được khấu trừ phần cổ tức đã chia trong thu nhập chịu thuế
nếu như ít nhất 90% thu nhập chịu thuế của REIT được phân phối cho cổ tức. Hai
Quốc. Đề giải quyết tình hình trên Trung Quốc đã tiến hành thử nghiệm xây dựng mô
hình REIT như một giải pháp bổ sung nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản
Trung Quốc. Theo đó mô hình mà Trung Quốc chọn để thử nghiệm loại hình REIT là
quỹ đóng vận hành theo quỹ tín thác.
1.5 Sự thành công của REIT tại các quốc gia trên thế giới:
REIT đầu tiên được áp dụng tại Mỹ vào năm 1960, đến nay được đánh giá là thị
trường REIT phát triển nhất thế giới. Từ năm 2001, REIT bắt đầu hình thành ở châu Á,
đầu tiên là Nhật, sau đó đến Hàn Quốc, Thái Lan, Đài Loan, Hồng Kông… REIT đựơc
xem như là một phương tiện đầu tư sinh lợi nhanh ở châu Á. REIT phát triển rất nhanh
16
ở Châu Á và có khả năng phát triển xa hơn nữa. Cụ thể, trong hơn 6 năm qua, thị
trường REIT Châu Á tăng từ 2 tỷ USD ( năm 2001) lên đến 87 tỷ USD (năm 2007).
Chỉ riêng tại Châu Á (không kể Nhật Bản), ước tính có 40 quỹ REIT được niêm yết với
tổng vốn huy động đạt 29,6 tỷ USD.
Tại Nhật, đến nay đã có 41 REIT được niêm yết chủ yếu là ở thị trường trong
nước, vốn hóa thị trường là 47,6 tỷ USD. Các REIT Nhật Bản sử dụng thu nhập tiền
thuê trong danh mục đầu tư bất động sản để trả tiền lãi vào khoảng trung bình 3,5%,
trong khi lợi nhuận của trái phiếu chính phủ 10 năm chỉ vào khoảng 1,7%-1,8%. Hiện
nay, Nhật được đánh giá là chiếm thị phần REIT lớn nhất châu Á.
Trong số các thị trường REIT Châu Á mới nổi phải kể đến thị trường Singapore.
Trong một năm qua, giá trị vốn hoá của thị trường REIT Singapore là 19 tỷ USD với
hơn 20 quỹ REIT tại Singapore phát triển đa dạng với rất nhiều lĩnh vực và địa lý khác
nhau từ quỹ REIT địa ốc, REIT chăm sóc sức khỏe, REIT cung cấp dịch vụ nhà hàng,
khách sạn .v.v.
1.6 Bài học kinh nghiệm:
Đối với các nước, ngoài việc hỗ trợ tài chính cho sự phát triển của ngành bất
động sản tăng cung sản phẩm trên thị trường sơ cấp, việc hình thành REIT cũng sẽ
thể nhìn vào những thành tựu mà các quốc gia trên thế giới đã đạt được mà Việt Nam
tiến hành thử nghiệm mô hình này một cách ồ ạt và thiếu nghiên cứu.
Hiện tại Việt Nam đang quá chú trọng vào phương diện huy động vốn mà REIT
mang lại và bỏ qua việc hình thành những nền tảng cơ bản để REIT có thể phát triển
tốt tại Việt Nam. Hình thành REIT mà không có các chuyên gia vận hành am hiểu về
bất động sản, thị trường và hệ thống pháp lý chưa hoàn hảo cũng gây ra những trở ngại
lớn cho quá trình hình thành và phát triển bền vững của REIT tại Việt Nam.
18
Chương II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP. HỒ CHÍ
MINH TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY
2.1 Thực trạng thị trường BĐS tại TP.Hồ Chí Minh những năm gần đây:
Thị trường Bất động sản Việt Nam tuy mới hình thành trong những năm gần
đây, nhưng đã có những bước phát triển cực kỳ ấn tượng. Nhiều dự án mới trong lĩnh
vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, khu công nghiệp, công trình xây dựng, dịch vụ công
cộng… đã được đầu tư xây dựng với quy mô hàng ngàn tỷ đồng góp phần không nhỏ
trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá,
đồng thời thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và
ổn định.
Trong năm 2009, mặc dù chịu tác động của suy thoái kinh tế toàn cầu, Việt
Nam vẫn đạt được mức tăng trưởng GDP 5,2%, là một trong mười hai nền kinh tế có
mức tăng trưởng dương. Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) đã dự báo tốc độ phát
triển kinh tế của Việt Nam trong năm 2010 là 6,5% và đến năm 2013 GDP của Việt
Nam sẽ trở lại mức 8%. Cơ sở hạ tầng của Việt Nam đã được cải thiện rất nhiều trong
thời gian vừa qua, tạo cú hích quan trọng cho các nhà đầu tư Bất động sản tại một số
khu vực trung tâm như Hà Nội, Hồ Chí Minh và các vùng lân cận như Đà Nẵng, Bỉnh
triệu đồng/m² trở lên.
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010
4,005
2,781
12,737
3,818
4,276
10,380
1,630
3,619
5,130
Biểu đồ 2.1 Nguồn cung căn hộ tại TP.HCM
Cao cấp Trung cấp Bình dân
Nguồn: CBRE Việt Nam
Copyright: Tài liệu đại học ©