đặc san về luật đất đai năm 2003
Tạp chí luật học

33

Nguyễn Thị Hồng Nhung *
huyn quyn s dng t l nhu cu tt
yu ca nn kinh t th trng, l hin
tng mang tớnh quy lut. S vn ng, phỏt
trin ca chuyn quyn s dng t ph thuc
vo s hỡnh thnh, vn ng v phỏt trin ca
nn kinh t th trng. Chỳng ta u bit,
Vit Nam t ai thuc s hu ton dõn, cỏc t
chc, cỏ nhõn trong xó hi ch cú quyn s
dng, vỡ vy s dng t t hiu qu kinh
t cao, ỏp ng yờu cu ca kinh t th trng
thỡ Nh nc phi m rng quyn cho ngi
s dng t c chuyn quyn s dng.
Quyn s dng t phi tr thnh loi hng
hoỏ c bit.
1. Thc t v yờu cu khỏch quan phi
hon thin phỏp lut v chuyn quyn s
dng t
Lut t ai nm 1993 cho phộp chuyn
quyn s dng t l bc t phỏ quan trng
trong vic quy nh v quyn ca ngi s

sn xut kinh doanh. ỏp ng nhng hin
tng cú tớnh quy lut ú l cỏc chc nng s
dng t mang li giỏ tr kinh t cao hn s
y cỏc chc nng s dng t mang li giỏ
tr kinh t thp hn ra khi ming t ti cỏc v
trớ thun li cỏc ụ th, (vớ d, s dng t
cho mc ớch thng mi, vn phũng s y
vic s dng t , t sn xut nụng nghip ra
ni khỏc). Vic cho phộp chuyn quyn s
dng t cng to s thng nht trong cỏc quy
nh phỏp lut t ai nh quy nh giỏ t,
C
* Ging viờn Khoa phỏp lut kinh t
Trng i hc lut H Ni đặc san về luật đất đai năm 2003
34 Tạp chí luật học

gii quyt mi quan h kinh t gia ngi s
hu vi ngi s dng t, quy nh cỏc
ngun thu cho ngõn sỏch nh nc, hn ch
cỏc vi phm phỏp lut t ai do nhu cu thc
tin bc xỳc v chuyn quyn s dng t.
Nhng bờn cnh nhng ý ngha tớch cc
trờn thỡ chuyn quyn s dng t cng cú
nhng mt trỏi nht nh. Nu khụng cú bin
phỏp qun lớ hiu qu, phỏp lut t ai khụng
ng b thỡ d dn n vic chuyn s dng
trỏi phỏp lut, to nờn th trng ngm ngoi

hnh Lut sa i, b sung mt s iu ca
Lut t ai Mt s quy nh trong cỏc vn
bn trờn cũn chng chộo, mõu thun nhau (vớ d
nh quy nh v th tc chuyn i, chuyn
nhng trong cỏc iu: iu 31 Lut t ai
nm 1993; iu 7, 11, 14 Ngh nh s 17/1999;
iu 31 Lut t ai nm 2001; iu 14 Ngh
nh s 79/2001). Nhiu quy nh trong Lut
t ai nm 1993 khụng c th, khụng th ỏp
dng ngay vo thc tin m cũn phi l thuc
vo quỏ nhiu vn bn hng dn thi hnh
nhng vn bn thi hnh lut li quỏ chm nh
vic ban hnh Ngh nh s 17/1999/N-CP
v th tc chuyn quyn s dng t. Vỡ vy,
trong khong thi gian di thiu lut, mi a
phng li t ra cỏc th tc khỏc nhau
khi lm th tc chuyn quyn s dng t.
Cú nhng quy nh khụng phự hp thc
t nh quy nh ngi s dng khi thc hin
quyn chuyn quyn phi cú giy chng nhn
quyn s dng t. Trong khi phn ln ngi
s dng t khụng cú giy chng nhn v tin
cp giy chng nhn quyn s dng t rt
chm. Vỡ vy, trong thc t hu ht cỏc hỡnh
thc chuyn quyn s dng t vn c thc
hin khi khụng cú cú giy chng nhn quyn
s dng. Tuy nhiờn, cng cú nhng quyn b
hn ch nh quyn th chp, bo lónh bng
quyn s dng t ca h gia ỡnh, cỏ nhõn.
Nhiu quy nh cha phự hp gõy tht thu

ni lc v ngun vn to ln ca t nc;
quyn s dng t l hng hoỏ c bit. Chớnh
sỏch t ai phi chỳ ý y ti cỏc mt
kinh t, chớnh tr xó hi v phi Hỡnh
thnh v phỏt trin th trng bt ng sn,
bao gm c quyn s dng t theo quy nh
ca phỏp lut; tng bc m th trng bt
ng sn cho ngi Vit Nam nc ngoi v
ngi nc ngoi tham gia u t. xõy
dng th trng quyn s dng t phỏt trin
lnh mnh thỡ trc ht phi hon thin cỏc
quy nh v chuyn quyn s dng t ca cỏc
t chc, cỏ nhõn v ngi nc ngoi s dng
t. Trờn c s t tng ch o ca ng,
ngy 26/11/2003 Quc hi ó thụng qua Lut
t ai (cú hiu lc thi hnh t ngy 1/7/2004)
thay th cho Lut t ai nm 1993, Lut sa
i, b sung mt s iu ca Lut t ai nm
1998 v nm 2001. So vi nhng o lut trờn
thỡ Lut t ai nm 2003 cú rt nhiu im
mi v vn chuyn quyn s dng t.
Chuyn quyn s dng t thc cht l
vic Nh nc cụng nhn tớnh hp phỏp i
vi hnh vi t iu chnh t ai gia nhng
ngi s dng t xỏc lp quyn s dng
cho ch th mi. Nh nc cho phộp ngi s
dng t c quyn nh ot v quyn s
dng t trong phm vi khuụn kh ca phỏp
lut, ngi s dng t phi tuõn th trỡnh t
th tc chuyn quyn, thc hin ngha v ti

cú thu tin s dng, t chc nhn chuyn
nhng quyn s dng t m tin ó tr
khụng cú ngun gc t ngõn sỏch nh nc
thỡ cú quyn:
+ Chuyn nhng, cho thuờ, tng cho
quyn s dng t theo quy nh ca phỏp lut;
+ Th chp, bo lónh, gúp vn bng
quyn s dng t v ti sn trờn t hp
tỏc kinh doanh vi t chc, cỏ nhõn trong
nc, t chc, cỏ nhõn nc ngoi.
Cỏc t chc kinh t giao t khụng thu
tin xõy dng cỏc cụng trỡnh khụng bng
vn ngõn sỏch nh nc v t chc thuờ t
ca Nh nc ch cú quyn: Bỏn ti sn, th
chp, bo lónh, gúp vn bng ti sn thuc s
hu ca mỡnh gn lin vi t.
Tuy nhiờn, Lut t ai mi cho phộp cỏc
t chc kinh t theo quy nh ca phỏp lut
c quyn la chn hỡnh thc giao t cú thu
tin s dng hoc thuờ t. Khỏc vi cỏc quy
nh trờn, Lut t ai hin hnh cho phộp cỏc
t chc c giao t cú thu tin s dng, t
chc thuờ t m tr tin thuờ mt ln cho c
thi gian thuờ hoc tr tin thuờ cho nhiu nm
thỡ cú quyn chuyn nhng, cho thuờ, thuờ
li, th chp, bo lónh, gúp vn bng quyn s
dng t. Hn ch thp nht quyn chuyn
quyn s dng ca t chc c giao t
khụng thu tin, t chc thuờ t m tr tin
thuờ hng nm.

+ Th chp, bo lónh bng quyn s dng
t ti t chc tớn dng c phộp hot ng
ti Vit Nam, ti t chc kinh t hoc cỏ nhõn
vay vn;
+ Gúp vn bng quyn s dng t vi t
chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn, ngi Vit Nam nh
c nc ngoi hp tỏc sn xut, kinh doanh.
H gia ỡnh, cỏ nhõn thuờ t ca Nh
nc (hoc thuờ li t trong khu cụng nghip)
ch cú quyn: Bỏn, tha k, tng cho ti sn,
th chp, bo lónh, gúp vn bng ti sn thuc
s hu ca mỡnh gn lin vi t. i vi h
gia ỡnh, cỏ nhõn s dng t m thuờ ca t đặc san về luật đất đai năm 2003
Tạp chí luật học

37

chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn thỡ cú cỏc quyn
theo quy nh ca phỏp lut v dõn s. H gia
ỡnh, cỏ nhõn cng cú quyn la chn hỡnh
thc giao t, hoc thuờ t nu s dng t
lm mt bng xõy dng c s sn xut kinh
doanh, s dng t xõy dng cụng trỡnh
cụng cng cú mc ớch kinh doanh.
Quyn chuyn quyn s dng t ca h
gia ỡnh, cỏ nhõn c quy nh tng i chi
tit v y t khi cú Lut t ai nm 1993

hng nm thỡ ch cú quyn: Bỏn, th chp,
bo lónh, gúp vn bng ti sn thuc s hu
ca mỡnh trờn t thuờ.
+ Ngi Vit Nam nh c nc ngoi
v u t c Nh nc Vit Nam giao t
cú thu tin s dng hoc c nhn chuyn
nhng quyn s dng t trong khu cụng
nghip, khu cụng ngh cao, khu kinh t thỡ
ngoi nhng quyn chuyn quyn s dng t
trờn cũn cú quyn tng cho quyn s dng t
(tc l cú cỏc quyn nh t chc kinh t trong
nc c giao t cú thu tin s dng);
+ Ngi Vit Nam nh c nc ngoi
c mua nh gn lin vi t cú quyn:
Bỏn; th chp; tha k; tng cho nh gn lin
vi t theo quy nh ca phỏp lut.
Ngi nc ngoi (ging nh cỏc t chc,
cỏ nhõn trong nuc) cng c quyn la chn
nhng hỡnh thc tr tin nht nh. C th:
Ngi Vit Nam nh c nc ngoi u t
c la chn hỡnh thc giao t cú thu tin s
dng t hoc thuờ t. Ngi nc ngoi u
t ti Vit Nam c la chn hỡnh thc thuờ
t tr tin thuờ hng nm hoc thuờ t tr
tin thuờ mt ln cho c thi gian thuờ.
Lut t ai hin hnh rt hn ch quyn
chuyn quyn s dng t ca ngi nc
ngoi, ch cho phộp ngi nc ngoi thuờ t
thc hin cỏc d ỏn u t c quyn th
chp quyn s dng t v ti sn trờn t

nhng i tng khụng cú quyn chuyn
quyn s dng l: T chc, h gia ỡnh, cỏ
nhõn trong nc thuờ t s dng; cỏc t chc
c Nh nc giao t khụng thu tin s
dng hoc thu tin m tin ó tr cú ngun gc
t ngõn sỏch nh nc; cỏc t chc nc ngoi
cú chc nng ngoi giao; v ngi nc ngoi
u t ti Vit Nam m tr tin thuờ t hng
nm. Nhng i tng ny ch cú quyn
chuyn quyn s hu ti sn ca mỡnh gn lin
vi t trong mt s trng hp theo lut nh.
Lut mi ó xõy dng mt c ch rt ci
m cho cỏc ch th s dng c chuyn
quyn s dng t, to c s, iu kin cho
vic xõy dng th trng bt ng sn (trong
ú cú th trng quyn s dng t). Bờn cnh
nhng mt tớch cc ca vic m rng cỏc
quyn nng ú thỡ ũi hi phi cú cỏc bin
phỏp qun lớ nh nc ng b, hiu qu, nu
khụng s d dn n vic cỏc t chc, cỏ nhõn
li dng cỏc quy nh v chuyn quyn vi
phm phỏp lut:
Th nht, nh trờn ó nờu, Lut quy nh
c th nhng i tng khụng c chuyn
quyn s dng t nhng trong ú cú nhiu
i tng li c chuyn quyn ti sn thuc
s hu ca mỡnh trờn t nh c mua bỏn
ti sn, cho thuờ ti sn, th chp, gúp vn
bng ti sn gn lin vi t nhng trong
thc t, cỏc bờn khi tho thun thc hin cỏc

chuyn quyn s dng t v ỏp dng thu
sut lu tin tng phn vi ngi cú thu nhp
cao khi chuyn quyn thỡ hn ch c vic
mua i bỏn li nhng li xut hin nhng i
tng nhiu tin u c lõu di. H mua tht
nhiu t , t nụng nghip, t lm mt bng
cho sn xut kinh doanh ri h cho thuờ
kim li, khi no giỏ cao, thun tin thỡ h mi
bỏn v trong xó hi s xut hin cỏc i tng
chuyờn cho thuờ cỏc loi t v cú i tng
khụng cú t phi chuyờn i thuờ , sn
xut kinh doanh. Vỡ vy, hn ch u c v
m bo s dng t ỳng quy hoch thỡ
phi kt hp ng b cỏc bin phỏp khỏc na
nh vn thu s dng t (i vi tng loi
t, trong hn mc, vt hn mc), vn
hn mc t, quy nh nhng iu kin nhn
chuyn nhng quyn s dng t
2.2. V th tc chuyn quyn s dng t
Khi chuyn quyn, cỏc bờn phi lp h s
chuyn quyn s dng t bao gm: Hp ng,
giy chng nhn quyn s dng t
Ngi s dng t khi thc hin cỏc quyn
chuyn quyn thỡ phi cú giy chng nhn
quyn s dng t. Chớnh ph quy nh v thi
hn hon thnh vic cp giy chng nhn
quyn s dng t cho ngi s dng t
trong c nc. Trong thi hn ny ngi ang
s dng t cha cú giy chng nhn nhng
cú mt trong cỏc loi giy t v quyn s dng

s, phc v ngi s dng t thc hin cỏc
quyn, ngha v ca mỡnh. iu ú th hin s
ci cỏch th tc chuyn quyn s dng theo c
ch mt ca rừ rng minh bch.
Túm li, phỏp lut v chuyn quyn s
dng t phi ngy cng c hon thin
ỏp ng yờu cu bc xỳc ca thc tin, to c
s phỏp lớ xõy dng th trng quyn s
dng t, ỏp ng yờu cu ca ci cỏch kinh
t, ca hi nhp kinh t quc t./.