Những vướng mắc và kiến nghị về chương
THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỘ LUẬT
DÂN SỰ

TƯỞNG BẰNG LƯỢNG
Tòa dân sự TANDTC
I. Những vướng mắc:
Điều 637 Bộ luật Dân sự đã quy định:
“1. Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần
tài sản của người chết trong tài sản chung với người
khác.
2. Quyền sử dụng đất cũng thuộc di sản thừa kế và
được để lại thừa kế theo quy định tại phần thứ 5 của
Bộ luật này”.
Do đó quyền sử dụng đất đã trở thành một “loại tài
sản” của công dân, công dân có quyền để lại thừa kế.
Như vậy thừa kế là một hình thức để công dân
chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ người này
sang người khác. Việc chuyển quyền sử dụng đất
dưới hình thức thừa kế được coi là hoàn thành khi đã
làm xong thủ tục và được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nhưng khi chuyển quyền sử dụng đất dưới hình thức
thừa kế, thì còn đòi hỏi điều kiện nào nữa không?
Vấn đề này hiện nay đang có những ý kiến khác
nhau.
Có ý kiến cho rằng Điều 693 đã quy định hộ gia đình,
cá nhân có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác khi có đủ điều kiện dưới đây:
1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của

- Các vụ thừa kế quyền sử dụng đất, có vụ mở thừa
kế trước khi có Luật đất đai năm 1993 tức là người có
quyền sử dụng đất hợp pháp chết trước khi Luật đất
đai năm 1993 ban hành thì làm sao họ có thể có giấy
chứng nhận theo Luật đất đai 1993.
- Có trường hợp chết sau khi có Luật đất đai năm
1993, nhưng vì Nhà nước chưa cấp kịp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho họ, thì họ cũng không
thể có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật
đất đai năm 1993. Việc đòi hỏi công dân phải có giấy
chứng nhận theo Luật đất đai năm 1993, thì mới được
để quyền thừa kế quyền sử dụng đất là điều vô lý.
- Các vụ thừa kế có tranh chấp mới đưa đến Ủy ban
nhân dân hoặc đến Tòa án giải quyết, mà điều kiện
thứ 4 của Điều 693 lại đòi hỏi “đất không có tranh
chấp” thì mới được chuyển quyền sử dụng thì sẽ dẫn
đến dù đã đủ 3 điều kiện ở các khoản 1, 2, 3 Điều 693
cũng sẽ không có việc chia thừa kế quyền sử dụng
đất ở bất kỳ lúc nào. Mặt khác, về bản chất “cái”
được coi là di sản có giá trị tài sản là quyền sử dụng
đất hợp pháp, chứ không phải là giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất thực ra chỉ là một hình thức pháp lý, Nhà nước
công nhận một ai đó có quyền sử dụng đất hợp pháp,
chứ nó không phải là căn cứ xác lập quyền sử dụng
đất và theo quy định ở Điều 38 Luật đất đai thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa để phân
biệt thẩm quyền giải quyết giữa Tòa án nhân dân và
Ủy ban nhân dân. Vì vậy, theo chúng tôi luật chỉ đòi
hỏi một người muốn để thừa kế quyền sử dụng đất

hay khoản 2 Điều 739 quy định như vậy là nhằm đề
cập đến đối tượng giao đất là chủ thể bất kỳ? Như
vậy thuật ngữ “được Nhà nước giao đất” ở khoản 1
Điều 739 hiểu theo nghĩa nào? Nghĩa hẹp là trường
hợp Nhà nước Việt Nam giao đất, còn hiểu theo
nghĩa rộng là các cơ quan có thẩm quyền của chế độ
ta và cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ, các tổ
chức tôn giáo… đã giao đất cho họ sử dụng. Vậy đối
với trường hợp đất nông nghiệp để trồng cây hàng
năm, nuôi trồng thủy sản do cơ quan, cá nhân không
có thẩm quyền giao đất nhưng trên thực tế họ đã giao
“đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng
thủy sản” và hiện nay người được giao đất đã kê khai,
đăng ký được đứng tên trong sổ địa chính hoặc đã
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
Luật đất đai năm 1987 có được coi là “được Nhà
nước giao đất” không? Có được để thừa kế không?
Thực tế có những trường hợp người sử dụng đất được
Nhà nước ta, hoặc Nhà nước cũ hoặc đạo thánh giao
đất; có trường hợp khai khẩn, lấn chiếm “đất công”
từ lâu; có trường hợp thuê đất của Nhà nước cũ; có
trường hợp thuê đất của tư nhân dưới thời ngụy (mà
hiện nay vẫn xảy ra những vụ tranh chấp đòi lại đất);
có trường hợp cơ quan không có thẩm quyền giao
đất, nhưng đã giao đất; có trường hợp công dân mượn
đất của nhau sử dụng từ thời ngụy, hoặc sau ngày giải
phóng miền Nam; có trường hợp đất nông nghiệp của
cha ông truyền lại v.v… có khi người đang sử dụng
đất đã kê khai trong sổ địa chính; có trường hợp chưa
kê khai lần nào, hoặc người cho thuê đất thì kê khai,

ruộng…) từ những năm 80, việc mua bán vào thời
điểm đó là bất hợp pháp, đến nay họ cũng mới chỉ kê
khai trong sổ địa chính. Có trường hợp đã được chính
quyền cấp giấy chứng nhận theo Luật đất đai năm
1987 hoặc theo Luật đất đai năm 1993, có trường hợp
họ đã xây nhà trên đất đó nhưng vẫn chưa được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vậy họ có được
để thừa kế quyền sử dụng đất hay không?
Những vấn đề trên rất cần có sự giải thích, hướng dẫn
của cơ quan có thẩm quyền, mới có thể đi đến nhận
thức thống nhất và mới áp dụng đúng pháp luật.
II. Những kiến nghị cụ thể:
Thừa kế quyền sử dụng đất chỉ là một trong 6 chương
của Phần thứ 5: “Những quy định về chuyển quyền
sử dụng đất”. Có những quy định ở chương thừa kế
quyền sử dụng đất liên quan rất chặt chẽ với các quy
định khác trong Phần thứ 5 này. Để có sự thống nhất,
không mâu thuẫn, chồng chéo thì phải sửa đổi, bổ
sung các chương khác của Phần thứ 5 Bộ luật Dân sự.
Song phạm vi nghiên cứu là những vấn đề thừa kế, vì
vậy chúng tôi chỉ đề cập đến những vấn đề cần sửa
đổi, bổ sung trong Chương 6: thừa kế quyền sử dụng
đất.
Qua nghiên cứu chương này chúng tôi thấy cần có sự
sửa đổi căn bản. Một khi pháp luật đã thừa nhận
quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, được để lại
thừa kế thì không nên quy định có loại đất không
được thừa kế, ví dụ như đất chuyên dùng, đất nông
nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản
cấp cho hộ gia đình không được thừa kế (Điều 744),

thêm “hai loại đất” có thể để thừa kế, đó là “đất
chuyên dùng” và “đất được Nhà nước cho thuê…”.
Thực tiễn thi hành pháp luật cho thấy việc mở rộng
phạm vi loại đất được để lại thừa kế như Nghị định
17/1999/NĐ-CP kể trên là hoàn toàn hợp lý, phù hợp
với yêu cầu của cuộc sống và nguyện vọng của nhân
dân. Chính vì vậy quy định về phạm vi loại đất được
để lại thừa kế trong Điều 739 cần được sửa đổi, bổ
sung theo hướng giống như quy định trong Điều 22
Nghị định 17/1999/NĐ-CP và Điều 739 có hai
phương án sửa đổi:
- Phương án 1: Về Điều 739 được sửa lại như sau:
“Điều 739. Người được để thừa kế quyền sử dụng
đất.
Những người sau đây được để thừa kế quyền sử dụng
đất:
1. Cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp để
trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, nuôi trồng
thủy sản, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, đất
chuyên dùng;
2. Cá nhân, thành viên hộ gia đình được Nhà nước
giao đất nông nghiệp để trồng lâu năm, đất lâm
nghiệp để trồng rừng, đất ở, đất chuyên dùng;
3. Cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả
tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã tiền thuê
đất cho nhiều năm;
4. Cá nhân có quyền sử dụng đất do được người khác
chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của
Bộ luật này và pháp luật về đất đai”.
- Phương án 2: Nếu sửa đổi theo hướng tất cả các loại

pháp…” thì câu này đã có ý nghĩa khái quát là dù họ
có được quyền sử dụng các loại đất nói trên bằng
cách tham gia các giao dịch như chuyển nhượng, tặng
cho, thừa kế… hay được Nhà nước giao đất phù hợp
với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất
đai thì các giao dịch đó mới có giá trị pháp lý, quyền
sử dụng mà họ có được mới được công nhận là hợp
pháp.
Nếu chúng ta sửa đổi Bộ luật Dân sự theo hướng
không coi hộ gia đình là chủ thể của quan hệ pháp
luật dân sự, thì Điều 739 Bộ luật Dân sự sẽ phải thiết
kế theo hướng khác.
2. Về điều kiện hưởng thừa kế quyền sử dụng đất
nông nghiệp để trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy
sản:
- Điều 740 về điều kiện hưởng thừa kế quyền sử dụng
đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng
thủy sản. Hiện nay có hai quan điểm khác nhau. Loại
ý kiến thứ nhất cho rằng đối với những người thuộc
diện được hưởng thừa kế, nhưng không đủ điều kiện
để được giao đất sử dụng thì họ phải được hưởng giá
trị tương ứng với phần thừa kế của họ. Vì vậy, khi
chia thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng
cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, Tòa án phải định
giá diện tích đất tranh chấp để buộc những người
được sử dụng đất trả lại cho thừa kế bên kia một số
tiền thì mới đảm bảo sự công bằng.
Loại ý kiến thứ 2: Theo lời văn của Điều 740, 741,
742 thì loại đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm,
nuôi trồng thủy sản bị hạn chế so với các loại đất

sản xuất, nên chỉ giao đất cho người có nhu cầu, có
điều kiện trực tiếp sử dụng… Song vẫn nên tính đến
sự công bằng, mà vẫn thực hiện được chính sách đất
đai. Vì vậy, theo chúng tôi điều luật này cần sửa đổi
theo hướng cho người không được sử dụng đất thừa
kế, thì được hưởng giá trị quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 740 thì đối với đất nông
nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản,
thì chỉ những người có đủ các điều kiện theo quy
định của điều luật mới có quyền hưởng thừa kế quyền
sử dụng đất.
Vậy cần hiểu thế nào về cụm từ “có điều kiện trực
tiếp sử dụng đất…” được quy định ở Điều 740?
Có ý kiến cho rằng phải là người có điều kiện trực
tiếp cày cuốc trên thửa đất đó mới được coi là “có
điều kiện trực tiếp sử dụng”. Tuy nhiên có ý kiến lại
cho rằng không bắt buộc họ phải là người trực tiếp
cày, cuốc mà chỉ cần họ là người tổ chức, quản lý để
thực hiện việc canh tác diện tích đó đúng mục đích,
cũng được coi là “có điều kiện trực tiếp sử dụng
đất…”, vì hiện nay Nhà nước khuyến khích phát triển
trang trại, nên vai trò người tổ chức, quản lý sản xuất
là rất quan trọng. Họ là người thuê nhân công cày
cuốc, chăm sóc, tưới bón, nhưng đồng thời họ là
người quyết định trồng cây gì, con gì, vào lúc nào,
chăm bón ra sao. Vì vậy, loại người lao động bằng
“đầu” là chủ yếu này cũng phải được coi là người
“trực tiếp sử dụng đất”.
Tuy nhiên, nếu họ lại đi thuê toàn bộ, thuê cả người
quản lý sản xuất hoặc khoán theo kiểu phát canh thu

đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng
thủy sản không? Sử dụng vượt hạn mức bao nhiêu thì
không được hưởng thừa kế? Cần hướng dẫn để có
nhận thức thống nhất.
Đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi
trồng thủy sản mà Nhà nước giao cho hộ gia đình để
sản xuất khi một thành viên chết có coi phần đất của
họ là di sản thừa kế để chia và họ có quyền viết di
chúc định đoạt phần quyền sử dụng đất đó không?
Hình thức giao đất như thế nào thì được coi là giao
cho hộ gia đình, trường hợp nào được coi là giao cho
cá nhân, thành viên của hộ gia đình? Chúng tôi thấy
trường hợp trong một gia đình có nhiều thế hệ, có gia
đình cho một người con đứng tên, cũng có khi là chỉ
ông bố hoặc cả bố và mẹ đứng tên trong giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; có trường hợp để mỗi cặp
vợ – chồng – con đứng tên một phần diện tích, còn
ông bà đứng tên một phần diện tích, nhưng trên thực
tế vẫn canh tác chung, ăn chung.
Có trường hợp đã tách hộ, nhưng các hộ đều đồng ý
để cho một người đứng tên toàn bộ diện tích đất nông
nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản
(đứng tên trên diện tích của cả hộ bố, mẹ, hộ gia đình
người anh, em…) thì giải quyết chia thừa kế như thế
nào? Đối với những loại đất mà pháp luật cho phép
được thừa kế thì những ai có quyền hưởng thừa kế