1
MỞ ĐẦU
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay thì định giá đất là môn học mà giúp
nghiên cứu, bổ sung các kiến thức về đất đai, thị trường đất đai, giá đất, định
giá đất, các phương pháp định giá cơ bản, nguyên tắc xác định giá đất. Bên
cạnh các tài liệu được biên soạn trong các trường đại học thì còn có nhiều
văn bản liên quan tới định giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban
hành. Tuy nhiên không phải tất cả chúng ta đều quan tâm và có thể hiểu tất
cả các văn bản được quy định.
Theo sự phát triển của kinh tế thì văn bản liên quan tới công tác định giá
đất cũng có sự thay đổi để phù hợp với hoàn cảnh của đất nước. Trước khi
luật đất đai năm 1993 ra đời thì thị trường đất đai mang tính tự phát và
không được Nhà nước công nhận. Nhưng sau khi luật có hiệu lực thi hành,
đất đai được coi là hàng hóa, từ đó các văn bản đầu tiên bắt đầu ra đời để cụ
thể hóa cho công tác định giá đất. Dưới đây là một số văn bản chúng tôi
nghiên cứu nhằm làm rõ các nội dung thay đổi từ trước đến nay và văn bản
còn áp dụng, văn bản đã được thay thế, văn bản sửa đổi bổ sung cho văn
bản áp dụng trước đó: Nghị định 87 – CP ngày 17/8/1996
Nghị định 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004
Thông tư 114/2004/BTC-TT ngày 26/11/2004
Nghị định 123/2007/ND-CP ngày 27/7/2007
Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/200
Thông tư liên tịch 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010
2
NỘI DUNG
I. Văn bản từ sau luật đất đai năm 1993 đến năm 2003
** Nghị định 80/ND- CP ngày 06/11/1993 Quy định khung giá các loại đất
để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất,
tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi.
** Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 của Chính phủ quy định chi tiết
việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Bảng khung giá đất độ thị. (Bảng giá số 4).
** Nghị định 17/1998/ND-CP ngày 21/3/1998 về việc sửa đổi, bổ sung
khoản 2, Điều 4 của Nghị định số 87/CP.
Theo Nghị định 87/CP: Giá các loại đất do địa phương quy định không được
thấp hơn giá tối thiểu và không được cao hơn giá tối đa của khung giá và hệ
số điều chỉnh ban hành kèm theo Nghị định này.
Theo Nghị định 17/1998/ND-CP: Giá các loại đất do địa phương quy định
có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc cao hơn giá tối đa của khung giá các loại
đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của
4
Chính phủ và hệ số (k) đã được điều chỉnh tại Quyết định số 302/TTg ngày
13 tháng 5 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ, nhưng mức giảm hoặc tăng
giá không vượt quá 50%.
II. Các văn bản sau luật đất đai năm 2003
** Nghị định 188/ND-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định khung
giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định này thay thế Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của
Chính phủ quy định khung giá các loại đất, Quyết định số 302/TTg ngày 13
tháng 5 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh hệ số
(k) trong khung giá đất và Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21 tháng 3
năm 1998 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 4 của Nghị
định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định khung giá các loại đất.
- Trước đây theo quy định của Nghị định 87/1994 thì chỉ đề cập đến cách
định giá đất cho từng loại đất cụ thể, chưa làm rõ được phải dùng phương
pháp gì để tìm ra mức giá đất. Nghị định 188 và thông tư 114 đã khắc phục
được hạn chế cơ bản trên của Nghị định 87/1994 và tạo điều kiện quan trọng
cho địa phương xây dựng được một khung giá đất sát với thực tế thị trường.
- Nghị định có 4 chương bao gồm 17 điều, có kèm theo bảng khung giá các
loại đất.
( Vấn đề đáng chú ý trong nghị định là có 2 phương pháp xác định giá đất

-Giao dịch thực tế được đã
hoàn thành.
3 Bổ sung khoản 3, khoản
4, điều 4.
Bổ sung thêm 2 phương
pháp.
1. Phương pháp so sánh trực
tiếp
2. Phương pháp thu nhập
3. Phương pháp chiết trừ
4. Phương pháp thặng dư
4 -Sửa đổi bổ,sung điều 5
- Khoản 3, điều 5 sửa
thành khoản 5, điều 5
-Bãi bỏ khoản 4, điều 5
- Khoản 1,2 cho 2 phương
pháp trên.
- Kết hợp 2 phương pháp
trên trong tùy trường hợp
- Khoản 3,4 thêm mới cho 2
phương pháp mới.
- Dựa tình hình địa phương
có thể kết hợp 1 số phương
pháp.
5 - Sửa đổi điều 6 - Các loại đất áp dụng phân - Các loại đất áp dụng phân
6
loại tại Điều 13 Luật đất đai
năm 2003
- Đất rừng phòng hộ, rừng
đặc dụng, căn cứ phương

- Quy định cho đất làm nghĩa
trang, nghĩa địa tại khoản 10,
điều 1 nghị định 181.
- Căn cứ vào khoản 10 điều
1.
- Có trường hợp cá biệt, tại
các vùng sâu, vùng xa, vùng
có điều kiện kinh tế xã hội
khó khăn.
6 Sửa đổ, bổ sung Điều 8
- Điểm c khoản 1
- Khoản 2
- Tiêu đề: nguyên tắc phân
vùng đất ở nông thôn, phân
hạng đất nông nghiệp để
định giá đất.
- Các xã được công nhận
miền núi theo quy định của
ủy ban dân tộc.
- Tiêu đề: Bỏ cụm từ “ phân
hạng đất nông nghiệp”.
- Còn dựa trên những đặc
điểm cơ bản đã nêu.
- Bãi bỏ khoản 2
7 Điều 9
- Tiêu đề
- Điểm a khoản 1 -
- Bỏ từ “ hạng đất”
- Theo quy định tại điểm đ
7

chỉnh giá các loại đất cụ
thể tại địa phương”
13 Bảng khung giá các loại
đất
-
- Mức giá lấy sau dấu phảy 1
chữ số.
- Mức giá lấy sau dấu phảy 2
chữ số.
• Tóm lại:- Nghị định 123/2007,ND-CP bổ sung thêm hai phương pháp
nữa trong phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất: phương
pháp, chiết trừ, phương pháp thặng dư.
8
- Khung giá đất cũng như các khoản trong nghị định
123/2007/ND-CP áp dụng cho các loại đất được phân loại theo nghị định
181/2004/ND-CP về thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định 123/2007/ND-CP bổ sung, sửa đổi 1 số điều quy
định đầy đủ hơn cho nghị định 188/2004/ND-CP.
* Một số vấn đề cần chú ý:
- Sau khi sửa đổi, khoản 2 Điều 3 của Nghị định 123/2007/NĐ-CP quy định
rõ: "Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên
một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình
thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ
biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều
kiện thương mại bình thường " Cách giải thích rõ ràng này sẽ tạo điều kiện
cho các địa phương có cơ sở để xác định, quy định giá các loại đất cụ thể
trên địa bàn.
- Trước đây, Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định hai phương pháp xác
định giá đất (phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập)

Khung giá đất Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
ND188 ND123 ND188 ND123 ND188 ND123
Trồng cây hàng
năm
90,0 1135,0
0
70,0 105,00 47,5 71,00
Trồng cây lâu năm 105,0 158,00 65,0 98,00 45,0 68,00
Đất rừng sản xuất 40,0 60,00 25,5 38,00 20,0 30,00
Đất nuôi trồng thủy
sản
90,0 135,00 50,0 75,00 24,0 36,00
Đất ở tại nông thôn 1250,0 1875,0
0
850,0 1275,0
0
600,0 900,00
10
Đất sản xuất, kinh
doanh phi nông
nghiệp tại nông
thôn
900,0 1350,0
0
600,0 900,00 350,0 525,00
** Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007: Hướng dẫn thực hiện
Nghị định số188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Với thông tư này, các địa phương

** Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ.
Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư. 2- Nghị định này bãi bỏ điểm 2 khoản 12 điều 1 Nghị
định 123/2007/ND-CP. Giá đất cụ thể được xác định lại theo quy định tại
khoản 1 Điều 11 Nghị định 69/2009/ND-CP không bị giới hạn bởi các quy
định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP : Khi Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt
12
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình
thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm
giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá
đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp.
**Công văn số181 /ĐC-CP ngày 23 tháng 10 năm 2009 Đính chính nghị
định số 69.
** Thông tư liên tịch số 04/2010/TTLT-BTNMT-BNV ngày 02/02/2010
hướng dẫn nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế của Sở Tài nguyên và
Môi trường thuộc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Phòng Tài
nguyên và Môi trường thuộc UBND huyên, quận, thị xã, thành phố thuộc
tỉnh về công tác định giá đất.

13
KẾT LUẬN
Nói chung hệ thống các văn bản trong công tác định giá đất từ khi có luật
đất đai năm 1993 đến khi ra đời luật đất đai năm 2003 luôn có sự thay đổi để
giúp cho tiếp cận thị trường đất đai cũng như các khung giá cụ thể cho từng