mở đầu
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Kể từ khi nớc ta chuyển sang nền kinh tế thị trờng, đặc biệt là những
năm gần đây tình hình tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng về số lợng và phức
tạp về tính chất, nhất là ở những vùng đang đô thị hóa nhanh. Các dạng tranh chấp
đất đai phổ biến trong thực tế là: tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhợng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp do lấn, chiếm đất; tranh
chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tranh chấp đất đai trong các vụ
án ly hôn... Có thể liệt kê rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai nh:
Việc quản lý đất đai còn nhiều thiếu sót, sơ hở; việc giao đất và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tiến hành chậm; việc lấn chiếm đất đai diễn
ra ngày càng phổ biến nhng không đợc ngăn chặn và xử lý kịp thời; đất đai từ chỗ
cha đợc thừa nhận có giá trị nay trở thành tài sản có giá trị cao, thậm chí ở nhiều
nơi, nhiều lúc giá đất tăng đột biến...
Các tranh chấp đất đai diễn ra gay gắt và phát sinh ở hầu hết các địa ph-
ơng. Tính bình quân trong cả nớc tranh chấp đất đai chiếm từ 55 - 60%, thậm
chí nhiều tỉnh phía Nam chiếm từ 70 - 80% các tranh chấp dân sự phát sinh
(thành phố Hồ Chí Minh, An Giang, Bạc Liêu, Long An...).
Nhà nớc ta đã rất cố gắng trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai
nhằm ổn định tình hình chính trị, xã hội. Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai
ngày càng đợc sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện, trong đó quy định việc giải quyết
tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân (UBND) và Tòa án
nhân dân (TAND) (các Điều 21, 22 Luật Đất đai năm 1987; Điều 38 của Luật Đất
đai năm 1993; Điều 136 Luật Đất đai năm 2003). Tuy nhiên, các quy định về thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai mới chỉ "dừng lại" ở mức độ chung chung, nên
trên thực tế dẫn đến sự chồng chéo, đùn đẩy giữa UBND và TAND. Khắc phục
những nhợc điểm này, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai tơng đối cụ thể, tạo cơ sở pháp lý để các cơ quan có thẩm
quyền áp dụng giải quyết các tranh chấp đất đai có hiệu quả hơn.
Chính sách, pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nớc ta có nhiều thay đổi
tơng thích với từng giai đoạn phát triển của cách mạng, song bên cạnh đó còn
XXI.
3. Phơng pháp nghiên cứu
- Để giải quyết các vấn đề do đề tài đặt ra, ngời viết luận văn sử dụng
phơng pháp lịch sử, phơng pháp thống kê, phơng pháp phân tích, trao đổi
chuyên gia.
4. ý nghĩa của các kết quả nghiên cứu
Các kết quả nghiên cứu của đề tài này có thể đợc sử dụng làm tài liệu
tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số kiến nghị của
đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật
trong quá trình xây dựng, hoàn thiện và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai nói
chung và pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng ở nớc ta.
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài các phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận
văn có 3 chơng:
Chơng 1: Những vấn đề chung về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh
chấp đất đai.
Chơng 2: Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai (qua thực tiễn ở Hà Nội)
Chơng 3: Định hớng và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh
chấp đất đai.
Chơng 1
Những vấn đề chung về tranh chấp đất đai
và giải quyết tranh chấp đất đai
1.1. Tranh chấp đất đai: Khái niệm, phân loại, đặc điểm
1.1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai
Trong bất kỳ xã hội nào, đất đai luôn có vai trò và vị trí quan trọng đối
với con ngời, góp phần quyết định sự phát triển phồn vinh của mỗi quốc gia.
Cùng với sự phát triển của sản xuất và đời sống, nhu cầu sử dụng đất của con
ngời ngày càng phong phú và đa dạng hơn. Xuất phát từ lợi ích của các giai tầng
trong xã hội và dựa trên đòi hỏi của công cuộc xây dựng và phát triển đất nớc,
Nhà nớc sử dụng pháp luật để điều chỉnh các quan hệ đất đai nhằm tạo lập một
thành đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với toàn bộ toàn bộ vốn đất đai trong cả
nớc, do đó các tranh chấp đất đai hiện nay chỉ bao gồm tranh chấp về quyền
quản lý và sử dụng đất đai. Theo quy định của pháp luật hiện hành có ba loại
hình tranh chấp đất đai:
+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất đai;
+ Tranh chấp về tài sản có liên quan đến quyền sử dụng đất;
+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới đơn vị
hành chính (xã, huyện, tỉnh).
Tuy nhiên, trên thực tế thờng xuất hiện dạng tranh chấp đất đai phổ biến
sau đây:
- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này thờng xảy ra ở vùng nông thôn, việc phát sinh th-
ờng là do lúc chuyển đổi đất đai hai bên không làm hợp đồng hoặc hợp đồng có
đợc soạn thảo nhng nội dung rất sơ sài, đơn giản. Vì thế, sau một thời gian một
bên cảm thấy quyền lợi bị thiệt thòi nên phát sinh tranh chấp, mặc dù vào thời
điểm chuyển đổi hai bên đều đã nhất trí về các điều kiện để chuyển đổi quyền
sử dụng đất.
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này xảy ra khá phổ biến, việc phát sinh thờng là do
một bên hoặc cả hai bên thực hiện không đúng giao kết nh không trả tiền hoặc
không giao đất, cũng có trờng hợp do bị lừa dối hoặc sau khi ký kết hợp đồng
thấy bị hớ trong điều khoản thỏa thuận về giá cả nên rút lại không thực hiện hợp
đồng. Nhiều trờng hợp nội dung hợp đồng không đề cập rõ ràng về mục đích
của hợp đồng, không xác định cụ thể bên bán hay bên mua có nghĩa đóng thuế
chuyển quyền sử dụng đất, làm thủ tục... đây cũng là nguyên nhân dẫn đến
tranh chấp.
- Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất:
Việc phát sinh dạng tranh chấp này là do một bên hoặc cả hai bên vi
phạm các điều khoản của hợp đồng nh:
+ Hết thời hạn thuê đất nhng không chịu trả lại đất cho bên cho thuê;
- Tranh chấp tài sản gắn liền với đất;
- Tranh chấp đất trong vụ án ly hôn.
1.1.3. Đặc điểm của tranh chấp đất đai
Quan hệ đất đai là một dạng đặc biệt của quan hệ dân sự nên bên cạnh
những đặc điểm chung của một tranh chấp dân sự, tranh chấp đất đai còn mang
những đặc điểm đặc trng riêng khác với các tranh chấp dân sự, tranh chấp lao
động, tranh chấp kinh tế... Sự khác biệt đó thể hiện ở những điểm chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, chủ thể của tranh chấp đất đai chỉ có thể là chủ thể của quyền
quản lý và quyền sử dụng đất mà không phải là chủ thể của quyền sở hữu đất đai.
Quyền sử dụng đất của các chủ thể đợc xác lập dựa trên quyết định giao đất,
cho thuê đất của Nhà nớc hoặc đợc Nhà nớc cho phép nhận chuyển nhợng từ các
chủ thể khác hoặc đợc Nhà nớc thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với
diện tích đất đang sử dụng. Nh vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai là các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia với t cách là ngời quản lý hoặc ngời sử dụng
đất.
Thứ hai, nội dung của tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp. Hoạt
động quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trờng diễn ra rất đa dạng,
phong phú với việc sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau, với diện tích,
nhu cầu sử dụng khác nhau. Trong nền kinh tế thị trờng, việc quản lý và sử
dụng đất không đơn thuần chỉ là việc quản lý và sử dụng một t liệu sản xuất.
Đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thơng mại, giá đất lại
biến động theo quy luật cung cầu trên thị trờng, nên việc quản lý và sử dụng nó
không đơn thuần chỉ là việc khai thác giá trị sử dụng mà còn bao gồm cả giá trị
sinh lời của đất (thông qua các hành vi kinh doanh quyền sử dụng đất). Tất
nhiên, khi nội dung quản lý và sử dụng đất phong phú và phức tạp hơn thì
những mâu thuẫn, bất đồng xung quanh việc quản lý và sử dụng đất đai cũng trở
nên gay gắt và trầm trọng hơn.
Thứ ba, tranh chấp đất đai phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt nh:
Có thể gây mất ổn định về chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn
kết trong nội bộ nhân dân, phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất,
quy luật giá trị. Đây là quy luật tự nhiên, nhng đối với đất lại không đợc thừa nhận
một cách dễ dàng ở nớc ta trong một thời gian khá dài. Do vậy Nhà nớc cha kịp
thời có các chính sách để điều tiết và quản lý có hiệu quả.
Từ khi nhà, đất trở nên có giá trị cao đã tác động đến tâm lý của nhiều
ngời dẫn đến tình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trớc đó đã bán, cho thuê,
cho mợn, đã bị tịch thu hoặc giao cho ngời khác sử dụng hoặc khi thực hiện một
số chính sách về đất đai ở các giai đoạn trớc đây mà không có các văn bản xác
định việc sử dụng đất ổn định của họ.
1.2.2. Nguyên nhân chủ quan
1.2.2.1. Về cơ chế quản lý đất đai
Trong thời gian qua, công tác quản lý nhà nớc về đất đai còn bị buông
lỏng, nhiều sơ hở, có khi phạm sai lầm, giải quyết tùy tiện, sai pháp luật
Trong cơ chế quản lý tập trung, kế hoạch hóa cao độ, Nhà nớc phân
công, phân cấp cho quá nhiều ngành, dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt
chẽ, nhiều sơ hở. Có thời kỳ mỗi loại đất do một ngành quản lý dẫn đến việc
tranh chấp về đất thuộc quyền quản lý của nhiều ngành khác nhau.
Trong cơ chế thị trờng, Nhà nớc thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch chung, có sự phân công, phân cấp trách nhiệm quản lý đất đai khá rõ.
Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn tồn tại nhiều sai phạm, non kém về trình độ
quản lý của đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai. Điều này góp phần
làm xuất hiện nhiều tranh chấp đất đai phức tạp, khó giải quyết. Cụ thể:
- Hồ sơ địa chính cha hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý và
thực tế để xác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc
biệt là ở những vùng mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động. Trong
nhiều trờng hợp, việc tranh chấp đất đai lại bắt nguồn từ những tài liệu lịch sử
của chế độ cũ để lại. Hơn nữa, việc giao đất lại không đợc tiến hành theo một
quy trình chặt chẽ, nên hồ sơ đất đai không đồng bộ và bị thất lạc.
- Quy hoạch sử dụng đất đai cha đi vào nề nếp, nên nhiều trờng hợp sử
dụng đất không hợp lý khó bị phát hiện. Khi phát hiện thì lại không đợc xử lý
kịp thời. Nhiều địa phơng còn có những nhận thức lệch lạc về chính sách đất
1.2.2.4. Về đờng lối chính sách, pháp luật về đất đai
Chính sách đất đai và các chính sách khác có liên quan đến đất đai cha
đồng bộ, có mặt không rõ ràng và đang còn biến động. Thực tế áp dụng các
chính sách đất đai còn tùy tiện dẫn đến tình trạng: Ngời có khả năng sản xuất
nông nghiệp thì thiếu ruộng đất, ngợc lại, ngời có ruộng lại không có khả năng
hoặc nhu cầu sản xuất, để đất đai hoang hóa hoặc sử dụng đất kém hiệu quả.
Tình trạng ngời nông dân phải ra các đô thị bán sức lao động, gây mất ổn định cơ
cấu lao động sản xuất cũng có nguyên nhân từ việc thiếu đất để sản xuất.
Thực tiễn đã chứng minh những sai lầm trong phong trào hợp tác hóa
nông nghiệp nh nóng vội, gò ép, đa quy mô hợp tác xã (HTX) nhỏ lên quy mô
HTX lớn không phù hợp với trình độ năng lực quản lý của đội ngũ cán bộ, đặc
biệt là đội ngũ cán bộ cơ sở đã dẫn đến hậu quả là đất đai sử dụng bừa bãi, lãng
phí và kém hiệu quả.
Cùng với việc đổi mới cơ chế quản lý trong nông nghiệp đợc đổi mới,
ngời sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, đòi hỏi phải có một
diện tích đất nhất định để sản xuất. Do đó đã xuất hiện t tởng đòi lại đất để sản
xuất. Chính sách đất đai cha phù hợp, chậm đổi mới đã tạo cơ sở cho việc lấn
chiếm đất đai diễn ra khá phổ biến, song cha đợc giải quyết và xử lý kịp thời.
Bên cạnh đó, việc Nhà nớc chia, tách, nhập hoặc thành lập mới những
đơn vị hành chính trong những năm gần đây dẫn đến việc phân địa giới hành
chính không rõ ràng, cụ thể làm cho tình hình tranh chấp đất đai ngày càng
phức tạp và gay gắt hơn.
1.2.2.5. Về công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật
Công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật đất đai cha đợc
coi trọng, làm cho nhiều văn bản pháp luật đất đai của Nhà nớc cha đợc phổ
biến sâu rộng trong nhân dân.
Tuy nhiên, việc tranh chấp đất đai ở mỗi địa phơng khác nhau còn có
những nguyên nhân đặc thù và việc tìm ra những nguyên nhân đó phải căn cứ
vào thực tế sử dụng đất, và phong tục tập quán của từng địa phơng để xây dựng
đợc những giải pháp tốt nhất nhằm giải quyết có hiệu quả từng vụ tranh chấp.
1.3.2.1. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống
nhất quản lý
Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nớc thống nhất quản lý". Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 2003 đã
quy định: "Nhà nớc không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho ngời khác sử
dụng trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nớc Việt Nam
dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt
Nam và Nhà nớc Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam". Điều đó khẳng định
toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà
nớc thống nhất quản lý. Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chỉ là những ngời
đợc Nhà nớc giao đất cho sử dụng chứ không có quyền sở hữu đối với đất đai.
Do đó, đối tợng của mọi tranh chấp đất đai phát sinh chỉ là quyền quản lý và
quyền sử dụng đất chứ không phải là quyền sở hữu đối với đất đai. Vì vậy, khi
giải quyết các tranh chấp đất đai, phải tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu toàn
dân đối với đất đai mà Nhà nớc là ngời đại diện; bảo vệ quyền đại diện sở hữu
đất đai của Nhà nớc; bảo vệ thành quả cách mạng về đất đai mà nhân dân ta đã
giành đợc.
1.3.2.2. Nguyên tắc bảo đảm lợi ích của ngời sử dụng đất, nhất là lợi ích
kinh tế, khuyến khích việc tự thơng lợng, tự hòa giải trong nội bộ nhân dân
Luật Đất đai 1993 ra đời với việc thừa nhận năm quyền năng của ngời sử
dụng đất (quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền
sử dụng đất) đã khẳng định t tởng đổi mới trong quá trình Nhà nớc điều hành
các quan hệ xã hội về đất đai. Do đó, việc tôn trọng các quyền của ngời sử dụng
đất và tạo điều kiện để họ phát huy tối đa các quyền đó là nguyên tắc quan
trọng của Luật Đất đai. Thực tế đã chứng minh rằng, nếu lợi ích của ngời sử
dụng đất không đợc đảm bảo, thì việc sử dụng đất không thể mang lại hiệu quả
kinh tế cao. Đó cũng chính là nguyên tắc cơ bản trong quá trình giải quyết các
tranh chấp đất đai.
Tôn trọng quyền định đoạt của các chủ thể khi tham gia các quan hệ
pháp luật đất đai là tôn trọng quyền tự do thỏa thuận, thơng lợng của họ trên cơ
Thứ hai, sự hình thành và phát triển của hệ thống các văn bản pháp luật
về đất đai là một quá trình lâu dài, thể hiện ở cả hai mặt: số lợng và chất lợng,
gắn liền với lịch sử hình thành và phát triển của hệ thống pháp luật Việt Nam.
Hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giải quyết tranh chấp đất
đai nói riêng đã đợc xây dựng và từng bớc hoàn thiện nhằm phúc đáp các yêu
cầu về quản lý và sử dụng đất đai qua các thời kỳ, cụ thể đề cập đến một số văn
bản pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tiêu biểu qua các giai đoạn nh
sau:
1.4.1. Thời kỳ trớc khi ban hành Hiến pháp 1980
Trong thời kỳ này, các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai cha rõ ràng, cụ thể, ngoại trừ các quy định về giải quyết tranh chấp đất
bãi sa bồi (đất canh tác).
Thông t 45/NV-TC ngày 02/7/1958 của Bộ Nội vụ về việc phân phối và
quản lý đất bãi sa bồi quy định thẩm quyền giải quyết "tranh chấp hoa màu do
chính quyền và nông hội giải quyết, nếu đặc biệt khó khăn thì đa ra Tòa án xét
xử"; thẩm quyền giải quyết "tranh chấp địa giới hành chính đất bãi sa bồi" do
ủy ban hành chính xã đang quản lý giải quyết, nếu ranh giới thuộc nhiều xã thì
địa phận xã nào xã đó quản lý hoặc xã có điều kiện thuận tiện hơn quản lý, nếu
xen kẽ nhiều xã thì xã nào có nhiều số dân hơn trên đất bãi sa bồi quản lý và
chịu trách nhiệm đảm bảo cho các xã ít dân sản xuất trên bãi sa bồi.
Nh vậy, giai đoạn này thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của ủy
ban hành chính các cấp cha đợc quy định rõ ràng. Thực tế, việc giải quyết các
tranh chấp đất đai chủ yếu do ủy ban hành chính cấp xã thực hiện với vai trò
của tổ chức nông hội địa phơng (tham gia nhiều vào công việc chính quyền), cơ
quan t pháp chỉ xuất hiện khi giải quyết tranh chấp hoa màu trên đất bãi sa bồi.
1.4.2. Thời kỳ sau khi ban hành Hiến pháp 1980
1.4.2.1. Giai đoạn từ khi Hiến pháp 1980 có hiệu lực đến trớc khi
Luật Đất đai 1987 ra đời
Hiến pháp 1980 ra đời đã khép lại một chặng đờng dài phấn đấu không
ngừng của Nhà nớc ta nhằm mục tiêu xã hội hóa toàn bộ vốn đất đai trong phạm
- Thông t 55-ĐKTK ngày 05/1/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng đất
hớng dẫn việc giải quyết các trờng hợp sử dụng đất không hợp pháp, không hợp
lý.
- Thông t 293-TT/ RĐ ngày 22/10/1985 của Tổng cục Quản lý ruộng h-
ớng dẫn việc giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi.
1.4.2.2. Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 1987 đợc ban hành đến trớc
khi Luật Đất đai 1993 ra đời
Hiến pháp 1980 cũng nh Luật Đất đai 1987 đều khẳng định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý. Song các văn bản pháp
luật hớng dẫn thi hành đã không xác định rõ ràng quyền lợi của ngời sử dụng
đất đã làm hạn chế hiệu quả sử dụng đất.
Trong giai đoạn này, nổi trội nhất phải kể đến chủ trơng thực hiện cơ
chế quản lý kinh tế mới trong nông nghiệp theo Nghị quyết 10 ngày 5/4/1988
của Bộ Chính trị. Mục đích là gắn lợi ích của ngời lao động với từng mảnh đất
đợc giao, đã thúc đẩy sản xuất phát triển, ngời nông dân đã nhận thức rõ những
quyền lợi và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật, thấy đợc lợi ích
thiết thực từ việc sử dụng đất mang lại. Vì vậy, tình trạng đòi lại ruộng đất trong
nội bộ nhân dân tăng nhanh về số lợng. ở một số địa phơng, nhất là ở miền Tây
và miền Đông Nam Bộ, nhiều nông dân đòi lại ruộng đất cũ, có nơi đã xảy ra
những vụ tranh chấp đất đai gay gắt. Những ruộng đất nông dân đòi lại phổ biến
là: ruộng đất đã qua mấy lần điều chỉnh, ruộng đất bị cắt bớt và bị "xáo canh"
khi thực hiện khoán sản phẩm; ruộng đất do lâm, nông trờng và đơn vị quân đội
quản lý nhng không sử dụng hết, trong đó có cả ruộng đất của nông dân trớc
đây đã khai phá; ruộng đất do một số cán bộ, đảng viên chiếm vì t lợi. ở khu
vực trung du, miền núi, có sự tranh chấp ruộng đất giữa đồng bào dân tộc tại
chỗ với đồng bào các địa phơng khác đến sản xuất và khai hoang xây dựng
vùng kinh tế mới. Ngoài ra, còn tồn tại các tranh chấp giữa đất trồng lúa với đất
nuôi tôm; giữa đất trồng cao su với đất trồng cây tiêu, cà phê, cây điều, đất h-
ơng hỏa, đất thổ c
Đối với nhà ở, các tranh chấp phát sinh trong giai đoạn này thờng liên
ời sử dụng đất có thể chuyển đổi, chuyển nhợng quyền sử dụng đất nhằm đáp
ứng nhu cầu sản xuất và đời sống của bản thân. Khi cần, họ có thể đem quyền
sử dụng đất đai đi thế chấp để vay vốn phát triển sản xuất. Những quy định mới
của Luật Đất đai 1993 đã đảm bảo quyền lợi và phát huy khả năng của ngời sử
dụng đất, khiến đất đai ngày càng trở nên có giá trị hơn.
Luật Đất đai 1993 đánh dấu một bớc phát triển của quá trình hoàn thiện
cơ chế quản lý đất đai của Nhà nớc ta, khắc phục tình trạng bao cấp về đất đai,
giao đất sử dụng không mất tiền, đảm bảo sử dụng đất đai đúng mục đích, có
hiệu quả.
Trong nền kinh tế thị trờng hiện nay, khi mức độ đô thị hóa diễn ra
nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở của ngời dân ngày càng trở nên bức xúc, việc sử
dụng đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng khiến cho giá đất nhiều khi
tăng đột biến chỉ trong thời gian ngắn. Đây là nguyên nhân góp phần làm tăng
các tranh chấp đất đai. Cùng với việc gia tăng dân số, chính sách xã hội về nhà
ở tại các đô thị lớn đang trở thành vấn đề bức xúc cần đợc giải quyết.
Việc tranh chấp đòi lại nhà đất do Nhà nớc quản lý, cải tạo thuộc diện
cho thuê, nhà vắng chủ, nhà cải tạo công thơng nghiệp t bản t doanh qua các
thời kỳ trớc đây cũng diễn ra gay gắt tại một số đô thị nh Hà Nội, Hải Phòng.
Đây là những vấn đề lớn, đã tồn tại từ nhiều năm nay nhng vẫn cha thể giải
quyết dứt điểm đợc.
Trớc tình hình đó, nhằm hoàn chỉnh thêm một bớc các quy định pháp
luật về giải quyết tranh chấp đất đai, đáp ứng yêu cầu của tình hình mới. Luật
Đất đai năm 1993 đã đợc sửa đổi bổ sung một số điều vào các năm 1998 và
2001. Với hơn 171 văn bản pháp luật đất đai đợc các cấp, các ngành ở Trung -
ơng và hàng trăm các văn bản do các cơ quan ở địa phơng ban hành đã góp
phần đáng kể vào việc giải quyết tranh chấp đất đai nhằm phúc đáp các yêu cầu
quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay. Trong đó có thể đề cập đến
một số các văn bản pháp luật tiêu biểu sau đây:
+ Thông t liên tịch số 02/TTLT/TANDTC-VKSNDTC-TCĐC của Tòa án
nhân dân tối cao (TANDTC), Viện kiểm sát nhân dân tối cao (VKSNDTC) và
đô thị là 10,8 m
2
/ngời, đất ở nông thôn là 33,2 m
2
/ngời). Đất nông nghiệp
43.612,43 ha chiếm 47,14%, tập trung chủ yếu ở 5 huyện ngoại thành, đất lâm
nghiệp 6712,6 ha chiếm 7,3% chủ yếu ở huyện Sóc Sơn, đất ở 11.688,65 ha
chiếm 12,7%, đất chuyên dùng 20.534,39 ha chiếm 22,3%, đất cha sử dụng
9549,65 ha chiếm 10,3% [48, tr. 1].
Năm 1990, diện tích đất nông nghiệp chiếm 48,24%, diện tích đất lâm
nghiệp là 7,37 %, diện tích đất ở 13,76%, đất chuyên dùng 18,37%, đất cha sử
dụng 12,26% [49, tr. 145]
Nh vậy tỷ lệ các loại đất trên địa bàn thành phố hiện nay so với năm
1990 giảm không đáng kể từ 1 - 2%.
Luật Đất đai năm 1993 đã quy định các nội dung quản lý nhà nớc về đất
đai, quy định về khung giá các loại đất, các quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng
đất; cùng với hệ thống các văn bản pháp quy do Chính phủ ban hành và các Bộ,
ngành Trung ơng cụ thể hóa bằng các thông t hớng dẫn trong nhiều lĩnh vực liên
quan đến quản lý đất đai. Trên cơ sở đó UBND thành phố đã ban hành nhiều văn
bản quy phạm pháp luật, quy định và hớng dẫn cụ thể việc thực hiện chính sách
quản lý và sử dụng đất đai cụ thể là: Văn bản số 55/ CV-UB ngày 13/1/1994 và
Quyết định số 1615/ QĐ-UB ngày 12/6/1995 hớng dẫn thực hiện Nghị định 64/
CP của Chính phủ trên địa bàn thành phố, triển khai việc giao đất nông nghiệp
cho các hộ gia đình, cá nhân ở các huyện ngoại thành;
Thực hiện Nghị định 60/CP của Chính phủ, UBND thành phố đã ban hành
Quyết định số 3564/ QĐ-UB ngày 16/9/1997 về việc thực hiện kê khai đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị (hiện
nay Quyết định này đã đợc thay thế bằng quyết định số 69/ 1999/QĐ-UB ngày
18/8/ 1999), Quyết định số 65/ 2001/ QĐ-UB quy định về cấp GCNQSDĐ ở,
đất ao và vờn liền kề khu vực dân c nông thôn trên địa bàn thành phố.
- Đã hoàn thành cơ bản công tác đo, lập Bản đồ Địa chính trên địa bàn
thành phố và giao cho UBND các quận, huyện, phờng, xã, thị trấn, để phục vụ
kịp thời công tác quản lý đất đai.
- Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Thành phố đã xây dựng kế hoạch sử
dụng đất hàng năm, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất thành phố đến năm 2010.
- Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất:
+ Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố: đã đáp ứng đ-
ợc yêu cầu sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội song trong thực tiễn
công tác này còn nặng về thủ tục hành chính, thiếu kiểm tra xem xét sau khi có
quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu t. Do đó tình hình giao
đất, cho thuê đất không đúng thẩm quyền, sử dụng đất đai sai mục đích đợc
giao, đợc thuê còn xảy ra khá phổ biến. Thành phố đã cơ bản hoàn thành công
tác giao đất nông nghiệp ổn định lâu dài và cấp GCNQSDĐ nông nghiệp cho
Copyright: Tài liệu đại học ©