Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGÔ VĂN PHÚC
“XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH SỐ
CHO THỊ TRẤN NÀ PHẶC – HUYỆN NGÂN SƠN
TỈNH BẮC KẠN ”

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên, năm 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ công trình nào khác.

Tác giả luận văn Ngô Văn Phúc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành chương trình cao học của tôi, trước hết tôi xin chân thành
cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa Tài Nguyên và Môi trường, Khoa Sau
Đại học - trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, những người đã tạo điều
kiện giúp đỡ và dìu dắt tôi trong suốt quá trình học Cao học. Đặc biệt, tôi xin

MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết 1
2. Mục đích nghiên cứu 2
3. Yêu cầu của đề tài 2
4. Ý nghĩa khoa học của đề tài 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở dữ liệu địa chính 4
1 ịa chính 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý xây dựng CSDL địa chính 8
1.2. Thành phần của CSDL Địa chính 11
1.2.1. Bản đồ địa chính 11
1.2.2. Các dữ liệu thuộc tính 13
1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 15
1.3.1. Khái niệm 15
1.3.2. Một số quy định chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 15
1.3.3. Thẩm quyền xét duyệt, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . 17
1.3.4. Căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất 18

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iv
1.3.5. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu, cấp GCNQSD đất, lập hồ sơ
địa chính cho tổ chức sử dụng đất 22
1.4. Giới thiệu phần mềm TMV.LIS 23
1.4.1. Giới thiệu 23
1.4.2. Với TMV.LIS 2.0 các tỉnh/thành phố có thể 24

Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Nà Phặc 29
3.1.1. Đặc điểm tự nhiên 29
3.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội 32
3.2. Thực trạng quản lý đất đai thị trấn Nà Phặc 35
3.2.1. Thực trạng quản lý đất đai 35
3.3. Đánh giá thực trạng về hệ thống hồ sơ địa chính thị trấn Nà Phặc 42
3.3.1. Hoàn thiện nội dung thông tin hồ sơ địa chính phục vụ công tác
quản lý nhà nước về đất đai 43
3.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số cho thị trấn Nà Phặc 45
3.4.1 Xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ 47
3.4.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính trong thành lập bản đồ Thị trấn
Nà Phặc 49
3.5. Khai thác cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ quản lý đất đai 65
3.5.1. Phục vụ kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận 67
3.5.2. Phục vụ lập các loại sổ 67
3.5.3. Nhận xét và đánh giá kết quả đạt được 68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CSDL

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang
Bảng 1.2. Các chỉ thị, nghị định về đất đai của chính ban hành. 18
Bảng 1.3. Các văn bản do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành 21
Bảng 3.1: Kết quả giải quyết đơn thư của thị trấn Nà Phặc giai đoạn 2009-
2013 38
Bảng 3.2: Tình hình tranh chấp đất đai trên địa bàn thị trấn Nà Phặc giai
đoạn 2009-2013 38
Bảng 3.3: Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn thị trấn Nà
Phặc giai đoạn 2009-2013 sau khi hòa giải không thành 39
Bảng 3.4 : Tổng hợp tình hình và kết quả giải quyết tranh chấp đất đai
toàn thị trấn Nà Phặc giai đoạn 2009-2013 theo thời gian
(năm) 39
Bảng 3.5. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện
Ngân Sơn. tỉnh Bắc Kạn (tính từ khi đo đạc thành lập bản đồ
địa chính đến hết tháng 12-2013) 40
Bảng 3.6: Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Nà Phặc năm 2013 41
Bảng 3.7. Thống kê bản trích đo đất tổ chức tại thị trấn Nà Phặc 42
Hình 3.15: Quy trình kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận 67
Hình 3.16: Quy trình thực hiện biến động tách thửa, gộp thửa 68

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết
Trong điều kiện thực tế nước ta chỉ có một phần tư diện tích tự nhiên là
đồng bằng còn lại là đồi núi, do vậy quỹ đất đai của nước ta nhìn chung là hạn
hẹp. Tuy nhiên nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cả về số lượng và chất
lượng, điều này đã tạo sức ép rất lớn đối với công tác quản lý sử dụng đất đai
cả ở cấp vĩ mô và ở cấp vi mô. Để quản lý đất đai có hiệu quả thì hệ thống hồ
sơ địa chính có một vai trò hết sức quan trọng vì đây là cơ sở pháp lý để thực
hiện các công tác quản lý Nhà nước về đất đai như: đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
đăng ký biến động, quy hoạch sử dụng đất chi tiết,
Tầm quan trọng của hồ sơ địa chính đã được khẳng định. Tuy nhiên thực
trạng xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính của nước ta nói chung và của huyện
Ngân Sơn nói riêng vẫn còn nhiều khó khăn và bất cập cần giải quyết. Nhưng
huyện Ngân Sơn cho đến nay đã được sự quan tâm chỉ đạo của tỉnh nên 2012
đã đo đạc bản đồ địa chính chính quy 100% nên việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có
nhiều thuận lợi hơn.
Tuy nhiên Bản đồ địa chính đất ở dân cư, đất sản xuất nông nghiệp nói
chung chủ yếu được cấp theo bản đồ giải thửa đo vẽ đã lâu, không chỉnh lý

phần nâng cao công tác quản lý đât đai cho tỉnh Bắc Kạn nói chung và thị trấn
Nà Phặc nói riêng
Mục tiêu cụ thể
+ Thành lập dữ liệu không gian ( DL bản đồ ).
+ Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính.
+ Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số.
3. Yêu cầu của đề tài
- Việc xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác sử dụng dữ liệu địa
chính phải đảm bảo tính chính xác, khoa học, khách quan, thống nhất và thực
hiện theo quy định hiện hành về lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Cơ sở dữ liệu địa chính phải được xây dựng theo đơn vị hành chính xã,
phường, thị trấn (gọi chung là cấp xã).

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3
- Thông tin đất đai được sử dụng trong công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ
địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập quy hoạch sử dụng đất,
- Là nguồn số liệu cơ bản để quản lý sử dụng đất đai hiệu quả.
4. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Xây dựng được cơ sở dữ liệu đất đai là cơ sở để thực hiện việc quản lý
nhà nước về đất đai như: đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động, quy
hoạch sử dụng đất chi tiết,
- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính số đồng bộ dựa trên ứng
dụng công nghệ thông tin, chỉnh lý cập nhật biến động thường xuyên bằng


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

5
Mô hình này thể hiện mối quan hệ của con người (lớp Person) đối với
thửa đất (lớp Register Object) thông qua các quyền, trách nhiệm và giới
hạn sử dụng đất (lớp RRR – Right, Responsibility, Restriction). Đối tượng
đăng ký có thể là thửa đất hay bất động sản gắn liền với đất; con người là
những người sử dụng, người sở hữu bất động sản; quyền là quyền sử dụng
đất và các quyền có liên quan. CCDM đã trở thành mô hình dữ liệu chuẩn
để phát triển, chỉnh sửa cho phù hợp với hệ thống quản lý đất đai ở nhiều
nước trên thế giới.
Từ mô hình này, năm 2008, hiệp hội FIG và các nhà khoa học tiếp tục
phát triển thành mô hình địa chính LADM (Land Administration Domain
Model) và được nhiều nước trên thế giới áp dụng như Bồ Đào Nha, Hà Lan,
Nhật,… LADM là một mô hình chuẩn hóa trong lĩnh vực đăng kí đất đai và
hồ sơ địa chính. (hình 1.2).
Về bản chất, mô hình LADM cũng vẫn thể hiện mối quan hệ giống như
CCDM. Tuy nhiên, các khái niệm về lớp đối tượng có sự mở rộng hơn. Đó là
mối quan hệ giữa con người (lớp LA_Party) với đơn vị hành chính cơ bản
(lớp LA_BAUnit) thông qua quyền, trách nhiệm và giới hạn sử dụng (lớp
LA_RRR).

Hình 1.2. Mô hình địa chính LADM

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

7

Hình 1.3. Mô hình địa chính STDM của UN-Habitat, năm 2009
Vì vậy, LADM là một mô hình rất linh hoạt. Do đó, phải căn cứ vào điều
kiện và đặc điểm của mỗi nước để xây dựng mô hình CSDL địa chính phù
hợp và có hiệu quả nhất cho quốc gia đó.
Một ý tưởng nữa của LADM là sử dụng CSDL thời gian trong thuộc tính
của các đối tượng để quản lý thông tin về quá khứ của các đối tượng. Đối với
mô hình CSDL địa chính, CSDL thời gian cho phép lưu trữ các trạng thái quá
khứ của thửa đất và các đăng ký quyền sử dụng đất. Trong LADM, các đối
tượng mà có thuộc tính tmin (được hiểu là thời gian bắt đầu) và tmax (được
hiểu là thời gian kết thúc) thì đều nằm trong lớp Versioned Objects nhằm mô
tả dữ liệu quá khứ hay lịch sử của đối tượng. Thời gian bắt đầu được hiểu là
thời điểm xuất hiện đối tượng đó theo pháp lý, còn thời gian kết thúc là thời
điểm đối tượng đó không tồn tại theo pháp lý. Như vậy, mỗi trạng thái của đối
tượng được ghi nhận bởi 2 thông tin của thời gian. Đặc điểm này nhằm mục
đích quản lý biến động được dễ dàng hơn, đặc biệt phù hợp với những quận,
huyện có biến động lớn và tốc độ đô thị hóa mạnh như huyện Ba Vì.
Ví dụ, trong CSDL thửa đất có các dòng dữ liệu như bảng 1.1 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

8

2

ONT
Nguyễn
Thị Lương
20/8/2007

20
9694
96942279
200
ONT
Hoàng
Minh Phương
20/8/2007

Tại mã ID 18, thửa đất mã số 96942278, diện tích 524 m
2
của bà Nguyễn
Thị Lương được sử dụng ổn định lâu dài do ông cha để lại từ trước năm 1993,
vì thế thời điểm bắt đầu không xác định được cụ thể thời gian nên để trống.
Bà Lương đã thừa kế cho con trai mình là Hoàng Minh Phương với diện tích
là 200 m
2
và thời điểm có hiệu lực của việc thực hiện thừa kế là 20/8/2007.
Do đó thời gian kết thúc của thửa đất 96942278 là 20/8/2007. Khi được thừa
kế, tiến hành tách thửa thì sẽ xuất hiện thêm 2 dòng dữ liệu (ID 19 và ID 20)
là thửa đất 96942278 với diện tích 324 m
2
và thửa đất mới 96942279 diện tích

thiểu sau:
+ Được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ theo đúng yêu cầu đối với các nội dung
thông tin của BĐĐC và dữ liệu thuộc tính địa chính theo quy định.
+ Từ CSDL địa chính in ra được:
- Giấy chứng nhận;
- BĐĐC theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định;
- Sổ mục kê đất đai và Sổ địa chính theo mẫu quy định.
- Biểu thống kê, kiểm kê đất đai, các biểu tổng hợp kết quả cấp Giấy
chứng nhận và đăng ký biến động về đất đai theo mẫu do Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định;
- Trích lục BĐĐC, trích sao hồ sơ địa chính của thửa đất hoặc một khu
đất (gồm nhiều thửa đất liền kề nhau);
+ Tìm được thông tin về thửa đất khi biết thông tin về người sử dụng đất,
tìm được thông tin về người sử dụng đất khi biết thông tin về thửa đất; tìm
được thông tin về thửa đất và thông tin về người sử dụng đất trong dữ liệu
thuộc tính địa chính thửa đất khi biết vị trí thửa đất trên BĐĐC, tìm được vị

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

10
trí thửa đất trên BĐĐC khi biết thông tin về thửa đất, người sử dụng đất trong
dữ liệu thuộc tính địa chính thửa đất;
+ Tìm được các thửa đất, người sử dụng đất theo các tiêu chí hoặc nhóm
các tiêu chí về tên, địa chỉ của người sử dụng đất, đối tượng sử dụng đất; vị
trí, kích thước, hình thể, mã, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng,
nguồn gốc sử dụng, thời hạn sử dụng của thửa đất; giá đất, tài sản gắn liền với
đất, những hạn chế về quyền của người sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của

hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và Thông tư 17/2010/TT-BTNMT quy
định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính. Tuy nhiên, CSDL địa chính được
xây dựng cũng phải gắn với các đặc điểm quản lý, sử dụng đất của địa
phương để thể hiện đầy đủ mối quan hệ con người – thửa đất nhằm đảm bảo
cung cấp thông tin cho công tác quản lý đất đai cũng như nhu cầu của người
dân, cộng đồng
1.2. Thành phần của CSDL Địa chính
1.2.1. Bản đồ địa chính
+ BĐĐC cơ sở: là bản đồ nền cơ bản để đo vẽ bổ sung thành BĐĐC.
BĐĐC cơ sở thành lập bằng các phương pháp đo vẽ có sử dụng ảnh chụp từ
máy bay kết hợp với đo vẽ bổ sung ở thực địa. BĐĐC cơ sở được đo vẽ kín
ranh giới hành chính và kín khung mảnh bản đồ.
BĐĐC cơ sở là tài liệu cơ bản để biên tập, biên vẽ và đo vẽ bổ sung
thành BĐĐC theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn; được lập phủ kín
một hay một số đơn vị hành chính cấp xã, huyện, tỉnh; để thể hiện hiện trạng
vị trí, diện tích, hình thể của các ô, thửa có tính ổn định lâu dài, dễ xác định ở
thực địa của một hoặc một số thửa đất có loại đất theo chỉ tiêu thống kê khác
nhau hoặc cùng một chỉ tiêu thống kê.
+ BĐĐC là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan,
lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xác nhận. BĐĐC được thành lập bằng các phương pháp: đo vẽ trực
tiếp ở thực địa, biên tập, biên vẽ từ BĐĐC cơ sở được đo vẽ bổ sung để vẽ trọn
các thửa đất, xác định loại đất của mỗi thửa theo các chỉ tiêu thống kê của từng
chủ sử dụng trong mỗi mảnh bản đồ và được hoàn chỉnh để lập hồ sơ địa chính.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

13
1.2.2. Các dữ liệu thuộc tính
* Sổ mục kê đất đai
+ Sổ mục kê đất đai: là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn
để ghi về các thửa đất, đối tượng chiếm đất nhưng không có ranh giới khép
kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình sử dụng đất. Sổ
mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất và
phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai.
+ Sổ mục kê gồm các thông tin:
- Thửa đất gồm mã số, diện tích, loại đất, giá đất, tài sản gắn liền với đất,
tên người sử dụng đất và các ghi chú về việc đo đạc thửa đất.
- Đường giao thông, công trình thủy lợi và các công trình khác theo
tuyến mà có sử dụng đất hoặc có hành lang bảo vệ an toàn gồm tên công trình
và diện tích trên tờ bản đồ.
- Sông, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo tuyến
gồm tên đối tượng và diện tích trên tờ bản đồ.
- Sơ đồ thửa đất kèm theo sổ mục kê đất đai.
+ Tất cả các trường hợp biến động phải chỉnh lý trên BĐĐC thì đều phải
chỉnh lý trên sổ mục kê để tạo sự thống nhất thông tin.
* Sổ địa chính
+ Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi
về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình trạng sử
dụng đất của người đó. Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử dụng đất của
người sử dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng người
sử dụng đất.
+ Sổ địa chính gồm các thông tin:
- Tên và địa chỉ người sử dụng đất.
- Thông tin về thửa đất gồm: số hiệu thửa đất, địa chỉ thửa đất, diện tích

+ Sổ theo dõi biến động đất đai gồm các thông tin:
- Tên và địa chỉ của người đăng ký biến động.
- Thời điểm đăng ký biến động.
- Số hiệu thửa đất có biến động.
- Số tờ bản đồ có thửa đất biến động.
- Nội dung biến động về sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

15
1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái niệm
Theo Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai 2003 thì: "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất".
GCNQSD đất là chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa
Nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất.
1.3.2. Một số quy định chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Điều 48 luật đất đai 2003 quy định
a. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất
theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.
Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở
hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
b. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường
phát hành.