i
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN VĂN THÔNG
XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI ĐƢỜNG
PHỐ VÀ TƢƠNG QUAN VÙNG TẠI KHU VỰC
THÀNH PHỐ BẮC GIANG
NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SỸ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Trịnh Hữu Liên
Thái Nguyên – 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng vào công trình khoa học nào.
Tác giả luận văn
Nguyễn Văn Thông
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
3. Yêu cầu của đề tài .......................................................................................... 2
Chƣơng 1. TỔNG QUAN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................. 3
1.1. Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính ......................................................... 3
1.1.1. Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính ............................................................. 3
1.1.2. Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng ................................... 6
1.1.3. Một số khái niệm mở rộng hệ thống thông tin ......................................... 6
1.1.4. Một số định hƣớng về cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu ......................... 8
1.2. Tổng quan về định giá hàng loạt và ứng dụng GIS trong định giá
hàng loạt thửa đất ............................................................................................. 12
1.2.1. Định giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất .................................... 12
1.2.2. Khái niệm về định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất ............ 15
1.2.3. Hệ thống giá đất ..................................................................................... 17
1.3. Tổng quan về xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ
định giá đất trên cơ sở ứng dụng GIS .............................................................. 20
1.3.1. Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai ....................................................... 20
1.3.2. Vùng giá đất theo đƣờng phố và vị trí đƣờng phố ................................ 22
1.3.3. Xây dựng vùng giá đất, giá trị đất đai theo đƣờng phố,
vị trí đƣờng phố ................................................................................................ 23
1.3.4. Xây dựng thông tin vùng giá trị ............................................................. 25
1.4. Tổng quan về ứng dụng GIS vào xác định giá đất .................................... 28
1.4.1. Thế giới .................................................................................................. 28
1.4.2. Việt Nam ................................................................................................ 30
1.5. Vấn đề nghiên cứu và ý nghĩa ................................................................... 32
Chƣơng 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 33
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
iv
3.5.1. Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành
đƣờng Võ Thị Sáu, phƣờng Hoàng Văn Thụ ................................................... 63
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
v
3.5.2. Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành đƣờng
Nguyễn Văn Cừ, phƣờng Hoàng Văn Thụ ...................................................... 65
3.5.3. Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành
phƣờng Hoàng Văn Thụ ................................................................................... 66
3.6. Kết quả xây dựng giá đất thực tế theo vị trí đƣờng phố ........................... 66
3.7. Tính giá đất chi tiết theo quy định và chi tiết theo thực tế
đến từng thửa đất đƣờng Nguyễn Văn Cừ, phƣờng Hoàng Văn Thụ .............. 68
3.7.1. Giá đất chi tiết theo quy định đến từng thửa đất đƣờng
Nguyễn Văn Cừ, phƣờng Hoàng Văn Thụ ...................................................... 68
3.7.2. Giá đất chi tiết theo thực tế đến từng thửa đất đƣờng
Nguyễn Văn Cừ ................................................................................................ 68
3.7.3. Phân tích so sánh kết quả ....................................................................... 69
3.8. Xác định tƣơng quan giữa các vùng theo đƣờng phố
Phƣờng Hoàng Văn Thụ, thành phố Bắc giang, tỉnh Bắc Giang ..................... 70
3.8.1. Khái niện tƣơng quan giữa các vùng giá đất .......................................... 70
3.8.2. Xác định tƣơng quan vùng giá trị đất đai theo đƣờng phố ................... 70
3.8.3 . Phân tích nhận xét, phân tích giải pháp phân vùng giá đất đô
thị theo đƣờng phố ........................................................................................... 72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................................... 73
1.Kết Luận ........................................................................................................ 73
2.Kiến nghị ....................................................................................................... 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 76
Hình 3.6. Kết quả xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống đƣờng giao
thông đƣờng Nguyễn Văn Cừ .......................................................................... 60
Hình 3.7. Kết quả xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống đƣờng giao
thông phƣờng Hoàng Văn Thụ......................................................................... 61
Hình 3.8. Kết quả vùng giá trị chi tiết đƣờng Võ Thị Sáu. .............................. 62
Hình 3.9. Kết quả vùng giá trị chi tiết đƣờng Nguyễn Văn Cừ. ...................... 63
Hình 3.10. Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành
đƣờng Võ Thị Sáu (phƣờng Hoàng Văn Thụ) ................................................ 64
Hình 3.11. Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành
đƣờng Nguyễn Văn Cừ (phƣờng Hoàng Văn Thụ) ......................................... 65
Hình 3.12. Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành
phƣờng Hoàng Văn Thụ ................................................................................... 66
Hình 3.13. Kết quả xây dựng giá đất thực tế đƣờng Nguyễn Văn Cừ
(phƣờng Hoàng Văn Thụ). .............................................................................. 67
Hình 3.14. Kết quả giá đất chi tiết theo quy định đến từng thửa đất đƣờng
Nguyễn Văn Cừ ................................................................................................ 68
Hình 3.15. Kết quả giá đất chi tiết theo thực tế đến từng thửa đất
đƣờng Nguyễn Văn Cừ .................................................................................... 69
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Khi các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hƣớng tất yếu là mọi
yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá.
Quyền sử dụng đất cũng đƣợc công nhận là hàng hóa. Giá quyền sử dụng đất
ứng dụng công nghệ GIS xác định vùng giá đất, vùng giá trị đất đai trong định
giá đất hàng loạt có một ý nghĩa nhất định trong việc đóng góp vào lý luận
chung.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào hoàn
thiện phƣơng pháp xác định giá đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
"Xây dựng vùng giá trị đất đai đường phố và tương quan vùng tại khu
vực thành phố Bắc Giang"
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát:
Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ xác định bảng giá đất tại khu vực
thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang.
2.2. Mục tiêu cụ thể:
- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ quản lý đất đai tại thành
phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang.
- Mở rộng cơ sở dữ liệu địa chính, xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị
đất phục vụ định giá hàng hàng loạt thửa đất, xây dựng bảng giá đất tại thành
phố Bắc Giang.
3. Yêu cầu của đề tài
- Các dữ liệu thu thập cần trung thực, khách quan đáp ứng đƣợc mục
đích của đề tài.
- Các dữ liệu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ quản lý đất
đai phải phản ảnh trung thực các dữ liệu tại địa phƣơng.
- Các dữ liệu mở rộng trong cơ sở dữ liệu địa chính phải bảo đảm xây
dựng đƣợc vùng giá đất, vùng giá trị đất phục vụ định giá hàng loạt thửa đất,
xây dựng bảng giá đất cho thành phố.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
/>
4
- Các dữ liệu không gian thu thập từ các nguồn dữ liệu khác nhau
nhƣ bản đồ, tƣ liệu địa chính, số liệu đo ngoại nghiệp ... phải có đƣợc chức
năng liên kết và xử lý đồng bộ.
- Có khả năng lƣu trữ, sửa chữa đồng bộ các nhóm dữ liệu địa chính
phục vụ các phân tích tiếp theo và còn cho phép biến đổi nhanh và chính
xác các dữ liệu không gian. Đảm bảo các khả năng phân tích ở các trạng
thái khác nhau, có khả năng thay đổi cấu trúc dữ liệu phục vụ ngƣời dùng,
các nguyên tắc để kết nạp các sản phẩm, các biện pháp đánh giá chất lƣợng
sản phẩm và các nguyên tắc xử lý chuẩn các thông tin theo không gian,
thời gian cũng nhƣ theo các kiểu mẫu thích hợp khác
- Các dữ liệu phải có khả năng hiển thị toàn bộ hoặc từng phần theo
thông tin gốc, các dữ liệu nếu đã qua xử lý cần phải thể hiện tốt hơn bằng
các bảng biểu hay các loại bản đồ địa chính.Chính vì vậy có thể định nghĩa
phần mềm nhƣ sau:
Phần mềm có thể chia làm hai lớp:
+ Lớp phần mềm mức thấp: Đây là hệ điều hành cơ sở
+ Lớp phần mềm mức cao: Bao gồm các chƣơng trình ứng dụng dùng
thực hiện việc thành lập bản đồ và các thao tác phân tích không gian địa lý.
Vai trò và đặc tính phần mềm đƣợc gắn liền với kiến trúc của phần
cứng sử dụng trong máy tính và sự tiến bộ của công nghệ tin học. Ngày nay
phần lớn phần mềm GIS là giao diện thân thiện với ngƣời sử dụng.
1.1.1.3. Các dữ liệu địa chính
* Dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính:
Nhƣ chúng ta đã biết, phần trung tâm của hệ thống là CSDL, nó là
một hệ thống các thông tin đƣợc lƣu trữ dƣới dạng số. Vì cơ sở dữ liệu có
mối liên quan với các điểm đặc trƣng trên bề mặt trái đất nên nó bao gồm
hai yếu tố:
tiện từ nhƣ băng hoặc đĩa từ. Việc nhập dữ liệu và kiểm tra dữ liệu là rất
cần thiết cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa lý.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
6
1.1.2. Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng
CSDL địa chính đa chức năng là CSDL địa chính đƣợc mở rộng cho
nhiều mục đích có liên quan đến các CSDL địa chính. Thuật ngữ địa chính đa
chức năng là khái niệm mở rộng cơ sở dữ liệu địa chính bổ sung có liên quan
đến việc sử dụng đa mục tiêu. Ví dụ bổ sung các thông tin kinh tế nhƣ thông
tin tiềm năng sử dụng đất; yếu tố kinh tế: nhƣ giá đất, thuế đất ...; các thông
tin quy hoạch sử dụng đất nhƣ thông tin tiềm năng sử dụng đất, hiện trạng sử
dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, tài nguyên thiên nhiên; nền địa lý nhƣ thông
tin địa hình, biên giới, địa giới, đƣờng giao thông, hệ thống thuỷ văn, dân cƣ,
thực phủ; thông tin ảnh nhƣ: ảnh máy bay, ảnh vệ tinh… Từ loại cơ sở dữ liệu
này ngƣời ta phát triển thành hệ thống thông tin.
1.1.3. Một số khái niệm mở rộng hệ thống thông tin
a. Thông tin cá nhân: Là các thông tin về cá nhân chủ hộ và những
ngƣời liên quan thu thập trong quá trình thiết lập hồ sơ địa chính nhƣ tên vợ,
chồng, số chứng minh, số quản lý, số giấy chứng nhận..., loại thông tin này
thuộc thông tin chỉ có các cơ quan quản lý nhà nƣớc trực tiếp về lĩnh vực địa
chính mới đƣợc quyền quản lý.
b. Thông tin địa chính: Các thông tin về thửa đất đƣợc lập và bổ xung
trong quá trình lập bản đồ và thiết lập hồ sơ địa chính… loại thông tin này
thuộc thông tin quản lý nhà nƣớc của những cơ quan quản lý trực tiếp về lĩnh
vực địa chính; Cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nƣớc thuộc các lĩnh
vực liên quan đƣợc cung cấp theo mục VII-Thông tƣ 29/2004/TT-BTNMT
ngày 01/01/2004; mục VI - Thông tƣ 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007.
giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học, văn hoá, thông tin…
k. Số liệu thống kê về quá khứ, hiện trạng và quy hoạch đất đai: Thông
tin này đƣợc cung cấp cho các nhà quy hoạch, công tác thống kê, các nhà
quản lý.
l. Thông tin nhà và đất: Các số liệu này phục vụ cho quản lý của ngành
địa chính, giới thiệu địa điểm đầu tƣ, nhu cầu của các cƣ dân trong cộng đồng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
8
m. Các loại thông tin phân tích và tổng hợp theo nhu cầu của người sử
dụng: Mọi đối tƣợng ngƣời sử dụng đều có thể đặt hàng về một số thông tin
cần tổng hợp hoặc phân tích chi tiết phục vụ cho các chuyên đề riêng của mình.
n. Các CSDL dẫn xuất mang tính chuyên đề: Đây là thông tin đƣợc tổ
chức ở dạng CSDL chuyên đề phục vụ cho mục tiêu quản lý chuyên ngành.
1.1.4. Một số định hướng về cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu
Hình 1.1. Sơ đồ định hướng cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu.
Theo sơ đồ hình 1.1 ở trên chúng ta thấy sự liên kết của CSDL. Nhờ
các liên kết này CSDL luôn đƣợc bảo trì, cập nhật và tiết kiệm chi phí trong
đầu tƣ. Trong hệ thống này, muốn đáp ứng đƣợc yêu cầu đa ngƣời sử dụng thì
CSDL đất đai phải thể hiện đầy đủ các thông tin liên quan đến thửa đất.
Hiện nay: “Cơ sở dữ liệu đất đai Việt Nam” do Tổng cục Quản lý đất
đai là cơ quan đầu mối xây dựng dữ liệu vĩ mô do các cơ quan Trung ƣơng
quản lý. Trong đó dữ liệu thuộc Bộ ngành nào quản lý theo chức năng thì do
Bộ, ngành đó xây dựng, cập nhật nhƣng đƣợc tích hợp về cơ sở dữ liệu đất đai
Trung ƣơng theo chuẩn thống nhất. Dữ liệu chi tiết đến từng thửa đất, loại sử
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
tiên hàng đầu mà cốt lõi là CSDL địa chính đa mục tiêu.
Tổng cục Quản lý đất đai đã xây dựng và thực hiện dự án “Xây dựng
và thử nghiệm chuẩn dữ liệu địa chính ở VN” với mục tiêu xây dựng và ban
hành áp dụng một chuẩn dữ liệu địa chính chung cho VN. Tổng cục Quản lý
đất đai đã trình Bộ ban hành Thông tƣ số 17 quy định kỹ thuật về chuẩn dữ
liệu địa chính. Chuẩn dữ liệu địa chính VN sẽ đƣợc áp dụng trực tiếp để xây
dựng các cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ nhu cầu quản lý đất đai; trao đổi dữ
liệu địa chính giữa các cấp quản lý; cung cấp dữ liệu địa chính cho các ngành
có nhu cầu và cho cộng đồng nói chung.
Phƣơng pháp tiếp cận của dự án là xây dựng chuẩn dữ liệu địa chính
VN trên cơ sở hƣớng dẫn của chuẩn thông tin địa lý cơ sở quốc gia do Bộ
TN&MT ban hành và bộ chuẩn thông tin địa lý quốc tế ISO 19100. Bao gồm
các quy định nhằm chuẩn hóa: Nội dụng dữ liệu địa chính, hệ quy chiếu tọa
độ dữ liệu địa chính, trình bày dữ liệu địa chính và trao đổi, phân phối dữ liệu
địa chính.
Về tiêu chuẩn, quy trình, quy định kỹ thuật, cần xây dựng mô hình quản
lý dữ liệu đất đai các cấp, kiến trúc về hệ thống thông tin đất đai theo mô hình
phân cấp quản lý phù hợp đặc thù tại VN, chuẩn dữ liệu địa chính quản lý tại
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
11
cấp Trung ƣơng và địa phƣơng, chế độ thông tin báo cáo, đồng bộ và trao đổi
dữ liệu giữa các CSDL đất đai từ cấp huyện, tỉnh đến Trung ƣơng.
Để bảo đảm việc tích hợp dữ liệu đồ họa về thửa đất với dữ liệu thuộc
tính về chủ sử dụng và hiện trạng sử dụng đất các nhà nghiên cứu, quản lý và
sản xuất tại Trung ƣơng và địa phƣơng đã kế thừa thành tựu của các hãng
phần mềm lớn trên thế giới cho ra đời hàng loạt phần mềm nội địa nhằm đáp
ứng yêu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số nhƣ: FAMIS & CADDB,
Những giải pháp này đã cung cấp cho các địa phƣơng một công cụ hữu
ích hỗ trợ tích cực để đẩy nhanh việc lập CSDL địa chính số: Hồ sơ địa chính
và bản đồ địa chính, góp phần đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, lập hồ sơ
địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Có thể nói hiện nay việc ứng dụng công nghệ tin học để lập CSDL đất
đai dạng số đã đƣợc ứng dụng ở 100% cơ quan tài nguyên môi trƣờng cấp
tỉnh và cấp huyện. Việc ứng dụng công nghệ thông tin ở cán bộ địa chính cấp
xã còn rất hạn chế, đặc biệt đối với các xã vùng sâu, vùng xa, vùng núi đặc
biệt khó khăn.
1.2. Tổng quan về định giá hàng loạt và ứng dụng GIS trong định giá
hàng loạt thửa đất
1.2.1. Định giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
Đất đai là một tài sản và là một tài sản đặc biệt. Vì vậy, về nguyên tắc
việc định giá đất cũng giống nhƣ việc định giá các tài sản thông thƣờng. Mặt
khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian,
thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm
lý, xã hội. Vì vậy, nhƣ trên đã nói, định giá đất chỉ có thể là sự ƣớc tính về
mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ nhƣ định giá các tài sản thông
thƣờng. Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nƣớc giao đất cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Mặt khác nhà nƣớc còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất
để sử dụng vào các mục đích xác định. Ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho
thuê đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp, hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
13
Do vậy: Định giá đất đƣợc hiểu là sự ƣớc tính về giá trị của quyền sử
14
- Lãi suất ngân hàng:
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể tăng hay giảm. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì
số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có
lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì
số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do ngƣời bán không muốn bán với giá
thấp, họ để đất thu đƣợc địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lƣợng tiền bán đất
gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì ngƣời bán mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tƣ bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong đà tăng trƣởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hƣớng giảm do đó
giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Ngƣời bán
quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
- Quan hệ cung cầu
Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát
triển, giá đất đô thị vẫn có xu hƣớng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn về giá trị đất
giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí
giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai vốn là cố
định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thƣờng khác.
Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chƣa đến mức mất cân đối giữa lao
động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chƣa sử dụng lại là đất đồi núi, đất
các vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tƣ lớn thì mới đƣa vào khai thác
đƣợc, luật đầu tƣ ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng,
mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lƣợng lao động xã hội. Tốc độ phát
triển công nghiệp đầu tƣ xây dựng các khu trung tâm thƣơng mại, du
lịch...cũng mở ra khả năng thu hút lực lƣợng lao động từ khu vực nông
nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động theo năm của Việt Nam bình quân
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
hoạt động diễn ra trên một phạm vi rộng, với số lƣợng BĐS cần định giá
nhiều, đa dạng và do đó nó là một quá trình vừa khép kín về lãnh thổ, vừa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
16
khép kín về nội dung; còn định giá cá biệt diễn ra trên phạm vi rất hẹp, nội
dung đơn giản, nên về quy trình có một số công đoạn trên thực tế không cần
phải thực hiện.
1.2.2.2. Định giá thửa đất và định giá hàng loạt thửa đất
a. Định giá:
Là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ƣớc tính giá trị cho một mục
đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến
tất cả các đặc điểm của tài sản cũng nhƣ xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn
bản của thị trƣờng. Nhƣ vậy khi định giá thửa đất cụ thể tại một thời điểm xác
định, ngƣời ta cần xem xét đến các các yếu tố tác động vào giá đất. Các yếu tố
ảnh hƣởng nhƣ sau:
- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều
không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hƣởng đến giá cả.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hƣởng đến việc sử dụng
đất, hiệu quả trƣng bày và thu lợi nên ảnh hƣởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó
sử dụng nên ảnh hƣởng đến giá đất.
- Hình dáng thửa đất: Hình dáng đẹp là hình vuông, hình chữ nhật.
Ngoài ra hình dáng xấu có các dạng nhƣ tam giác, hình thang, hình bình hành,
hình bất quy tắc…
b. Định giá thửa đất:
Là sự ƣớc tính về giá cả của thửa đất tại một thời điểm. Để định giá
thửa đất này còn liên quan đến các yếu tố cá biệt nhƣ hình thể thửa đất, chiều
rộng, chiều sâu của mặt tiền, khả năng sinh lời cá biệt của thửa đất nhiều khi
chứa đựng bên trong cả các yếu tố về phong thủy, tâm linh…Xét ở góc độ
khác, thửa đất thƣờng có các công trình trên đất khác nhau, nhƣng khi định
giá đất từ giá bất động sản, cách đánh giá để tách biệt giá đất cũng rất khác
nhau; đấy là chƣa nói đến hai thửa liền kề cùng một loại đất nhƣng trên thực
tế vẫn bị lẫn giữa mục đích sử dụng và công năng tiềm ẩn khi chuyển đổi, ví
dụ nhƣ loại đất ở và đất dịch vụ thƣơng mại...nhiều học viên đã lẫn khi xác
định các yếu tố này trong nghiên cứu giá đất. Có rất nhiều yếu tố liên quan
khác để có lý do nói rằng trên thực tế việc định giá cho từng thửa đất liền kề
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
/>
Copyright: Tài liệu đại học ©