BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------------******---------------
ðỖ SA TRƯỜNG
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TỈNH QUẢNG NGÃI
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số: 60.85.01.03
Người hướng dẫn khoa học: GS. TSKH. ðẶNG HÙNG VÕ
HÀ NỘI, 2013
LỜI CAM ðOAN
- Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ
rõ nguồn gốc.
- Tôi xin chịu trách nhiệm về nguồn gốc số liệu, thông tin ñược sử dụng
trong luận văn này./.
TÁC GIẢ
ðỗ Sa Trường
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ii
MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ðOAN............................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ii
MỤC LỤC.....................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ...........................................................vii
DANH MỤC CÁC BẢNG ..........................................................................viii
DANH MỤC HÌNH…………………………………………………………..x
1.
MỞ ðẦU .......................................................................................... 1
1.1.
Tính cấp thiết của ñề tài ......................................................................1
1.2.
Mục ñích và yêu cầu của ñề tài ...........................................................3
1.2.1. Mục ñích.............................................................................................3
1.2.2. Yêu cầu...............................................................................................3
2.
2.3.2. Vai trò của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong cơ cấu tổ
chức của cơ quan quản lý ñất ñai ......................................................15
2.3.3. Mối quan hệ giữa Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ
quan chuyên môn về ñất ñai và chính quyền ñịa phương ..................18
2.3.4. Xu hướng phát triển của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
gắn với cải cách hành chính ..............................................................19
2.4.
Tổng quan mô hình quản lý ñất ñai ở nước ta qua các thời kỳ...........21
2.4.1. Hệ thống quản lý ñất ñai thời phong kiến..........................................21
2.4.2. Tổ chức hệ thống quản lý ñất ñai thời thuộc Pháp (1859 - 1954) ......21
2.4.3. Hệ thống quản lý ñất ñai thời kỳ Nhà nước Việt Nam dân chủ
cộng hoà: ..........................................................................................22
2.4.4. Hệ thống quản lý ñất ñai thời kỳ Nhà nước CHXHCN Việt Nam .....22
2.5.
Nghiên cứu thực trạng trong nước và kinh nghiệm quốc tế:..............26
2.5.1. Thực trạng hệ thống Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở
Việt Nam ..........................................................................................26
2.5.2. Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế ......................................................31
3.
ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...... 35
3.1.
ðối tượng và phạm vi nghiên cứu .....................................................35
Tình hình quản lý, sử dụng ñất trên ñịa bàn tỉnh Quảng Ngãi ..........47
4.2.1. Tình hình quản lý ñất ñai ..................................................................47
4.2.2. Hiện trạng sử dụng ñất:.....................................................................51
4.3.
Tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất tỉnh Quảng Ngãi ..................................................54
4.3.1. Tổ chức bộ máy: ...............................................................................54
4.3.2. Vị trí, chức năng, nhiệm vụ...............................................................55
4.3.3. Mối quan hệ của Văn phòng ðKQSD ñất tỉnh với cơ quan liên quan: ....57
4.3.4. Cơ chế tài chính ................................................................................58
4.4.
Thực trạng tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất tỉnh Quảng Ngãi .................................................................60
4.4.1. ðăng ký, cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức, cơ sở tôn giáo........60
4.4.2. Công tác lập hồ sơ ñịa chính .............................................................61
4.4.3. ðăng ký biến ñộng sử dụng ñất.........................................................63
4.4.4. Chỉnh lý hồ sơ ñịa chính và cơ sở dữ liệu ñịa chính ..........................64
4.4.5. Lưu trữ và cung cấp thông tin số liệu ñịa chính.................................66
4.4.6. Công tác thống kê, kiểm kê và lập bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất ....69
4.4.7. Ứng dụng công nghệ thông tin tại Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất ............................................................................................70
4.5.
ðánh giá về hoạt ñộng của Văn phòng ðKQSD ñất tỉnh Quảng Ngãi.......70
4.7.3. Cơ chế tài chính của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ............89
4.7.4. Tin học hoá hệ thống ñăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý
hồ sơ ñịa chính..................................................................................90
4.7.5. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu ñịa chính của tỉnh ......................................90
4.7.6. Các giải pháp khác............................................................................91
5.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................92
5.1.
Kết luận ............................................................................................92
5.2.
Kiến nghị ..........................................................................................93
TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................94
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Chữ viết ñầy ñủ
BðS
GTSX
Giá trị sản xuất
CSDL
Cơ sở dữ liệu
KT-XH
Kinh tế - xã hội
BTXM
Bê tông xi măng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
STT
Tên bảng
Trang số
Bảng 2.1. Tình hình lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất các cấp....... 26
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tỉnh....................................... 79
Bảng 4.15. ðánh giá mức ñộ hướng dẫn thông tin của cán bộ khi tiếp
nhận hồ sơ ................................................................................. 80
Bảng 4.16. ðánh giá về thái ñộ xử lý công việc của cán bộ Văn phòng
ðKQSD ñất tỉnh ........................................................................ 81
Bảng 4.17. Mức thu phí, lệ phí về giao dịch bảo ñảm và phí thẩm ñịnh
cấp Giấy chứng nhận. ................................................................ 83
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ix
DANH MỤC HÌNH
STT
Tên hình
Trang số
Hình 2.1: Vị trí của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong hệ
thống quản lý ñất ñai ở Việt Nam hiện nay................................ 18
Hình 2.2: Tổ chức hệ thống ngành ðịa chính ở Việt Nam giai ñoạn
(1994 – 2003) ............................................................................ 23
Hình 2.3: Tổ chức hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường...................... 25
Hình 4.1: Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ðKQSD ñất tỉnh Quảng Ngãi ...... 55
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
x
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
còn nhiều bất cập, sai sót, công tác chỉnh lý biến ñộng chưa kịp thời và ñồng
bộ, thông tin trong hồ sơ ñịa chính chưa phản ánh ñược diễn biến thực tế của
tình hình sử dụng ñất ñã gây không ít khó khăn cho công tác quản lý nhà nước
về ñất ñai.
Quảng Ngãi là một trong chín tỉnh ñược ñầu tư thực hiện Dự án “Hoàn
thiện và hiện ñại hóa hệ thống quản lý ñất ñai Việt Nam” (tên tiến Anh là Viet
Nam Land Administration Project - gọi tắc là VLAP). Mục tiêu của Dự án là
“tăng cường sự tiếp cận của mọi ñối tượng ñối với dịch vụ thông tin ñất ñai qua
việc phát triển một hệ thống quản lý ñất ñai hoàn thiện ñược lựa chọn ở Việt
Nam”. Một hệ thống như vậy ñược xem như một lợi ích cộng ñồng ñược cung
cấp bởi Chính phủ và gắn trách nhiệm của Chính phủ trong việc dẫn dắt và ñiều
hoà một nền kinh tế xã hội phát triển bền vững.
Với chức năng, nhiệm vụ ñược pháp luật quy ñịnh và với ñiều kiện
thực tế của ñịa phương, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tỉnh Quảng
Ngãi có vai trò rất quan trọng trong quá trình hoàn thiện hệ thống hồ sơ ñịa
chính tại Quảng Ngãi. ðồng thời là cơ quan tiếp nhận sản phẩm hồ sơ, cơ sở
dữ liệu ñịa chính do Dự án VLAP bàn giao ñể quản lý, vận hành, khai thác và
phát triển phục vụ cho mục ñích quản lý nhà nước về ñất ñai tại ñịa phương
ngày càng tốt hơn.
Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi thực hiện ñề tài: "Thực trạng và giải
pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất tỉnh Quảng Ngãi".
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
2
tổ chức ñăng ký ñất ñai.
- Dữ liệu ñịa chính (Hồ sơ ñịa chính) là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu ñịa chính (Hồ sơ ñịa chính).
2.1.1.2. Vai trò, lợi ích của ñăng ký nhà nước về ñất ñai
ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân. Trong ñó lợi ích ñối với
nhà nước và xã hội ñược thể hiện trong các lĩnh vực sau:
+ Phục vụ việc thu các loại thuế, các nghĩa vụ tài chính;
+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường BðS;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân
việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật;
+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
ðăng ký quyền sử dụng ñất cũng ñem lại những lợi ích ñối với công
dân như sau:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
4
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với BðS;
+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân.
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
2.1.1.3. ðơn vị ñăng ký ñất ñai
ðơn vị ñăng ký ñất ñai là thửa ñất. Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề
mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, ñược coi là một thực thể
ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối
tượng ñăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách
vụ ñăng ký ñất ñai với công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục,
chỉ ñạo sát sao nhiệm vụ này.
Theo quy ñịnh pháp luật ñất ñai hiện hành, ñất ñai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia
ñình, cá nhân sử dụng vào các mục ñích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân thuê ñất. Do vậy, ở nước ta ñăng ký ñất ñai là quyền sử
dụng ñất Nhà nước giao, cho thuê.
2.1.2.4. Từ khi có Luật ñất ñai 2003
Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: "ðăng ký quyền sử
dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất". "ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc làm ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp
pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng ñất".
Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong
quản lý và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho
người sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất.
- Hệ thống ñăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký
biến ñộng.
+ ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình cá nhân;
+ ðăng ký biến ñộng: ðăng ký những biến ñộng ñất ñai ñược thực hiện
trong quá trình sử dụng do thay ñổi diện tích (Tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi
lấp….), thay ñổi mục ñích sử dụng, thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền sử
dụng ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
7
- Cơ quan ñăng ký ñất ñai.
Hồ sơ ñịa chính nước ta ñược lập, quản lý ở ba cấp tỉnh, huyện, xã ñể
phục vụ cho lợi ích của nhà nước và quyền lợi của công dân.
- ðối với Nhà nước ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý, hiệu quả.
- ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñịa chính ñảm bảo các quyền của
người sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể họ có thể giao dịch một
cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn với một chi phí thấp.[11]
2.2. Hệ thống hồ sơ ñịa chính
2.2.1. Lập, quản lý hệ thống hồ sơ ñịa chính
- Hồ sơ ñịa chính ñược lập theo ñơn vị hành chính cấp xã.
Việc lập và chỉnh lý hồ sơ ñịa chính thực hiện theo ñúng trình tự, thủ
tục hành chính quy ñịnh tại Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng
8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý,
quản lý hồ sơ ñịa chính.
Hồ sơ ñịa chính dạng số, trên giấy phải bảo ñảm tính thống nhất nội
dung thông tin thửa ñất với giấy chứng nhận và hiện trạng sử dụng ñất.
Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ ñịa chính:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ñầu tư và chỉ ñạo việc lập,
chỉnh lý hồ sơ ñịa chính theo quy ñịnh.
- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc
ño vẽ bản ñồ ñịa chính và chỉ ñạo việc lập, chỉnh lý hồ sơ ñịa chính, xây dựng
cơ sở dữ liệu ñịa chính ở ñịa phương.
- Văn phòng ðKQSD ñất cấp tỉnh chịu trách nhiệm thực hiện các công
việc sau ñây:
+ Tổ chức xây dựng, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu ñịa chính;
+ Chỉnh lý dữ liệu bản ñồ ñịa chính và cập nhật, chỉnh lý dữ liệu thuộc
tính ñịa chính ñối với các trường hợp thuộc thẩm quyền, chỉnh lý giấy chứng
nhận của cấp tỉnh cấp;
Do vậy, ñể nhà nước quản lý ñược ñất ñai (nắm chắc, quản chặt) nhất
thiết phải có thông tin về ñất ñai (ñiều kiện cơ bản). Trên cơ sở những thông
tin thu ñược nhà nước sẽ thực hiện việc ñiều chỉnh các mối quan hệ kinh tế,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
10
xã hội liên quan ñến các ñối tượng sử dụng ñất. Do ñó hồ sơ ñịa chính ra ñời
như một sản phẩm tất yếu của công tác quản lý nhà nước về ñất ñai.
Hệ thống hồ sơ ñịa chính hay rộng hơn là hệ thống thông tin ñất ñai
ñược xây dựng nhằm các mục ñích chủ yếu như sau:
1. Thiết lập cơ sở ñể thực hiện quản lý ñất ñai bằng công cụ hành chính,
cụ thể là tạo lập cơ sở pháp lý trong việc cấp giấy chứng nhận về quyền ñối
với ñất ñai, thực hiện ñăng ký các giao dịch về ñất ñai nhằm tạo lập một môi
trường sự dụng ñất ổn ñịnh, không phát sinh những rủi ro cho các chủ sử
dụng ñất.
2. Xây dựng ñược một hệ thống thông tin ñất ñai ñầy ñủ, chính xác,
ñược cập nhật trên cơ sở hệ thống hồ sơ ñịa chính và các thông tin khác về ñất
ñai giúp chúng ta xây dựng ñược một hệ thống quản lý ñất ñai hiện ñại, theo
dõi kịp thời các biến ñộng về sử dụng ñất, xác ñịnh ñược xu hướng chuyển
dịch ñất ñai trên thị trường, thực hiện nhanh công việc thống kê, kiểm kê ñất
ñai, hỗ trợ tích cực cho quy hoạch sử dụng ñất và phát triển lành mạnh thị
trường bất ñộng sản, xây dựng một hệ thống quản lý ñất ñai ñiện tử.
3. Sự kết nối hợp lý của một hệ thống thông tin ñất ñai với các hệ thống
thông tin khác như ngân hàng, thuế, dịch vụ ñô thị, hành chính, dân cư, v.v.
còn giúp cho việc nâng cấp có hiệu quả việc xây dựng một chính phủ ñiện tử
có hiệu quả, giải quyết tốt việc cải cách thủ tục hành chính, ngăn ngừa tham
nhũng, bảo ñảm phát triển kinh tế, ổn ñịnh xã hội và bền vững môi trường.
4. Hệ thống mạng thông tin ñất ñai hoạt ñộng tốt giúp cho việc quản lý
ñất ñai có hiệu lực và hiệu quả cao, tạo ñiều kiện ñể thực hiện công khai,
thửa ñất không ñược cụ thể, rõ ràng và càng trở nên rắc rối, phức tạp khi biến
ñộng xảy ra, gây khó khăn trong công tác quản lý và ñăng ký ñất ñai.
Hiện nay công tác quản lý hồ sơ ñịa chính của các cấp chủ yếu ở dạng
giấy, gây khó khăn trong quá trình tìm kiếm, cập nhật thông tin khi có biến
ñộng. Do ñó việc xây dựng hệ thống hồ sơ ñịa chính bằng công nghệ số ñể
tích hợp thành cơ sở dữ liệu ñịa chính ñang ñược ñặc biệt quan tâm.
Cơ sở dữ liệu ñịa chính ñược xây dựng phải bảo ñảm các yêu cầu:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
12
- ðược cập nhật, chỉnh lý ñầy ñủ theo ñúng yêu cầu ñối với các nội
dung thông tin của bản ñồ ñịa chính và dữ liệu thuộc tính ñịa chính.
- Từ cơ sở dữ liệu ñịa chính in ra ñược các loại tài liệu ñúng tiêu chuẩn kỹ
thuật do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh như: Giấy chứng nhận; Bản ñồ
ñịa chính; Sổ mục kê, Sổ ñịa chính; Biểu thống kê, kiểm kê ñất ñai, ...
- Tìm kiếm thông tin về quản lý ñất ñai như: Thông tin về thửa ñất khi
biết thông tin về người sử dụng ñất và ngược lại; tìm thông tin về thửa ñất và
người sử dụng ñất trong dữ liệu thuộc tính ñịa chính thửa ñất khi biết vị trí
thửa ñất trên bản ñồ ñịa chính, .... một cách nhanh chóng và chính xác.
Dưới góc nhìn của công nghệ thông tin thì hồ sơ ñịa chính ñược hiểu là
việc thu nhận, xử lý, lưu trữ và cung cấp thông tin về vị trí, hình dáng, kích
thước của thửa ñất và các thuộc tính pháp lý, tài chính, sử dụng của thửa ñất
ñó. Mở rộng hơn nữa cách tiếp cận này, có thể bổ sung nhiều loại thuộc tính
khác nữa cần thu nhận như các tham số về khoảng không, về chất ñất, về tầng
sâu dưới mặt ñất,... ñể có ñược hệ thống thông tin ñất ñai ña mục tiêu.
Một hệ thống thông tin ñất ñai hiện ñại chỉ có thể ñược xây dựng trên
cơ sở hạt nhân là hệ thống hồ sơ ñịa chính ñầy ñủ, chính xác và ñược cập nhật
thường xuyên. Tiếp theo, một hệ thống quản lý ñất ñai ñiện tử chỉ có thể vận
việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về ñất
ñai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về ñất ñai. Các quy ñịnh
chi tiết ñược thể hiện trong các văn bản sau:
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004
quy ñịnh chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của Văn phòng ðKQSD ñất và tổ chức
phát triển quỹ ñất.
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2010
của liên Bộ Tư pháp và Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh việc ñăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất và quy ñịnh
phạm vi ñiều chỉnh, các trường hợp ñăng ký thế chấp, bảo lãnh tại Văn phòng
ðKQSD ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
14
Copyright: Tài liệu đại học ©