MỤC LỤC

GIỚI THIỆU VẤN ĐỀ
Bất kỳ đất nước nào trên thế giới, đặc biệt là người dân sống tại
các đô thị, các khu công nghiệp, thương nghiệp tập trung không phải ai
cũng có nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.Một bộ phận lớn dân cư có
nhà ở thông qua hợp đồng thuê nhà ở. Vì vậy mà nhu cầu thuê nhà ở và
việc xây dựng nhà ở để cho thuê là vấn đề luôn đáng quan tâm. Để thực
hiện điều này, Hiến pháp 1992 nước ta đã quy định: “ Công dân có
quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật. Quyền lợi của người
thuê nhà và người có nhà ở cho thuê được bảo hộ theo pháp luật”. Do
đó, việc tìm hiểu về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê
nhà ở là vô cùng cần thiết để bảo vệ quyền lợi của các bên và qua đó là
cơ sở để hạn chế và giải quyết các tranh chấp về hợp đồng cho thuê nhà
hiện nay. Trong bài tập học kỳ dân sự này, em xin trình bày về vấn đề : “
quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở”.
NỘI DUNG
I.Cơ sơ lí luận:
Trước hết ta phải tìm hiểu về hợp đồng mua bán nhà ở.

1


Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên
mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và
quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên
bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận
trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Hợp đồng thuê nhà ở có hiệu lực từ khi cơ quan nhà nước có thẩm
quyền chứng thực nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên. Kể từ thời điểm
này các bên phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình đã đã phát

hợp đồng thuê nhà là bên thuê nhà có nhà để ở . Vì vậy bên cho thuê có
giao nhà cho bên thuê thì mục đích của hợp đồng mới thực hiện được.
Bên cho thuê phải giao nhà cho bên thuê đúng hợp đồng, có nghĩa phải
giao nhà đúng tình trạng, đúng thời hạn đã quy định trong hợp đồng.
Nghĩa vụ bảo đảm cho người thuê nhà sử dụng ổn định nhà trong
thời hạn thuê nhằm mục đích bảo đảm cho người thuê có cuộc sống ổn
định. “ Bên cho thuê phải lo chỗ ở tạm cho bên thuê trong thời gian sửa
chữa nếu ko có thỏa thuận khác.
2.Quyền của bên cho thuê nhà:
Tương ứng với nghĩa vụ của bên thuê nhà, bên cho thuê nhà có
những quyền sau:
-

Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả tiền như đã thỏa thuận nếu

3


bên thuê cố ý không trả tiền thuê nhà đúng thỏa thuận trừ khi có lí do
đặc biệt.
Đây là quyền cơ bản của bên cho thuê Nhà. Lợi ích của bên cho
thuê nhà chỉ được thỏa mãn khi bên cho thuê nhận được tiền thuê đầy
đủ, đúng kỳ hạn, đúng phương thức do hai bên đã thỏa thuận.
-

Bên cho thuê có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng thuê nhà trong
những trường hợp sau:
+ Bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng.
+ Sử dụng không đúng mục đích thuê để ở.

3.Nghĩa vụ của bên thuê nhà:
- Bên thuê nhà có nghĩa vụ phải sử dụng nhà đúng mục đích để ở.
- Trả tiền thuê nhà như thỏa thuận.
- Với những hư hỏng nhỏ, bên thuê nhà phải tự mình sửa chữa.
- Không được cho người khác thuê lại hoặc ở cùng nếu không
được sự đồng ý của bên cho thuê
- Hết hạn hợp đồng phải trả nhà cho bên cho thuê đúng thỏa
thuận.
*Khi để cập đến nghĩa vụ của bên thuê nhà, ta phải tìm hiểu cả về
nghĩa vụ của bên thuê có tên trong hợp đồng:
5


Điều 497 BLDS quy định:
Với quy định trên, những người thuộc bên thuê có tên trong hợp
đồng thuê nhà đều có quyền và nghĩa vụ bắt nguồn từ hợp đồng thuê
nhà. Họ có quyền lợi và nghĩa vụ ngang nhau. Người đứng ký hợp đồng
không có quyền hơn so với các thành viên khác.
Pháp luật quy định nghĩa vụ liên đới của các thành viên trong hợp
đồng thuê nhà đối với bên thuê, vì vậy bên cho thuê nhà có quyền yêu
cầu bất cứ ai có tên trong hợp đồng phải thực hiện toàn bộ nghĩa vụ cho
mình. Ví dụ đến thời hạn trả tiền thuê nhà thì người đứng ký hợp đồng
hoặc bất kỳ ai có tên trong hợp đồng đều có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà.
Hiện nay vẫn còn tồn tại nhiều hợp đồng có một người trong gia
đình đứng ra ký hợp đồng còn những người khác không có tên trong hợp
đồng. Vấn đề này luôn xảy ra vì khi thuê nhà có khi chỉ có hai vợ chồng
sau đó sinh con, các con của họ cùng sống trong căn nhà đó. Vậy có coi
những thành viên trong gia đình đó có quyền và nghĩa vụ ngang với
người đứng tên trong hợp đồng hay không?
4.Quyền của bên thuê nhà:

mới. Nếu bên thuê đồng ý với các điều kiện mới của bên cho thuê đưa ra
thì có quyền ưu tiên thuê tiếp.

-

Một quyền rất quan trọng của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở, trong
đó có bên thuê nhà là quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Bên thuê
nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong những trường hợp
bên cho thuê có những hành vi như sau:
+ Không sửa chữa nhà khi nhà bị hư hỏng nghiêm trọng.
+ Tăng giá nhà bất hợp lí hoặc nhà bị hanj chế quyền sử dụng khi
vì lợi ích của người thứ ba.

-

Trong trường hợp bên thuê nhà chết mà thời hạn hợp đồng chưa chấm
dứt thì những người cùng chung sống với người thuê vẫn tiếp tục được
thuê đến hết thời hạn thuê, nhưng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của
người thuê.
Như vậy trường hợp này chỉ đặt ra với những người sống chung
với bên thuê chứ không yêu cầu phải cùng có tên trong hợp đồng thuê
nhà. Và những người này có quyền và nghĩa vụ ngang nhau.

7


Một điểm đáng lưu ý của loại hợp đồng này là trong thực tế nhiều
người có nhà nhưng họ chưa có nhu cầu sử dụng, cho nên cho người
khác thuê để kinh doanh như làm nhà nghỉ, cửa hang, nơi sản xuất hàng
hóa tiểu thủ công nghiệp. Hoặc những trường hợp nhà nhiều tầng, tầng


Một số những gia đình có nhà cho thuê hiện nay nhà cửa cũng không
rộng rãi, vì con cái của họ ngày một đông, trong khi diện tích nhà không
tăng nên khi nhà tăng người, họ không cho thuê nữa mà đòi lại nhà.

b.

Gía nhà đã thỏa thuận cố định trong hợp đồng cho thuê thấp, nay chủ
nhà muốn đòi lại nhà để cho người khác thuê khi người thuê không chịu
tăng giá như hợp đồng đã cam kết sẽ không tăng giá.

c.

Những nhà cho thuê ở vị trí sản xuất kinh doanh, khi thấy bên thuê làm
ăn lãi lớn muốn lấy lại nhà để sản xuất, kinh doanh.
Các quan hệ nói chung và các quan hệ cho thuê nhà chỉ tồn tại
trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện và lợi ích của cả hai bên được đảm bảo.
Nếu pháp luật không cân bằng mối quan hệ này mà ưu tiên cho lợi ích
bên nào hơn thì sẽ dẫn đến thực trạng tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở
ngày càng gay gắt, trầm trọng.
*Tranh chấp đòi tiền thuê nhà:
Tiền thuê nhà là một trong những yếu tố quan trọng nhất của hợp
đồng thuê nhà. Trong nhiều trường hợp bên cho thuê không chịu trả đầy
đủ tiền thuê nhà như đã thỏa thuận cho bên thuê nhà hay cố tình kéo dài
thời gian dù hoàn toàn có đủ điều kiện thực hiện nghĩa vụ mà không có
lí do đặc biệt. Điều này dẫn đến tranh chấp và trong thời hạn ba tháng
9


nếu không được trả tiền nhà nhưu thỏa thuận bên cho thuê hoàn toàn có

thuận về việc hỗ trợ đăng ký tạm trú …
Khi thuê nhà, những vấn đề nhỏ có thể trở thành to nếu hai bên
không xác định được ai là người chịu trách nhiệm để giải quyết các vấn
đề đó. Theo em, giải pháp cho những tranh chấp trên là hợp đồng càng
chặt chẽ bao nhiêu thì các tranh chấp sẽ hạn chế về số lượng và mức độ
phức tạp bấy nhiêu. Trong bản hợp đồng, các bên trước hết phải nắm
chắc kiến thức luật pháp và đề ra các điều khoản thật rõ ràng và chi tiết.
Các qui định về hợp đồng thuê nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên –
được qui định trong Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở và một số Nghị định
hướng dẫn thi hành. Những nội dung ghi trong hợp đồng mẫu chỉ là
những nội dung cơ bản nhất, những vấn đề còn lại khác vẫn đương nhiên
phải thực hiện theo qui định của pháp luật.
•

Một hợp đồng thuê nhà cần phải có những thông tin cơ bản sau:

1.

Địa chỉ chính xác của căn nhà/hộ.

2.

Tiền thuê nhà (bằng đồng Việt Nam hoặc USD nhưng phải ghi tương
đương trên đồng Việt Nam).

3.

Tổng số tiền đặt cọc.

4.

Trong suốt quá trình thuê đến nay anh Hưng không vi phạm hợp
đồng thuê nhà. Nay chủ nhà đang yêu cầu anh trả nhà, họ ấn định thời
hạn trả nhà và nói nếu không thực hiện sẽ bị cưỡng chế di chuyển tài
sản. Hai bên xảy ra tranh chấp khi anh Hưng nhất quyết không chuyển đi
vì hạn hợp đồng chưa hết.
Trường hợp của anh pháp luật qui định về chấm dứt hợp đồng
thuê nhà trong điều kiện nào, quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của
các bên như thế nào, hành vi cưỡng chế tài sản có vi phạm pháp luật
hay không?

12


Tình huống trên là tranh chấp về việc chủ nhà đơn phương chấm
dứt hợp đồng thuê nhà. Dựa vào BLDS đã quy định, ta giải quyết như
sau:
Điều 499 - Bộ luật Dân sự có qui định về trách nhiệm của mỗi bên
khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Đối với trường hợp của anh Hưng,
việc chấm dứt hợp đồng chỉ có thể xảy ra khi:
“ 1.Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn
thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo
cho bên thuê biết về việc đòi nhà;
2.Nhà cho thuê không còn;
3.Bên cho thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống;
4.Nhà cho thuê phải phá dỡ do hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ
hoặc do thực hiện qui hoạch xây dựng của nhà nước.”
Bên có lỗi trong việc để hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải
bồi thường thiệt hại. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải
thông báo ngay cho bên kia biết trước một tháng việc chấm dứt hợp
đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Khi

nhà mình đang thuê. Song, những đề nghị này đều bị gia chủ khước từ.
Cho rằng ông Phúc và bà Trang đã vi phạm chữ tín vì không giữ
đúng cam kết tái tục hợp đồng, ông Giang khởi kiện. Tòa sơ thẩm quận
3 tuyên ông Giang tiếp tục được thuê nhà.
14


Bất bình vì mình bị tước đoạt quyền định đoạt tài sản, vợ chồng
ông phúc kháng án. Tòa phúc thẩm quyết định sửa bản án sơ thẩm, chấp
thuận yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà của gia chủ, đồng thời bác
yêu cầu tái tục hợp đồng thuê nhà của ông Giang. Song, chủ nhà phải
chịu phạt vì vi phạm cam kết tái tục hợp đồng với khách thuê.
Tuy nhiên, dù hợp đồng thuê đã hết, chủ nhà sẵn sàng nộp
phạt nhưng vẫn không thể lấy lại nhà, đòi thì ông Giang nhất quyết
không đi.
Ông Nguyễn Hữu phúc nói: "Hợp đồng thuê đã hết hạn 2 năm.
Kiện tụng kéo dài hàng chục tháng, nay tôi lại phải tiếp tục vụ kiện mới
để đòi nhà thì quá gian nan". Ông Phúc cho hay, vợ chồng ông đã tiến
hành khởi kiện đòi nhà nhưng phía khách thuê lại đề nghị Giám đốc
thẩm.
Lãnh đạo Công ty Anpha nhấn mạnh, việc vợ chồng ông Phúc và
bà Trang cam kết tái tục hợp đồng sau khi hết hạn thuê là giao dịch dân
sự có điều kiện. Bởi lẽ, vào năm 2002 căn nhà này mục nát và chủ nhà
vướng vào một vụ tranh chấp với ông Bạch Tiến Nam. "Lúc đó, tôi đã
thay ông Nam thuê lại căn nhà này, đồng thời thanh toán các khoản nợ
cũng như phí xây mới căn nhà thay cho gia chủ. Nếu ông Phúc và bà
Trang chỉ cho thuê 5 năm thì chắc chắn tôi không dám thuê", ông phân
trần.
Ông Giang cho rằng, trước khi hai bên đi đến ký kết hợp đồng
thuê, chủ nhà đã định sẽ cho thuê lâu dài, ổn định. Chính vì vậy, nếu


Ngoài ra trong hợp đồng thuê phải ghi rõ thời gian hoàn trả căn
nhà, nhằm tránh tình huống hợp đồng thuê đã hết hạn nhưng khách
không chịu trả mặt bằng như tình huống trên.
Ngoài những tình huống trên, trên thực tế còn rất nhiều tình
huống khác mà các vụ tranh chấp kéo dài qua các cấp tòa án sơ thẩm,
phúc thẩm và giám đốc thẩm. Cõ những vụ án tuy đã giải quyết xong
nhưng cả hai bên trong hợp đồng đều không thỏa mãn và đều bất lợi.
Chính vì vậy, để hạn chế tình trạng này và bảo vệ quyền lợi của mình,
bất cứ ai khi tham gia quan hệ hợp đồng này đều phải cẩn trọng ngay từ
khâu quan trọng nhất là kí hợp đồng. Một hợp đồng chặt chẽ sẽ đảm bảo
quyền lợi và mang chúng ta đến một quan hệ tốt đẹp cho cả hai bên,
xứng đáng với ý chí tự nguyện của hai bên chủ thể trong hợp đồng thuê
nhà ở.
KẾT LUẬN

Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một quyền cơ bản của con người,
là nguyện vọng đầu tiên của mỗi gia đình, là điều kiện đầu tiên để phát
triển nguồn lực con người. Chỗ ở thích hợp và an toàn cho mỗi công dân
là một biểu hiện của các thành tựu đạt được trong quá trình “ dân giàu,
nước mạnh, xã hội văn minh”. Để cho quan hệ xã hội thuê nhà ở này
phát triển một cách lành mạnh, sự quản lý của nhà nước bằng các quy
phạm pháp luật là vô cùng quan trọng. Và chế định hợp đồng thuê nhà
phát triển, bổ sung qua các giai đoạn là một trong những biện pháp pháp
lý đảm bảo quyền có nhà ở của công dân và là biện pháp pháp lý bảo vệ
quyền lợi của các bên trong quan hệ hợp đồng thuê nhà. Nắm chắc được
17


những quyền và nghĩa vụ của mình, các bên sẽ bảo vệ được lợi ích và