ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH
–––––––––––––––––––––

TÔN THỊ BÍCH HỒNG

ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ,
TỈNH PHÚ THỌ

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế

THÁI NGUYÊN - 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH
–––––––––––––––––––––

TÔN THỊ BÍCH HỒNG

ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ,
TỈNH PHÚ THỌ
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60.34.04.10

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: TS. LÊ ANH VŨ

Tác giả xin chân thành cảm ơn tới bạn bè, đồng nghiệp và những người
thân trong gia đình đã ủng hộ, tạo điều kiện, chia sẻ khó khăn và thường
xuyên động viên khích lệ tác giả trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu để
hoàn thiện luận văn này.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Tôn Thị Bích Hồng


iii

MỤC LỤC


iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu
CP
GPMB
NĐ
QĐ-UBND
TĐC
TT- BTC
TTLB
TW
UBND

Chú giải

đặt quyết tâm xây dựng Việt Trì thành trung tâm kinh tế vùng, là một trong
những trung tâm về khoa học, công nghệ, giáo dục - đào tạo, y tế, văn hóa, thể
thao, du lịch của vùng Tây Đông Bắc - là thành phố lễ hội về cội nguồn của
dân tộc Việt Nam, là đô thị vệ tinh của Thủ đô Hà Nội.
Để trở thành đô thị trung tâm vùng,hình thành cực tăng trưởng cho tỉnh
Phú Thọ và cả vùng, thành phố Việt Trì đang tập trung cao độ mọi nguồn lực
cho phát triển kết cấu hạ tầng đô thị, nâng cao năng lực quản lý đô thị cho cán
bộ các cấp. Kể từ năm 2008 đến nay, mỗi năm Việt Trì thu hút được hàng
chục dự án, số dự án năm sau tăng nhiều hơn năm trước với tổng vốn đầu tư
hàng nghìn tỉ đồng. Bộ mặt của thành phố Việt Trì đang từng bước đổi thay
ngày càng hiện đại, khang trang với nhiều công trình xây dựng mới, và nhiều
dự án đang được thực hiện. Trong quá trình mở rộng thành phố, một vấn đề
quan trọng là, giải phóng mặt bằng đóng vai trò then chốt trong việc đảm bảo
sự thành công của dự án nhưng cũng là vấn đề phức tạp, chính từ đây đã nảy
sinh nhiều bức súc trong dư luận. Bởi vậy, thành phố Việt Trì đã xác định
công tác giải phóng mặt bằng là một trong những khâu đột phá để xây dựng
phát triển thành phố.


2
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là
vấn đề phức tạp, "nhạy cảm" mang tính chất kinh tế, xã hội tổng hợp; được sự
quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, tổ chức và cá nhân. Đền bù thiệt hại về
đất và tài sản không chỉ thể hiện bản chất kinh tế các mối quan hệ về đất đai
mà còn thể hiện các mối quan hệ về chính sách, xã hội và cần phải giải quyết
hài hòa giữa ba lợi ích: lợi ích Nhà nước (lợi ích toàn dân); lợi ích tập thể (lợi
ích tổ chức, doanh nghiệp, người được giao đất); lợi ích của người bị thu hồi
đất. Trong tình hình hiện nay thì ba lợi ích này có rất nhiều mâu thuẫn với
nhau, rất khó giải quyết triệt để.
Thành phố đã quan tâm chỉ đạo các cấp, các ngành thực hiện có hiệu

mặt bằng trên địa bàn thành phố Việt Trì.
2.2. Mục tiêu cụ thể
+ Làm rõ cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực tiễn về công tác giải phóng
mặt bằng.
+ Chỉ ra thực trạng, những mặt được và hạn chế, tồn tại; nguyên nhân
hạn chế trong công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Việt Trì.
+ Tìm kiếm các giải pháp thúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng trên
địa bàn thành phố Việt Trì.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt động trong công tác giải
phóng mặt bằng các dự án trên địa bàn thành phố Việt Trì.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về thời gian:
+ Nghiên cứu đánh giá tình hình giải phóng mặt bằng từ năm 2008 – 2012;
+ Nghiên cứu giải pháp đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng cho
giai đoạn từ nay đến 2020.
- Về không gian: Đề tài được thực hiện trên địa bàn thành phố Việt Trì,
tỉnh Phú Thọ.


4
- Về nội dung: Giải phóng mặt bằng là công việc rất phức tạp, bao gồm
nhiều công đoạn từ bồi thường cho đối tượng sử dụng đất, giải toả các công
trình trên đất, di chuyển người dân tạo mặt bằng cho triển khai dự án đến việc
hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định
cuộc sống. Tuy nhiên, luận văn chỉ nghiên cứu, những yếu tố ảnh hưởng trong
quá trình giải phóng mặt bằng; thực trạng công tác giải phóng mặt bằng, tồn
tại; khó khăn, vướng mắc; giải pháp để đẩy mạnh công tác giải phóng mặt
bằng trên địa bàn thành phố Việt Trì.

giải toả các công trình trên đất, di chuyển người dân tạo mặt bằng cho triển
khai dự án đến việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, tái tạo lại chỗ ở, việc
làm, thu nhập, ổn định cuộc sống.
Giải phóng mặt bằng là vấn đề của sự phát triển. Trong quá trình phát
triển của mọi quốc gia, việc giải phóng mặt bằng để xây dựng các công trình
là không thể tránh khỏi, tốc độ phát triển càng nhanh thì nhu cầu giải phóng
mặt bằng càng cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng đối
với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà còn ở trong các lĩnh
vực xã hội, chính trị trên phạm vi quốc gia. Các yêu cầu hoàn thiện kết cấu hạ
tầng kỹ thuật (hệ thống cấp thoát nước, hệ thống giao thông, hệ thống tải
điện), cơ sở hạ tầng xã hội (bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí thể
dục thể thao…), cơ sở sản xuất (quy hoạch đồng ruộng, khu công nghiệp) và
mở rộng đô thị chỉnh trang khu dân cư… đều dẫn đến giải phóng mặt bằng.
Vấn đề giải phóng mặt bằng là một trong những điều kiện tiên quyết
của phát triển, nếu không xử lý tốt thì sẽ trở thành lực cản - thực tế đầu tiên


6
mà các nhà phát triển phải vượt qua. Bài học từ các nước phát triển đã chỉ ra
rằng, nếu xem nhẹ công tác giải phóng mặt bằng trong tính toán đầu tư phát
triển thì không chỉ làm tăng giá thành mà còn để lại nhiều hậu quả nặng nề
cho xã hội mà không thể xử lý được bằng tiền. Có thể khẳng định rằng, giải
phóng mặt bằng là một vấn đề không thể né tránh của phát triển mà chính nó
là một yếu tố quyết định tiến độ và sự thành công của phát triển, bất kỳ một
giải pháp nào giải quyết khâu giải phóng mặt bằng mà thiếu đồng bộ, không
chặt chẽ đều sẽ để lại những hậu quả tiêu cực.
Trong quá trình phát triển, luôn diễn ra quá trình phân bổ lại đất đai cho
các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh. Khi các
ngành sản xuất công nghiệp, giao thông, du lịch, giáo dục, dịch vụ, thương
mại… tăng dần tỷ trọng trong tổng sản phẩm thu nhập quốc dân (GDP) thì

giảm chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng nhằm hạ giá thành xây dựng,
tiết kiệm chi phí sản xuất.
- Người bị thu hồi đất luôn đòi hỏi được trả một khoản bồi thường
“càng nhiều càng tốt” mà trước hết phải là thoả đáng, mặt khác trong nội bộ
những người được đền bù có người chấp hành tốt chính sách pháp luật đất đai
của Nhà nước, có người chấp hành chưa tốt, do đó đòi hỏi phải xử lý sao cho
công bằng cũng là một việc hết sức khó khăn.
1.1.1.2. Thu hồi đất
Theo điều 4, Luật đất đai năm 2013 thì “Thu hồi đất là việc Nhà nước
ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã
giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý”.
Khi các công trình được xây dựng nhằm phục vụ cho mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia được triển khai thì cần phải
có mặt bằng để thực hiện dự án. Nhưng, theo Luật đất đainăm 2013 thì “Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý”, nên để đảm bảo lợi ích của Nhà nước và của nhân dân, Nhà nước sẽ
ra quyết định thu hồi quyền sử dụng đất của người dân hoặc thu hồi đất đã
giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý.


8
1.1.1.3. Tái định cư
Theo Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB): Tái định cư là xây dựng
khu dân cư mới, có đất để sản xuất và cơ sở hạ tầng công cộng tại một địa
điểm khác.
Các hình thức tái định cư:
+ Tái định cư tập trung;
+ Tái định cư tại chỗ;
+ Tái định cư xen ghép (phân tán).
1.1.1.4. Bồi thường

+ Giải phóng mặt bằng thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được
thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại giải phóng mặt bằng
kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí
cho dự án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng. Ví dụ một
dự án dự kiến hoàn thành trước tháng 5 nhưng do giải phóng mặt bằng chậm,
kéo dài nên việc xây dựng phải tiến hành vào tháng 11 khi thời tiết mưa bão
gây khó khăn cho công tác thi công cũng như tập trung vốn, lao động, công
nghệ cho dự án này cũng như ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án khác.
Giải phóng mặt bằng thực hiện tốt sẽ giảm chi phí cho việc giải tỏa đền
bù, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho các công trình khác. Giải phóng mặt
bằng kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự
án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các chủ đầu tư. Đặc
biệt, các chủ đầu tư trong nước là đơn vị vừa và nhỏ có nguồn vốn hạn hẹp thì
hiệu quả sử dụng đồng vốn là rất quan trọng để đảm bảo tận dụng cơ hội đấu
thầu của các công trình khác.
* Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội:
Như đã nói, giải phóng mặt bằng là một mặt của phát triển, có liên quan
chặt chẽ đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Nếu công tác giải phóng mặt
bằng không được thực hiện tốt sẽ kéo theo dự án bị “treo”, dẫn đến chất lượng
công trình giảm, các mục tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng


10
phí rất lớn cho ngân sách Nhà nước. Mặt khác, khi giải quyết không thỏa đáng
quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng nổ ra những khiếu
kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể, ảnh hưởng đến chính trị.
1.1.3. Trình tự và nội dung các bước thực hiện giải phóng mặt bằng
1.1.3.1. Giới thiệu địa điểm và thông báo thu hồi đất
- Chủ đầu tư hoặc cơ quan được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án đầu tư
nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đầu tư tại địa phương. Cơ quan tiếp

biến kế hoạch khảo sát, đo đạc cho người sử dụng đất trong khu vực dự án và
yêu cầu người sử dụng đất tạo điều kiện để chủ đầu tư thực hiện việc điều tra,
khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất để lập dự án đầu tư.
- Thời hạn ra văn bản giới thiệu địa điểm đầu tư; thông báo thu hồi đất;
thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư không quá 30 ngày, kể từ
ngày tiếp nhận hồ sơ về đầu tư hợp lệ.
- Sau khi đã được giới thiệu địa điểm, chủ đầu tư lập dự án đầu tư theo
quy định của pháp luật về đầu tư và xây dựng; lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất
theo quy định của pháp luật về đất đai. Nội dung dự án đầu tư phải thể hiện
phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
1.1.3.2. Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Sau khi dự án đầu tư được xét duyệt hoặc chấp thuận thì Hội đồng bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm
lập và trình phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC theo quy định sau đây:
* Nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm:
+ Tên, địa chỉ của người bị thu hồi đất;
+ Diện tích, loại đất, vị trí, nguồn gốc của đất bị thu hồi; số lượng, khối
lượng, tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của tài sản bị thiệt hại;
+ Các căn cứ tính toán số tiền bồi thường, hỗ trợ như giá đất tính bồi
thường, giá nhà, công trình tính bồi thường, số nhân khẩu, số lao động trong
độ tuổi, số lượng người được hưởng trợ cấp xã hội;


12
+ Số tiền bồi thường, hỗ trợ;
+ Việc bố trí tái định cư;
+ Việc di dời các công trình của Nhà nước, của tổ chức, của cơ sở tôn
giáo, của cộng đồng dân cư;
+ Việc di dời mồ mả.
* Lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

đồng dân cư.
1.1.3.3. Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư, giao đất, cho thuê đất
- Trường hợp thu hồi đất và giao đất hoặc cho thuê đất thuộc thẩm
quyền của một cấp thì việc thu hồi đất và giao đất hoặc cho thuê đất được
thực hiện trong cùng một quyết định.
- Trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất thì UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư; trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ
ngày UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất, UBND cấp tỉnh quyết định thu
hồi đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài và giao đất, cho thuê đất theo dự án cho chủ đầu tư trong
cùng một quyết định.
1.1.3.4. Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, giao đất, cho
thuê đất
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết định
thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất, cơ quan tài nguyên và môi trường
trình UBND cùng cấp phê duyệt và công bố công khai phương án bồi thường,
hỗ trợ và TĐC theo quy định sau:
- Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp tỉnh phê duyệt phương
án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất liên quan
từ hai quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên;
- Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện phê duyệt
phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất
trên địa bàn một huyện.


14
- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày, kể từ ngày nhận được phương
án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt, Tổ chức làm nhiệm vụ

+ Quá ba mươi (30) ngày, kể từ thời điểm phải bàn giao đất mà người
có đất bị thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,
giải phóng mặt bằng;
+ Sau khi đại diện của tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng
mặt bằng, UBND và Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã nơi có đất thu hồi đã
vận động thuyết phục nhưng người có đất bị thu hồi không chấp hành việc
bàn giao đất đã bị thu hồi cho Nhà nước;
+ Có quyết định cưỡng chế của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
theo quy định của pháp luật đã có hiệu lực thi hành;
+ Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế. Trường hợp
người bị cưỡng chế từ chối nhận quyết định cưỡng chế thì tổ chức làm nhiệm
vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với UBND cấp xã niêm yết
công khai quyết định cưỡng chế tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất thu hồi.
- Sau mười lăm (15) ngày, kể từ ngày giao trực tiếp quyết định cưỡng
chế hoặc ngày niêm yết công khai quyết định cưỡng chế mà người bị cưỡng
chế không bàn giao đất thì UBND cấp huyện chỉ đạo, tổ chức lực lượng
cưỡng chế thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
* Một số chính sách liên quan đến giải phóng mặt bằng:
Hiến pháp năm 1992 ra đời thay thế Hiến pháp năm 1980 đã quy định
“Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị
trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa” và
điều 18 quy định “Các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng lâu
dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Trên cơ sở hiến pháp năm 1992 kế thừa có chọn lọc Luật Đất đai năm
1988, Luật Đất đai năm 1993 ra đời. Đây là văn kiện chính sách quan trọng
đối với việc thu hồi đất và đền bù thiệt hại của Nhà nước, Luật Đất đai quy


16
định rõ hơn về quyền của người được giao đất gồm quyền chuyển đổi, chuyển

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Thông tư liên tịch số 14/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/1/2008 của Bộ
Tài Chính và Bộ Tài nguyên môi trường, hướng dẫn thực hiện Nghị định số
84/NĐ-CP;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ
tái định cư.
Các Nghị định và Thông tư nêu trên đã quy định cụ thể về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng như sau:
Quy định những trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế,
trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân các cấp đối với những trường hợp nhà đầu
tư thỏa thuận với người sử dụng đất.
- Quy định phạm vi, loại đất để tính bồi thường:
+ Quy định về giải quyết các trường hợp đang sử dụng đất nhưng
không có một trong các loại giấy tờ về đất đai.
+ Phạm vi, giới hạn đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và đất
vườn, ao liền kề với đất ở để được hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
- Quy định về giá đất, phương pháp xác định giá đất:
+ Xác định lại giá đất cho phù hợp với thị trường đối với trường hợp
giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và công bố chưa sát với giá chuyển


18