TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỨ KỲ, TỈNH HẢI DƯƠNG

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Hà
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Thu Hương

Hà Nội, năm 2014


i

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình hoàn thành đồ án tốt nghiệp chuyên ngành quản lý đất
đai và trong suốt thời gian thực tế tại Phòng Tài Nguyên và Môi Trường
huyện Tứ Kỳ - tỉnh Hải Dương, em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến:
- Các thầy, cô giáo trường Đại học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội
đã tận tâm giảng dạy, truyền thụ cho em những kiến thức bổ ích trong suốt
thời gian theo học tại trường.
- Toàn thể thầy giáo, cô giáo giảng viên Khoa Quản Lý Đất Đai trường
Đại học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội đã nhiệt tình giảng dạy và giúp
đỡ em trong quá trình hoàn thành đồ án tốt nghiệp.
- Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn trân trọng đến cô giáo, Th.s Nguyễn
Thị Thu Hương người đã trực tiếp tận tình hướng dẫn, chỉ dạy và dẫn dắt em
trong suốt thời gian hoàn thành đồ án tốt nghiệp.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến:

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..................... 5
1.1. Cơ sở khoa học .................................................................................... 5
1.1.1. Đăng ký quyền sử dụng đất ............................................................ 5
1.1.2 Khái niệm GCN .............................................................................. 5
1.1.3 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................................ 7
1.1.4 Vai trò của công tác cấp GCN ........................................................ 7
1.1.5 Chức năng nhiệm vụ của công tác cấp GCN ................................... 8
1.2 Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 8
1.2.1 Một số văn bản liên quan đến công tác cấp GCN .......................... 8
1.2.2 Một số quy định của pháp luật về cấp GCN .................................... 9
1.3 Cơ sở thực tiễn của công tác cấp GCN ................................................ 21
1.3.1 Công tác cấp GCN trên thế giới .................................................... 21
1.3.2 Tình hình công tác cấp GCN ở Việt Nam ...................................... 23
1.3.3 Tình hình công tác cấp GCN trên địa bàn Tỉnh Hải Dương .......... 26


iii

CHƯƠNG II: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG
PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................ 27
2.1 Đối tượng ............................................................................................ 28
2.2 Phạm vi nghiên cứu............................................................................. 28
2.3 Nội dung nghiên cứu ........................................................................... 28
2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Tứ Kỳ .................... 28
2.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Tứ kỳ .... 28
2.3.3 Thực trạng công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương ......................... 28
2.3.4 Đánh giá công tác cấp GCN tại địa bàn huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải
Dương ................................................................................................... 28
2.4 Phương pháp nghiên cứu ..................................................................... 29

3.4.1 Đánh giá quy trình cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương ......... 74
3.4.2 Đánh giá tiến độ kết quả cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương
.............................................................................................................. 75
3.4.3 Các giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác cấp GCN QSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Tứ Kỳ,
Tỉnh Hải Dương .................................................................................... 80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 84
1. Kết luận: ............................................................................................... 84
2. Kiến nghị: ............................................................................................. 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 86


v

DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

BNV

Bộ Nội Vụ

BTNMT-BTC

Bộ Tài Nguyên Môi Trường và Bộ Tài Chính

BTP-BTNMT

Bộ Tư Pháp và Bộ Tài Nguyên Môi Trường



Quyết định Ủy ban nhân dân

QĐ-TTg

Quyết định thủ tướng

QH

Quốc hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN- MT

Tài Nguyên và môi Trường

TT-BTNMT

Thông tư Bộ Tài Nguyên Môi Trường

TTLT

Thông tư liên tịch

UNBD

Ủy ban nhân dân

Bảng 3.7: Kết quả cấp GCNQSDĐ đối với đất nông nghiệp trước khi chuyển
đổi của các xã trên địa bàn huyện Tứ Kỳ(Tính đến 30/11/2012)

66

Bảng 3.8: Kết quả cấp GCN đối với đất ở theo mẫu giấy cũ giai đoạn 2008 - 2009

68

Bảng 3.9: Kết quả cấp GCN đối với đất ở theo mẫu giấy mới giai đoạn 2010 - 2013 69
Bảng 3.10: Kết quả cấp GCN đối với đất ở của các xã trên huyện Tứ Kỳ
( Tính đến 30/11/2013)

70

Bảng 3.11: Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN đối với đất ở

72

DANH MỤC BIỂU

Biểu đồ 3.3: Cơ cấu mục đích sử dụng đất huyện Tứ Kỳ

50

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1: Sơ đồ cấp GCN trường hợp đăng ký lần đầu tại UBND xã

60


đất, chống sói mòn, thoái hoá đất, giảm độ phì nhiêu của đất do quá trình sử
dụng đất gây ra.
Ngày nay, sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của
đất nước càng nhanh càng mạnh thì nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng lên
bên cạnh đó nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đặc biệt đối với


2

mỗi gia đình mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh
trình độ phát triển kinh tế xã hội của mỗi nước, mức sống dân cư của mỗi dân
tộc. Trong điều kiện kinh tế xã hội phát triển như hiện nay ở nước ta thì vai
trò của đất đai và nhà ở lại càng to lớn hơn. Do đó vấn đề quản lí đất đai càng
trở nên càng phức tạp hơn, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(GCN QSDĐ là một vấn đề hết sức quan trọng và là một trong 13 nội dung
của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, là hồ sơ để Nhà nước quản lý chặt
chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi cả nước, đảm bảo đất được sử dụng đầy đủ,
hợp lý và có hiệu quả nhất, là cơ sở để xác định, bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động
sản, góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước.
Tứ Kỳ là huyện nằm ở phía Đông Nam của tỉnh Hải Dương một tỉnh
nằm trong vùng trọng điểm phía Bắc: Hà Nội, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng
Yên, Quảng Ninh và Bắc Ninh, cách trung tâm thành phố 16 km, với tổng diện
tích là 17019,01 ha.
Trong những năm gần đây cùng với quá trình công nghiệp hóa hiện đại
hóa đất nước thì nền kinh tế - xã hội của huyện đang từng ngày phát triển.
Quá trình phát triển này đã làm thay đổi các nhu cầu của con người, trong đó
có nhu cầu sử dụng đất đai. Người dân xem đất đai như là tài sản quý giá để
làm nơi cư trú và dùng đất đai để thực hiện các giao dịch như: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trở

- Thu thập đầy đủ tài liệu và số liệu về việc giao đất, cấp GCN QSDĐ,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập được phải có độ tin cậy,

chính xác, phản ánh đúng quá trình thực hiện chính sách cấp GCN trên địa
bàn nghiên cứu.
- Tiếp cận thực tế công việc để nắm được quy trình, trình tự cấp GCN

QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Phân tích đầy đủ, chính xác tiến độ, hiểu quả cấp GCN QSDĐ, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn huyện.


4

Đề xuất các biện pháp có tính khả thi liên quan đến quản lý, sử dụng đất và
cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.


5

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước
thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
(gọi chung là người sử dụng đất); là việc ghi nhận quyền sử dụng đất đối với

2003( sửa đổi, bổ sung năm 2009) được thể hiện như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài
sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền
với đất.
* Theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/09/2009 của Chính phủ
và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một
mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất,
Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Giấy chứng nhận là một tờ có bốn
trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng
màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:
+ Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in
màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6


7

chữ số, bắt đầu từ BA 000001, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên
và Môi trường.
+ Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, Nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, Nhà ở, công
trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú;
ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số

tài nguyên đất đai và bảo tồn phát triển một cách có hiệu quả, bền vững.
- Đảm bảo quyền lợi cho chủ sử dụng đất được hợp pháp, đồng thời

người sử dụng phải thực hiện nghĩa vụ của mình đối với việc sử dụng đất theo
định của pháp luật.
1.2 Cơ sở pháp lý
1.2.1 Một số văn bản liên quan đến công tác cấp GCN
- Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2009, năm 2010;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về

thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định 17/2006/NĐ- CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định 84/ NĐ – CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về
cấp GCN;
- Thông tư 17/2009/TT- BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài Nguyên
và Môi Trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;


9

- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng

1.2.2.2. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại điều 50 Luật đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm
2009) điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư đang sử dụng đất:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã,
phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây thì được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a. Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất
đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ cách mạng lâm thời
cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà XHCN Việt Nam
b. GCN tạm thời do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên
trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
c. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài
sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d. Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất ở trước ngày 15 tháng10 năm 1993, nay được UBND xã, phường, thị
trấn xác nhận là đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 ;
e. Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định
của pháp luật;
f. Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cập cho người sử
dụng đất .
2. Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1 trên đây mà trên đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ
về chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan, nhưng đến
trước ngày luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền