TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ
Khoa Tài nguyên đất & Môi trường Nông nghiệp

KHÓA LUẬN

TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố
Đông Hà, tỉnh Quảng Trị

Sinh viên thực hiện

: Phan Thị Mơ

Lớp

: QLĐ 45B

Giáo viên hướng dẫn : ThS. Trần Trọng Tấn
Bộ môn

: Quy hoạch và Kinh tế đất

NĂM 2015


Lời Cảm Ơn
Trong suốt quá trình thực tập tại địa phương thì đến nay tôi đã hoàn thành
khóa luận của mình với đề tài: "Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị".
Để đạt được những kết quả này trước tiên tôi xin cảm ơn sự đồng ý của Nhà


Sinh viên

Phan Thị Mơ


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Một số thông tin về khí hậu – thời tiết của địa phương...................31
Bảng 4.2: Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân của các ngành.....................32
ở thành phố Đông Hà giai đoạn 2003-2013.......................................................32
Bảng 4.3: Số lượng lao động trong các ngành kinh tế qua các năm.................34
Bảng 4.4: Diện tích đất theo đơn vị hành chính tính đến năm 2013................40
Bảng 4.5: Tình hình đo đạc thành lập bản đồ - lập hồ sơ địa chính.................44
Bảng 4.6: Bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Đông Hà năm 2014. .45
Bảng 4.7: Kết quả thu ngân sách từ đất đai trên địa bàn thành phố Đông Hà
.............................................................................................................................48
Bảng 4.8: Đánh giá mức độ hài lòng của người dân khi thực hiện thủ tục hành
chính về đất đai...................................................................................................50
Bảng 4.9: Danh sách các công trình thực hiện thu hồi đất trong năm 2013....55
Bảng 4.10: Danh sách trúng đấu giá các công trình từ năm 2012-2013...........55
Bảng 4.11: Danh sách trúng đấu giá từ năm 2004-2013...................................56
Bảng 4.12: Diện tích đất theo mục đích sử dụng đất........................................58
trên địa bàn thành phố Đông Hà năm 2013......................................................58
Bảng 4.13: Khung giá đất ở đô thị.....................................................................65
Bảng 4.14: Giá đất ở tại khu vực nội thành năm 2014.....................................70
Bảng 4.15: Giá đất ở tại khu vực ngoại thành năm 2014..................................71
Bảng 4.16: Số liệu đăng ký biến động về quyền sử dụng đất phân theo đơn vị
phường năm 2013...............................................................................................76
Bảng 4.17: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế trên địa bàn thành phố Đông Hà
.............................................................................................................................78


DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT
Cụm từ viết tắt

Chú giải

BĐS

Bất động sản

CNQSD

Chứng nhận quyền sử dụng

ĐKQSDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

HSĐC

Hồ sơ địa chính


Tài nguyên môi trường

TKĐĐ

Thống kê đất đai

THCS

Trung học cơ sở

VNĐ

Việt nam đồng

VN-2000

Việt Nam – 2000

XD

Xây dựng

UBND

Ủy ban nhân dân


MỤC LỤC
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ...........................................................1
Khoa Tài nguyên đất & Môi trường Nông nghiệp.............................................1



2.1.1.3. Khái niệm về giá đất..........................................................................................4
2.1.1.4. Khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản......................................5
2.1.2. Đặc điểm của đất đai, giá đất, thị trường bất động sản.............................................6
2.1.2.1. Đặc điểm của đất đai..........................................................................................6
2.1.2.2. Đặc điểm của giá đất..........................................................................................7
2.1.2.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản................................................................8
2.1.3. Các loại giá đất........................................................................................................10
2.1.3.1. Giá chuẩn.........................................................................................................10
2.1.3.2. Giá thị trường...................................................................................................10
2.1.3.3. Giá chứng khoán..............................................................................................10
2.1.3.4. Giá bảo hiểm....................................................................................................11
2.1.3.5. Giá thế chấp.....................................................................................................11
2.1.3.6. Giá cho thuê.....................................................................................................11
2.1.4. Cơ sở của việc hình thành giá đất...........................................................................11
2.1.4.1. Địa tô................................................................................................................11
2.1.4.2. Lãi suất ngân hàng...........................................................................................12
2.1.4.3. Quan hệ cung cầu.............................................................................................13
2.1.5. Nguyên tắc xác định giá đất....................................................................................13
2.1.6. Các phương pháp xác định giá đất..........................................................................15
2.1.6.1. Phương pháp xác định giá đất..........................................................................15
2.1.6.2. Định giá đất đô thị theo phương pháp Tổng cục địa chính..............................16
2.1.7. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất...........................................................................16
2.1.7.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên................................................................................16
2.7.1.2. Nhóm các yếu tố kinh tế..................................................................................17
2.7.1.3. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS........................................................17
2.7.1.4. Các yếu tố chính trị..........................................................................................18
2.2. Cơ sở thực tiễn về vấn đề nghiên cứu............................................................................18
2.2.1. Thực tiễn công tác định giá đất trên thế giới...........................................................18

4.1.2. Tình hình quản lý đất đai tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị.........................38
4.1.2.1. Công tác xác định ranh giới hành chính...........................................................39
4.1.2.2. Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai.......................40
4.1.2.3. Công tác quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất....................................................42
4.1.2.4. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...........................................43
4.1.2.5. Công tác đo đạc thành lập bản đồ - lập hồ sơ địa chính...................................43
4.1.2.6. Công tác định giá đất đai bất động sản............................................................44
4.1.2.7. Công tác quản lý tài chính về đất đai...............................................................46
4.1.2.8. Quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa của của người sử dụng đất. .49
4.1.2.9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở trong thị trường bất động
sản.................................................................................................................................53
4.1.2.10. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.............................................54
4.1.3. Tình hình sử dụng đất tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị..............................58
4.1.3.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp................................................................60
4.1.3.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp..........................................................62
4.1.3.3. Hiện trạng đất chưa sử dụng............................................................................63
4.2. Kết quả về việc nghiên cứu giá đất ở và sự hình thành giá đất ở tại TP Đông Hà, tỉnh
Quảng Trị..............................................................................................................................65
4.2.1. Giá đất ở tại địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị......................................65
4.2.1.1. Quá trình hình thành giá đất tại địa bàn thành phố Đông Hà...........................65
4.2.1.2. Giá đất ở trung bình quy định tại thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị từ năm
2011 tới năm 2014........................................................................................................67
4.2.1.3. Giá đất ở thị trường tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị...........................68
4.2.2. Đánh giá sự chênh lệch giá thị trường và giá nhà nước tại thành phố Đông Hà, tỉnh
Quảng Trị..........................................................................................................................72
4.3. Kết quả phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, xác định yếu tố quan trọng nhất cho
từng khu vực.........................................................................................................................74
4.3.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị.........74
4.3.1.1. Các yếu tố tự nhiên..........................................................................................74
4.3.1.2. Các yếu tố kinh tế.............................................................................................77

nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều
tiết quản lý đất đai thông qua giá, nói một cách khác, giá đất là một công cụ kinh
tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường. Đồng thời
nó cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử
dụng đất thực hiện theo quyền của mình và để Nhà nước điều chỉnh các quan hệ
đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật. Cũng như các loại hàng hóa khác
tồn tại trong cơ chế thị trường, giá đất được hình thành và vận động theo các quy
luật của thị trường và chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố khác nhau. Tuy nhiên đối
với mỗi nhóm đối tượng sử dụng khác nhau thì mức độ ảnh hưởng của các yếu
tố đến giá đất cũng như mối quan tâm về đất đai là không giống nhau. Việc tìm
hiểu được sự ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất sẽ trở thành căn cứ cho quá
trình định giá đất, góp phần điều tiết giá đất đặc biệt là giá thị trường hiện nay.
Đông Hà là thành phố tỉnh lỵ, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa
học kỹ thuật của tỉnh Quảng Trị, là địa bàn động lực trong phát triển của tỉnh.
Đông Hà có vị trí quan trọng trong vùng Bắc Trung bộ, nằm trên quốc lộ 1 A,
đường sắt theo hướng Bắc – Nam và là tuyến hành lang kinh tế Đông – Tây, là
ngã ba đầu mối giao thông quan trọng, điểm nối các đô thị miền trung đồng thời
có thể giao lưu thông suốt trên tuyến xuyên Á nối Việt Nam với các nước Lào,
Thái Lan, Myanmar. Điều này đã tạo đà thúc đẩy nền kinh tế của thành phố
Đông Hà phát triển mạnh và sôi động bậc nhất ở tỉnh Quảng Trị. Cùng với tiến
trình phát triển của địa phương, thì nhu cầu sử dụng đất cũng ngày càng nhiều
và phức tạp, đất đai lại có giới hạn nên làm cho giá đất tăng cao và biến động
mạnh, dẫn đến tình trạng xuất hiện những bất cập do chênh lệch giá đất của nhà
1


nước và thực tế. Nhìn nhận dưới góc độ quản lý nhà nước thì giá đất của nhà
nước ban hành phải góp phần ổn định kinh tế - xã hội, còn giá đất thị trường là
do những giao dịch trên thực tế tác động, xuất phát từ nhu cầu của các bên tham
gia nên giá thị trường luôn cao hơn giá nhà nước. Việc điều chỉnh giá đất để

Số liệu điều tra phải khách quan, đảm bảo độ tin cậy;

-

Kết quả nghiên cứu đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

2


PHẦN 2
TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu
2.1.1. Các khái niệm cơ bản về đất, đất ở đô thị, giá đất và thị trường bất động
sản
2.1.1.1. Khái niệm về đất và đất đai
Theo Lucreotit (Triết gia La Mã thế kỷ I TCN) thì: “Đất là mẹ của muôn
loài, không có cái gì không từ lòng mẹ Đất mà ra”. Nhà khoa học người Nga
Đôcutraiep lại phát biểu rằng: “Đất trên bề mặt lục địa là một vất thể thiên nhiên
được hình hành do sự tác động tổng hợp cực kỳ phức tạp của 5 yếu tố sinh vật,
đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi địa phương. Đối với V.R.Viliam (1863-1939)
Viện sĩ thổ nhưỡng nông hóa Liên Xô (cũ) thì cho rằng đất là lớp tơi xốp của
vỏ lục địa, có độ dày khác nhau, có thể sản xuất ra những sản phẩm của cây
trồng. Tiêu chuẩn cơ bản để phân biệt giữa "đá mẹ" và đất là độ phì nhiêu, nếu
chưa có độ phì nhiêu, thực vật thượng đẳng chưa sống được thì chưa gọi là đất.
Độ phì nhiêu là khả năng của đất có thể cung cấp nước, thức ăn và đảm bảo các
điều kiện khác để cây trồng sinh trưởng phát triển và cho năng suất. [2]
Trên quan điểm nhìn nhận của FAO thì đất đai bao gồm tất cả các thuộc
tính sinh học và tự nhiên của bề mặt Trái Đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm
năng và hiện trạng sử dụng đất. Như vậy, đất đai được hiểu như là một tổng thể
của các yếu tố bao gồm: khí hậu, địa hình/địa mạo, đất, thổ nhưỡng, thủy văn,

đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị. [22]
Đất đô thị mang một số đặc trưng cơ bản như là: Là loại đất có nguồn gốc
tự nhiên, hoặc đất nông lâm nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng sau khi có quy
hoạch hoặc dự án đầu tư. Sự chuyển đổi mục đích sử dụng và dự án đầu tư phải
được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho phép. Từng lô đất, từng
khu đất trong đô thị có vị trí cố định. Mỗi vị trí có đặc điểm riêng, đặc thù riêng
không giống với bất kỳ vị trí nào. Nó vừa là tư liệu sinh hoạt vừa là tư liệu sản
xuất.Trong vai trò là tư liệu sinh hoạt, nó dùng cho xây dựng nhà ở, các công
trình công cộng. Là tư liệu sản xuất, đất đô thị căn cứ vào mục đích kinh doanh
cuối cùng để xác định không gian đất cần dùng. [13]
2.1.1.3. Khái niệm về giá đất
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là
mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong không gian và thời gian xác
định.Giá đất cũng như được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất
hàng hóa: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh. Nó dựa trên
giá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị và được thể hiện ra bên ngoài bằng
giá cả. Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự
không ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định. [17]
4


Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất là
công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường
đồng thời cũng là căn cứ đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để
người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh quan hệ
đất đai theo quy hoạch sử dụng đất và pháp luật. Đồng thời đây cũng là phương
tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử dụng đất và là căn
cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi
giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất. [24]

Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” không phải đơn thuần là chỉ địa điểm
mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về
BĐS diễn ra. [17] Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là
hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu
(quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường. Khái niệm này phản ánh trực
diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm
này, cho rằng thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho
thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị
trường có sự quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt
động của thị trường BĐS ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp
luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của
nhà nước. [25]
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh
tế. Thị trường bất động sản có liên quan đến một lượng tài sản lớn trong nền
kinh tế của một nước. Việc phát triển thị trường bất động sản tạo ra những kích
thích cho đầu tư vào đất đai. Sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các
ngành, các vùng lãnh thổ, chuyển bất động sản thành tài sản chính để thu hút và
huy động các nguồn lực tài chính cho nền kinh tế. Thực chất hàng hóa trao đổi
trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có
điểu kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. [24]
2.1.2. Đặc điểm của đất đai, giá đất, thị trường bất động sản
2.1.2.1. Đặc điểm của đất đai
Đất đai là một khoảng không gian có giới hạn theo chiều thẳng đứng và
theo chiều ngang trên Trái Đất, giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa rất lớn đối
với xã hội loài người. Nó mang các đặc điểm cơ bản như sau:
a) Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người
Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành hoạt động sản xuất
không thể thiếu được. Tác động của con người vào đất đai thông qua hoạt động
sản xuất đa dạng phong phú với nhiều vẻ khác nhau, trực tiếp hay gián tiếp
nhằm khai thác triệt để nguồn tài nguyên thiên nhiên này vì lợi ích của mình.

hoá đặc biệt. Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những
biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư.
Quan hệ đất đai không phải là quan hệ giữa người với đất mà là mối quan hệ
giữa những người có liên quan trực tiếp và gián tiếp đến đất đai. Các mối quan
hệ này được thể hiện thông qua các quyền và đi kèm với các quyền này là trách
nhiệm quy định về việc quản lý và sử dụng đất đai. [7]
2.1.2.2. Đặc điểm của giá đất
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, so với những loại hàng hoá thông
thường khác, giá cả đất đai có những đặc điểm riêng biệt. Giá đất không chỉ
được biểu hiện trực tiếp mà nó còn còn được thể hiện qua hình thức thuê và hình
thành giá thuê đất - quan hệ giữa giá đất và tiền thuê đất cũng tương tự như quan
hệ giữa vốn đầu tư và lợi nhuận, chỉ cần biết được tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn là
có thể tính ra được. Sự hình thành giá đất là một quá trình lâu dài và không thể
7


theo một tiêu chuẩn đơn giản như các hàng hoá thông thường, do tính khác biệt
rất lớn nên không thể hình thành một thị trường hoàn chỉnh một cách đơn thuần.
Hơn nữa, giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ là số phản ánh giá trị
tài nguyên thiên nhiên hoặc khối lượng vốn đầu tư mang tính khống chế. Tuy
nhiên, khi khai phá đất đai thì có giá thành của sản phẩm nhưng những chi phí
đó chỉ đủ điều kiện để trở thành một bộ phận của giá đất khi có hiệu quả thực tế. [15]
Khác với quy luật cung - cầu thông thường, giá đất chủ yếu phụ thuộc vào
nhu cầu xã hội (ngày càng tăng) vì khả năng “cung” nhìn tổng quát là từ tự
nhiên, ít thay đổi và có giới hạn. Tính khu vực và tính cá biệt của giá đất là lớn
hơn rất nhiều so với giá cả hàng hoá thông thường - từ đó rất khó tiêu chuẩn hoá
và nhất thể hoá trong việc định giá đất. Có một số lý do nhất định khiến giá đất
luôn có xu thế tăng cao. Một là, đất đai tự nhiên là có hạn mà dân số tăng không
ngừng. Hai là, cơ cấu hữu cơ của nền kinh tế tăng cao làm cho bình quân tỷ suất
lợi nhuận xã hội giảm. Ba là, yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu

BĐS có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu BĐS ở
các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu
mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác, BĐS còn có đặc
điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, … Do đó, mỗi vùng, mỗi khu
vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu BĐS. Thực tế cho thấy, thị
trường BĐS ở các đô thị, các vùng đang trong quá trình đô thị hóa, ở các trung
tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch, … thường có quy mô, trình độ phát triển
cao hơn so với các vùng khác. [17]
d) Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo
Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa BĐS và thị trường BĐS
không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Nó dẫn tới việc
giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, người bán có lợi thế
độc quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao. Khi giá cả biến động tăng, tính độc
quyền của người cung cũng tăng thêm làm giá cả BĐS sẽ được đẩy lên cao
tạo nên những cơn sốt về giá. Thị trường BĐS càng sôi động, càng dễ tạo nên
các cơn sốt giá của BĐS. [23]
e) Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và
giá cả bất động sản
Đối với hàng hóa BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng tăng
nhanh như các loại hàng hóa khác. Đó là do đặc điểm của BĐS cần có thời gian
để tạo ra chúng thường, để xây dựng các công trình cần phải có thời gian tìm
hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng,
thiết kế, thi công. [24]
f) Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập
Hàng hóa BĐS không bày bán trên thị trường như các loại hàng hóa khác,
người mua và bán BĐS không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được
thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch. Hơn nữa, vì BĐS thường có giá trị
9


tra trên cơ sở của bốn yếu tố. Thứ nhất là do tự nguyện thỏa thuận nhất trí giữa người
bán và người mua. Thứ hai là mục đích của mua bán đất và một số yếu tố về mục
đích sử dụng đặc biệt. Thứ ba là nhu cầu về đất đai của người mua và thị trường.
Cuối cùng đó là tác động của môi trường sống và xã hội. [17]
2.1.3.3. Giá chứng khoán
10


Đất đai và các tài sản thuộc đất đai có thể trở thành tài sản trong thị trường
chứng khoán và như vậy có thể mua phiếu chứng khoán tạo ra giá chứng khoán. [24]
2.1.3.4. Giá bảo hiểm
Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các
bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận. Giá trị bảo hiểm cao thấp
phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở
hữu thửa đất với cơ quan bảo hiểm. [17]
2.1.3.5. Giá thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ vào giá thị trường của
thửa đất. Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp. Những
thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất
đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp. [17]
2.1.3.6. Giá cho thuê
Giá cho thuê đất là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ sử dụng đất
trong suốt thời gian thuê đất. Đây chính là một phần lợi nhuận do sử dụng đất
mang lại mà người thuê trả cho chủ thửa đất. Tùy theo hợp đồng cho thuê đất
mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời
điểm. Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị thửa đất và mức lãi suất
mà người chủ sử dụng đất yêu cầu. [17]
2.1.4. Cơ sở của việc hình thành giá đất
Giá đất là một công cụ hữu hiệu để Nhà nước quản lý điều tiết đất đai cũng
như góp phần tạo ra sự minh bạch nhất định trong thị trường đất đai. Với tư cách

nhà tư bản thuê đất làm ra.
Như vậy, dù là địa tô chênh lệch hay tuyệt đối thì nguồn gốc và bản chất
của địa tô cũng chỉ là một bộ phận giá trị thặng dư do lao động nông nghiệp làm
thuê tạo ra. [23] [24]
2.1.4.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng giá đất tốt phải xác
định giá cả. Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng
Giá đất = Địa tô/Lãi suất ngân hàng
Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải
giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để
có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất
phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp họ để đất thu được địa
tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá
đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận bán. Vì vậy, nhà tư bản kinh
doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh
tế của xã hội thì lãi xuất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc
kinh doanh đất đai luôn có lại và mang lại lợi nhuận cao. Người bán đất căn cứ
12


vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ
biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ
ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có nói thể
lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị.
Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung chứ không
quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn. [17]
2.1.4.3. Quan hệ cung cầu
Giá cả đất đai phụ thuộc nhiều vào mối quan hệ cung cầu. Khi cầu vượt
cung thì giá tăng cao, ngược lại khi cung vượt cầu thì giá sẽ hạ xuống, đây chính

Thứ hai là nguyên tắc dự báo trước
Giá thị trường là giá trị hiện tại của tất cả những lợi nhuận tương lai có thể
có từ tài sản sở hữu mang lại. Những lợi ích này sẽ dưới dạng một nguồn thu
nhập hoặc những tiện nghi, những lợi ích tương lai được dự báo là những lợi ích
dựa trên sự nghiên cứu trước thị trường. Người đánh giá không được phép đưa ý
kiến cá nhân làm ảnh hưởng đến việc xác định những lợi ích tương lai. Việc
mua bán tài sản sở hữu và thu nhập trước đây chỉ có tầm quan trọng khi chúng
cho thấy điều đó có thể được dự kiến trong tương lai. Nguyên tắc dự báo luôn
vận dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi. [17]
Thứ ba là nguyên tắc cân đối
Khi áp dụng vào một vùng lân cận, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị
trường tối đa đạt tới khi sử dụng toàn bộ đất đai ở trạng thái thoả đáng. Khi việc
sử dụng hoàn hảo đạt tới sự cân đối thì các tài sản sở hữu riêng đạt tới giá thị
trường tối đa. Khi nguyên tắc cân đối áp dụng cho vùng phụ cận nó sẽ kết hợp
với nguyên tắc cạnh tranh. [23]
Thứ tư là nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường không bao giờ giữ nguyên bởi vì
lực lượng kinh tế xã hội luôn tác động làm thay đổi tài sản sở hữu và môi trường
của nó. Ngoài ra, bản thân tài sản sở hữu cũng thay đổi không ngừng. Do sự
thay đổi diễn ra liên tục, nên việc ước đoán giá thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm
đó. [17]
Thứ năm là nguyên tắc cạnh tranh
Khi đạt được lợi nhuận cơ bản, việc cạnh tranh có sức hấp dẫn, điều đó có
nghĩa là “Lợi nhuận làm phát sinh cạnh tranh”. Cạnh tranh diễn ra trên nhiều
phương diện: Cạnh tranh trong nội bộ cung, cầu, giữa cung và cầu và cạnh tranh
nội bộ vùng, giữa các vùng trong khu vực và giữa các khu vực trong cả nước. [17]
Thứ sáu là nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt được khi mức độ chấp
nhận được về tính đồng đều kinh tế và xã hội được dự kiến trong tương lai. Khi
áp dụng cho người dân, nó có ý nghĩa là sự tương đương về tuổi tác, thu nhập,