ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MAI HỮU THƯỢC

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở,
TẠI THỊ TRẤN VIỆT QUANG, HUYỆN BẮC QUANG, TỈNH HÀ
GIANG GIAI ĐOẠN 2011-2012

Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: TS.Vũ Thị Thanh Thuỷ

Thái Nguyên - 2013


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận án là trung thực và chưa ai công bố trong bất kỳ công trình
nào khác. Mọi trích dẫn trong luận án đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả

Mai Hữu Thược


Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài...................................................................... 4
1.2. Cơ ở thực tiễn của đề tài .................................................................... 6
1.2.1. Khái niệm thị trường Đất đai .......................................................... 6
1.2.2. Vai trò của thị trường Đất đai ......................................................... 6
1. 3. Cơ sở khoa học của đề tài ..................................................................... 7
1. 3.1. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất..................... 8
1.3.2. Lãi suất ngân hàng .......................................................................... 9
1.3.3. Quan hệ cung cầu .......................................................................... 10
1.4. Khai quát các quy định liên quan đến giá đất ...................................... 14
1.4.1. Các khái niệm liên quan................................................................ 14
1.4.2. Nguyên tắc định giá đất ................................................................ 17
1.4.3. Phương pháp định giá đất. ............................................................ 19
1.4.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất................................................. 21
1.5. Các phương pháp định giá đất trên Thế giới và Việt nam................... 26
1.5.1. Các phương pháp định giá đất trên Thế giới................................. 26
1.5.2. Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam................................... 28
1.5.3. Xu thế biến động giá đất ở thị trấn Việt Quang ............................ 31
1.6. Cơ sở pháp lý ....................................................................................... 32


iv
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. 34
2.1. Phạm vi nghiên cứu.............................................................................. 34
2.2. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................... 34
2.3. Nội dung nghiên cứu............................................................................ 34
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thị trấn Việt Quang............ 34
2.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý Đất đai của thị trấn Việt Quang .... 34
2.3.3. Thực trạng giá đất quy định tại thi trân Việt Quang năm 20112012......................................................................................................... 34
2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thị



vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
1.

UBND

: Ủy ban nhân dân

2.

CNH

: Công nghiệp hóa

3.

HĐH

: Hiện đại hóa

4.

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

5.


: Quyền sử dụng đất

11. BĐS

: Bất động sản

12. HĐND

: Hội đồng nhân dân

13. TPTN

: huyện Bắc Quang

14. KH

: Kế hoạch

15. VT

: Vị trí

16. VNĐ

: Việt Nam Đồng

17. QH

: Quy hoạch

Bảng 3.8. Giá đất của các đường phố nhóm I................................................. 55
Bảng 3.9. Giá đất của các đường phố nhóm II................................................ 58
Bảng 3.10. Giá đất của các đường phố nhóm III ............................................ 60
Bảng 3.11. Giá đất của các đường phố nhóm IV ............................................ 62
Bảng 3.12. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất cùng 1 tuyến đường. ...... 64
Bảng 3.13. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất
nhóm I có hình thể tốt........................................................................ 67
Bảng 3.14. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất
nhóm II có hình thể xấu.................................................................... 68
Bảng 3.15. So sánh giữa 2 nhóm I và II.......................................................... 68
Bảng 3.16. Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất.................................. 69
Bảng 3.17. Đặc điểm của một số khu dân cư.................................................. 70
Bảng 3.18: Giá đất của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án...... 71


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Đồ thị 3.1. Sơ đồ vị trí thị trấn Việt Quang .................................................... 38
Đồ thị 3.2. Diện tích đã cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......... 49
Đồ thị 3.3: So sánh chênh lệch giá đất thị trường và quy định của đường
phố nhóm I......................................................................................... 57
Đồ thị 3.4: So sánh chênh lệch giá đất thị trường và quy định của đường
phố nhóm II ....................................................................................... 59
Đồ thị 3.5: So sánh chênh lệch giá đất thị trường và quy định của đường
phố nhóm III ...................................................................................... 61
Đồ thị 3.6: So sánh chênh lệch giá đất thị trường và quy định của đường
phố nhóm IV...................................................................................... 63
Đồ thị 3.7. So sánh chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định của nhà

nhiều mục đích khác nhau như: chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh
doanh hoặc đầu cơ Đất đai...


2
Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao
và nhanh qua các năm. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế
- xã hội, giá đất của nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn
so với thị trường. Điều này dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập trong công tác
quản lý và sử dụng đất. Cụ thể như, công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự
án bị kéo dài do không thỏa thuận được giá bồi thường với người sử dụng đất
khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư. Như vậy, để khắc
phục được những hạn chế này, việc có một bảng giá đất thị trường phù hợp là
hết sức cần thiết. Ngoài việc giải quyết những hạn chế trên, bảng giá đất này
còn hỗ trợ cho việc tìm kiếm cơ hội sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức cũng
như cơ hội đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc
xây dựng một bảng giá đất thị trường phù hợp với thực tế đòi hỏi rất nhiều các
vấn đề, trong đó việc xác định đầy đủ các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các
yếu tố là việc làm quan trọng và cần thiết.
Thị trấn Việt Quang là trung tâm Huyện Bắc Quang, có vị trí thuận lợi,
hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của huyện Bắc
Quang cũng như của tỉnh Hà Giang. Trong những năm gần đây, tại các xã, thị
trấn thuộc huyện Bắc Quang có tốc độ đô thị hóa khá nhanh, ngày càng phong
phú và đa dạng, nhiều chương trình dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là
phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương được triển khai thực hiện đã gây áp
lực lớn lên Đất đai. Cùng với tiến trình phát triển của địa phương, nhu cầu sử
dụng đất cũng ngày càng nhiều và phức tạp, Đất đai lại có giới hạn nên làm
cho giá đất tăng cao và biến động mạnh, dẫn đến tình trạng xuất hiện những
bất cập do chênh lệch giá đất của nhà nước và thực tế. Nhìn nhận dưới góc độ
quản lý nhà nước thì giá đất của nhà nước ban hành phải góp phần ổn định

trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.
3. Yêu cầu
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật Đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách
thuế của cơ quan thuế,…Quyết định của UBND tỉnh Hà Giang
-Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi


4
Chương 1

TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. đất là đối
tượng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học và nhiều kết quả đã chỉ ra nhiều
đặc trưng của đất, sau đây là những đặc trưng tự nhiên được thể hiện hết sức
rõ nét của Đất đai:
- Tính cố định về vị trí địa lý: Vị trí địa lý tự nhiên của Đất đai là cố định
tuyệt đối, rất khó thay đổi trừ trường hợp núi lửa, động đất…Đặc tính này có ảnh
hưởng lớn đến việc sử dụng và quản lý tài nguyên này vì nó kéo theo rất nhiều
đặc điểm khác của từng vị trí nhất định về cả xã hội và tự nhiên.
- Tính không tăng: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính
bất biến. Hoạt động của con người chỉ có thể cải tạo tính chất của đất. Tổng diện
tích của một khu vực hay một quốc gia là cố định tức tổng cung tự nhiên là
không đổi. Nhưng diện tích sử dụng cho một mục đích cụ thể nào đó thì không
tuyệt đối mà có thể thay đổi.

trường xã hội, cơ sở hạ tầng… [26]
Chính vị trí xác định của một thửa đất làm cho Đất đai nói riêng và BĐS
nói chung còn có thêm đặc trưng là tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính
phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau. Các đặc điểm về
văn hóa, xã hội tại một địa phương gắn bó chặt chẽ với thửa đất tại đó. Vì
không thể di chuyển được nên BĐS trong đó có Đất đai không thể tránh khỏi
ảnh hưởng của các điều chỉnh về chính sách. Do đó việc đầu tư phát triển xây
dựng BĐS được xem là rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức. Các loại chi phí
giành cho quản lý BĐS chiếm tỉ lệ không nhỏ trong giá trị của một BĐS. Mặt
khác các BĐS nói chung, các thửa đất và các công trình trong hệ thống cơ sở


6
hạ tầng có ảnh hưởng tương hỗ với nhau vì nó tạo nên môi trường xung quanh
của một BĐS. [24]
1.2. Cơ ở thực tiễn của đề tài
1.2.1. Khái niệm thị trường Đất đai
Thị trường Đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch Đất đai. Thị
trường Đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa
rộng, thị trường Đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch Đất đai diễn
ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.
Theo nghĩa hẹp, thị trường Đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan
trực tiếp đến giao dịch Đất đai. Thị trường Đất đai là một bộ phận cấu thành
quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo
hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta. Tại điều
5 Luật Đất đai 2003 quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu Đất đai
ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường Đất đai trên ý nghĩa chung là quyền
sử dụng đất. [23]
1.2.2. Vai trò của thị trường Đất đai

gian xác định. Ở nước ta, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả Đất đai là dựa
trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành
của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở
hữu Đất đai trong kinh tế.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của Đất đai, khắc
phục việc đầu cơ Đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Nguyễn Thế Huấn và
Phan Thị Thu Hằng, 2008) [12].


8
1. 3.1. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho những người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền
với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Trong chủ nghĩa tư bản (địa tô còn do chế độ tư hữu về ruộng đất trong
nông nghiệp chưa bị xoá bỏ), địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng
dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp
trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng
dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Trong chủ nghĩa tư bản, có các
loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn, là độ chênh lệch giữa giá cả sản
xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của địa tô chênh lệch là do
lao động tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch I và Địa tô
chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản

giá trị của đất.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn
là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành
địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó
thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dưới
CNTB. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [12].
1.3.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất, ta có thể thấy lãi suất ngân hàng cao thì số
tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua
đất tăng lên, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua
đất để có địa tô. Nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất


10
phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được
địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này
giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.Vì vậy nhà tư bản kinh
doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển
kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,
việc kinh doanh Đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân
hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể
nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay
thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá Đất đai nói chung, chứ
không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. (Lê Phương
Thảo, 2007).[11].
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng
kết và đưa ra công thức xác định giá đất:

đất cơ bản là cố định và bất biến.
P

S
P0

E

P1

E'

D0
D1

O

Q1

Q0

Q

Hình 1. Đồ thị cung và cầu Đất đai
Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu
vực thành thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa
các vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị.
Một yếu tố khác nữa ảnh hưởng đến sự cung cầu về đất, đó là đất chưa
được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật Đất đai cho phép các tổ chức
cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có chính quyền (quy định tại điều 106 luật

đất do Nhà nước quy định không sát giá thị trường thì cũng là do chúng ta
không thể làm được điều đó. Thậm chí, trong mối quan hệ giữa Nhà
nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị
trường nếu có thể (đấu giá QSDĐ).(Lê Phương Thảo, 2007).[11].


13

Giá
D1

S

G1

D
G
Số lượng Đất đai
Hình 2: Đồ thị cung cầu về Đất đai - thời gian ngắn
Hình 2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Lưu ý rằng đồ thị cung S là một đường thẳng đứng
nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra
đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị
cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của Đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Để điều tiết về số lượng
cung Đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục
đích sử dụng đất đóng vai trò quyết định. Điều này phụ thuộc vào chất
lượng quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã

cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi
thu hồi và tính thuế đất...
- Ở nước ta Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả Đất đai là dựa trên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô
nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu Đất đai
trong kinh tế. Cho nên giá cả Đất đai ở nước ta không giống các quốc gia


15
thông thường có chế độ tư hữu Đất đai, mà giá cả Đất đai là giá phải trả để có
quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu
đất, đồng thời do thời gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng
cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp
vốn tương tự như quyền sở hữu. Tại khoản 23 điều 4 Luật Đất đai 2003 quy
định: giá quyền sử dụng đất (còn gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện
tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền
sử dụng đất. Giá đất được hình thành trong 3 trường hợp:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo
khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật Đất đai 2003;
2. Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ;
góp vốn bằng QSDĐ (Điều 55 Luật Đất đai 2003). [23]
Như vậy ở nước ta có 2 loại giá đó là giá thị trường và giá quy định của
Nhà nước. Giá quy định của Nhà nước được sử dụng để thực hiện mối giao
dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Giá đất trên thị trường cũng như
các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường được hình thành và vận động
theo các quy luật sản xuất hàng hoá, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy
luật cạnh tranh...Tuy nhiên cơ chế biểu hiện của các quy luật này đối với giá
đất mang những đặc trưng riêng biệt.

là đầu tư vào Đất đai và thu lợi đầu tư tương ứng, thực chất đây là phụ gia của
giá đất.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu quyết định: Trong thị trường của các
hàng hóa thông thường, giá cả phản ánh tương quan cung cầu. Thi trường Đất
đai có cung tự nhiên là hạn chế, tính co dãn trong cung kinh tế cũng không lớn.
Giá đất cũng chịu tác động của cán cân cung cầu với xu hướng cung có hạn còn
cầu luôn tăng vì vậy giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu của xã hội.