TUYỂN TẬP BÀI TẬP PHỔ THÔNG, ĐẠI HỌC, SAU ĐẠI HỌC
LUẬN ÁN-ĐỒ ÁN-LUẬN VĂN-KHOÁ LUẬN-TIỂU LUẬN

LUẬN VĂN THẠC SĨ

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

i


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt
BTNMT
BTP
CS
GCNQSDĐ
GPMB
GTSX
KCN
NĐ-CP
NN
NXB
QHSDĐ
QSD
QSDĐ
THCS
TM - DV
TTCN

Tên bảng
Trang
Bảng 2.1. Tốc độ tăng GTSX trên địa bàn huyện Từ Liêm........................................39
Bảng 2.2. Cơ cấu ngành kinh tế trên địa bàn huyện từ năm 2008 - 2013...................40
Bảng 2.4. Tổng hợp cấp GCNQSDĐ tính đến ngày 31/12/2013................................47
Bảng 2.5. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo các phường giai đoạn 2008-2015.53
Bảng 2.6. Nguyên nhân của việc chuyển nhượng QSDĐ tại 3 phường của quận......55
Bảng 2.7. Kết quả điều tra về nguồn thông tin để cung cầu gặp nhau........................56
Bảng 2.8. Địa điểm giao dịch chuyển nhượng QSDĐ................................................57
Bảng 2.9. Thời gian thanh toán....................................................................................59
Bảng 2.10. Thực trạng giấy tờ và phương thức hợp đồng...........................................60
Bảng 2.11. Tình hình giao dịch cho thuê QSDĐ theo các phường.............................62
Bảng 2.12. Tình hình thừa kế QSDĐ theo các phường giai đoạn 2008-2015............67
Bảng 2.13. Tình hình giao dịch tặng cho QSDĐ theo các phường giai đoạn 20102015..............................................................................................................................70
Bảng 2.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ theo các phường giai
đoạn 2010 - 2015..........................................................................................................73
Bảng 2.15. Ý kiến người dân về giá chuyển nhượng QSDĐ......................................77
Bảng 2.16. Ý kiến người dân về các loại phí, thuế chuyển QSD đất..........................78
Bảng 2.17. Khả năng tìm kiếm thông tin và mức độ rủi ro khi giao dịch...................78

iii


DANH MỤC CÁC HÌNH
STT

Tên hình

Trang


khác trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các
địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Những diễn biến phức tạp của thị
trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển
của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu
tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước. Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất động sản là một
trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam.
Thực hiện Nghị quyết số 132/NQ-CP của Chính phủ ngày 27/12/2013 về việc điều
chỉnh địa giới hành chính huyện Từ Liêm cũ để thành lập 02 quận và 23 phường thuộc
thành phố Hà Nội; kể từ ngày 01/4/2014, UBND quận Nam Từ Liêm với 10 phường trực
thuộc đã chính thức đi vào hoạt động. Nam Từ Liêm là quận nằm ở phía tây thủ đô Hà
Nội, có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội; đô
1


thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về
sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên,
tốc độ đô thị hoá nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính,
nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu
cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu
hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp
luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một
số quyền chưa thực hiện theo quy định trên địa bàn quận. Tình trạng này diễn ra thế nào?
Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần
phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Do đó việc
tiến hành đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp thực hiện các quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà
Nội” là vấn đề rất cần thiết và cấp bách trong giai đoạn hiện nay.
2. Mục đích và yêu cầu
2.1 Mục đích


3


Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất
1.1.1 Quyền sở hữu
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của
pháp luật…”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một
chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân
phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở
hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...).
Tại hội thảo khoa học Thị trường bất động sản, Nguyễn Đình Bồng (2006) [3] cho
biết: Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của
mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không nắm giữ tài sản
cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi
tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách
thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong
trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước
giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của
mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt
tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của
mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để
thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực

Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam
cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở
các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, khi Hiến pháp 1980 ra đời thì quyền sở
hữu toàn dân về đất đai mới được hình thành và được khẳng định một cách tuyệt đối, sau
đó tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Điều 17 Hiến pháp 1992 (Quốc
hội) khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,
nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư
vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa
học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy
định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Quốc hội, Hiến pháp 1992).
Luật Đất đai 1993 (Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998, 2001, 2003, 2013) cũng đã thể
5


chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp về chế độ
sở hữu đất đai. Luật Đất đai quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật,
sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và có hiệu quả, bảo vệ và cải tạo bồi
dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “sở hữu đất đai” (Điều 5),
“Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai ” (Điều 7). Luật đất đai
2013 quy định cụ thể ở Điều 1 và 2 khẳng định nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân
về đất đai. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện
việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được
sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng
như của người sử dụng. Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền
chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai. Tại hội thảo khoa
học Thị trường bất động sản, Nguyễn Đình Bồng (2006) [3] cho biết: Với chế độ sở hữu

hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang
lại.
- Về quyền định đoạt đất đai
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về
đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể
liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho, cho thuê lại QSDĐ. Những quyền này lại
bị hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo
quy định cụ thể của pháp luật.
1.1.3 Các quyền của người sử dụng đất
Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn
dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền
năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại
diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai là
toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như
thế nào?
Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và
không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người sử
dụng đất không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng
chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người sử dụng đất (các tổ chức và cá nhân, hộ gia
7


đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người
dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng
như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 (Quốc hội)
đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là
QSDĐ của người sử dụng.

nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước
chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời
hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất
cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho
người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Quốc hội, Luật Đất đai, 1993), “bồi thường” (Quốc hội,
Luật Đất đai, 2003). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất
này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt
tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết
xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt.
Theo Nguyễn Đình Bồng (2006) tại hội thảo khoa học Thị trường bất động sản; Giáo
trình thị trường bất động sản của Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) cho biết
nội dung cụ thể của từng quyền như sau:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân cùng
một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối,
đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh
trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún
khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có
đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay
đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng
đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để
thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người
nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ
phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của
việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất. Nhà nước có quyền điều tiết
phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử
dụng đất. Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ. mọi
cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem

đai, 2003).
- Quyền cho thuê quyền sử dụng đất: Là việc người sử dụng đất được nhà nước giao
đất, có quyền cho người khác thuê đất để sử dụng
1.1.4 Thị trường quyền sử dụng đất
1.1.4.1 Cơ sở hình thành thị trường đất đai
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam
được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã
thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất.
10


Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và
Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu
bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa.
Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 (Quốc Hội, Luật đất đai, 1987) là: Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ
được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới
mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát
canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không
đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ
hoại đất đai”.
Tại hội thảo Chính sách pháp luật đất đai và thị trường bất động sản Nguyễn Thị
Mai (2002) cho rằng: Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1988 cho thấy thực tế đã nảy
sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất
mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong
các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất
cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã
chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép

đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ
sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ,
quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả
tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng
được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ.
Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển
nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ.
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để đồng
bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến
khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần
được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã
thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Luật lần này đã sửa đổi,
bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:
- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất
lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với đất sử
dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản,
nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy
định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình
12


gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Nghĩa là
người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín
dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam,
tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý
và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ
những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ
sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong

- Luật số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003.
- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung điều 126 của
Luật nhà ở và điều 121 của Luật đất đai ngày 18/06/2009, có hiệu lực từ ngày
01/09/2009.
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014.
- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi
hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2009
* Các văn bản dưới Luật:
Từ năm 1993 đến nay Chính Phủ và các Bộ đã ban hành khoảng 25 nghị định và
thông tư có liên quan đến quyền sử dụng đất.
Văn bản sớm nhất là: Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1993 của Chính phủ về quyền
sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc thi hành Luật
đất đai.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đaiCăn cứ Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của chính phủ về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số
điều của Luật đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất và mặt
nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 về xử phạt vi phạm hành chính
trong lĩnh vực đất đai.

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị
định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

15


- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị
định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê
mặt nước.
- Quyết định số 1989/QĐ-BTC ngày 14/8/2014 của Bộ trưởng bộ Tài Chính về việc
đính chính thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của
Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng
đất.
* Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại Hà Nội:
- Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 của UBND Thành phố Hà Nội
quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp
(hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà trên
địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 156/2004/QĐ-UB ngày 15/10/2004 của UBND Thành phố Hà Nội
về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày
25/11/2002 quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở
hữu nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 39/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 của UBND thành phố Hà Nội về
việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
để thực hiện dự án đầu tư và thu hồi đất, giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông
thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 117/2009/QĐ-UB ngày 01/12/2009 quy định về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký

vậy mà tại các nước đó đất đai được mua bán và trao đổi tự do trong nền kinh tế, mặc dù có
những đặc điểm riêng biệt khác với các hàng hóa tư liệu tiêu dùng và sản xuất khác.
1.2.1.1 Mỹ
Trong cuốn “Quản lý đất đai và thị trường bất động sản” của Tôn Gia Huyên và
Nguyễn Đình Bồng (2007) cho biết: Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật đổ sự thống trị
của thực dân Anh, thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ đến nay, đã tiến hành nhiều hoạt
động đo đạc và mua bán đất đai. Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa đầu
tiên (1789), Quốc hội Liên bang nước Mỹ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên (Land
Ordinance of 1785). Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh về đất đai vùng
Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787). Hai pháp lệnh sớm nhất đó của Mỹ mở đường
cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút mọi người đến khai thác vùng đất phía Tây.
- Về vấn đề cải cách đất đai
Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên đất, đó là:
(1)nước Mỹ sau độc lập, ngoài tài nguyên đất đai phong phú ra, hầu như không có sở hữu
gỡ; (2)về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ gìn độc lập thì phải tự chủ về
17


kinh tế, trong hoàn cảnh công nghiệp chưa phát triển, thì con đường lựa chọn là phát triển
nông nghiệp và vấn đề giải quyết trước tiên là chế độ đất đai.
Về chế độ đất đai, nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế độ trang chủ
quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế độ nô lệ hình thành trong thời gian thực
dân; (3) Trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng một loại chế độ đất đai hoàn
toàn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con đường thứ ba khi quyết định chuyển đất công rộng
lớn cho tư nhân sở hữu.
- Về chính sách đất đai
Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai nước Mỹ,
có thể chia ra 2 thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước đến thập niên 30 của thế kỷ 20 là
thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai thác và sử dụng tài nguyên
đất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai là từ thập niên 30 của thế kỷ 20 đến nay là thời

xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v… đều được luật hóa. Dưới đây là một số đặc
điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển :
- Việc đăng ký quyền sở hữu
Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tòa án thực hiện
đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền
sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng
để xin đăng ký. Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp,
Tòa sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của
hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản gốc được trả lại cho bên mua. Tòa án
cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (như cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất
phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì vậy, chuyển nhượng là một hợp
đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan
công chứng) nên rất khó kiểm soát được việc đăng ký. Tuy nhiên ở đây hầu như tất cả
các cuộc mua bán, chuyển nhượng đều được đăng ký. Do vậy, việc đăng ký sẽ tăng thêm
sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với
một bên thứ ba nào đó, và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế
chấp.
- Vấn đề thế chấp
Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được
thực hiện theo một cách khác. Theo quy định pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực
hiện thế chấp, đó là: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để
vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và
Tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế được
19


thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở
Thụy Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi

20


1.2.1.3 Ôxtrâylia
Theo báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai
của một số nước trong khu vực và trên thế giới Trần Thị Minh Hà (2000) cho biết:
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời
gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước
(đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà
nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho
tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư
nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất.
Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng
có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có
trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,...
đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác
khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối,
không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho
thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công
cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10 Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ sở hữu được
Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất đai phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất
phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ
quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia – DOLA).
1.2.2 Một số nước trong khu vực
1.2.2.1 Thái Lan
Theo báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của
một số nước trong khu vực và trên thế giới Hoàng Huy Biều (2000) cho biết: