Header Page 1 of 148.

TR

Đ I H C QU C GIA HÀ N I
NGăĐ IăH CăKHOAăH CăT ăNHIÊN

Đ ăBệCH

NGHIÊNăC UăTH CăTR NGăVÀăĐ ăXU T
GI IăPHÁPăTH CăHI NăCÁCăQUY NăS ăD NGăĐ T
C AăH ăGIAăĐỊNH,ăCÁăNHÂNăTRÊNăĐ AăBÀNă
QU NăNAMăT ăLIÊM,ăTHÀNHăPH ăHÀăN I

LU NăVĔNăTH CăSĨăKHOAăH C

HƠ N i, năm 2015

Footer Page 1 of 148.


Header Page 2 of 148.

TR

Đ I H C QU C GIA HÀ N I
NGăĐ IăH CăKHOAăH CăT ăNHIÊN

Đ ăBệCH

NGHIÊNăC UăTH CăTR NGăVÀăĐ ăXU T

ngu n g c.
Hà Nội, ngày

tháng
Tácăgi ă

Đ ăBích

Footer Page 3 of 148.

i

năm 2015


Header Page 4 of 148.

L IăC Mă N
Tôi xin trơn tr ng c m n các thầy giáo, cô giáo Khoa Đ a lý ậ Tr

ng Đ i

h c Khoa h c T nhiên đư t o m i đi u ki n thu n l i vƠ nhi t tình gi ng d y,
h

ng d n tôi trong su t quá trình h c t p vƠ nghiên c u lu n văn nƠy.
Đ c bi t, tôi xin g i l i c m n sơu s c t i TS. Ph m Th Phin, lƠ ng

tr c ti p h


Đ ăBích

Footer Page 4 of 148.

ii

năm 2015


Header Page 5 of 148.

M CăL C
Trang

L I CAM ĐOAN..................................................................................................... i
L I C M N ......................................................................................................... ii
M C L C .............................................................................................................. iii
DANH M C CÁC T

VI T T T ....................................................................... vi

DANH M C CÁC B NG.................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .................................................................................... viii
Đ T V N Đ ......................................................................................................... 1
1.ăTínhăc păthi tăc aăđ ătƠi ............................................................................... 1
2.ăM căđíchăvƠăyêuăcầu ...................................................................................... 2
2.1 M c đích ..................................................................................................................2
2.2 Yêu cầu ....................................................................................................................2
3.ăPh


Header Page 6 of 148.

1.2.1 Các n

c phát triển........................................................................................... 19

1.2.2 M t s n

c trong khu v c.............................................................................. 24

1.2.3 Tình hình th c hi n các quy n s d ng đ t Vi t Nam ............................. 31
Ch ng 2. ĐÁNH GIÁ VI C TH C HI N QUY N S D NG Đ T C A
H GIA ĐỊNH, CÁ NHÂN T I QU N NAM T LIÊM, THÀNH PH
HÀ N I ................................................................................................................. 41
2.1ăKháiăquátăv ăđi uăki năt ănhiên,ăkinhăt ăxưăh iăc aăđ aăbƠnănghiênăc u41
2.1.1 Đi u ki n t nhiên vƠ tƠi nguyên thiên nhiên ................................................ 41
2.1.2 Th c tr ng phát triển kinh t xư h i qu n Nam T Liêm giai đo n 20082013 ............................................................................................................................. 44
2.1.3. Hi n tr ng s d ng đ t .................................................................................... 48
2.2ăTìnhăhìnhăqu nălỦăđ tăđaiăởăqu năNamăT ăLiêm ................................... 51
2.2.1 Đăng kỦ quy n s d ng đ t, l p vƠ qu n lỦ h s đ a chính c p gi y ch ng
nh n quy n s d ng đ t. ............................................................................................ 51
2.2.2 Qu n lỦ vi c giao đ t, cho thuê đ t, thu h i đ t, chuyển m c đích s d ng
đ t................................................................................................................................. 55
2.2.3 Qu n lỦ, giám sát vi c th c hi n quy n vƠ nghĩa v c a ng

i s d ng đ t57

2.2.4 Thanh tra, kiểm tra vi c ch p hƠnh các quy đ nh c a pháp lu t v đ t đai
vƠ x lỦ vi ph m pháp lu t v đ t đai....................................................................... 57
2.2.5 Gi i quy t tranh ch p v đ t đai, gi i quy t khi u n i, t cáo các vi ph m

NamăT ăLiêm ................................................................................................... 95
3.1.1 Nh ng k t qu đ t đ c c a vi c th c hi n các quy n s d ng đ t c a h
gia đình cá nhơn t i qu n Nam T Liêm ................................................................. 95
3.1.2 Nh ng m t t n t i c a vi c th c hi n các quy n s d ng đ t c a h gia
đình cá nhơn t i qu n Nam T Liêm........................................................................ 96
3.2ăĐ ăxu tăcácăgi iăphápăthúcăđẩyăvi căth căhi năQSDĐăc aăh ăgiaăđình,ă
cáănhơnăt iăqu năNamăT ăLiêm ..................................................................... 99
3.2.1 Nhóm gi i pháp v chính sách, pháp lu t....................................................... 99
3.2.2 Nhóm gi i pháp v t ch c qu n lỦ, đ y nhanh ti n đ c p gi y ch ng
nh n quy n s d ng đ t, quy n s h u nhƠ vƠ tƠi s n khác g n li n v i đ t . 102
3.2.3 Nhóm gi i pháp v t ch c phát triển ngu n nhơn l c vƠ c s v t ch t.. 103
3.2.4 M t s gi i pháp riêng trên đ a bƠn nghiên c u ......................................... 104
K T LU N VÀ KI N NGH ............................................................................. 106
1.ăK tălu n ...................................................................................................... 106
2.ăKi năngh .................................................................................................... 107
TÀI LI U THAM KH O ................................................................................... 109
PH L C ..................................................................................................................

Footer Page 7 of 148.

v


Header Page 8 of 148.

DANHăM CăCÁCăT ăVI TăT T
Ch ăvi tăt t

Ch ăvi tăđầyăđ


Ngh đ nh Chính ph

NN

Nông nghi p

NXB

NhƠ xu t b n

QHSDĐ

Quy ho ch s d ng đ t

QSD

Quy n s d ng

QSDĐ

Quy n s d ng đ t

THCS

Trung h c c s

TM - DV

Th


STT

Tênăb ng

Trang

B ng 2.1. T c đ tăng GTSX trên đ a bƠn huy n T Liêm .................................45
B ng 2.2. C c u ngƠnh kinh t trên đ a bƠn huy n t năm 2008 - 2013 ............46
B ng 2.3. Hi n tr ng s d ng đ t năm 2014 c a qu n Nam T Liêm ................49
B ng 2.3.1 Hi n tr ng di n tích t nhiên các ph ng thu c qu n Nam T Liêm
năm 2014………………………………………………………………………..50
B ng 2.4. T ng h p c p GCNQSDĐ tính đ n ngƠy 31/12/2013.........................54
B ng 2.5. Tình hình chuyển nh ng QSDĐ theo các ph ng giai đo n 2008-2015 ...61
B ng 2.6. Nguyên nhơn c a vi c chuyển nh ng QSDĐ t i 3 ph ng c a qu n.........64
B ng 2.7. K t qu đi u tra v ngu n thông tin để cung cầu g p nhau .................65
B ng 2.8. Đ a điểm giao d ch chuyển nh

ng QSDĐ .........................................67

B ng 2.9. Th i gian thanh toán ............................................................................68
B ng 2.10. Th c tr ng gi y t vƠ ph

ng th c h p đ ng ...................................69

B ng 2.11. Tình hình giao d ch cho thuê QSDĐ theo các ph
B ng 2.12. Tình hình th a k QSDĐ theo các ph

ng.....................72

ng giai đo n 2008-2015 .....77


Hình 2.1: B n đ hƠnh chính qu n Nam T Liêm ...............................................41
Hình 2.2: Tình hình giao d ch chuyển nh

ng QSDĐ ........................................63

theo 2 giai đo n ....................................................................................................63
Hình 2.2: Tình hình giao d ch cho thuê QSDĐ theo 2 giai đo n .........................73
Hình 2.3: Tình hình th c hi n th a k QSDĐ theo 2 giai đo n ..........................78
Hình 2.4: Tình hình th c hi n quy n th ch p bằng QSDĐ theo 2 giai đo n ...86

Footer Page 10 of 148.

viii


Header Page 11 of 148.

Đ TăV NăĐ
1. Tínhăc păthi tăc aăđ ătƠi
Đ t đai lƠ m t tƠi nguyên quỦ giá nh ng ch có h n, nên m i n
pháp qu n lỦ vƠ s d ng riêng.
h u toƠn dơn do NhƠ n
t

ng. QSDĐ th

trong công cu c xơy d ng đ t n

Vi t Nam, Hi n pháp quy đ nh: Đ t đai thu c s

c giao đ t thì đ

c

th c hi n chuyển quy n s d ng đ t (QSDĐ) theo quy đ nh c a pháp lu t. Đ n Lu t
Đ t đai 1993 quy đ nh ng

i s d ng đ t có 5 quy n (chuyển đ i, chuyển nh

ng,

cho thuê, th a k , th ch p) bằng quy n s d ng đ t.
Lu t Đ t đai 2003 quy đ nh ng
chuyển nh

i s d ng đ t có 9 quy n: Chuyển đ i,

ng, cho thuê, cho thuê l i, t ng cho, th a k , th ch p, b o lưnh, góp

v n bằng quy n s d ng đ t. Đ n Lu t đ t đai 2013 quy đ nh ng
8 quy n (b quy n b o lưnh trong Lu t đ t đai 2003). Tr
hóa, hi n đ i hóa m nh m̃, c ch kinh t th tr
th tr

i s d ng đ t có

c tình hình công nghi p

ng đư t ng b


c u kinh t , th c hi n công nghi p hoá, hi n đ i hoá đ t n
ti p t c hoàn thành và phát triển th tr
h

c tình hình đó,

ng b t đ ng s n là m t trong nh ng đ nh

ng quan tr ng trong nh ng năm t i c a Vi t Nam.

Footer Page 11 of 148.

c. Tr

1


Header Page 12 of 148.

Th c hi n Ngh quy t s 132/NQ-CP c a Chính ph ngƠy 27/12/2013 v
vi c đi u ch nh đ a gi i hƠnh chính huy n T Liêm cũ để thƠnh l p 02 qu n vƠ 23
ph

ng thu c thƠnh ph HƠ N i; kể t ngƠy 01/4/2014, UBND qu n Nam T Liêm

v i 10 ph
nằm

ng tr c thu c đư chính th c đi vƠo ho t đ ng. Nam T Liêm lƠ qu n



ng gi i quy t thích h p trong giai đo n t i. Do đó vi c

ti n hƠnh đ tƠi: “Nghiên cứu thực trạng và đ̀ xút giải pháp thực hiện các
quỳn sử dụng đ́t c̉a ḥ gia đ̀nh, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm,
thành phố Hà Ṇi” lƠ v n đ r t cần thi t vƠ c p bách trong giai đo n hi n nay.
2. M căđíchăvƠăyêuăcầu
2.1 Mục đích
Đánh giá th c tr ng vi c th c hi n các quy n s d ng đ t trên đ a bƠn qu n
Nam T Liêm, thƠnh ph HƠ N i. T đó đ xu t m t s gi i pháp nơng cao hi u qu
th c hi n quy n s d ng đ t theo pháp lu t trên đ a bƠn ng hiên c u.
2.2 Yêu cầu
- Đánh giá c thể vi c th c hi n các quy n s d ng đ t đ ng th i rút ra đ

c

nh ng t n t i cần gi i quy t.
- Các gi i pháp đ xu t có Ủ nghĩa khoa h c vƠ th c ti n, góp phần thúc đ y
vi c th c hi n quy n s d ng đ t trên đ a bƠn qu n Nam T Liêm, thƠnh ph HƠ N i.

Footer Page 12 of 148.

2


Header Page 13 of 148.

3. Ph

ngăphápănghiênăc u

ng t nhau đ

cl a

ng pháp ng u nhiên.

3.3 Phương pháp so sánh
So sánh s li u đi u tra gi a 2 giai đo n nghiên c u: 2010 - 2013 và 2014 ậ
2015, tìm hiểu s t

ng đ ng vƠ khác bi t.

3.4 Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu
Trên c s đi u tra th c t , s li u đ
lƠ ph

c t ng h p theo t ng đ i t

ng đ a bƠn

ng, t ng n i dung QSDĐ vƠ t ng năm để l p thƠnh b ng bằng phần m m

Excel.

Footer Page 13 of 148.

3


Header Page 14 of 148.

c a mình. Trong m t s tr

ng h p theo quy đ nh c a pháp lu t thì ng

i không n m

gi tƠi s n cũng có quy n s h u tƠi s n (nhƠ v ng ch ).
- Quy n s d ng lƠ quy n c a ch s h u khai thác công d ng, h

ng hoa l i,

l i t c t tƠi s n. Ch s h u có quy n khai thác giá tr tƠi s n theo Ủ chí c a mình
bằng cách th c khác nhau. Ng
tƠi s n trong tr
trong vi c NhƠ n

ng h p đ

i không ph i lƠ ch s h u cũng có quy n s d ng

c ch s h u giao quy n s d ng, đi u nƠy th y rõ

c giao QSDĐ cho t ch c, h gia đình, cá nhơn.

- Quy n đ nh đo t lƠ quy n c a ch s h u chuyển giao quy n s h u tƠi s n
c a mình cho ng

i khác ho c t b quy n s h u đó. Ch s h u th c hi n quy n

đ nh đo t tƠi s n c a mình theo hai ph

thể, c ng đ ng (ch s h u lƠ t p thể ho c c ng đ ng); s h u cá nhơn (ch s h u
lƠ cá nhơn). Ch s h u có quy n th c hi n b t c ho t đ ng nƠo mƠ không trái v i
pháp lu t, không xơm ph m quy n vƠ l i ích ng
d ng, đ nh đo t, th ch p, chuyển nh

i khác bao g m chi m h u, s

ng, cho thuê, để th a k , cho t ng ho c t b

b t đ ng s n.
Quy n s h u b t đ ng s n đ

c xác l p khi m t pháp nhơn t o đ

đ ng s n m i để s d ng h p pháp ho c do mua bán, chuyển nh

cm tb t

ng, cho, t ng,

th a k theo di chúc ho c phán quy t c a ToƠ án. Quy n s h u b t đ ng s n ch m
d t khi: th c thể pháp lỦ t b quy n s h u bằng văn b n, b t đ ng s n b thu h i
theo quy t đ nh c a c p có th m quy n theo quy đ nh c a pháp lu t ho c phán quy t
c a ToƠ án (Nguy n Đình B ng vƠ CS, 2005) [2].
1.1.2 Quỳn sở hữu toàn dân v̀ đ́t đai
Theo bƠi báo ắB o v quy n s h u toƠn dơn v đ t đai vƠ quy n s d ng đ t
c a ng

i s d ng đ t”, Đinh Dũng Sỹ (2003) [16] cho bi t:



đ i thì quy n s h u toƠn dơn v đ t đai m i đ

Footer Page 15 of 148.

Vi t Nam đư đ

Vi t

5

c hình thƠnh vƠ đ

c khẳng đ nh


Header Page 16 of 148.

m t cách tuy t đ i, sau đó ti p t c khẳng đ nh vƠ c ng c trong Hi n pháp 1992.
Đi u 17 Hi n pháp 1992 (Qu c h i) khẳng đ nh: ắĐ t đai, r ng núi, sông h , ngu n
n

c, tƠi nguyên trong lòng đ t, ngu n l i

phần v n vƠ tƠi s n do NhƠ n

vùng biển, th m l c đ a vƠ vùng tr i,

c đầu t vƠo các xí nghi p, công trình thu c các



c v đ t đai ” (Đi u 7).

Đi u 1 vƠ 2 khẳng đ nh nhƠ n

c lƠ đ i di n

ch s h u toƠn dơn v đ t đai. V i t cách lƠ đ i di n ch s h u toƠn dơn v đ t
đai, NhƠ n

c th c hi n vi c th ng nh t qu n lỦ v đ t đai trong ph m vi c n

nhằm b o đ m cho đ t đai đ

c

c s d ng theo đúng quy ho ch, k ho ch s d ng

đ t, đ m b o l i ích c a NhƠ n

c cũng nh c a ng

i s d ng. Quy n s h u đ t

đai bao g m các quy n năng c b n: quy n chi m h u đ t đai, quy n s d ng đ t
đai vƠ quy n đ nh đo t đ t đai. T i h i th o khoa h c Th tr

ng b t đ ng s n,

Nguy n Đình B ng (2006) [3] cho bi t: V i ch đ s h u toƠn dơn v đ t đai, NhƠ


i s d ng

đ t trên nh ng khu đ t, th a đ t c thể v i th i gian có h n ch , có thể lƠ lơu dƠi
nh ng không ph i lƠ vĩnh vi n. S chi m h u nƠy ch lƠ để s d ng đúng m c đích,
d

i các hình th c giao đ t không thu ti n, giao đ t có thu ti n vƠ cho thuê đ t.

Trong nh ng tr
ng

ng h p c thể, quy n s d ng đ t c a NhƠ n

cđ

c trao cho

i s d ng (t ch c, h gia đình, cá nhơn) trên nh ng th a đ t c thể. Ng

is

d ng đ t đai tuy cũng có quy n chi m h u nh ng lƠ chi m h u để s d ng theo quy
đ nh c a NhƠ n
c thể c a ng

c. Quy n s d ng đ t đai c a NhƠ n

i s d ng tuy có Ủ nghĩa khác nhau v c p đ nh ng đ u th ng nh t


c không thể t mình tr c ti p s d ng toƠn b đ t đai mƠ

giao quy n s d ng cho ng
d ng đ t đ

i s d ng đ t vƠo m i m c đích. Nh v y, quy n s

c trích ra để giao v cho ng

i s d ng (t ch c, cá nhơn, h gia đình)

trên nh ng th a đ t c thể. Quy n s d ng đ t đai c a NhƠ n
nƠy đ

c thể hi n trong quy ho ch s d ng đ t, trong vi c h

đ t do đầu t c a NhƠ n

c trong tr

ng h p

ng hoa l i, l i t c t

c mang l i.

- Về quyền định đoạt đất đai
Quy n đ nh đo t c a NhƠ n

c lƠ c b n vƠ tuy t đ i, g n li n v i quy n qu n

i đ i di n cho nhơn dơn th c hi n quy n s h u

c có quy n chi m h u, s d ng vƠ đ nh đo t v đ t đai

theo quy ho ch, k ho ch vƠ trên c s nh ng quy đ nh c a pháp lu t. Tuy nhiên,
v i các quy n năng đó, cũng không đ

c hiểu rằng NhƠ n

c có quy n s h u v

đ t đai mƠ ch lƠ đ i di n cho toƠn dơn th c hi n quy n s h u đó trên th c t . V y
ch s h u c a đ t đai lƠ toƠn dơn, NhƠ n

c lƠ ng

i đ i di n, còn m i ng

i dơn

th c hi n quy n c a mình nh th nƠo?
Nh trên đư nói, quy n s h u toƠn dơn v đ t đai lƠ quy n t i cao, thiêng
liêng vƠ không thể chia c t, ch s h u ch có thể lƠ m t, đó lƠ toƠn dơn, nh ng m i
ng

i s d ng đ t không ph i lƠ m t ch s h u c a kh i tƠi s n chung đó, không

ph i lƠ các đ ng ch s h u đ i v i đ t đai. Nh ng ng

i s d ng đ t (các t ch c


i s d ng đ t”. (Qu c h i, Lu t đ t đai, 1993)

Theo bƠi báo ắB o v quy n s h u toƠn dơn v đ t đai vƠ quy n s d ng đ t
c a ng

i s d ng đ t” Đinh Dũng Sỹ (2003) cho bi t: ắQuyền sử dụng đất” lƠ m t

khái ni m có tính sáng t o đ c bi t c a các nhƠ lu t pháp Vi t Nam. Trong đi u

Footer Page 18 of 148.

8


Header Page 19 of 148.

ki n đ t đai thu c quy n s h u toƠn dơn vƠ không thể phơn chia thì lƠ th nƠo để
ng

i dơn th c hi n đ

c quy n c a mình? Để ng

đ t đai có hi u qu , đáp ng đ

i dơn có thể khai thác, s d ng

c nhu cầu c a s n xu t vƠ đ i s ng mƠ l i không


ch

c pháp lu t

quy n khai thác l i

ng thƠnh qu lao đ ng, k t qu đầu t trên đ t đ

c giao) vƠ

m t s quy n năng đ c bi t khác tùy thu c vƠo t ng lo i ch thể vƠ t ng lo i đ t s
d ng. Tuy nhiên, n i dung QSDĐ đ

c thể hi n có khác nhau tùy thu c vƠo ng

s d ng lƠ ai, s d ng lo i đ t gì vƠ đ

c NhƠ n

i

c giao đ t hay cho thuê đ t?

(Đinh Dũng Sỹ, 2003)
Theo Đi u 106 Lu t Đ t đai 2003 thì QSDĐ c a các t ch c, h gia đình, cá
nhơn đ

c NhƠ n

c giao đ t bao g m: ắQuy n chuyển đ i, chuyển nh


c s̃ giao đ t khác cho ng

h i, Lu t Đ t đai, 1993), ắb i th
trên th c t ng

iđ

ng h p NhƠ n

c thu

i s d ng ho c s̃ ắđ n bù” (Qu c

ng” (Qu c h i, Lu t Đ t đai, 2003). Nh v y,

c giao quy n s d ng các lo i đ t nƠy th c hi n các quy n

chi m h u vƠ s d ng t

Footer Page 19 of 148.

i s d ng. Tr

c thu h i

ng đ i toƠn di n, còn quy n đ nh đo t tuy có h n ch

9



c nuôi tr ng th y s n) cho nhau để t ch c l i s n xu t, h p

th a, ch nh trang đ ng ru ng, ti n canh ti n c , gi i to xơm ph canh ho c kh c
ph c s manh mún khi phơn ph i đ t đai công bằng theo kiểu ắcó t t, có x u, có gần,
có xa”; nh ng ng

i có đ t

trong cùng m t đ a ph

tr n) có cùng nguy n v ng thay đ i ch
đích th

ng (cùng 1 xư, ph

ng, th

. Vi c chuyển đ i QSDĐ lƠ không có m c

ng m i.

- Chuyển nhượng QSDĐ: lƠ hƠnh vi chuyển QSDĐ, trong tr

ng h p ng

is

d ng đ t chuyển đi n i khác, chuyển sang lƠm ngh khác, không có kh năng s d ng
ho c để th c hi n quy ho ch s đ ng đ t mƠ pháp lu t cho phép,... Trong tr

c có thể quy đ nh m t s

c chuyển QSDĐ. m i cu c chuyển nh

ng QSDĐ đ u ph i

đăng kỦ bi n đ ng v đ t đai, n u không, s̃ b xem lƠ hƠnh vi ph m pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ lƠ hƠnh vi chuyển QSDĐ trong tình hu ng đ c bi t,
ng

i nh n QSDĐ không ph i tr ti n nh ng có thể ph i n p thu . Do nhu cầu c a

vi c chuyển đ i c c u kinh t , phơn công l i lao đ ng xư h i, vi c chuyển QSDĐ
không ch d ng l i trong quan h dơn s mƠ có thể phát triển thƠnh các quan h
th

ng m i, d ch v .

Footer Page 20 of 148.

10


Header Page 21 of 148.

- Thế chấp QSDĐ: lƠ m t hình th c chuyển QSDĐ (không đầy đ ) trong quan h
tín d ng. Ng

i lƠm th ch p vay n , l y đ t đai lƠm v t th ch p để thi hƠnh trách nhi m



đ t phi nông nghi p, phát triển xí nghi p, d ch v , th
đ

ng m i,... mƠ v n đ m b o

c vi c lƠm vƠ thu nh p cho nông dơn - lƠ m t trong nh ng l a ch n phù h p v i

con đ

ng hi n đ i hóa vƠ công nghi p hoá nông nghi p vƠ nông thôn.
- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà n

đư giao cho ng

c thu h i đ t

i s d ng đ t để s d ng vƠo m c đích qu c phòng, an ninh, l i

ích qu c gia, l i ích công c ng, phát triển kinh t , thì ng

i b thu h i đ t đ

cb i

th

ng bằng vi c giao đ t m i có cùng m c đích s d ng, n u không có đ t để b i

th

11


Header Page 22 of 148.

Qu c h i đư thông qua Lu t Đ t đai đầu tiên nhằm đi u ch nh các quan h v qu n
lỦ, s d ng đ t. Lu t Đ t đai đư thể ch hoá đ

ng l i, chính sách c a Đ i h i lần

th VI c a Đ ng vƠ Hi n pháp 1980 (Đi u 19 vƠ 20) khẳng đ nh đ t đai thu c s
h u toƠn dơn, do NhƠ n
vƠo th i kỳ đ t n

c th ng nh t qu n lỦ. Lu t Đ t đai đ

c ta b

c đầu b

c ban hƠnh đúng

c vƠo giai đo n đ i m i v kinh t , đ c bi t

th i kỳ nƠy có nhi u chính sách m c a.
N i dung v QSDĐ c a Lu t Đ t đai 1987 (Qu c H i, Lu t đ t đai, 1987) lƠ:
NhƠ n

c giao đ t không thu ti n s d ng đ t đ i v i m i lo i đ t, ng


i s d ng đ t th c s không có quy n đ i

c giao, kể c quy n th a k , chuyển nh

chuyển QSDĐ trong các tr

ng, h ch đ

c

ng h p: khi h nông dơn vƠo ho c ra h p tác xư, t p

đoƠn s n xu t nông nghi p, lơm nghi p; khi h p tác xư, t p đoƠn s n xu t nông
nghi p vƠ cá thể tho thu n đ i đ t cho nhau để t ch c l i s n xu t; khi ng
giao đ t chuyển đi n i khác ho c đư ch t mƠ thƠnh viên trong h c a ng
ti p t c s d ng đ t đó. Lu t ch cho phép đ
th i đ

c QSDĐ

có ngôi nhƠ đó, sau khi đ

c th a k nhƠ

iđ

i đó v n

ho c mua nhƠ




Header Page 23 of 148.

NgoƠi nh ng lỦ do b t c p v m t pháp lu t nêu trên, trong th i gian nƠy NhƠ
n

c đư ban hƠnh nhi u chính sách m c a nhằm thu hút v n đầu t không ch đ i

v i đầu t trong n
đầu t n

c mƠ c đ i v i n

c ngoƠi. Đ c bi t, Qu c h i thông qua Lu t

c ngoƠi t i Vi t Nam; Ngh quy t s 05-NQ/HNTW ngƠy 10/06/1993 c a

Ban ch p hƠnh Trung

ng khoá VII: ắTi p t c đ i m i vƠ phát triển kinh t - xư h i

nông thôn đư khẳng đ nh cho ng
đ i, chuyển nh

i s d ng đ t đ

c th c hi n các quy n chuyển

ng, cho thuê, th a k , th ch p QSDĐ”. Hi n pháp 1992 còn quy

th c do B lu t dơn s vƠ pháp lu t v đ t đai quy đ nh.
Tuy nhiên, do s phát triển nhanh chóng c a tình hình kinh t , xư h i, qua th c t
cu c s ng v i tác đ ng c a c ch kinh t th tr
nên ph c t p, nhi u v n đ l ch s còn ch a đ

ng lƠm cho quan h đ t đai cƠng tr
c x lỦ thì các v n đ m i l i n y sinh

mƠ Lu t Đ t đai 1993 ch a có quy đ nh. Vì v y, năm 1998 Lu t Đ t đai đ
b sung. Lu t b sung thêm m t s quy n c a ng

c s a đ i,

i s d ng đ t nh quy n góp v n

bằng giá tr QSDĐ, quy n cho thuê l i QSDĐ. T ch c, h gia đình, cá nhơn đ
n

c NhƠ

c cho thuê đ t đư tr ti n s d ng đ t cho c th i gian đầu t ho c ti n thuê đ t đư

tr tr

c còn l i lƠ 05 năm cũng đ

c th c hi n các QSDĐ nh chuyển nh

ng, th



i s

d ng đ t đ

c chuyển m c đích s

nghi p, đ t lơm nghi p sang m c đích khác; đ

d ng đ t nông

c chuyển đ i c c u cơy tr ng v t

nuôi đ i v i đ t s d ng vƠo m c đích nông nghi p, đ t lơm nghi p, đ t lƠm mu i,
nuôi tr ng th y s n, nh ng cũng ph i căn c vƠo quy ho ch, k ho ch s d ng đ t.
- Cho phép t ch c, h gia đình, cá nhơn có quy n th ch p giá tr QSDĐ theo
quy đ nh c a pháp lu t cũng đ

c b o lưnh bằng giá tr QSDĐ, tƠi s n thu c s h u

c a mình g n li n v i đ t đó t i các t ch c tín d ng đ
Nam. Nghĩa lƠ ng

i s d ng đ t cũng đ

t i các t ch c tín d ng có v n đầu t n

c phép ho t đ ng t i Vi t

c th ch p, b o lưnh bằng giá tr QSDĐ


26/11/2003 vƠ có hi u l c t ngƠy 01/07/2004. V QSDĐ c a h gia đình, cá nhơn:
Lu t Đ t đai năm 2003 đư k th a quy đ nh c a Lu t Đ t đai năm 1993 đ ng th i b
sung quy n t ng, cho QSDĐ c a h gia đình, cá nhơn s d ng đ t không ph i lƠ đ t
thuê; không quy đ nh các đi u ki n h n ch khi th c hi n quy n chuyển nh

ng vƠ

b sung quy n th a k QSDĐ đ t nông nghi p tr ng cơy hƠng năm nhằm t o đi u

Footer Page 24 of 148.

14


Header Page 25 of 148.

ki n thu n l i trong th c hi n các quy n c a ng

i s d ng đ t, thúc đ y th tr

b t đ ng s n phát triển vƠ tích t đ t đai theo đ nh h

ng c a NhƠ n

dung c a QSDĐ nh sau: ắQuy n chuyển đ i, chuyển nh

ng

c. C thể n i

b ođ

i s d ng đ t nh ng v n đ m

c nguyên t c đ t đai thu c s h u toƠn dơn.

1.1.4.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử
dụng đất từ năm 1993 đến nay
* Các luật do Quốc Hội ban hành:
T năm 1993 đ n nay Qu c H i đư ban hƠnh 11 lu t có liên quan đ n quy n
s d ng đ t.
Văn b n s m nh t lƠ: Lu t Đ t đai năm 1993, có hi u l c t ngƠy 15/10/1993;
- Lu t s 13/2003/QH11 ngƠy 26/11/2003.
- Lu t s 34/2009/QH12 do Qu c h i ban hƠnh để s a đ i, b sung đi u 126
c a Lu t nhƠ

vƠ đi u 121 c a Lu t đ t đai ngƠy 18/06/2009, có hi u l c t ngƠy

01/09/2009.
- Lu t Đ t đai năm 2013, có hi u l c t ngƠy 01/07/2014.
- B lu t Dơn s ngƠy 14/06/2005.
- Lu t Thu thu nh p cá nhơn s 04/2007/QH12 ngƠy 21/11/2007, có hi u l c
thi hƠnh t ngƠy 01 tháng 01 năm 2009
* Các văn bản dưới Luật:
T năm 1993 đ n nay Chính Ph vƠ các B đư ban hƠnh kho ng 25 ngh đ nh
vƠ thông t có liên quan đ n quy n s d ng đ t.

Footer Page 25 of 148.

15