ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------------

PHẠM THỊ THÚY HƢƠNG

PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG, ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG
SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2005-2010 PHỤC VỤ ĐỊNH
HƢỚNG QUI HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020
QUẬN ĐỒ SƠN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2013

-1-


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU: .........................................................................................................

9

Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NGHIÊN CỨU ĐÁNH GIÁ HIỆN
TRẠNG, BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ ĐỊNH HƢỚNG QUI
HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CẤP QUẬN

12

1.1. Vấn đề nghiên cứu hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng
đất phục vụ định hƣớng quy hoạch sử dụng đất


1.2.3 Đô thị hoá và sử dụng đất:

23

1.2.4 Ý nghĩa thực tiễn của việc đánh giá biến động sử dụng đất đai:

23

1.3. Cơ sở khoa học cho việc định hƣớng qui hoạch sử dụng đất

24

1.3.1 Khái niệm về qui hoạch sử dụng đất

24

1.3.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất

25

1.3.3 Những nguyên tắc của qui hoạch sử dụng đất

27

1.3.4 Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất

29

1.3.5 Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất


35

-2-

31
31

36


2.2.1 Áp lực từ sự gia tăng dân số, lao động và việc làm đối với đất đai

36

2.2.2 Áp lực từ sự phát triển các ngành và lĩnh vực đối với đất đai

38

2.2.3 Áp lực từ sự phát triển cơ sở hạ tầng và quá trình đô thị hóa đối với đất
đai

39

2.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai quận Đồ Sơn sau luật đất đai 2003

44

2.3.1. Đặc điểm chung


47

2.3.2.7. Thống kê, kiểm kê đất đai:

47

2.3.2.8. Quản lý tài chính về đất đai:
2.3.2.9. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ

48

của ngƣời sử dụng đất:
2.3.2.10. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật
về đất đai và xử lý vi phạm luật về đất đai:
2.3.2.11 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo
các vi phạm trong việc quản lý sử dụng đất đai:
2.4. Phân tích hiện trạng và biến động sử dụng đất
quận Đồ Sơn giai đoạn 2005- 2010.

48

2.4.1 Phân tích hiện trạng sử dụng đất năm 2005 của thị xã Đồ Sơn

49

2.4.1.1. Đặc điểm chung:

49

2.4.1.2 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất thị xã Đồ Sơn năm 2005

2.4.3.2 Đất phi nông nghiệp

64

2.4.3.3 Đất chƣa sử dụng

66

Chƣơng 3 : ĐỀ XUẤT ĐỊNH HƢỚNG QUI HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
QUẬN ĐỒ SƠN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG ĐẾN NĂM 2020

72

3.1. Đánh giá chung về tiềm năng đất đai của quận Đồ Sơn

72

3.2. Phƣơng hƣớng, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của quận Đồ Sơn,
thành phố Hải Phòng đến năm 2020:

72

3.2.1 Phƣơng hƣớng

72

3.2.2 Mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của quận Đồ Sơn

73



3.5.1 Về chủ trƣơng, chính sách

80

3.5.2. Giải pháp huy động vốn đầu tƣ:

82

3.5.3. Giải pháp công nghệ:

83

3.5.4. Giải pháp về công tác qui hoạch, quản lý qui hoạch, quản lý đất đai

83

3.5.5. Giải pháp về quản lý, hành chính

84

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

85

TÀI LIỆU THAM KHẢO

86

-4-

điều kiện tự nhiên kinh tế và xã hội đồng thời có nhiều thay đổi trong những nỗ lực
phát triển kinh tế xã hội của thành phố Hải Phòng. Từ một thị xã có kinh tế chủ yếu
dựa vào nông nghiệp, năm 2007 đƣợc chuyển thành quận, với cơ cấu kinh tế đƣợc
xác định là Dịch vụ - Nông nghiệp - Công nghiệp. Nhu cầu sử dụng đất của Đồ Sơn
đã có nhiều biến động do địa giới hành chính thay đổi
-5-


Trên cơ sở phân tích hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất đai của
quận Đồ Sơn để đƣa ra định hƣớng quy hoạch sử dụng đất cho quận Đồ Sơn giai
đoạn 2011 -2020 nhằm đáp ứng nhu cầu đất đai cho mục tiêu phát triển kinh tế-xã
hội, quốc phòng, an ninh của quận và mục tiêu phát triển các nghành, các lĩnh vực,
các địa phƣơng trong quận đến năm 2020 đảm bảo sử dụng tiết kiệm, hợp lý, có
hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên đất đai, bảo vệ môi trƣờng sinh thái. Vì vậy
tôi thực hiện đề tài: Phân tích hiện trạng, đánh giá biến động sử dụng đất giai
đoạn 2005-2010 phục vụ định hướng qui hoạch sử dụng đất đến năm 2020 quận
Đồ Sơn thành phố Hải Phòng.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu, đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất giai đoạn 2005 2010 làm cơ sở cho việc đề xuất định hƣớng qui hoạch sử dụng đất đến năm 2020
quận Đồ Sơn thành phố Hải Phòng.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Tổng quan các tài liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến khu vực nghiên cứu
- Thu thập tài liệu, số liệu về đặc điểm điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên
nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất đai năm 2005, năm 2010 của quận
Đồ Sơn thành phố Hải Phòng.
- Phân tích hiện trạng sử dụng đất năm 2005, năm 2010 và phân tích biến
động sử dụng đất giai đoạn 2005 - 2010.
- Phân tích quan hệ giữa các hoạt động kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng
đất làm cơ sở cho việc phân tích biến động sử dụng đất giai đoạn 2005-2010.
- Phân tích yếu tố ảnh hƣởng và dự báo xu thế biến động sử dụng đất quận

thực tế tại địa phƣơng.
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của đề tài luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về Nghiên cứu đánh giá hiện trạng, biến động sử
dụng đất phục vụ định hƣớng qui hoạch sử dụng đất cấp quận.
Chƣơng 2: Phân tích hiện trạng, đánh giá biến động sử dụng đất quận Đồ Sơn
giai đoạn 2005 - 2010
Chƣơng 3: Đề xuất định hƣớng qui hoạch sử dụng đất quận Đồ Sơn thành phố
Hải Phòng đến năm 2020.

-7-


Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NGHIÊN CỨU ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG,
BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ ĐỊNH HƢỚNG
QUI HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CẤP QUẬN
1.1. Vấn đề nghiªn cøu hiÖn tr¹ng sử dụng đất vµ biÕn ®éng sö dông ®Êt
phôc vô ®Þnh h-íng quy ho¹ch sö dông ®Êt.
1.1.1. Khái niệm về đô thị và đất đô thị:
a, Khái niệm về đô thị:
Có nhiều cách tiếp cận nghiên cứu đô thị, mỗi cách tiếp cận lại đƣa ra định
nghĩa khác nhau về đô thị, dƣới góc nhìn của những nhà khoa học, nhà nghiên cứu,
đô thị đƣợc hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau. Đô thị đƣợc định nghĩa là một khu
dân cư tập trung thoả mãn 2 điều kiện:
- Về cấp quản lý: Đô thị là thành phố, thị xã, thị trấn đƣợc cơ quan Nhà nƣớc
có thẩm quyền quyết định thành lập.
- Về trình độ phát triển: Đô thị phải đạt những tiêu chuẩn sau:
Thứ nhất, đô thị có chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên
ngành, cấp quốc gia, cấp vùng liên tỉnh, cấp tỉnh, cấp huyện hoặc là một trung tâm
của vùng trong tỉnh; có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nƣớc

thị nếu đã có quy hoạch đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt để
phát triển đô thị cũng đƣợc quản lý nhƣ đất đô thị. Việc sử dụng đất đô thị có
hiệu quả nhiều hay ít phụ thuộc vào công tác quy hoạch xây dựng. Hiện trạng sử
dụng đất đô thị đƣợc đánh giá bằng các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật nhƣ: tỷ số giữa
diện tích sàn nhà trên diện tích đất, giữa diện tích xây dựng trên diện tích đất, có
chỉ tiêu diện tích đất cho các loại công trình. Kết quả đánh giá hiện trạng sử
dụng đất đô thị chỉ ra những loại đất đang phát huy hiệu quả, những loại đất kém
hiệu quả và cần chuyển đổi mục đích sử dụng, đất hoang hóa hoặc sử dụng sai
mục đích cần đƣợc thu hồi để quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị bố trí vào
những mục đích sử dụng hợp lý nhất.
Phân vùng chức năng đất đô thị: Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất
đô thị bao gồm: Đất sử dụng vào mục đích xây dựng các công trình công cộng; Đất
ở; Đất khu công nghiệp và kho tàng; Đất cây xanh; Đất xây dựng mạng lƣới giao
thông và kỹ thuật hạ tầng; Đất vùng ngoại ô.
1.1.2. Vấn đề sử dụng đất hiện nay ở nước ta:
Việt Nam có diện tích tự nhiên là hơn 33 triệu ha, đứng thứ 59/200 quốc gia,
dân số khoảng 86 triệu ngƣời, đứng thứ 13/200 quốc gia, vì vậy bình quân diện tích
đất trên đầu ngƣời vào loại thấp 3.840 m2/ngƣời (0,3 - 0,4 ha/ngƣời), đứng thứ
-9-


135/200 quốc gia trên thế giới - bằng mức 1/6 bình quân thế giới, đứng thứ 9 ở khu
vực Đông Nam Á (chỉ trên Singapore).
Trƣớc đây, khi dân số thế giới còn ít hơn ngày nay rất nhiều, đa số các cộng
đồng xã hội đã sinh sống một cách hài hoà với môi trƣờng tự nhiên, trong đó có tài
nguyên đất đai là nguồn cung cấp dồi dào cho nhu cầu tồn tại của con ngƣời. Một
vài thế kỷ gần đây, dân số thế giới tăng nhanh đã thúc đẩy nhu cầu về lƣơng thực,
thực phẩm. Song trong đó, nhịp độ phát triển nhanh chóng của các cuộc cách mạng
về kinh tế và kỹ thuật,... là nguyên nhân dẫn đến việc tàn phá môi trƣờng tự nhiên
và khai thác triệt để các nguồn tài nguyên, đặc biệt là tài nguyên đất đai.

Việc chuyển một bộ phận đất chuyên trồng lúa cho mục đích phát triển công
nghiệp và dịch vụ chƣa đƣợc cân nhắc một cách tổng thể đang là vấn đề cần chấn
chỉnh. Cần cân nhắc hiệu quả đầu tƣ cả về hiệu quả kinh tế lẫn xã hội và môi
trƣờng, khuyến khích đầu tƣ hạ tầng cơ sở để chuyển đất nông nghiệp kém hiệu quả
sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, hạn chế việc tận dụng hạ tầng hiện có
tại các vùng đất nông nghiệp có năng xuất cao để đầu tƣ phát triển công nghiệp và
dịch vụ.
Việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ để thực hiện các dự án đầu tƣ
phi nông nghiệp chƣa giải quyết đƣợc quyền lợi, việc làm, ổn định tại khu vực nông
thôn. Nhiều nơi trao cho ngƣời nông dân tiền bồi thƣờng, hỗ trợ về đất khá cao
nhƣng không định hƣớng đƣợc phƣơng thức sử dụng nên đã dẫn đến tình trạng tiêu
cực trong sử dụng.
- Đối với đất phi nông nghiệp: Đất dành cho đầu tƣ hạ tầng kỹ thuật chƣa
thực sự đƣợc chú ý trong quy hoạch dài hạn. Đặc biệt, đầu tƣ hạ tầng cho khu vực
nông thôn còn thiếu nên chƣa bảo đảm điều kiện để giải quyết xoá đói, giảm nghèo
thực sự cho ngƣời nông dân.
Vấn đề đất ở, nhà ở đang là khâu yếu và có nhiều vƣớng mắc hiện nay, đặc
biệt là nạn đầu cơ đất ở, đất dự án nhà ở kéo dài trong nhiều năm, mặc dù gần đây
đã đƣợc chấn chỉnh nhƣng hậu quả để lại khá nặng nề, nhất là giá đất vẫn còn ở
mức cao làm hạn chế những cố gắng về nhà ở, đất ở.
Quỹ đất dành cho xã hội hoá các lĩnh vực giáo dục - đào tạo, y tế, văn hoá,
thể dục - thể thao chƣa đƣợc quy hoạch đầy đủ, chƣa thực hiện đúng các chính sách
ƣu đãi về đất cho các nhà đầu tƣ thuộc các lĩnh vực này.
Đến nay cả nƣớc đã và đang xây dựng khoảng 249 khu công nghiệp, khu chế
xuất tập trung nhƣng vẫn đang ở trạng thái bị động vì thiếu các nhà đầu tƣ có tiềm
lực lớn; sử dụng đất còn lãng phí do chƣa có quy hoạch đồng bộ; nhiều khu công
- 11 -


nghiệp đã hoàn thành nhƣng mức độ lấp đầy rất thấp; còn nhiều nhà đầu tƣ đƣợc

- 12 -


thiết theo các chức năng đô thị. Công tác quản lý đất đô thị chƣa thật sự chặt chẽ,
kỷ cƣơng. Hiện tƣợng lấn chiếm, mua bán chuyển nhƣợng trái phép còn khá phổ
biến, nhất là các đô thị lớn. Một trong những chỉ tiêu định hƣớng quan trọng nhất
để đánh giá mức độ đô thị hoá là dân số đô thị. Ở nƣớc ta sự tăng dân số toàn quốc
ảnh hƣởng không tƣơng xứng với mức đô thị hoá đồng thời cũng thể hiện trình độ
kinh tế còn quá chậm.
Để xem xét, đánh giá những vấn đề sử dụng đất đô thị, chúng ta phải xem
xét ở một vài tiêu chí sau:
- Mật độ dân số đô thị
Mật độ dân số đô thị là một chỉ tiêu quan trọng đánh giá hiện trạng sử dụng
đất ở các nƣớc phát triển. Mật độ dân số càng tăng thì quá trình đô thị hóa càng diễn
ra không cân đối. Nguyên nhân chính là do sự bùng nổ dân số, tỷ lệ dân nhập cƣ lớn
hơn di cƣ, sự mâu thuẫn sâu sắc giữa nông thôn và đô thị, quan trọng là kết cấu hạ
tầng đô thị không theo kịp tốc độ tăng dân số đô thị, điều đó đồng nghĩa với sự mất
cân bằng sinh thái đô thị.
Mật độ dân số đô thị các vùng sinh thái rất khác nhau và ngay trong một đô
thị đất vùng trung tâm, các phố cũ mật độ dân số có thể gấp 2-3 lần mật độ dân số
trung bình đô thị đó. Nhìn chung mật độ dân số đô thị ở nƣớc ta tƣơng đối lớn, trong
điều kiện hiện nay thì mật độ dân số nhƣ vậy là thiếu cân đối.
- Đất ở đô thị
Đất ở đô thị phụ thuộc vào địa hình, khí hậu, kinh tế - xã hội và số tầng cao
trung bình các đô thị. Trong 30 năm qua, mặc dù thời gian đầu gặp nhiều khó khăn
nhƣng hàng năm Nhà nƣớc đã rất quan tâm đến việc đầu tƣ cho xây dựng nhà ở và
các cơ sở hạ tầng tại các đô thị. Trong những năm gần đây với cơ chế mới, đất ở đô
thị cũng tăng lên nhanh chóng do Nhà nƣớc cấp đất và mở rộng thị trƣờng bất động
sản cho ngƣời dân tự do mua bán nhƣng đồng thời thấy rõ quỹ đất đô thị đã ngày
càng bị thu hẹp.

Maxcơva 40 m2/ngƣời. Các đô thị ở Việt Nam diện tích cây xanh rất thấp, nhất là
đồng bằng sông Cửu Long rồi đến các đô thị Đông Nam Bộ, Nam Trung Bộ dƣới 1
m2/ngƣời. Các đô thị miền Bắc có khá hơn nhƣng đều dƣới 1,5 m2/ngƣời.

- 14 -


Bảng 01: Chỉ tiêu đất cây xanh đô thị [3]:

Loại đô thị

Diện tích cây xanh

Diện tích cây xanh sử dụng công cộng

toàn đô thị

(m2/ngƣời)

(m2/ngƣời)

Toàn khu dân dụng

Khu ở

I,II

10-15

5-8

làm nhà ở không theo quy hoạch đô thị gây nên sử dụng đất lộn xộn sai mục đích và
lãng phí.
Thành phố Hải Phòng là đô thị loại I trung tâm cấp quốc gia, diện tích tự nhiên
đƣợc phân theo các nhóm loại đất nhƣ sau: đất nông nghiệp chiếm 55,8%; đất phi
nông nghiệp chiếm 41,1%; đất chƣa sử dụng chiếm 3,1%. Nhìn chung đất sản xuất
nông nghiệp của thành phố có mức bình quân trên khẩu nông nghiệp đạt thấp, song
lại có ý nghĩa rất quan trọng về mặt an sinh xã hội thành phố với trên 55% dân số
sống ở nông thôn, trong đó có trên 50% dân số nông nghiệp. Những năm qua, hiệu
quả sử dụng đất nông nghiệp nói chung, đất sản xuất nông nghiệp nói riêng về cơ
bản đƣợc sử dụng đúng mục đích, nhìn chung hiệu quả sử dụng đất còn thấp, cơ cấu
sử dụng đất còn chƣa hợp lý, còn tập trung vào cây lƣơng thực chủ yếu là trồng lúa.
Đất lâm nghiệp đã dƣợc khôi phục, khoanh nuôi tái sinh diện tích rừng bị chặt phá,
chuyển đổi một số diện tích đất rừng phòng hộ sang đất nông nghiệp không phải là
- 15 -


rừng, trồng cây ăn quả theo hình thức nông, lâm kết hợp. Đối với đất đô thị, về tổng
thể đang từng bƣớc phát triển và đƣa vào sử dụng có hiệu quả bằng thực hiện các dự
án đầu tƣ phát triển đô thị, cải tạo, xây dựng đô thị. Đất đô thị sử dụng còn thiếu
quy hoạch, hoặc chƣa theo quy hoạch. Đối với đất làm mặt bằng sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp, việc khai thác quỹ đất này cũng chƣa thật hiệu quả, không ít
các đơn vị còn để mặt bằng trống, sử dụng đất lãng phí, không đúng quy hoạch,
chậm đƣa vào sử dụng hoặc đầu tƣ không hiệu quả. [12]
1.1.4. Sự cần thiết phải đánh giá hiện trạng sử dụng đất
Phân tích đánh giá hiện trạng sử dụng đất đai chính là việc đánh giá hiệu quả
của việc sử dụng đất, phát hiện ra những tồn tại, đề xuất các giải pháp khắc phục
làm cơ sở cho việc qui hoạch sử dụng đất đai. Mục đích của nó bao gồm:
- Phát huy đầy đủ tiềm năng đất đai và nâng cao trình độ sử dụng đất đai.
- Nâng cao hiệu quả sử dụng và hiệu quả sản xuất của đất đai.
- Tạo những luận cứ để lập qui hoạch sử dụng đất đai

GIS…
Với sự liên quan hầu hết tới các lĩnh vực KT - XH, nên tình hình sử dụng đất
đai có rất nhiều biến động xảy ra. Chịu tác động trực tiếp từ nền kinh tế thị trƣờng,
quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nƣớc tạo nên. Chính vì vậy, quá trình sử
dụng đất và tình hình biến động đất đai diễn ra hết sức phức tạp và khó kiểm soát
đƣợc. Điều này tạo ra trở ngại rất lớn trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai
trong cả nƣớc nói chung và từng địa phƣơng nói riêng. Để quản lý đất đai có hiệu
qủa đòi hỏi việc nắm bắt cập nhật thông tin đầy đủ và phản ánh đúng thực trạng
thông qua đăng ký, chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai trên hồ sơ địa chính. Việc
cập nhật những thay đổi để làm cơ sở bảo hộ quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của
các chủ thể có liên quan, tạo điều kiện để nhà nƣớc hoạch định chính sách quản lý
và phát triển.
Biến động sử dụng đất đai đƣợc thể hiện rõ nét nhất qua quy mô biến động,
mức độ biến động và xu thế biến động. Đối với quỹ đất hiện có trên toàn quốc, việc
biến động đất đai sẽ gây nhiều tác động tới kinh tế, xã hội và môi trƣờng
- VÒ quy mô biến động ®-îc thÓ hiÖn ë 3 khÝa c¹nh:
+ Biến động về diện tích sử dụng đất nói chung
+ Biến động về diện tích của từng loại hình sử dụng đất
+ Biến động về đặc điểm của những loại đất chính.
- Mức độ biến động:

- 17 -


+ Mức độ biến động thể hiện qua số lƣợng diện tích tăng hoặc giảm của các
loại hình sử dụng đất giữa đầu thời kỳ và cuối thời kỳ nghiên cứu.
+ Mức độ biến động đƣợc xác định thông qua việc xác định diện tích tăng,
giảm và số phần trăm tăng, giảm của từng loại hình sử dụng đất đai giữa cuối và
đầu thời kỳ đánh giá.
- Xu hướng biến động: Xu hƣớng biến động thể hiện theo hƣớng tăng hoặc

rất đa dạng và khác nhau nghiên cứu về quá trình đô thị hóa. Đó là vì đô thị hóa
chƣa đựng nhiều hiện tƣợng khác nhau, do đó mỗi lĩnh vực nghiên cứu có cách tiếp
cận riêng, từ những góc nhìn khác nhau. Đô thị hóa không chỉ liên quan đến các vấn
đề của địa lý mà đặc biệt hơn là các vấn đề của xã hội, kinh tế, chính trị...“Đô thị
hóa là một quá trình diễn thế kinh tế - xã hội - văn hoá - không gian gắn liền với
những tiến bộ khoa học kỹ thuật, trong đó diễn ra sự phát triển các nghề nghiệp
mới, sự chuyển dịch cơ cấu lao động, sự phát triển đời sống văn hoá, sự chuyển đổi
lối sống và sự mở rộng không gian thành đô thị, song song với việc tổ chức bộ máy
hành chính và quân sự”. Theo quan điểm này thì quá trình đô thị hóa cũng bao gồm
sự thay đổi toàn diện về các mặt: cơ cấu kinh tế, dân cƣ lối sống, không gian đô thị,
cơ cấu lao động,….
Chiến lƣợc phát triển đô thị quốc gia là một bộ phận khăng khít, hữu cơ trong
chiến lƣợc ổn định và phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc ta.
Nhƣ vậy, trên góc độ toàn quốc, quá trình đô thị hoá và phát triển đô thị nhƣ là
một sức ép mang tính quy luật trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội quốc gia.
Trong quá trình đó tài nguyên đất là một yếu tố quan trọng và quyết định hàng đầu.
Trong những năm qua, dƣới tác động của nền kinh tế thị trƣờng đất đai đã,
đang và sẽ là một thành phần to lớn trong kinh doanh, sản xuất, thƣơng mại nói
chung và thị trƣờng bất động sản nói riêng. Và điều đó rõ ràng là một bộ phận quỹ
tài nguyên đất, đặc biệt là đất nông nghiệp và lâm nghiệp đƣợc chuyển sang dùng
cho xây dựng và phát triển đô thị. Đây là vấn đề đang đƣợc quan tâm cho mọi quốc
gia đặc biệt là các nƣớc mà nền sản xuất nông nghiệp đang đóng góp một tỷ trọng
đáng kể cho nền kinh tế quốc dân.
Nghiên cứu mức độ đô thị hóa của đô thị gắn với sử dụng đất đai đô thị nhằm
định hƣớng quy hoạch sao cho phù hợp với trình độ phát triển của xã hội.
1.2.4 Ý nghĩa thực tiễn của việc đánh giá biến động sử dụng đất đai:
Đánh giá biến động sử dụng đất đai có ý nghĩa rất lớn đối với việc sử dụng đất
đai: Việc đánh giá biến động của các loại hình sử dụng đất là cơ sở phục vụ cho

- 19 -

thái bền vững.
Theo FAO[13]: “ Qui hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm năng đất và
nƣớc một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã hội nhằm lựa
- 20 -


chọn ra phƣơng án sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của qui hoạch sử dụng đất là lựa
chọn và đƣa ra phƣơng án đã lựa chọn vào thực tiến để đáp ứng nhu cầu của con
ngƣời một cách tốt nhất nhƣng vẫn bảo vệ đƣợc nguồn tài nguyên cho tƣơng lai.
Yêu cầu cấp thiết phải làm qui hoạch là do nhu cầu của con ngƣời và điều kiện thực
tế sử dụng đất thay đổi nên phải nâng cao kỹ năng sử dụng đất”.
Nhƣ vậy, về thực chất qui hoạch sử dụng đất là quá trình hình thành các quyết
định nhằm tạo điều kiện đƣa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích cao
nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ
chức sử dụng đất nhƣ tƣ liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng cao hiệu quả sản
xuất của xã hội, kết hợp với bảo vệ đất và môi trƣờng.
1.3.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử xã hội, tính khống
chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp thành quan
trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân.
Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đƣợc thể hiện nhƣ sau:
- Tính lịch sử xã hội
Trong quy hoạch sử dụng đất luôn nảy sinh quan hệ giữa ngƣời với đất đai yếu tố tự nhiên cũng nhƣ quan hệ giữa ngƣời với ngƣời và nó thể hiện đồng thời hai
yếu tố: thúc đẩy lực lƣợng sản xuất phát triển và thúc đẩy sự phát triển của các mối
quan hệ sản xuất. Do vậy, quy hoạch sử dụng đất luôn là một bộ phận của phƣơng
thức sản xuất xã hội và lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát của quy
hoạch sử dụng đất. Nói cách khác quy hoạch sử dụng đất có tính lịch sử xã hội.
Tính chất lịch sử của quy hoạch sử dụng đất xác nhận vai trò lịch sử của nó trong
từng thời k ỳ xây dựng và hoàn thiện phƣơng thức sản xuất xã hội, thể hiện ở mục
đích, yêu cầu, nội dung và sự hoàn thiện của phƣơng án quy hoạch sử dụng đất.

của nhiều nhân tố kinh tế xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu quy hoạch thƣờng là
không cụ thể và chi tiết nhƣ trong kế hoạch ngắn và trung hạn do vậy nó chỉ có thể
là một quy hoạch mang tính chiến lƣợc chỉ đạo vĩ mô. Các chỉ tiêu quy hoạch càng
khái lƣợc hóa quy hoạch càng ổn định.
- Tính chính sách: Quy hoạch sử dụng đất thể hiện rất rõ đặc tính chính trị và
chính sách xã hội. Khi xây dựng phƣơng án phải quán triệt các chính sách và quy
định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nƣớc, đảm bảo thực hiện cụ thể trên
mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế
hoạch kinh tế xã hội, tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất
đai và môi trƣờng sinh thái.
- 22 -


- Tính khả biến: Dƣới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trƣớc, theo
nhiều phƣơng diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những
giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc
phát triển kinh tế xã hội trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa học
kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến
của của quy hoạch sử dụng đất không còn phù hợp thì việc chỉnh sửa, bổ sung hoàn
thiện quy hoạch và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết. Điều này thể hiện
tính khả biến của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất luôn là quy hoạch động, một
quá trình lặp lại theo chu kỳ “Quy hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc chỉnh
lý - Tiếp tục thực hiện...” với chất lƣợng, mức độ hoàn thiện và tính phù hợp ngày
càng cao.
1.3.3 Những nguyên tắc của qui hoạch sử dụng đất
Với những áp lực và thực trạng sử dụng đất đai hiện nay cho thấy nguồn tài
nguyên đất đai ngày càng khan hiếm và có giới hạn, dân số thế giới gia tăng. Do đó
đòi hỏi phải có sự đối chiếu hợp lý giữa các kiểu sử dụng đất đai và loại đất đai để
đạt đƣợc khả năng tối đa về sản xuất ổn định và an toàn lƣơng thực, đồng thời cũng
bảo vệ đƣợc hệ sinh thái cây trồng và môi trƣờng sống. Qui hoạch sử dụng đất đai

và mwor rộng diện tích.
Ba là : Tổ chức phân bổ quỹ đất cho các ngành đáp ứng mục tiêu phát triển
kinh tế - xã hôi.
Bốn là : Qui hoạch sử dụng đất phải tạo ra những điều kiện tổ chức lãnh thổ
hợp lý.
Năm là : Phải phù hợp với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội của vùng lãnh
thổ.
Mỗi vùng, mỗi đơn vị sử dụng đất đều có những điểm khác biệt về điều kiện
tự nhiên, kinh tế, xã hội nên phƣơng án qui hoạch xây dựng phù hợp cho từng vùng
cũng khác nhau, nếu không thì không thể tổ chức sử dụng hợp lý đất đai.
Điều kiện tự nhiên là các yếu tố về khí hậu, điều kiện đất đai, khí hậu, ánh
sáng, nguồn nƣớc và các điều kiện khác, đây là các yếu tố cơ bản để xác định công
cụ của đất đai, có ảnh hƣởng trực tiếp, cụ thể và sâu sắc nhất đối với hoạt động sản
xuất nông nghiệp. Vì vậy trong thực tiến việc sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự
nhiên, tận dụng các lợi thế nhằm đạt hiệu quả cao nhất về kinh tế, xã hội và môi
trƣờng.
Trong số các điều kiện kinh tế xã hội phải kể đến các yếu tố nhƣ chế độ xã
hội, dân số, lao động, chính sách đất đai, sức sản xuất và trình độ phát triển của kinh
- 24 -


tế hàng hóa, cơ cấu kinh tế và phân bổ sản xuất, các điều kiện về công nghiệp, nông
nghiệp. thƣơng nghiệp, giao thông vận tải… Căn cứ vào yêu cầu của thị trƣờng và
xã hội, xác định mục đích sử dụng đất, kết hợp chặt chẽ yêu cầu sử dụng đất với ƣu
thế tài nguyên thiên nhiên đất đai để đạt tới cơ cấu tổng thể hợp lý nhất, với diện
tích đất đai có hạn sẽ mang lại hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội ngày càng cao và sử
dụng đất đai đƣợc bền vững.
1.3.4 Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất
Mục tiêu quan trọng nhất của quy hoạch sử dụng đất và việc sử dụng hiệu quả
và bền vững nhất tài nguyên đất đai - một tài nguyên hữu hạn. Có thể hiểu mục tiêu