BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TÀI CHÍNH

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

TRẦN THỊ THANH HÀ

HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG
PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TÀI CHÍNH

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

TRẦN THỊ THANH HÀ

HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG
PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
MÃ SỐ: 62.34.02.01

ng trong lu n n ều

nguồn

n r r ng
T

giả Lu n n

Trần Thị Th nh H


2
MỤC LỤC
MỤC

1.1
1.1.1
1.1.2
1.1.3
1.2
1.2.1
1.2.2
1.2.3
1.2.4
1.2.5
1.3
1.3.1
1.3.1.1
1.3.1.2

LỜI MỞ ĐẦU
9
CHƢƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG
27
PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
27
Tổng quan về bất động sản
27
Khái niệm bất động sản
28
Đặc điểm bất động sản
30
Phân loại bất động sản
33
Thẩm định giá bất động sản
33
Khái niệm thẩm định giá bất động sản
34
Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản
36
Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản
37
Mục đích thẩm định giá bất động sản
37
Các nguyên tắc cơ bản thẩm định giá bất động sản
39
Quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản
39
Quy trình thẩm định giá bất động sản
Khái niệm quy trình thẩm định giá bất động sản

76
và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản
Kinh nghiệm quốc tế về quy trình và phương pháp thẩm định giá

76


3
bất động sản
1.4.1.1
1.4.1.2
1.4.1.3
1.4.1.4
1.4.1.5
1.4.2

2.1
2.1.1
2.1.2
2.2
2.2.1
2.2.1.1
2.2.1.2
2.2.2
2.2.2.1
2.2.2.2
2.3
2.3.1
2.3.2
2.3.2.1

Quy trình thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam
Phương pháp thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống
tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Thực trạng xây dựng, vận dụng quy trình và phương pháp thẩm định
giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam.
Thực trạng xây dựng và vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản
ở các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam.
Thực trạng vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại
các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam
Đánh giá thực trạng quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất
động sản ở Việt Nam
Đánh giá chung về quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động
sản ở Việt Nam
Thành công của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản
ở Việt Nam
Thành công của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản
được ban hành theo hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

86

Thành công trong xây dựng quy trình và vận dụng các phương pháp
thẩm định giá bất động sản của các doanh nghiệp thẩm định giá ở
Việt Nam
Hạn chế của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt
Nam
Những hạn chế của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản

84


3.1.2
3.2
3.2.1
3.2.1.1
3.2.1.2
3.2.2
3.2.2.1
3.2.2.2
3.2.2.3
3.2.2.4
3.2.2.5
3.2.2.6
3.2.2.7
3.2.2.8
3.2.3
3.2.3.1
3.2.3.2
3.2.3.3

trong tiêu chuẩn thẩm định giá
Hạn chế trong xây dựng và vận dụng quy trình, phương pháp thẩm định
giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá
Nguyên nhân của những hạn chế
Nguyên nhân chủ quan
Nguyên nhân khách quan
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ
PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT
NAM
Định hƣớng hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá

Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ, chú trọng phẩm chất đạo đức
nghề nghiệp đồng thời có chế độ đãi ngộ phù hợp cho đội ngũ nhân sự
phục vụ cho thẩm định giá tại các doanh nghiệp thẩm định giá
Tăng cường vai trò quản lý nhà nước về thẩm định giá

136
142
142
146
148
149
149
149
150
152
152
152
155
160
160
164
168
169
170
172
173
176
177
177
183


TĐV

Thẩm ịnh vi n

190
190
192
193
194
196
197
202


6
DANH MỤC BẢNG
STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

o nh nghiệp về l
họn s
ng
phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản
Bảng 2 9: Tổng h p ý kiến nh gi khả năng th
qu n phƣơng ph p so s nh ể TĐG BĐS

hiện

25
90
91
94
103
112
112
114
116

nội ung li n
117

Bảng 2 10: Tổng h p ý kiến nh gi khả năng th hiện
nội ung
li n qu n phƣơng ph p thu nh p ể TĐG BĐS
Bảng 2 11: Tổng h p ý kiến nh gi khả năng th hiện
nội ung
liên qu n phƣơng ph p hi ph , hiết trừ ể TĐG BĐS
Bảng 2 12: Tổng h p ý kiến nh gi khả năng th hiện
nội ung

ti u h trong quy

132

18

tr nh v phƣơng ph p TĐG hiện tại - Kết quả TĐG

133

19
20
21

ộ tin

y

o

Bảng 2 18: Kết quả khảo s t về tỷ lệ số trƣờng h p y u ầu TĐG BĐS
lại tại
o nh nghiệp TĐG
Bảng 2 19: Kết quả khảo s t về việ o nh nghiệp
ơ sở
liệu
ri ng về thẩm ịnh gi bất ộng sản
Bảng 2 20: Kết quả khảo s t về m
ộ o tạo, bồi ƣỡng ho ội ngũ
thẩm ịnh gi bất ộng sản tại o nh nghiệp

Bảng 3 3: Kết quả khảo s t về hƣớng v n ng Phƣơng ph p so s nh L
họn m gi ại iện thể
v o
h t nh b nh qu n
m gi hỉ n
Bảng 3 4: Kết quả ý kiến về hƣớng v n ng phƣơng ph p thu nh p
Bảng 3 5: Kết quả nh gi m qu n trọng giải ph p về x y ng ơ sở
liệu TĐG BĐS ho n hỉnh tại

Bảng 3 6: D nh m th ng tin ấp quố gi , tỉnh, th nh phố
Bảng 3 7: D nh m th ng tin ấp qu n, huyện
Bảng 3 8: D nh m th ng tin về khu v l n n ối với một số loại
h nh bất ộng sản
Bảng 3.9: D nh m th ng tin, số liệu thể về bất ộng sản TĐG
Bảng 3 10: Đ nh gi m

32

o nh nghiệp TĐG

167

168

171
173
177
178
179
179

o nh nghiệp TĐG v tỷ trọng o nh nghiệp
TĐG theo số TĐV trong tổng số o nh nghiệp TĐG năm 2016

90

92

DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC
PHỤ LỤC

STT
1
2

Ph l

1: M u phiếu iều tr khảo s t

Ph l

2: V

d ng tr n ất

thẩm ịnh gi quyền s

TRANG
202

ng ất v

t p trung s ng nền kinh tế thị

trƣờng ịnh hƣớng xã hội h nghĩ . Hiện nay, Việt N m

ng trong thời kỳ ổi

mới, ẩy mạnh ph t triển nền kinh tế thị trƣờng năng ộng v nỗ l

không

ngừng ể hội nh p nền kinh tế to n ầu, nhu ầu về thẩm ịnh gi t i sản trong
xã hội ng y

ng lớn, ặt r y u ầu phải ƣ thẩm ịnh gi t i sản trở th nh một

nghề - một loại hoạt ộng ị h v tƣ vấn m ng t nh huy n nghiệp, ộ l p,
kh h qu n,

năng l

huy tốt v i trò

hoạt ộng nhằm bảo ảm ho nghề thẩm ịnh gi ph t

m nh, từ

g p phần bảo ảm l i

th m gi thị trƣờng Theo Đề n n ng



ng ất trong x

xã hội, nhất l thẩm

ịnh gi trị o nh nghiệp nh nƣớ

phần ho , thẩm ịnh gi bất ộng sản thế hấp tại

ng n hàng thƣơng mại

ũng nhƣ thẩm ịnh gi bất ộng sản trong nhiều trƣờng h p kh
trƣờng h p kết quả thẩm ịnh gi

ể ổ

Th

tế nhiều

h nh lệ h nhiều so với gi trị thị trƣờng, cùng

một bất ộng sản nhƣng kết quả

o nh nghiệp thẩm ịnh giá ƣ r

h nh lệ h rất lớn. Có nhiều nguy n nh n
trong nh ng nguy n nh n qu n trọng l

n ến t nh trạng trên nhƣng một


n ến việ v n

v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản trong thời gi n qu
hế. Hoạt ộng thẩm ịnh gi hiện n y h yếu o
tại

o nh nghiệp

h

họ , hặt hẽ,

thể Việ v n

ng quy trình và

bất ộng sản hiện n y hƣ
,

nh n r

ộ tin

y

phƣơng ph p thẩm ịnh giá

, t nh h nh nghi n


rất hạn hế Việ tổng kết,

nh gi rút kinh nghiệm từ th

gi BĐS ở Việt N m trong thời gi n qu

ũng hƣ

kịp thời Ch nh v v y m một y u ầu ƣ

ƣ

ặt r l

tế hoạt ộng thẩm ịnh
th

hiện thƣờng xuy n,

ần ho n thiện quy trình và

phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản theo hƣớng x y
tr nh thẩm ịnh gi bất ộng sản một
quy tr nh v

ng ƣ

h r r ng, hặt hẽ, hƣớng

một quy


s

ƣ

ng phƣơng ph p thẩm

ịnh gi bất ộng sản phù h p sẽ giúp ho họ giảm thiểu ƣ
ộng nghề nghiệp thẩm ịnh gi – một nghề nghiệp vốn ã h
ro. Xuất ph t từ nh ng lý o

m nghi n

một quy tr nh

u sinh ã l

r i ro trong hoạt
ng nhiều r i
họn ề t i “Hoàn

thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện
nay” l m ề t i nghi n u lu n n.
2. Những kết quả nghiên cứu trong và ngoài nƣớc có liên quan đến luận
án và những định hƣớng nghiên cứu tiếp của luận án.
Khi ề p ến quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản, các
nghi n

u t p trung v o h i mảng nội ung lớn: thứ nhất, bất ộng sản v thẩm



giả nƣớ ngo i v nghi n

theo h i
u

giả trong nƣớ
2.1 Nghiên cứu của nhóm tác giả nước ngoài:
Hiện
nhiều nghi n u kh i qu t về bất ộng sản v thị trƣờng BĐS tại
quố gi ph t triển nhƣ

nghi n

H lbert C Smith, John B Corgel ƣ

u về quyền sở h u BĐS

ề

p tới trong t

t

giả

phẩm “Triển vọng bất

ộng sản” (Real estate perspectives: An introduction to real estate) (2001)[71].
T

ƣ

r

nh ng ph n t h về m i trƣờng trong hoạt ộng quản lý BĐS, ặ biệt ã phân
t h kh i qu t nh ng y u ầu về ph p lu t, t i h nh v
phòng

ạo

,

biện ph p ề

r i ro về mặt ph p lu t tại Mỹ li n qu n tới bất ộng sản [69]. Nghiên

u s u hơn về một số hoạt ộng hung trong thị trƣờng BĐS

t

giả M nry

Seldin trong uốn “Sổ t y bất ộng sản” (The real estate handbook) [73], t
t p trung v o tr o ổi về kinh o nh BĐS ũng nhƣ
marketing BĐS, ph n t h t i h nh v
ngo i ũng
h

tƣ


b o

o

nh gi hệ thống lu t ất

thống ph p lu t ất

i hiện n y

với hệ thống ph p lu t ất
Nh ng nghi n

i

i, ây là công trình nghi n

u, r so t hệ

Việt N m, so s nh hệ thống lu t hiện h nh
thế giới v

u tr n mới ề

ƣ r một số khuyến nghị

p h yếu ến nh ng kiến th

BĐS, thị trƣờng BĐS v một số kh i qu t về
BĐS h kh ng nghi n

giả W B Brueggenm m, J D Fisher với nghi n

ề t i h nh v

ầu tƣ bất

ộng sản” (Re l est te fin n e n

investments) (1997) ã n u r nh ng vấn ề ần lƣu ý trong lĩnh v
ầu tƣ BĐS ở nƣớ Mỹ, ũng nhƣ ề
trong kinh doanh BĐS. Đề

u về

t i h nh v

p kh i qu t tới thị trƣờng vốn v

n to n

p ến quản lý vốn ầu tƣ tr n thị trƣờng BĐS, quản


12
lý phần vốn ầu tƣ BĐS ƣới h nh th i t i sản ố ịnh ƣ
Hudson-Wilson, Charles H Wurtzeb h tr nh b y r qu t

t

giả Sus n


ộng

nh ng nghi n

u

huy n s u về t nh h nh t i h nh nh ở, nhƣ Arjen v n Dijkhuizen, Hà Lan trong
nghi n

u

m nh về “Thị trƣờng t i h nh nh ở tại H L n” (Dut h housing

finance market) (2004) [58] ũng ã ƣ r

ph n t h hung

thị trƣờng t i h nh nh ở tại H L n, ồng thời giới thiệu
ũng nhƣ
u

r i ro v

yếu tố
ng

s

ng


t

giả tr n ã nghi n

trƣờng BĐS, ề

p ến h ng h

tr n thi n hƣớng nhiều s ng

u

ng

t i h nh trong việ quản lý thị

tr n thị trƣờng BĐS, ngo i r việ nghi n
hoạt ộng kinh o nh BĐS h kh ng ề

u

p tới

việ thẩm ịnh gi BĐS.
Ngo i nh ng nghi n
thị trƣờng BĐS, một số t

u về BĐS, thị trƣờng BĐS, hoạt ộng t i h nh tr n
giả nƣớ ngo i ã

lu n thống k và phân tích): Cung ấp
o n gi với một phạm vi tin y ở h i
b n a nhƣng òi hỏi một số lƣ ng lớn
gi o ị h b n h ng tƣơng ƣơng ể tạo
th nh một m u ại iện (3) S
ng ph n t h hồi quy: òi hỏi một số lƣ ng lớn


13
qu n s t về
húng v

m

l i thế l

gi gi o ị h Ứng
ung ấp một

ng này ph t triển trong ịnh gi

ại

to n gi , phạm vi gi trong khoảng tin

y[65][75]. Tất ả
phƣơng ph p iều hỉnh n y v
hiện từ
trung t m họ thu t kh nh u
Hệ thống Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế ƣ

òn

p ng ƣ

y u ầu ảm bảo t nh h i ho ,

thống nhất về ơ bản với Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế Do
Hiệp hội thẩm ịnh gi

nƣớ th nh vi n n n Uỷ b n Ti u huẩn thẩm ịnh

giá quố tế lu n khuyến kh h việ mở rộng
nhằm thú

ể thẩm ịnh gi

ng y u ầu quản lý
T

Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế

ẩy qu tr nh tr o ổi xuy n quố gi v

thị trƣờng t i sản quố tế, hỗ tr
huẩn m

s nhất tr với

ng g p v o s ph t triển


tuy nhiên hỉ hú trọng v o thẩm ịnh gi BĐS trong nh m
ầu tƣ BĐS h
kh ng nghi n u về quy tr nh v
phƣơng ph p kh
ể thẩm ịnh gi BĐS.
Đề t i “ƣớ lƣ ng gi trị ất i”
Te Gw rtney v Ar en Del w re
(1999),
t giả ã nghi n u v ƣ r một số nguy n tắ , ũng nhƣ phƣơng
ph p x
ịnh gi trị
ất i Nghi n u
C therine Nin (Austr li -2002)
về “Hệ thống quản lý m i trƣờng v
nh gi gi trị ất i”
Austr li [67],
trong
h yếu ề p ến việ
nh gi
gi trị
ất i t nh ến
yếu
tố m i trƣờng C theirine t p trung v o nghi n u
phƣơng ph p nhằm x
ịnh
gi trị nguồn t i nguy n ất i ể x
ịnh v ph n bổ nguồn t i nguy n ất i
h p lý tr n ơ sở ảm bảo yếu tố m i trƣờng Nh n hung
nghi n u n y ƣ
th hiện trong iều kiện th ng tin kh ầy

ti u huẩn thẩm ịnh gi BĐS. T giả ã ề p tới 4 bƣớ
h p lý ần tu n th trong quy tr nh thẩm ịnh gi BĐS,
l :x
ịnh vấn ề;
quyết ịnh phƣơng n s
ng
thể tin y ƣ ; l
họn phƣơng ph p thẩm
ịnh gi ; iều hỉnh
yếu tố t
ộng Để tr nh ƣ nh ng lỗi nghi m trọng khi
thẩm ịnh gi BĐS, thẩm ịnh vi n ần th hiện quy trình, thể nhƣ s u:
- Hiểu nhiệm v thẩm ịnh gi v
nội ung li n qu n
- Ph n t h
phƣơng n s
ng tiềm năng
-X
ịnh ngƣời mu
khả năng mu

BĐS

- T m kiếm nh ng
liệu v phƣơng ph p th h h p ể ƣ r
h p lý ho BĐS, một phƣơng ph p tƣơng t với
h th suy nghĩ

ƣ m gi
ngƣời mua.

ịnh nh ng phƣơng ph p n o ƣ
hấp nh n Đ số
phƣơng ph p
v o hình
th
việ so s nh ể nh gi gi trị thị trƣờng C phƣơng ph p thẩm ịnh gi
BĐS thể ƣ nh m theo h i nh m: truyền thống v n ng o. C phƣơng ph p
truyền thống l
m h nh hồi quy, so s nh, hi ph , thu nh p, l i nhu n, chi phí.
Cá phƣơng ph p n ng o l ANNs, phƣơng ph p ịnh gi he oni , phƣơng ph p
phân tích không gian… Trong b i b o t giả n u một số iều kiện p ng v một
số nét ơ bản về
phƣơng ph p n y
So s nh về gi b n l
h tiếp n ƣ s
ng rộng rãi nhất. Gi trị
BĐS ƣ thẩm ịnh gi ƣ giả ịnh l
mối liên hệ m t thiết với m gi b n
nh ng t i sản tƣơng t trong ùng khu v thị trƣờng. Thẩm ịnh vi n ầu ti n
sẽ l
họn nhiều nh ng BĐS tƣơng t từ tất ả
BĐS vừ ƣ gi o ị h trong
thời gi n gần y Từ một số BĐS iển h nh, thẩm ịnh vi n tiến h nh iều hỉnh


15
s kh

biệt


kỹ thu t so s nh vốn tr tiếp hiếm khi phù h p
Về phƣơng ph p thặng ƣ: ối với
BĐS

khả năng ph t triển, phƣơng

ph p tốt nhất ể thẩm ịnh gi l phƣơng ph p thặng ƣ S ph t triển ƣ t nh
ến khi phƣơng n s
ng hiện tại kh ng phải l phƣơng n s
ng tốt nhất v
hiệu quả nhất. Với việ bỏ tiền ể ải tạo, ph t triển BĐS sẽ em lại tiền ho thu
lớn hơn, gi trị thị trƣờng
ất tăng l n o nhu ầu về phƣơng n s
ng mới
o hơn phƣơng n s
ng trƣớ
Phƣơng ph p chi phí (phƣơng ph p nh thầu): T giả n u một số trƣờng h p
p ng phƣơng ph p n y
l : Áp ng ể thẩm ịnh gi nh ng BĐS ƣ thiết
kế m ng t nh huy n biệt, hoặ nh ng BĐS t khi ƣ mu b n tr n thị trƣờng
Phƣơng ph p n y kh ng hiệu quả khi ƣ s
ng ể thẩm ịnh gi nh ng BĐS
m gi trị
BĐS
thể ƣ
nh gi thông qua các nh ng BĐS tƣơng t hoặ
BĐS em lại thu nh p từ tiền thu T giả nh n thấy tại
quố gi
không có
hoạt ộng ầu tƣ BĐS mang tính phổ biến hoặ th m h l kh ng

nơ ron thần kinh): M h nh mạng lƣới


16
nơ ron thần kinh ƣ

ung ấp nhƣ một giải ph p ể giải quyết

trong thẩm ịnh gi BĐS Mô hình này phải ƣ

o tạo từ một bộ

vấn ề
liệu s u

ƣ s
ng ể ƣớ t nh m gi
BĐS mới từ một thị trƣờng giống nhƣ
v y Mạng lƣới
nơ ron l m h nh thông minh ƣ thiết kế ể lặp lại nguy n
bản qu tr nh họ t p
bộ não on ngƣời Mô hình này b th nh phần b n ầu:
lớp
liệu ầu v o, lớp ẩn (hộp en), lớp o lƣờng ầu r (gi trị BĐS ƣ
tính) Lớp ẩn b o gồm h i qu tr nh: các h năng tổng h p trọng số v
năng huyển ổi Cả h i loại h năng n y ều liên qu n tới
giá trị từ

ƣớ
h

ƣ
ề p trong b i b o
thể giải quyết
vấn
ề trong thẩm ịnh gi BĐS. Phƣơng ph p hồi quy ề p tới nền tảng kho họ cho
việ iều hỉnh
m gi kh ng
tr n kinh nghiệm
thẩm ịnh vi n. Tuy
nhiên nh ng vấn ề kh x trong kho họ xã hội kh ng ƣ tính ến thƣờng
xuyên trong các mô hình so sánh.
Với b i b o “Apportionment in property valuation: should we separate the
inseparable” [60], các t giả Hendriks và Dave n u
ạng
phƣơng pháp
ph n bổ l phƣơng ph p thặng ƣ v phƣơng ph p hiết trừ Phƣơng ph p ph n bổ
tiến h nh ph n hi gi trị thị trƣờng ho ất v gi trị thị trƣờng ho
to nh
tr n ất ri ng Nh m t giả ho rằng gi trị thị trƣờng
một BĐS kh ng thể
phân chia th nh gi trị thị trƣờng ho ất v gi trị thị trƣờng ho s ải tiến Trên
th tế kh ng thể gi trị thị trƣờng ho
to nh m kh ng
ất (hoặ kh ng
gắn với yếu tố vị tr ) V thế theo nh m t giả, phƣơng ph p ph n bổ l
ng
kh ng ng tin y trong ph n t h BĐS l m ơ sở ho
quyết ịnh ầu tƣ, quyết
ịnh t i h nh v t giả ề xuất một số ng kh
ể th y thế

nh ầu tƣ tr n thị trƣờng vốn v phản nh m
ộ r i ro trên trong
lĩnh v
ầu tƣ
thể tr n thị trƣờng BĐS, không liên qu n ến r i ro o th y ổi
chi phí cho thuê. T giả ũng ề xuất v n ng trong th tế ể t m r tỷ lệ vốn ho
v tỷ lệ hiết khấu nhƣ s u: Đối với tỷ lệ vốn hoá,
h th h h p ể ƣớ t nh l s
ng
trƣờng

liệu thị trƣờng bằng
h lấy thu nh t hoạt ộng ròng hi ho gi thị
bất ộng sản tƣơng ồng (về loại h nh,
yếu tố kh v ƣ
ầu tƣ

theo hƣớng tƣơng t trong ph n khú thị trƣờng ) với iều kiện thu nh p hoạt
ộng ròng n y v gi b n
BĐS tƣơng t ã ƣ
iều hỉnh ho phù h p với
BĐS m ti u ần thẩm ịnh gi . Đối với tỷ lệ hiết khấu: C h th h h p ể ƣớ
t nh tỷ lệ hiết khấu l iều hỉnh các tỷ lệ vốn ho thị trƣờng t nh tới s th y ổi
khoản thu nh p kỳ vọng v s th y ổi về m gi
BĐS ở uối hu kỳ
b ov
r i ro.
Trong uốn Property value năm 2011, Lorenz v ộng s ã ƣ r kh i
niệm nền tảng gi trị bất ộng sản với “bản ồ gi trị”, bản ồ n y kh i niệm h
mối qu n hệ gi

n n hiện
nh ng iểm kh ng tƣơng ồng trong
h nh n nh n, nh gi ối
với quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS gi Việt N m v một số nƣớ
ph t triển tr n thế giới, ti u biểu
h nh l
qu n niệm về ất i, về quyền


18
ối với ất

i

Mặ

ù v y, nh ng nghi n

u tr n ũng

gi trị kho họ v

l tƣ liệu quý ể th m khảo, họ t p trong thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m
2.2 Nghiên cứu của nhóm tác giả trong nước:
Đối với Việt N m, x y ng quy tr nh thẩm ịnh gi BĐS, hặt hẽ v v n
ng phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS phù h p ũng l một y u ầu ấp thiết
ƣ

ặt r trong tiến tr nh hội nh p kinh tế quố tế Trong nh ng năm vừ qu ,



Bộ, ng nh,

Viện nghi n

nh kho họ về vấn ề n y, nhƣ: ề t i kho họ

PGS TS Nguyễn Văn Thạo l

h nhiệm ề t i với h

nhiều

ấp nh nƣớ

ề “Th

o

trạng vấn ề sở

h u v phƣơng hƣớng giải quyết ở nƣớ t hiện n y” (năm 2005); ề t i nghi n
u kho họ
h

ấp Bộ thuộ Bộ T i h nh o TS H Quý T nh l

ề “Lý lu n ị t v v n

ng ể giải quyết một số vấn ề về ất


một số ề xuất ần xem xét ể quy ịnh

òi hỏi

phải phù h p

quy lu t

tế ất nƣớ ;

ề xuất n n

h nh s h về quản lý ất

thị trƣờng, nhằm thú
h i h nh th

sở h u ất

sở h u to n
Hai là, nghi n

ạo

i tiệm
u về

Nh nƣớ



nh ng qu n

i, nhất l trong iều kiện hội nh p nhƣ hiện n y Nền

kinh tế thị trƣờng t n

ngƣời s

nghi n

i n i ri ng trong một nền kinh tế thị trƣờng hội nh p ở Việt N m

iểm hƣ thống nhất nhƣ:

th

hung,

i l thuộ sở h u to n

nh ng ph n t h bƣớ

hiện n y Tuy nhi n về lý lu n,
h nh th

i ở Việt

ng ất trong thị trƣờng BĐS ở Việt N m‟‟,