BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN THÀNH PHẦN SỐ 4 “CẢI TẠO
KÊNH VÀ ĐƯỜNG DỌC KÊNH TÂN HÓA – LÒ GỐM”
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN PHÚ THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH

SVTH
MSSV
LỚP
KHOA
NGÀNH

:
:
:
:
:

PHẠM THỊ TRÀ LY
08135048
DH08TB
2008 – 2012
Quản Lý Thị Trường
Bất Động Sản

Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Với vị trí tâm điểm của khu vực Đông Nam Á, TP. Hồ Chí Minh là một đầu mối
giao thông quan trọng về cả đường bộ, đường thủy và đường không, nối liền các tỉnh
trong vùng và còn là một cữa ngõ quốc tế. Nhằm duy trì và tăng cường vai trò của TP.
HCM, trước hết cần thực hiện các giải pháp về cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị, giải
quyết các vấn đề về môi trường, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. Xuất phát
từ thực tiễn đó các dự án nâng cấp đô thị tại TP. Hồ Chí Minh nói chung và các quận,
huyện nói riêng ngày càng được quan tâm và đẩy mạnh. Theo đó, dự án Thành phần số 4
“Cải Tạo Kênh Và Đường Dọc Kênh Tân Hóa – Lò Gốm” trên địa bàn Quận Tân Phú TP.
Hồ Chí Minh là một trong những tiểu dự án nâng cấp đô thị, thuộc hạng mục 2 được triển
khai trong giai đoạn 2010 - 2014. Việc thực hiện Dự án sẽ tạo ra một lộ trình thực hiện
quy hoạch Chung cho thành phố, góp phần từng bước chỉnh trang đô thị, giải quyết các
vấn đề môi trường và nâng cao chất lượng cuộc sống của dân nghèo đô thị.
Tuy nhiên trong quá trình thực hiện các dự án nâng cấp đô thị tại thành phố Hồ Chí
Minh nói chung và dự án thành phần số 4 “Cải Tạo Kênh Và Đường Dọc Kênh Tân Hóa
– Lò Gốm” nói riêng thì công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có vị trí và vai trò quan
trọng trong việc đảm bảo nghĩa vụ và quyền lợi hợp pháp cho người dân, chủ đầu tư và
Nhà nước, bên cạch đó còn quyết định sự thành công của dự án.
Trên cơ sở đó, đề tài thực hiện nhằm nghiên cứu việc áp dụng các chính sách,
phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn Quận Tân Phú. Bằng các phương
pháp là phương pháp điều tra khảo sát, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh,
phương pháp chuyên gia, phương pháp phân tích tổng hợp đề tài sẽ tập trung nghiên cứu
về các chính sách của phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án Thành phần
số 4 “Cải Tạo Kênh Và Đường Dọc Kênh Tân Hóa – Lò Gốm” trên địa bàn quận Tân
Phú, Thành phố Hồ Chí Minh. Qua đó nhận định tổng quan về công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng trên địa bàn nghiên cứu và đời sống của người dân trong vùng quy
hoạch. Từ đó đưa ra các giải pháp để hạn chế, khắc phục trong dự án cũng như hoàn thiện
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn nghiên cứu.





DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1. Giá trị sản xuất công nghiệp
Bảng 2. Tốc độ phát triển và cơ cấu 6 ngành hàng chủ yếu có giá trị lớn
Bảng 3. Tính chung các loại hình DN, Công ty tháng 3/2012
Bảng 4. Tổng hợp dân số hiện trạng phân theo hình thức đăng ký
Bảng 5. Dân số và diện tích quận Tân Phú phân theo phường và cụm dân cư
Bảng 6. Các dự án đã bồi thường từ năm 2007 đến 2011
Bảng 7. Tổng hợp hiện trạng sử dụng đất
Bảng 8. Hiện trạng dân cư khu vực dự án
Bảng 9. Giá đất tính bồi thường
Bảng 10. Dự toán kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Bảng 11. Số hộ bị ảnh hưởng
Bảng 12. Số hộ bị ảnh hưởng theo từng phường trên thực tế
Bảng 13. Tổng hợp ảnh hưởng đất ở trên địa bàn quận Tân Phú
Bảng 14. Tổng nhu cầu tái định cư trên địa bàn quận Tân Phú
Bảng 15. Tiến độ dự án tính đến thời điểm hiện tại

19
20
21
22
23
29
41
43
46
54
55

UBND
TT BĐS
BĐS
BT – GPMB
BT – HT – TĐC
BT
HT
TĐC
TP. HCM
NHTG (WB)
VSATTP
GCNQSDĐ

Ban quản lý dự án
Ủy ban nhân dân
Thị trường Bất động sản
Bất động sản
Bồi thường, giải phóng mặt bằng
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Bồi thường
Hỗ trợ
Tái định cư
Thành phố Hồ Chí Minh
Ngân hàng thế giới
Vệ sinh an toàn thực phẩm
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

iii



3.6 Dự toán kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án ............................ 54
4 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án .............................. 55
4.1 Điều kiện và đối tượng bồi thường.......................................................................... 55
4.2 Bồi thường về đất ...................................................................................................... 56
4.3 Bồi thường tài sản trên đất ...................................................................................... 58
4.4 Chính sách hỗ trợ ổn định cuộc sống cho người dân ............................................ 59
4.5 Chính sách tái định cư.............................................................................................. 59
4.6 Tình hình khiếu nại, tố cáo trong quá trình thực hiện ......................................... 61
4.7 Tiến độ thực hiện dự án ........................................................................................... 61
5 Những thuận lợi khó khăn trong quá trình thực hiện và giải pháp hoàn thiện công
tác bồi thường, giải tỏa và tái định cư ........................................................................... 62

iii


5.1 Thuận lợi ................................................................................................................... 62
5.2 Khó khăn ................................................................................................................... 63
5.3 Giải pháp hoàn thiện ................................................................................................ 63
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................................................... 65

iii


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Thị Trà Ly

ĐẶT VẤN ĐỀ
 Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường Bất động sản (TT BĐS) là một trong những thị trường quan

Tân Hóa - Lò Gốm.

Trang 1


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Thị Trà Ly

Vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng là một trong những giai đoạn quan
trọng trong việc thực hiện dự án nâng cấp đô thị TP. HCM. Đối với nhiều dự án
thì tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng chậm ảnh hưởng lớn đến sự thành
công của dự án, gây thiệt hại lớn không chỉ về mặt kinh tế mà còn ảnh hưởng đến
sự ổn định chính trị xã hội. Vì vậy cần giải quyết tốt vấn đề này để củng cố lòng
tin của người dân, đồng thời tạo trường thông thoáng cho sự phát triển kinh tế, thu
hút đầu tư.
Dự án thành phần này được NHTG (WB) ký hiệp định tài trợ bổ sung hơn
128 triệu USD sẽ cải tạo 7,4 km tuyến kênh, xây mới gần 12 km đường… góp
phần giảm ngập úng cho lưu vực Tân Hóa - Lò Gốm. Tuy nhiên, vướng mắc lớn
nhất ở dự án này là việc giải tỏa khoảng 200.000 hộ dân đang sinh sống trên kênh.
Được biết, dự án nâng cấp đô thị TP. HCM nhằm góp phần cải thiện cơ sở hạ tầng
giao thông, cấp điện, chiếu sáng, cấp nước… cho khoảng 96 khu dân cư có thu
nhập thấp thuộc 13 quận, huyện trong TP. Dự án gồm 9 dự án thành phần có tổng
mức đầu tư gần 593 triệu USD, trong đó vốn ODA gần 267 triệu USD và vốn đối
ứng của TP gần 326 triệu USD (dùng cho việc bồi thường giải phóng mặt bằng và
bố trí tái định cư) sẽ được hoàn tất vào năm 2014. Theo các đại biểu Ban Kinh tế Ngân sách HĐND TP, mục đích của dự án là rất tốt nhưng các địa phương thực
hiện chưa tốt nên việc giải phóng mặt bằng bị ách tắc. Điều này sẽ làm đội vốn
đầu tư của dự án.
Tuy nhiên bên cạnh những tồn tại hạn chế còn có những mặt tích cực mà dự
án đã đạt được. Vì vậy cần xem xét đánh giá lại, từ đó rút ra những bài học kinh

nghiên cứu chỉ đi sâu đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác BT, HT
và TĐC của dự án thành Phần Số 4 “Cải Tạo Kênh Và Đường Dọc Kênh Tân Hóa
– Lò Gốm” trên địa bàn Quận Tân Phú TP. HCM. Từ đó, đưa ra những giải pháp
hoàn thiện.
Giới hạn của đề tài : chỉ nghiên cứu tình hình BT, HT và TĐC của dự án
trên địa bàn ba phường : Hòa Thạnh, Phú Trung, Tân Thới Hòa quận Tân Phú TP.
HCM.

Trang 3


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

PHẦN 1.

SVTH: Phạm Thị Trà Ly

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1 Cơ sở khoa học
1.1.1 Các khái niệm liên quan
- Đất đai : Luật Đất đai 1993 của nước CHXHCN Việt Nam có ghi : “Đất
đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng”.
Đất đai giữ vị trí và có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đất đai là điều kiện
chung đối với mọi quá trình sản xuất của các ngành kinh tế quốc dân và hoạt động
của con người.
- Bất động sản : Theo điều 181 Bộ luật Dân sự quy định “ Bất động sản là

SVTH: Phạm Thị Trà Ly

- Giá trị thị trường (giá mua bán, chuyển nhượng) : Là giá cả thỏa thuận
giữa người bán và người mua, giá này được xác định một cách khách quan, đây là
giá thịnh hành trên thị trường.
- Thu hồi đất : Thu hồi đất đang sử dụng là hình thức chuyển giao quyền
sử dụng diện tích đất đai nhất định từ chủ thể này sang chủ thể khác
Hay: Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý
theo quy định của Luật đất đai năm 2003 (Điều 4 LĐĐ 2003).
- Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất : Là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Đ4
LĐĐ 2003). Bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là việc khôi phục lại giá trị tài
sản, nguồn sinh sống, lợi ích vật chất và tinh thần theo nghĩa rộng cho người sử
dụng đất bị ảnh hưởng do quá trình triển khai thực hiện dự án – là hình thức trách
nhiệm dân sự để bù đắp những tổn thất về vật chất tinh thần cho bên thiệt hại
nhưng thiệt hại này không phải do hành vi trái pháp luật (của nhà đầu tư hay của
Nhà nước) gây ra, mà thực chất là kết quả của chu trình “phá hủy – tái tạo” trong
quá trình phát triển đô thị và kinh tế – xã hội.
- Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất : Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị
thu hồi thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời
đến địa điểm mới.
- Tái định cư : Tái định cư là một khái niệm mang nội hàm khá rộng, dùng
để chỉ những ảnh hưởng tác động đến đời sống của người dân do bị mất tài sản và
nguồn thu nhập trong quá trình phát triển dự án gây ra, bất kể có phải di chuyển
hay không và các chương trình nhằm khôi phục cuộc sống của họ. Như vậy tái
định cư bao hàm cả việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất.
Tái định cư theo nghĩa hẹp là quá trình di chuyển người dân đến nơi ở mới.
Tái định cư là một vấn đề lớn của quốc gia, đặc biệt là các nước đang phát
triển trong những trường hợp điển hình như xây đập, làm đường, phát triển đô thị.

i. Thu hồi đất - quyền định đoạt về đất của Nhà nước
Luật Đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu. Chủ sở hữu về đất đai có các quyền chiếm hữu, định đoạt và sử
dụng đất đai. Một trong các quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai theo
điều C Khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai là giao đất, cho thuê, thu hồi đất và cho phép
chuyển mục đích sử dụng. Quyền thu hồi đất của Nhà nước thực hiện với các
trường hợp sau :
- Thu hồi đất để giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất sử
dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,
phát triển kinh tế. Quỹ đất cả nước hiện nay (trừ quỹ đất chưa sử dụng) đều đã
giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng vào các mục đích
cụ thể. Do vậy, muốn có quỹ đất để giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân thuê, Nhà nước phải thu hồi đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử
dụng như điều 32 Luật Đất đai đã quy định : “Việc quyết định giao đất, cho thuê
đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ thực hiện khi có quyết
định thu hồi đất đó ”.
- Thu hồi đất đối với các trường hợp vi phạm về Luật Đất đai
+ Thứ nhất là sai phạm về sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm sử
dụng đất sai mục đích hoặc không có hiệu quả, cố ý hủy hoại đất, thiếu trách
nhiệm để người khác lấn chiếm đất, cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với nhà
nước, không sử dụng đất được giao đúng thời hạn quy định (12 tháng liền đối với
cây hàng năm; 18 tháng đối với cây lâu năm; 24 tháng đối với đất trồng rừng; đất
dùng để thực hiện các dự án đầu tư không được sử dụng trong 12 tháng liền hoặc
tiến độ đầu tư chậm 24 tháng, kể từ khi đất được giao).
+ Thứ hai là sai phạm về quản lý đất đai như giao đất không đúng thẩm
quyền, không đúng đối tượng, đất chưa sử dụng bị lấn chiếm.
- Thu hồi đất của người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc nộp
tiền sử dụng đất bằng nguồn vốn Ngân sách Nhà nước nay giải thể, phá sản,
chuyển đi nơi khác, không còn nhu cầu sử dụng đất;

sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
b. Nguyên tắc chung của chính sách BT, HT và TĐC
- Đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư :
Việc thực hiện BT, HT và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế gắn liền với
lợi ích Nhà nước, lợi ích của người đang sử dụng đất bị thu hồi và lợi ích của nhà
đầu tư, người được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Các lợi ích này phải được
giải quyết một cách hài hòa góp phần chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất có hiệu quả.
- Đảm bảo công khai, dân chủ trong thực hiện
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao dịch về
quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can thiệp của
Nhà nước, không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thị trường.
Tuy nhiên người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất của mình

Trang 7


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Thị Trà Ly

khi chính sách BT, HT và TĐC phù hợp với Luật Đất đai và được thực hiện công
khai, người dân được bàn bạc dân chủ.
1.2.2 Các căn cứ pháp lý để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư của dự án
a. Cơ sở pháp lý Trung ương
- Căn cứ Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003

liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chính – Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định
84/2007/NĐ-CP của Chính phủ.

Trang 8


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Thị Trà Ly

b. Cơ sở pháp lý địa phương
- Căn cứ Quyết định 64/2001/QĐ-UB ngày 30/07/2001 của Ủy ban nhân
dân thành phố quy định hạn mức giao đất ở tại thành phố;
- Căn cứ Quyết định 225/2005/QĐ-UBND ngày 23/12/2005 của Ủy ban
nhân dân thành phố về quy định hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở theo
Luật Đất đai 2003;
- Căn cứ Quyết định 89/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 về ban hành quy
định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;
- Căn cứ Quyết định 45/2008/QĐ-UBND ngày 02/06/2008 của UBND
thành phố ban hành quy định về trình tự, thủ tục và nội dung lập dự án bồi thường,
giải phóng mặt bằng và tái định cư sử dụng vốn ngân sách Nhà nước trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh;
- Căn cứ Quyết định 35/2010/QĐ-UBND ngày 28/5/2010 của Ủy ban nhân
dân thành phố về ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;
- Căn cứ Quyết định 12/2008/QĐ-UBND ngày 20/02/2008 của Ủy ban
nhân dân thành phố về việc ban hành biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư xây dựng
công trình trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và Quyết định 64/2008/QĐ-UBND
ngày 31/07/2008 điều chỉnh bổ sung một số nội dung tại quyết định 12/2008/QĐUBND ngày 20/02/2008 của Ủy ban nhân dân thành phố; Quyết định

về việc khung chính sách bồi thường, tái định cư nâng cấp đô thị tỉnh và thành phố
Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Cần Thơ, Nam Định;
- Căn cứ Công văn 4949/UBND-ĐTMT ngày 05/10/2010 của Ủy ban nhân
dân thành phố về việc duyệt đơn giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ trong dự án
Thành phần số 4 “Cải tạo kênh và đường dọc kênh Tân Hóa – Lò Gốm” trên địa
bàn Quận Tân Phú;
- Công văn 1006/UBND-ĐTMT ngày 11/03/2011 của Ủy ban nhân dân
thành phố về việc giải quyết vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng các dự án Nâng cấp đô thị thành phố;
- Căn cứ Công văn 6312/UBND-ĐTMT ngày 25/09/2007 của ủy ban nhân
dân thành phố về chủ trương lập dự án bồi thường giải phóng mặt bằng dự án
Thành phần số 4 – Tiểu dự án Nâng cấp đô thị thành phố Hồ Chí Minh;
- Căn cứ Công văn 801/UBND-ĐTMT ngày 27/02/2009 của Ủy ban nhân
dân thành phố về dự án bồi thường và công tác giải phóng mặt bằng trong dự án
Thành phần số 4 – Tiểu dự án Nâng cấp đô thị thành phố Hồ Chí Minh;
- Căn cứ Công văn 2964/SXD-TTBCĐ ngày 28/04/2009 của Sở Xây Dựng
về việc điều chỉnh quỹ nhà phục vụ tái định cư cho các hộ dân của Dự án Thành
phần số 4 thuộc dự án Nâng cấp đô thị thành phố;
- Công văn 1758/SXD-TTBCĐ ngày 19/03/2009 của Sở Xây Dựng về việc
chuẩn bị quỹ nhà tái định cư cho các hộ dân của dự án Thành phần số 4 thuộc dự
án Nâng cấp đô thị thành phố;
- Căn cứ các biên bản họp, bản đồ, tiêu chuẩn, quy chuẩn và các tài liệu có
liên quan đến dự án.
1.3 Cơ sở thực tiễn
1.3.1 Lược sử công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam qua các
thời kỳ
a. Thời kỳ phong kiến
Đất đai thuộc sở hữu của vua chúa, việc ban phát hay tịch thu đất đai phụ
thuộc hoàn toàn vào ý muốn của vua chúa. Do đó công tác bồi thường, giải tỏa
không xảy ra trong giai đoạn này.

định số 188/CP năm 1976 về chính sách xóa bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng
đất ở miền Bắc và hình thức bóc lột thực dân phong kiến ở miền Nam; Quyết định
201/CP ngày 01/07/1980 của Hội Đồng Chính Phủ về việc thống nhất quản lý
ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước quy định người
bị thu hồi đất chỉ được bồi thường tài sản trên đất, trường hợp cần phải có đất để
sử dụng thì được cấp đất khác. Giai đoạn này hầu như khung pháp lý về giải tỏa
đền bù không dặt ra mà do thương lượng, thỏa thuận, khi Nhà nước thu hồi đất thì
Nhà nước giao đất khác hoặc đền bù theo thực tế đối với đất ở, còn đất nông
nghiệp thì hoán đổi đất khác hoặc đền bù từ 3 – 5 lần giá trị sản lượng mảnh đất
đó. Còn hầu hết đất xây dựng các công trình giao thông, thủy lợi, điện khí hóa
nông thôn thì Nhà nước dùng phương thức vận động tự nguyện theo phương thức
“Nhà nước và nhân dân cùng làm”.
d. Giai đoạn 1988 - 1993
Luật Đất đai lần đầu tiên ra đời có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong lĩnh
vực quản lý Nhà nước về đất đai. Vấn đề bồi thường thiệt hại về đất khi người sử
dụng đất bị thu hồi được quy định rất chung tại điều 49 : “Khi đất đang sử dụng bị
thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và
được giao đất khác”. Người nhận đất phải đền bù thiệt hại thực tế cho người sử
dụng đất bị thu hồi giao lại cho mình, phải bồi hoàn thành quả lao động những
năm đầu tư làm gia tăng giá trị đất đó. Đây chỉ là sự thỏa thuận giữa người được
nhận đất và người có đất bị thu hồi mà Nhà nước không can thiệp. Đối với đất
nông nghiệp và đất rừng, Hội đồng Bộ trưởng có quyết định số 186 – HĐBT ngày
31/05/1990 về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử
dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên người có đất bị thu hồi chỉ được bồi thường
tài sản trên đất. Tiền bồi thường về đất được nộp vào ngân sách Nhà nước. Điều
đó cho thấy quyền lợi của người sử dụng đất chưa được quan tâm đúng mức.
Trang 11


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

nước ta. Tuy nhiên quy định hiện hành còn có hai khí cạnh khó khăn và vướng
mắc cho tổ chức thực hiện đó là việc xác định giá đất phù hợp với khả năng sinh
lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với việc xác định hệ số k.
Không ít địa phương đền bù theo giá đất do UBND tỉnh quy định, giá đền bù đất
quá thấp và thường thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế hình thành qua chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương. Với số tiền đền bù đó, người dân không
đủ để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một thửa đất tương đương về cả diện
tích và giá đất với mảnh đất bị thu hồi. Chính vì vậy ảnh hưởng đến khả năng tạo
lập lại tư liệu sản xuất hoặc chỗ ở mới của người bị thu hồi đất, từ đó dẫn đến tình
trạng khiếu kiện, không nhận tiền đền bù, không di chuyển làm chậm tiến độ giải
phóng mặt bằng, chậm thực hiện dự án đầu tư..v..v.
Thứ ba, quy định điều kiện để được đền bù hoặc không được đền bù thiệt
hại về đất tuy đã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản lý, sử dụng đất đai,
song còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không đủ điều kiện được

Trang 12


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Thị Trà Ly

đền bù thiệt hại dẫn đến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh ra khiếu kiện ảnh
hưởng đến thời gian thực hiện dự án.
Thứ tư, chính sách đền bù thiệt hại về đất chưa gắn với chính sách thu tiền
sử dụng đất, nhất là thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất ở trước Luật Đất đai 1993. Nhiều trường hợp đủ điều
kiện được đền bù thiệt hại về đất, nhưng theo quy định về thu tiền sử dụng đất thì
người có đất muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp 20%
hoặc 40% tiền sử dụng đất. Do đó khi thực hiện đền bù 100%, có địa phương thực

Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư và Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Trang 13


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Thị Trà Ly

Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
Giá đất để bồi thường được thực hiện theo các quy định về giá đất mới nên
người sử dụng đất sẽ thực hiện bàn giao mặt bằng nhanh hơn, tình trạng khiếu kiện
giảm đi.
Trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà đã có dự án đầu tư để giao hoặc cho
thuê thì việc tổ chức thực hiện thu hồi đất và bồi thường cho người có đất bị thu
hồi theo quy định được giao cho UBND cấp huyện; trường hợp thu hồi đất mà
chưa có dự án đầu tư thì việc tổ chức thực hiện thu hồi đất và bồi thường cho
người có đất bị thu hồi theo quy định được giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất.
Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
được xem xét duyệt mà không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để giao
hoặc cho thuê thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất,
nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân. Với các quy định mới này nhà đầu tư đã chủ động hơn trong việc lựa chọn
địa bàn để đầu tư sản xuất kinh doanh.
1.3.2 Vị trí và vai trò của công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư trong
hệ thống quản lý của Nhà nước về đất đai
- Thu hồi đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý
Nhà nước về đất đai, sau khi có quyết định phải chi trả bồi thường thiệt hại cho

nguồn gốc rõ ràng. Khi đó công tác bồi thường cũng sẽ được dễ dàng thuận lợi.
- Công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo mà làm tốt giúp cho việc
bồi thường diễn ra nhanh, đúng pháp luật còn ngược lại sẽ làm cho dự án kéo dài
ảnh hưởng đến đời sống người dân và tiến độ thi công, ngoài ra còn gây nhiều tiêu
cực khác như chủ đầu tư sẽ lợi dụng khe hở đó mà làm trái pháp luật chẳng hạn sư
dụng đất không đúng mục đích, xây dựng nhà trái phép, đầu cơ đất…
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn đến công tác
bồi thường, GPMB. Các dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch tránh tình trạng
các dự án không đúng quy hoạch ảnh hưởng đến việc sử dụng đất cũng như lợi ích
kinh kế, xã hội. Quy hoạch và công tác BT, GPMB sẽ thực hiện thuận lợi. Ngược
lại, việc bồi thường gặp khó khăn lúc đó cần phải xem xét lại quy hoạch có phù
hợp chưa, có cần phải điều chỉnh, bổ sung không….Như vậy mối quan hệ giữa
quy hoạch chi tiết khu dự án phù hợp với quy hoạch và công tác BT, GPMB được
hiểu như sau : sau khi lập dự án và có quy hoạch chi tiết khu vực dự án phù hợp
với quy hoạch tổng thể và phát triển kinh tế, xã hội, nhà đầu tư sẽ trình lên UBND
tỉnh thông qua Hội Đồng Thẩm Định dự án và quyết định phương án của nhà đầu
tư đưa ra có phù hợp không, UBND tỉnh phê duyệt và ra quyết định thu hồi đất,
giao đất cho nhà đầu tư xin đất xây dựng dự án. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền
đóng vai trò chuyển giao quyền sử dụng từ chủ thể là hộ gia đình cá nhân sang chủ
thể là tổ chức, đồng thời chuyển đổi mục đích sử dụng đất chuyên dùng (theo Hiến
pháp 1992 và Luật Đất đai quy định : “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu” và chỉ có Nhà nước mới có quyền “quyết định mục đích sử
dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”,
“Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất” ).
1.3.3 Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng ở một số nước trên Thế giới
Cách mà các nước công nghiệp phát triển đang làm là nhà đầu tư tự thỏa
thuận với người dân để mua lại đất, tức là một cơ chế thị trường hoàn toàn. Để làm
theo cách này thì quy hoạch phải thực hiện rất nghiêm, khi đã có quy hoạch được
Nhà nước duyệt thì người dân buộc bán đất cho chủ đầu tư theo giá hai bên thỏa

69% so với tổng diện tích tự nhiên, sở hữu tư nhân chiếm 31%. Đối với đất đai
thuộc sở hữu tư nhân, pháp luật đất đai Đài loan quy định cụ thể các trường hợp tự
triệt tiêu quyền sở hữu. Khi trưng thu Nhà nước sẽ trả tiền đất cho chủ sở hữu theo
giá trị thực tế của đất và cộng them 40 – 45% tổng giá trị bồi thường chi trả cho
người bị thu hồi đất đai, nhà ở để đảm bảo cho người bị ảnh hưởng có nơi ở và
cuộc sống tốt hơn trước đó. Đối với đất đai thuộc công hữu, khi Nhà nước muốn
mở rộng diện tích đất thuộc sở hữu của mình thì chính Nhà nước phải bỏ tiền ra
mua đất của các chủ sở hữu khác, chỉ khi nào dân không đồng ý bán thì lúc đó Nhà
nước mới trưng thu và đảm bảo nguyên tắc nếu phải di chuyển đi nơi khác người
dân vẫn phải mua được đất và xây dựng được nhà ở.
2 Khái quát địa bàn nghiên cứu
2.1 Điều kiện tự nhiên - Tài nguyên thiên nhiên
2.1.1 Vị trí địa lý
Quận Tân Phú thành lập ngày 02 tháng 12 năm 2003 theo Nghị định số
130/2003/NĐ-CP ngày 05 tháng 11 năm 2003 của Chính phủ, trên cơ sở tách ra từ
quận Tân Bình. Tại thời điểm thành lập , quận Tân Phú có 1.606,98 ha diện tích tự
nhiên và 310.876 nhân khẩu.
- Toạ độ địa lý : Từ 10°47'29" vĩ Bắc đến 106°37'39" kinh Đông.
- Địa giới hành chính quận Tân Phú:
+ Đông giáp quận Tân Bình;
+ Tây giáp quận Bình Tân;
+ Nam giáp các Quận 6, Quận 11;
+ Bắc giáp Quận 12.

Trang 16


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Thị Trà Ly