CÙ QUỐC THẮNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
LUẬT KINH TẾ

THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG VAY TÍN DỤNG

CÙ QUỐC THẮNG

2015 - 2017

HÀ NỘI - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG VAY TÍN DỤNG

CÙ QUỐC THẮNG
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107


Tuy nhiên, đây là lần đầu tiên tôi thực hiện nghiên cứu một đề tài có tính chuyên
sâu, còn hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm nên không thể tránh khỏi những thiếu
sót mà bản thân còn chưa nhận thấy được. Tôi rất mong được sự góp ý của các thầy
cô và các bạn để Luận văn được hoàn chỉnh hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Cù Quốc Thắng


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐẢM BẢO CHO HỢP ĐỒNG VAY TÍN
DỤNG..................................................................................................................... 6
1.1. Khái niệm thế chấp tài sản .......................................................................... 6
1.1.1. Định nghĩa thế chấp tài sản...................................................................... 6
1.1.2. Đặc điểm pháp lý của thế chấp tài sản ..................................................... 7
1.2. Khái niệm thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ............................. 9
1.2.1. Định nghĩa tài sản hình thành trong tương lai .......................................... 9
1.2.2. Định nghĩa tài sản hình thành từ vốn vay ............................................... 16
1.2.3. Định nghĩa thế chấp tài sản hình thành trong tương lai .......................... 16
1.3. Các loại tài sản thế chấp hình thành trong tương lai đảm bảo cho hợp
đồng vay tín dụng ............................................................................................. 22
1.3.1. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ............................................ 22
1.3.2. Dự án bất động sản ................................................................................ 29
1.3.3. Quyền tài sản hình thành trong tương lai ............................................... 36
1.3.4. Thế chấp tàu biển hình thành trong tương lai ......................................... 38
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH



MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Tổ chức tín dụng nói chung và các Ngân hàng thương mại nói riêng có một
vai trò đặc biệt quan trọng với mỗi nền kinh tế một quốc gia. Phát triển dần theo
thời gian, tổ chức tín dụng không chỉ còn hoạt động sơ khai như thời kỳ đầu mà mở
rộng ra với rất nhiều loại hình dịch vụ tài chính, phục vụ đa dạng nhu cầu của khách
hàng. Nhưng dù thế nào thì nghiệp vụ cho vay (nói rộng ra là cấp tín dụng) vẫn là
căn bản nhất với mỗi tổ chức tín dụng. Cho vay ra, đương nhiên mục tiêu của tổ
chức tín dụng phải là thu được nợ về (nợ gốc, lãi). Thông thường, khi cho vay, tổ
chức tín dụng đã phải trải qua những công đoạn đánh giá khả năng tài chính của
khách hàng vay rất cặn kẽ, theo những định chế nội bộ chặt chẽ của mỗi tổ chức tín
dụng. Khả năng tài chính quyết định đến khả năng trả nợ vay của khách hàng.
Nhưng trong quá trình sử dụng vốn vay, không phải lúc nào khách hàng cũng duy
trì được khả năng trả nợ của mình. Khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ, thông
thường, các tổ chức tín dụng lúc ấy sẽ phải xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Vai
trò của bảo đảm tiền vay khi ấy mới thể hiện rõ nhất; đặc biệt là khi khách hàng
không có bất cứ nguồn trả nợ nào khác. Trong chín biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, các tổ chức tín dụng thường sử dụng 4
biện pháp: Cầm cố, Thế chấp, Kỹ quỹ và Bảo lãnh. Trong đó, biện pháp thế chấp
hay được sử dụng nhất.
Tài sản bảo đảm được quy định tại Điều 295 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:
“1. Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường
hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.
2. Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.
3. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong
tương lai.
4. Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị
nghĩa vụ được bảo đảm.”


2


* Về sách chuyên khảo: Nguyễn Mạnh Bách, năm 1998; “Nghĩa vụ trong
Luật dân sự Việt Nam”; “Một số suy nghĩ về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
trong Luật dân sự Việt Nam” Nguyễn Ngọc Điện, năm 1999; TS. Lê Thị Thu Thủy,
năm 2006 “Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của tổ chức tín dụng”…
* Các bài viết đăng trên các tạp chí chuyên ngành: Võ Đình Toàn, Tuấn Đạo
Thanh, “Luận bàn về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai”, tạp chí Dân chủ
và pháp luật số 10/2009; Hồ Thị Vân Anh “Quy định về giao dịch bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai”, tạp chí TQND kỳ II tháng
6/2015 (số 12); Tuấn Đạo Thanh, Phạm Thu Hằng , “Bàn về tài sản hình thành
trong tương lai trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm”, tạp chí Nghề luật số 1 tháng
1/2014; Nguyễn Ngọc Điện, “Lợi ích của việc xây dựng chế định vật quyền đối với
việc hoàn thiện hệ thống pháp luật tài sản”, tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 2+3
(187+188).
* Luận văn, khóa luận tốt nghiệp: Phạm Công Lạc ,“Cầm cố và thế chấp để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”, luận văn Thạc sỹ Luật học ,Trường Đại học
Luật Hà Nội năm 1996; Vũ Thị Thu Hằng, “Một số vấn đề về thế chấp tài sản tại
ngân hàng thương mại”, luận văn thạc sỹ Luật học ,Trường Đại học Luật Hà Nội
năm 2010; Nguyễn Thị Thu Thủy “Những vấn đề pháp lý về thế chấp quyền sử
dụng đất”, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2011…
Các công trình trên đã tập trung vào nghiên cứu các khía cạnh khác nhau của
giao dịch bảo đảm nói chung, tuy nhiên chưa một công trình nào nghiên cứu chuyên
sâu một cách có hệ thống và toàn diện về pháp luật về thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai để đảm bảo cho các hợp đồng vay tín dụng và giải pháp hoàn thiện
pháp luật. Do đó, việc lựa chọn đề tài “Thế chấp tài sản hình thành trong tương
lai bảo đảm hợp đồng vay tín dụng” là cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn cao.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài

4


Thứ tư, thông qua việc nghiên cứu, học viên đưa ra những kiến nghị nhằm
hoàn thiện qui định của pháp luật hiện hành nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của các
chủ thể trong hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
5. Phương pháp nghiên cứu đề tài
Việc nghiên cứu đề tài được tiến hành dựa trên cơ sở phương pháp luận của
chủ nghĩa Mác Lê nin, quan điểm duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, đường lối,
chính sách của Đảng, Nhà nước và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp
luật. Trong quá trình nghiên cứu các tác giả cũng sử dụng nhiều phương pháp
nghiên cứu khoa học như phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương
pháp so sánh và phương pháp tổng hợp.
6. Kết quả nghiên cứu đề tài
Nghiên cứu đề tài “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai bảo đảm hợp
đồng vay tín dụng” đem lại những điểm mới sau:
- Luận văn phân tích, bình luận, đánh giá về thực trạng áp dụng các quy định của
pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai…
- Luận văn đưa ra một số giải pháp hoàn thiện các qui định của pháp luật dân sự
về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu
thành 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
đảm bảo cho hợp đồng vay tín dụng
Chương 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
đảm bảo cho hợp đồng vay tín dụng
Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản hình
thành trong tương lai đảm bảo cho hợp đồng vay tín dụng
5



thế chấp vẫn do bên có nghĩa vụ (bên thế chấp) giữ. Đến Bộ luật Dân sự năm 2005,
tại Điều 342 qui định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế
chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó
cho bên nhận thế chấp”. Như vậy, điểm khác biệt cơ bản nhất của biện pháp cầm cố
với biện pháp thế chấp là có hay không sự chuyển giao tài sản từ bên bảo đảm sang
bên nhận bảo đảm. Bộ luật Dân sự năm 2005 đã mở rộng phạm vi đối tượng của
biện pháp thế chấp không phải chỉ giới hạn đối với bất động sản và không có sự
chuyển giao tài sản thế chấp.
Theo qui định Bộ luật Dân sự năm 2015 tại khoản 1 Điều 317 ghi nhận, “1.
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở
hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia
(sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”. Tác giả đánh giá đây là một định nghĩa hoàn
chỉnh về thế chấp bởi hai yếu tố: Thứ nhất, định nghĩa làm rõ được thế chấp là một
mối quan hệ pháp lý giữa hai chủ thể bên thế chấp và bên nhận thế chấp, trong đó
bên thế chấp cam kết dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ cho chính mình. Thứ hai, định nghĩa chỉ ra được đặc điểm khác nhau cơ
bản để phân biệt cầm cố với thế chấp. Trong cầm cố thì có sự chuyển giao tài sản
của bên cầm cố cho bên nhận cầm cố còn trong thế chấp không có sự chuyển giao
tài sản của bên thế chấp cho bên nhận thế chấp.
1.1.2. Đặc điểm pháp lý của thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có tính
đặc thù ở chỗ tài sản dùng bảo đảm không chuyển giao nhưng vẫn hoàn thành được
chức năng bảo đảm. Nghiên cứu các đặc trưng pháp lý của thế chấp tài sản nhằm
hiểu rõ bản chất của quan hệ thế chấp và giúp chúng ta phân biệt giữa biện pháp thế
chấp và các biện pháp bảo đảm khác. Xuất phát từ các đặc trưng này mà pháp luật
có cơ chế điều chỉnh đặc thù riêng đối với hợp đồng thế chấp. Qua đó có thể đáng
giá, so sánh sự khác nhau trong quy định của pháp luật đối với từng biện pháp bảo

của các giấy tờ thế chấp. Thực tế đã chứng minh có rất nhiều bất cập xoay quanh
vấn đề giấy tờ thế chấp như trường hợp: một tài sản thế chấp nhưng lại lập nhiều hồ
8


sơ khác nhau để xin vay tiền của các ngân hàng khác nhau. Việc làm giả giấy đăng
ký ô tô, xe máy, giấy chứng nhận quyền sử dụng một cách phổ biến và tinh vi đến
nỗi nếu không thẩm tra cụ thể tài sản trên thực tế thì bên nhận thế chấp rất khó phát
hiện ra. Thứ hai, việc giữ gìn giá trị tài sản thế chấp lại thuộc về bên có nghĩa vụ và
họ có quyền khai thác sử dụng tài sản thế chấp nếu không có thoả thuận khác. Như
vậy, rất dễ xảy ra hiện tượng: bên thế chấp tìm cách bán tài sản thế chấp cho người
khác trong thời gian thế chấp mà bên nhận thế chấp không biết được hay bên thế chấp
lạm quyền khai thác tài sản thế chấp dẫn đến tài sản đó bị hư hỏng giảm sút giá trị...
Tất cả đều dẫn đến khả năng không bảo đảm được quyền của bên nhận thế chấp.
Thứ ba, tài sản thế chấp có tính biến động cao do sự thỏa thuận của các bên
hoặc theo quy định của luật
Tài sản thế chấp thường có sự thay đổi trong thời hạn thế chấp và dẫn đến
việc xung đột về lợi ích giữa bên nhận thế chấp với những người khác có liên quan
đến tài sản thế chấp. Một số trường hợp, có sự xuất hiện của một chủ thể thứ ba có
quyền liên quan đến tài sản thế chấp (trường hợp bên thế chấp cho thuê tài sản thế
chấp). Bên thế chấp được quyền bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong
quá trình sản xuất kinh doanh; có quyền đầu tư làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
Đôi khi tài sản thế chấp co sự thay đổi về trạng thái như tài sản thế chấp là tài sản
hình thành trong tương lai đã hình t hành, tài sản thế chấp được đầu tư thêm để làm
tăng thêm giá trị.
1.2. Khái niệm thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
1.2.1. Định nghĩa tài sản hình thành trong tương lai
Theo khoản 2, Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của
Chính Phủ về giao dịch bảo đảm quy định: “Tài sản hình thành trong tương lai là
tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc

hoàn toàn xác lập quyền sở hữu đầy đủ cho mình nhưng vì trong tương lai gần
người ấy sẽ xác lập được quan hệ sở hữu đối với tài sản ấy nên pháp luật dành cho
họ khả năng hưởng dụng một số quyền trong phạm vi nhất định.

10


Nếu dựa vào qui định tại khoản 2 Điều 108 của Bộ luật Dân sự năm 2015 để
nhìn nhận thì trong thực tế có những dạng "tài sản hình thành trong tương lai" chính
như sau:
Nhóm thứ nhất, những tài sản chưa hình thành tại thời điểm xác lập giao dịch
bảo đảm:
- Căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự xây thô đang trong quá trình thi công
thuộc các dự án xây dựng nhà ở để bán. Loại tài sản này được các nhà đầu tư mới
đặt mua theo phương thức trả chậm, trả dần nhiều đợt.
- Các tàu thuyền sẽ được đóng, các máy móc, dây chuyền thiết bị sẽ được
chế tạo theo hợp đồng đặt hàng đã được ký.
Nhóm thứ hai, tài sản hình thành trong tương lai là “Tài sản đã hình thành
nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch” thì
trong thực tế chúng tôi thấy có thêm những dạng tài sản hình thành trong tương lai
như sau:
- Căn hộ chung cư đã xây dựng xong, đã có biên bản thanh lý hợp đồng và
biên bản bàn giao nhà nhưng người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu hoặc ôtô xe máy đã được mua nhưng chưa được cấp giấy đăng ký ô tô, xe máy.
Tàu thuyền, cũng tương tự như vậy.
- Các máy móc, dây chuyền, thiết bị sản xuất đã được đặt mua theo phương
thức hàng cập cảng, đã có hợp đồng mua bán, vận đơn và hàng đã cập cảng nhưng
bên mua chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán. Sau khi bên mua thanh toán đủ thì
bên bán sẽ bàn giao hàng.
Hiện nay có vẻ như đang xuất hiện thêm nhiều cách hiểu khác nhau về giao

là “vật” thì chỉ có vật quyền mới có thể áp dụng theo chế định TSHTTT, bởi vì vật
quyền luôn đi liền với vật hay còn gọi là quyền đối vật. Còn trái quyền thì không
gắn trực tiếp với vật mà phát sinh từ hợp đồng hay còn gọi là quyền đối nhân.
Nếu quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng như công văn nêu trên đã đề cập
được áp dụng một cách phổ biến trong giao dịch bảo đảm thì đối tượng của hợp
đồng thế chấp dạng này sẽ nhiều vô kể và bao gồm cả quyền tài sản phát sinh từ các
văn bản khai nhận hay phân chia di sản thừa kế, hợp đồng hứa bán, hợp đồng mua
12


bán, hợp đồng tặng cho, hợp đồng trao đổi tài sản hay thoả thuận phân chia quyền
sở hữu tài sản đã có giấy chứng nhận sở hữu và đã được công chứng hay chứng
thực, nhưng chưa đăng ký sang tên quyền sở hữu. Bởi vì các hợp đồng nêu trên
cũng là cơ sở pháp lý vô cùng chắc chắn theo qui định của pháp luật nhằm xác lập
quyền sở hữu của bên thế chấp đối với tài sản. Tuy nhiên, nếu quyền tài sản phát
sinh từ hợp đồng được sử dụng một cách phổ biến trong giao dịch bảo đảm thì rủi ro
của giao dịch bảo đảm sẽ rất lớn. Bởi vì hiện nay chưa có các biện pháp hữu hiệu để
hạn chế tối đa các giao dịch giả tạo, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho giao dịch dân sự. Vì
vậy, đối với các tài sản đã được cấp giấy chứng nhận sở hữu thì giải pháp tốt nhất là
chỉ cho phép tham gia giao dịch bảo đảm trong trường hợp bên thế chấp đã được
chuyển giao quyền sở hữu hay đã được đăng ký sang tên sở hữu.
Có 2 giả thiết đặt ra liên quan đến các căn hộ chung cư được xây dựng bởi
chủ đầu tư dự án xây dựng khu đô thị mới và bên thế chấp chỉ là người bỏ tiền ra
mua theo phương thức trả chậm, trả dần hoặc dưới hình thức góp vốn.
Giả thiết thứ nhất là bên thế chấp đã nộp đủ tiền mua căn hộ và đã hoàn
thành các nghĩa vụ được thoả thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bên
chủ đầu tư đã xây xong căn hộ, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được thanh
lý và căn hộ đã được bàn giao cho bên thế chấp. Trong trường hợp này, trên thực tế
và theo qui định tại Luật Nhà ở thì bên thế chấp đã xác lập đầy đủ quyền sở hữu đối
với căn hộ, chỉ còn thiếu một thứ mang tính hành chính đơn thuần là giấy chứng

trị giá được bằng tiền hay không. Câu trả lời là khó xác định vì các lý do sau:
- Tại thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm, nếu trị giá quyền tài sản được
xác định trên toàn bộ căn hộ sẽ hình thành, trong khi bên thế chấp chưa trả hết tiền
thì có nghĩa là giá trị quyền tài sản của bên thế chấp được tính cả trên phần quyền
sở hữu của chủ đầu tư.
- Nếu trị giá quyền tài sản hình thành trong tương lai được xác định tương
ứng với phần tiền đã nộp để mua căn hộ chung cư thì không thể tính trước được bởi
vì trị giá thực của TShình thành trong tương lai sẽ thay đổi theo giá cả thị trường, có
thể lên hoặc xuống. Và cho dù quyền mua căn hộ chung cư nói trên được tính theo
phương án nào đi nữa, thì lúc này giá trị của bản thân căn hộ cũng không có cơ sở

14


để xác định. Điều duy nhất có thể định lượng được lúc này là số tiền mà người mua
đã thực nộp để mua nhà.
Nếu cho rằng đối tượng của hợp đồng thế chấp căn hộ chung cư chưa được
cấp giấy chứng nhận sở hữu là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng thì theo qui định
tại Điều 8 khoản 2 Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày 103/2000 về Đăng ký Giao dịch
Bảo đảm, nơi đăng ký giao dịch bảo đảm phải là các trung tâm quốc gia đăng ký
giao dịch bảo đảm, chứ không phải là các văn phòng đăng ký đất và nhà. Hiện nay,
2 hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm này riêng biệt, độc lập với nhau. Nếu quyền
tài sản phát sinh từ các hợp đồng thế chấp nhà chung cư mà đăng ký giao dịch bảo
đảm tại các trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm quốc gia thì không thể biết được
trước đó toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của cả dự án đã được
thế chấp hay tham gia một giao dịch khác từ trước đó hay chưa bởi vì chỉ có các văn
phòng đăng ký đất và nhà mới lưu giữ các thông tin đó. Với lại, có thể xảy ra tình
trạng cùng 1 tài sản có tới 2 nơi cùng song song đăng ký giao dịch bảo đảm. Ví dụ,
khi căn hộ chung cư chưa có giấy chứng nhận sở hữu thì quyền tài sản phát sinh từ
hợp đồng mua căn hộ đó được đăng ký giao dịch bảo đảm tại trung tâm quốc gia

tín dụng (nay đã hết hiệu lực) đã quy định: “Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản
của khách hàng vay mà giá trị tài sản được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ
khoản vay của tổ chức tín dụng”. Như vậy, nếu như thuật ngữ tài sản hình thành
trong tương lai không quan tâm đến nguồn gốc tài chính hình thành nó thì thuật ngữ
tài sản hình thành từ vốn vay lại phản ánh về nguồn gốc tài chính giúp xác lập
quyền tài sản đối với nó, và xét về quan hệ sở hữu tại thời điểm cấp tín dụng, tài sản
hình thành từ vốn vay cũng chính là tài sản hình thành trong tương lai. Điểm khác
biệt cơ bản đối với hai khái niệm này ở khía cạnh tài sản hình thành từ vốn vay
mang tính đặc thù điều chỉnh đối với hoạt động ngân hàng, tuy nhiên đến thời điểm
Nghị định 163/2006/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật dân sự năm 2005 được ban hành thì
hai khái niệm này đã được sử dụng thống nhất.
1.2.3. Định nghĩa thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Chế định tài sản hình thành trong tương lai là một bước tiến lớn trong khoa
học pháp lý và là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự. Cùng với
16


sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch kinh tế, thương mại, dân sự
ngày càng phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Để đảm bảo cho việc thực hiện các
hợp đồng kinh tế, thương mại, dân sự, chế định về giao dịch bảo đảm ngày càng
được hoàn thiện, các hình thức bảo đảm và các tài sản được đưa vào giao dịch bảo
đảm ngày càng đa dạng phong phú trong đó có cả tài sản hình thành trong tương lai.
Ở Pháp, việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đã được đề cập tại
Sắc lệnh số 55-22 bàn hành ngày 4/1/1955 và đã đưa vào Bộ Luật Dân sự Pháp tại
các Điều 2130 và 2133. Pháp luật Nhật Bản mới qui định về việc dùng tài sản hình
thành trong tương lai làm tài sản bảo đảm trong thời gian gần đây. Ở Việt Nam, việc
dùng tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự đã được áp
dụng từ khi có Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 và Nghị định
178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999, cho đến năm 2005, thì chế định này đã được
ghi nhận tại Điều 320 của Bộ luật Dân sự, đến Bộ luật Dân sự năm 2015 được ghi

quyền. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai
và được phép giao dịch…”
- Điểm d, khoản 2.2, Mục I của Thông tư số 07/2003/ TT-NHNN ngày
19/5/2003 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định tài sản thế chấp là “Tài
sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao
dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức, tài
sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác mà bên thế
chấp có quyền nhận…”
Nội dung quy định tại văn bản pháp luật nêu trên đã nhất quán thể hiện rõ
vấn đề: việc chủ sở hữu của tài sản hình thành trong tương lai cam kết khi tài sản
hình thành (và họ có quyền sở hữu đối với tài sản ấy) sẽ dùng nó để bảo đảm thực
thi nghĩa vụ dân sự và được bên nhận bảo đảm đồng ý, thì thoả thuận ấy là hợp
pháp, không trái luật nên phải được các bên liên quan tôn trọng, được pháp luật bảo
hộ. Như vậy có thể khẳng định: lý luận và thực tiễn pháp luật (trong xu hướng ngày
càng hoàn thiện hơn) đều thừa nhận tài sản hình thành trong tương lai là tài sản
được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, trong đó có nghĩa vụ trả tiền vay, nghĩa là
tài sản hình thành từ vốn vay được dùng để bảo đảm tiền vay cho tổ chức tín dụng.
18


Như vậy, trong các hoạt động ngân hàng, các tổ chức tín dụng có quyền cấp
tín dụng cho khách hàng để thực hiện mua một tài sản nào đó, và để bảo toàn vốn
cho vay tổ chức tín dụng có thể yêu cầu khách hàng dùng chính tài sản sẽ mua làm
tài sản bảo đảm cho khoản tín dụng đã cấp. Tất nhiên, khi khách hàng có nhu cầu
vay vốn tại các tổ chức tín dụng và muốn thế chấp chính tài sản hình thành từ vốn
vay làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ từ Hợp đồng tín dụng với các
tổ chức tín dụng thì phải có nghĩa vụ chứng minh cơ sở pháp lý cho quyền sở hữu
đối với tài sản sẽ hình thành đó, nghĩa là tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm
hồ sơ tài sản bảo đảm phải có bằng chứng về việc người bảo đảm chắc chắn sẽ xác
lập quyền sở hữu. Theo tiêu chí về việc đăng ký chủ quyền thì tài sản được chia làm