ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ LÝ

NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012-2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN, 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ LÝ

NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012-2014
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ

cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo, TS. Dư Ngọc Thành, Trường Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tếp hướng dẫn, tôi trong suốt quá trình
làm luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ủy ban
nhân dân Thành phố Thái Nguyên, Phòng Tài Nguyên và Môi trường Thành
phố Thái Nguyên đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành
luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ
đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình
thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Lý

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


iii
iiii
MỤC LỤC
Lời cam đoan...................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................ ii
Mục lục............................................................................................................. iii


1.3

Phương pháp xác định giá đất ............................................................... 17

1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam .................................. 17
1.3.2 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất .......................... 22
1.3.3 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị .................................................
23
1.4

Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở Việt Nam .............................. 24

1.5

Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam ........................ 26

1.5.1 Tình hình biến động giá đất trên Thế giới ............................................ 26
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


iv
ivi giá đất ở Việt Nam .................... 32
1.5.2 Tình hình và nguyên nhân biến động
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 37
2.1


.................. 40
............................................................................................ 40

3.1.2
40

..........................................................................

3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội , dân số và cơ sở hạ tầng ............................. 41
3.2

Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên .......... 44

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 .........................................................
44
3.2.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thành phố
Thái Nguyên........................................................................................ 45
3.3

Giá đất thực tế và giá đất theo quy định chung trong phạm vi cả
nước và địa bàn thành phố Thái Nguyên ............................................ 47

3.3.1 Giá đất quy định chung trong phạm vi cả nước .................................... 47
3.3.2 Giá đất quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên .........................
48
3.4 Xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở tại thành phố Thái Nguyên
...... 51
3.4.1 Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất .......................................... 51
3.4.2 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất................................................. 61
3.4.3 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất .................. 62

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

ADB

:

Ngân hàng phát triển châu Á

BAH

:

Bị ảnh hưởng

BTC

:

Bộ Tài chính

CNH - HĐH

:

Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá

CP

:


Tài nguyên môi trường

TT

:

Thông tư TTg

:

Thủ tướng UBND

:

Uỷ ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


vi
ii
W
B
G
C
N
Q



vii
DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất .......................... 31
3.1
Thái Nguyên .................................................................................. 44
Bảng 3.2 Giá nhà nước quy định thửa đất .................................................... 47
Bảng 3.3 Giá đất do nhà nước quy định áp dụng cho địa bàn nghiên
cứu từ 2012 đến 2014 ....................................................................
50
Bảng 3.4 Bảng biến động giá đất đường phố nhóm I ................................... 52
Bảng 3.5 Bảng biến động giá đất đường phố nhóm II.................................. 56
Bảng 3.6 Bảng biến động giá đất đường phố nhóm III ................................ 59
Bảng 3.7 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở tuyến đường
Hoàng Văn Thụ và tuyến đường Quang Vinh .............................. 61
Bảng 3.8 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ........... 62
Bảng 3.9 Đặc điểm của một số khu dân cư .................................................. 63
Bảng 3.10 Giá đất của các khu trước và sau khi thực hiện dự án .................. 64

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


viii
DANH MỤC HÌNH


nhờ những bước tến dài trên tiến trình hội nhập. Vì vậy, vai trò của đất đai
đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng được nhìn nhận đầy
đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá và hiện
đại hoá đất nước, việc phân bố hợp lý quỹ đất đai vào trong các mục đích sử
dụng đang được Đảng, Nhà nước, các ngành các cấp hết sức quan tâm.
Đất đai ngày càng trở nên quan trọng và có giá trị do nhu cầu sử dụng
đất có sự đầu tư ngày càng cao của con người.
Để phát huy tối đa nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế,
chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn
cho đầu tư phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định
giá đất là một công cụ, một biện pháp hữu hiệu không thể thiếu, mặt khác,
giá đất là công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai
bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


2
công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn
định lâu dài cho ngân sách Nhà nước và khắc phục những yếu kém trong
công tác quản lý Nhà

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


4
đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính
sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc
thực thi

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


5

các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Xuất phát từ thực tế trên
và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp
công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, tôi tiến hành nghiên
cứu thực hiện đề tài “Nghiên cứu và phân tích một số yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở, trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 20122014” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở,
trên toàn địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói chung cũng như trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên nói riêng.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng
quát

.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


8

Chương 1

1.1. Cơ sở lý luận về giá đất
1.1.1. Khái quát chung về giá đất
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai
được biểu hiện bằng tền tại một thị trường nhất định, trong một thời
điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước
có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền
sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của
đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất
đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là
vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tnh đúng,
tính đủ giá trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp
khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những
giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa
những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà
nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường
được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có
liên quan; giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm
phục vụ mục đích của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết

3- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất, góp phần bằng quyền sử dụng đất. [10]
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.1.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong
hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là
tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi
nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô
nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai
trong kinh tế. Tại Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá
trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tch đất; Giá trị quyền sử
dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích
đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. (Luật đất đai 2013) [15]
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau
đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


11
quy định tại Điều 55 của Luật đất đai năm 2013.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng
đất.

cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ,
nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và
khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở
hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ
hơn, gần nơi têu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn