BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
––––––––––––––  –––––––––––––––

THÂN NGỌC MINH

TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN ÁN TIẾN SĨ
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 9.34.02.01

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2018


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... ii
BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................... viii
DANH MỤC CÁC BẢNG...................................................................................... x
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ ................................................................................ xi
DANH MỤC CÁC HÌNH ...................................................................................... xi
CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU........................................ 1
1.1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI ............................................................................... 1
1.2. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 3

2.2.3. Hiệu quả tín dụng đối với phát triển kinh tế xã hội ........................... 24
2.2.4. Hiệu quả tín dụng đối với ngân hàng thương mại................................. 25
2.3. HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT
TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ....................................... 26
2.3.1. Tổng quan về phát triển thị trường bất động sản............................... 26
2.3.2. Hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường
bất động sản ...................................................................................... 35
2.3.3. Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát
triển thị trường bất động sản............................................................. 37
2.3.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản........ 41
2.3.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát
triển thị trường bất động sản............................................................. 48
2.4. KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG ĐỐI
VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BÀI HỌC
CHO CÁC NHTM VIỆT NAM ........................................................ 54
2.4.1. Kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ và bài học
cho các NHTM Việt Nam................................................................... 54
2.4.2. Kinh nghiệm về xử lý “bong bóng” bất động sản của Nhật Bản và bài
học cho các NHTM Việt Nam ............................................................ 57
2.4.3. Kinh nghiệm của Singapore và bài học cho các Ngân hàng thương mại
Việt Nam ............................................................................................ 59
2.4.4. Kinh nghiệm của Trung Quốc và bài học cho các Ngân hàng thương
mai Việt Nam ..................................................................................... 60


v

2.4.5. Bài học kinh nghiệm cho các Ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành
phố Hồ Chí Minh ............................................................................... 60
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2...................................................................................... 63


4.2.1. Thực trạng về hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại Thành
phố Hồ Chí Minh ............................................................................... 88
4.2.2. Thực trạng về hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động
sản Thành phố Hồ Chí Minh ............................................................. 94
4.3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................................... 104
4.3.1. Phân tích kết quả nghiên cứu các nhân tố tác động đến sự phát triển
thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh ........................... 104
4.3.2. Đánh giá chung về thực trạng hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng
đối với phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí
Minh ................................................................................................. 115
4.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 ........................................................................ 121
CHƯƠNG 5 GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN ................................. 122
5.1. MỤC TIÊU, ĐỊNH HƯỚNG NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG ĐỐI
VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH ................................................................................ 122
5.1.1. Mục tiêu nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất
động sản........................................................................................... 122
5.1.2. Định hướng nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường
bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 và tầm nhìn đến
2030 ................................................................................................. 123
5.2. CÁC NHÓM GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN
HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ........................................................ 126
5.2.1. Nhóm giải pháp đối với ngân hàng .................................................. 126
5.2.2. Nhóm giải pháp đối với phát triển thị trường bất động sản ............ 138
5.2.3. Nhóm giải pháp đối với khách hàng vay vốn đầu tư bất động sản .. 147
5.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ............................................................................. 149
5.3.1. Đối với Chính phủ ............................................................................ 149
5.3.2. Đối với Ngân hàng Nhà nước........................................................... 150

Vietnam bank for Agriculture and Rural Development –
Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam

ATM

Automated teller Machine – Máy rút tiền tự động

BIDV

Stock Commercial Bank for Investment and Development
– Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển

CCKT

Cơ cấu kinh tế

CBTD

Cán bộ tín dụng

CIC

Credit information center – Trung tâm thông tin tín dụng

CNH – HĐH

Công nghiệp hóa- hiện đại hóa

ODA



NHNN

Ngân hàng Nhà nước

NHTM

Ngân hàng thương mại

NSNN

Ngân sách nhà nước

PTTTBDS

Phát triển thị trường bất động sản


ix

ROA

Return On Asset – Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản

ROE

Return On Equity – Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu

RRTD


VAMC

Vietnam Asset Management Company Viet Nam Asset
Management Company – Công ty trách nhiệm hữu hạn
một thành viên quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng
Việt Nam

VNĐ

Đồng Việt Nam

Vietinbank

Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Công Thương

Vietcombank

Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Ngoại Thương

YTPL

Yếu tố pháp lý

FDI

Foreign Direct Investment - Nguồn vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài


x

Bảng 4.5

07

Bảng 4.6

08

Bảng 4.7

09

Bảng 4.8

10

Bảng 4.9

11

Bảng 4.10

Số lượng sàn giao dịch và nhân sự làm việc trong lĩnh
vực BĐS
Cơ cấu về dự án được giao đất, cho thuê đất từ 2012 –
2016
Kết quả huy động và cho vay của hệ thống NHTM trên
địa bàn TP. HCM giai đoạn 2012-2016
Kết quả huy động của hệ thống NHTM trên địa bàn TP.
HCM giai đoạn 2012-2016


Kết quả phân tích tương quan

109

15

Bảng 4.14

Tổng hợp kết quả phân tích hồi quy

111

85
89
90
92
96
98
100
106
107


xi

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Stt

Số biểu đồ


Biểu đồ 4.7

09

Biểu đồ 4.8

10

Biểu đồ 4.9
Biểu đồ
4.10
Biểu đồ
4.11

11
12

Tên biểu đồ
Biểu đồ biểu hiện quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và
thị trường BĐS
Doanh số huy động và cho vay của hệ thống NHTM
trên địa bàn TP. HCM 2012-2016
Tổng huy động vốn của hệ thống NHTM trên địa bàn
TP. HCM giai đoạn 2012-2016
Tổng dư nợ cho vay của hệ thống NHTM trên địa bàn
TP. HCM giai đoạn 2012-2016
Tỷ lệ nợ xấu của hệ thống NHTM trên địa bàn giai
đoạn 2012 – 2016
Huy động vốn đối với phát triển thị trường BĐS 2012


Số hình

01
02
03

Hình 3.1
Hình 3.2
Hình 4.1

Tên hình
Quy trình nghiên cứu của đề tài
Các bước thực hiện trong quy trình nghiên cứu
Mô hình nghiên cứu

Số
trang
67
69
104


1

CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

1.1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Hoạt động tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS) của các ngân hàng

thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra rất phức tạp, khó
lường dẫn đến hệ quả là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS dễ gặp khó khăn trong việc
tiếp tục kinh doanh, làm tăng tỷ lệ nợ xấu cho các NHTM cho vay kinh doanh BĐS, nhu
cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư đang gặp khó khăn, nhất là đối tượng lao động có thu
nhập thấp... gây ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Có nhiều nguyên
nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó có nguyên nhân từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng,
từchính sách quy hoạch đất đai, sự phát triển kinh tế, chính sách thuế liên quan đến
BĐS… còn nhiều bất cập, hạn chế.
Nguồn vốn tín dụng bơm vào thị trường BĐS có xu hướng tạo cung nhiều hơn
tạo cầu trong một thời gian dài là một trong những nguyên nhân quan trọng tạo ra sự
mất cân đối giữa cung và cầu. Điều này cho thấy, sự tác động của chính sách tín dụng
ngân hàng đến thị trường BĐS. Sau một thời gian tăng trưởng nóng, cung cầu bất
tương xứng, hệ lụy là công ty BĐS đã phải gánh chịu một lượng tồn kho lớn trong
những năm gần đây. Tình trạng tồn kho BĐS đã chôn vùi lượng vốn lớn vào các dự
án BĐS là nguyên nhân cơ bản tăng tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng.
Tuy nhiên, do hoạt động tín dụng có tính hai mặt, vừa mang lại hiệu quả cho
khách hàng vay, cho nền kinh tế và cho chính ngân hàng, vừa có thể gây tổn thất tài sản
và làm suy giảm năng lực hoạt động của ngân hàng. Mặt khác chưa thể hiện được hiệu
quả của tín dụng là công cụ điều tiết nền kinh tế nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS
ổn định, lành mạnh, bền vững, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát
triển kinh tế đất nước.
Vì vậy, để khắc phục các vấn đề nêu trên nhằm phát triển thị trường BĐS. Đó
chính là lý do tôi chọn đề tài “Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất
động sản trên địa bàn TP. HCM” nhằm nghiên cứu quan hệ giữa hiệu quả tín dụng
ngân hàng đối với sự phát triển của thị trường BĐS để làm luận án tiến sĩ của mình.


3

1.2. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI


nên tài sản vốn của doanh nghiệp. Hơn nữa việc định giá doanh nghiệp cổ phần hoá
có nhiều đặc trưng khác biệt so với việc định giá tài sản nói chung. Bên cạnh các tài
sản hữu hình còn nhiều tài sản vô hình khác như thương hiệu và lợi thế thương mại.
Bởi vậy giá trị BĐS định giá có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế trên thị trường.
Định giá BĐS là cơ sở để đi đến các giao dịch về mua bán, cho thuê, thừa kế,
thế chấp BĐS. Đối với NHTM, định giá là cơ sở để ngân hàng nhận tài sản thế chấp
và quyết định tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp. Mặt khác định giá BĐS còn
là việc làm rất quan trọng giúp cho ngân hàng có cơ sở để phát mãi các tài sản thế
chấp làm BĐS để thu hồi các khoản nợ xấu... Tuy nhiên hoạt động định giá BĐS ở
Việt Nam chưa hình thành được các tổ chức, hội nghề nghiệp để thống nhất cách thức
thực hiện.
Hiện nay các NHTM hay các công ty hoạt động trong lĩnh vực BĐS thường
xây dựng độc lập cho đơn vị mình các bộ phận thẩm định giá để phục vụ cho hoạt
động kinh doanh nên không có sự thống nhất phương pháp thẩm định dẫn đến kết quả
thẩm định của các đơn vị có sự chênh lệch khác nhau, gây khó khăn cho việc đi đến
các quyết định giao dịch của các chủ thể tham gia trên thị trường. Đây là rào cản,
khoảng trống trong nghiên cứu mà đề tài muốn kiến nghị bổ sung các giải pháp nhằm
hoàn thiện hoạt động thẩm định giá BĐS trong thời gian tới.
Ba là, Nguyễn Thị Mỹ Linh, năm 2012 tác giả nghiên cứu về “chính sách
thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”. Đây là công trình luận án
tiến sĩ của tác giả [12]. Đề tài đã tập trung nghiên cứu về chính sách thuế đối với phát
triển thị trường BĐS tại Việt Nam trong giai đoạn 1993 đến năm 2011. Đề tài được
nghiên cứu bằng hai phương pháp định tính và định lượng, từ đó phân tích cụ thể cho
chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam.
Đề tài nghiên cứu đã chỉ ra chính sách thuế sẽ tác động trực tiếp đến giá cả
(cung - cầu ) của thị trường BĐS và thị trường bất động sản là một trong những “đầu
ra” đối với hoạt động ngân hàng. Chính vì vậy, những biến động của thị trường bất
động sản có tác động trực tiếp đối với thị trường tài chính, tiền tệ.


động sản làm thay đổi cung, cầu bất động sản; tăng trưởng tín dụng bất động sản làm


6

gia tăng giá cả bất động sản. Mặt khác, khi thị trường bất động sản chứa đựng nhiều
yếu tố tiêu cực (nợ xấu bất động sản, khối lượng giao dịch thấp...) sẽ làm hạn chế
nguồn tín dụng vào thị trường này. Ngoài ra, thị trường bất động sản cũng khiến cho
cầu tín dụng bất động sản thay đổi theo” [6].
Sáu là, Nguyễn Thị Hải Yến năm 2016, “Biến động của thị trường bất động
sản và vai trò của nguồn vốn tín dụng”. Đây là công trình đăng trên tạp chí Tài chính
kỳ I tháng 3/2016 [11, 19].Thực tiễn cho thấy, trường bất động sản Việt Nam đã trải
qua nhiều biến động với các hiện tượng sốt và đóng băng rõ nét. Giai đoạn 1994-1995
đánh dấu cơn sốt đầu tiên của thị trường do tác động của tăng trưởng kinh tế và sự ra
đời của Luật Đất đai 1993. Thị trường bất động sản lúc này mang đặc trưng của giai
đoạn sơ khai, chỉ dừng ở hình thức mua bán, trao đổi đất đai và nhanh chóng đóng
băng vào những năm 1995-1999, do Chính phủ can thiệp và ban hành Nghị định số
18/ NĐ – CP ngày13/2/1995 và Nghị định 87/NĐ – CP ngày17/8/1994, cùng với sự
tác động của cuộc khủng hoảng châu Á năm 1997. Vào các năm 2006-2007, cùng với
sự tăng trưởng của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và sự dịch chuyển luồng
vốn từ thị trường chứng khoán đổ vào thị trường bất động sản, cầu bất động sản tiếp
tục tăng nhanh và đẩy giá lên đỉnh vào năm 2007. Sự phát triển quá nóng do làn sóng
đầu tư, đầu cơ ồ ạt, cộng với tốc độ tăng trưởng tín dụng tăng nhanh đã tạo ra hiện
tượng bong bóng trên thị trường vào những năm 2007– 2008. Tuy nhiên, ngay sau đó
“quả bóng” bất động sản đã xì hơi, bởi do tác động của khủng hoảng kinh tế thế giới,
thị trường bất động sản gặp khó khăn về thanh khoản, nhà đầu cơ rút khỏi thị trường,
khiến cho ngân hàng cùng các doanh nghiệp lao đao, đứng trên bờ vực của sự phá
sản. Trước áp lực đó, NHNN đã phải áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt, NHTM
kiểm soát chặt tín dụng bất động sản.
Bảy là, Nguyễn Văn Tuấn, năm 2016 tác giả nghiên cứu về “Giải pháp nâng

lại…Báo cáo cũng đã nêu sự biến động này qua từng giai đoạn và phân tích nguyên
nhân. Báo cáo đã dự báo thị trường bất động sản sẽ vẫn tiếp tục giữ được đà phục hồi
và tăng trưởng cơ bản ổn định, không có biến động lớn [7].


8

1.2.2. Nghiên cứu nước ngoài
Một là, Aluko, Bioye Tajudeen (2000), nghiên cứu “ảnh hưởng của giá BĐS
thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Nigeria” [29]. Các tác giả
đã đưa ra kết luận rằng giá trị BĐS trên thị trường là một cơ sở căn bản cho việc ước
lượng giá trị BĐS thế chấp. Các tác giả đã áp dụng mô hình hồi qui đa biến để ước
lượng giá trị thị trường của BĐS. Giá trị này sẽ thiết lập nên mức giới hạn tối đa mà
các tổ chức tín dụng không được vượt quá nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay.
Tuy nhiên trong nghiên cứu này các tác giả cũng chỉ ra rằng, mức giá này là một chỉ
số giá cho chúng ta thấy được mức độ rủi ro trước khi khoản vay được thực hiện
nhưng nó không có gì đảm bảo rằng mức giá đó sẽ được duy trì trong tương lai. Các
tác giả cũng đưa ra kết luận rằng mức giá cho vay thế chấp phụ thuộc rất nhiều vào
sự phát triển của thị trường BĐS tại thời điểm định giá và quan điểm về giá trị của
định giá viên. Bởi vậy giá trị định giá chỉ mang tính chất thời điểm. Những biến động
ngoài thời điểm định giá đều ảnh hưởng đến giá trị định giá BĐS.
Hai là, Kwong Chaw, Wailai (2002), đã nghiên cứu “các phương pháp định
giá bất động sản để làm tài sản thế chấp vay vốn trong các ngân hàng và tổ chức tín
dụng của Trung Quốc” [30]. Đề tài này chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu các phương
pháp áp dụng trong định giá thế chấp, trong đó Kwong và Wai đã đi sâu vào nghiên
cứu 2 phương pháp cơ bản đó là phương pháp chi phí và thu nhập để nhằm xác định
giá trị của BĐS thế chấp. Theo ông giá trị của BĐS được tính bằng thu nhập (lợi ích
thu được từ việc sử dụng bất động sản) và các chi phí cấu thành nên nó. Đề tài này
chỉ dừng lại ở phương pháp định giá, chưa đi sâu vào nghiên cứu qui trình cũng như
công tác tổ chức định giá Bất động sản thế chấp. Nhìn chung các nghiên cứu này

cứu: Thông qua việc tìm hiểu và nghiên cứu các công trình tiêu biểu trên, tác giả nhận
thấy rằng các đề tài chủ yếu nghiên cứu về vai trò của tín dụng đối với BĐS; tăng
trưởng tín dụng bất động sản làm gia tăng giá cả bất động sản hay nghiên cứu đến
vấn đề cần tăng cường năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp


10

hoạt động trong lĩnh vực bất động sản… mà chưa có một công trình nào đề cập đến
hiệu quả của tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản. Đây chính
là khoảng trống trong nghiên cứu của các đề tài nêu trên và cũng là hướng nghiên cứu
tiếp theo của tác giả, thông qua đề tài luận án tiến sĩ của mình.
1.3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.3.1. Mục tiêu chung của đề tài
Mục tiêu chung của đề tài là “Nâng cao năng lực cạnh tranh của các Ngân
Hàng Thương Mại tại địa bàn TP. HCM trong bối cảnh hiện nay”.
1.3.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài
Thứ nhất, luận án đã hệ thống hoá các vấn đề lý luận cơ bản về hiệu quả tín
dụng đối với phát triển thị trường bất động sản;
Thứ hai, đánh giá thực trạng hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển
thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM cụ thể:
– Phân tích các nhân tố tác động đến sự phát triển thị trường BĐS trên địa
bàn TP. HCM;
– Đánh giá thực trạng hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng (hoạt động cho
vay) đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM;
Thứ ba, đề xuất các nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng đối với
phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM trong thời gian tới.
1.4. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
 Để đạt được các mục tiêu nghiên cứu nêu trên thì nội dung xuyên suốt
của luận án tập trung trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau:

(i) Luận án nghiên cứu để trình bày nội dung cơ bản lý luận về thị trường BĐS
và hiệu quả của tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS một cách tổng
thể, toàn diện. Trong đó làm rõ các nhân tố tác động, ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt
động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản. Đây là vấn đề lý


12

luận quan trọng có ý nghĩa định hướng trong quá trình nghiên cứu để nâng cao hiệu
quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS Việt Nam và TP. HCM nói riêng
(ii) Phân tích và đánh giá một cách có hệ thống thực trạng của hoạt động tín
dụng ngân hàng (hoạt động cho vay) đối với sự phát triển của thị trường BĐS trên
địa bàn TP. HCM. Cơ sở nguồn dữ liệu thứ cấp tin cậy thu thập từ các NHTM trên
địa bàn TP. HCM trong khoảng thời gian 2012 – 2016. Luận án đã rút ra những kết
quả đạt được, những mặt còn hạn chế và đặc biệt nguyên nhân dẫn đến các hạn chế
của hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP.
HCM.
(iii) Trên cơ sở nghiên cứu kinh nghiệm về nâng cao hiệu quả hoạt động tín
dụng của các nước trên thế giới. Luận án đã rút ra bài học kinh nghiệm các nước trong
việc nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM;
(iv) Luận án đề xuất các nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng đối
với phát triển thị trường BĐS TP. HCM trong thời gian tới.
1.7. KẾT CẤU CỦA LUẬN ÁN
Luận án có kết cầu gồm 5 chương như sau:
Chương 1: Giới thiệu về đề tài nghiên cứu;
Chương 2: Lý luận chung về hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị
trường bất động sản;
Chương 3: Phương pháp nghiên cứu;
Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận;
Chương 5: Giải pháp, kiến nghị và kết luận.

gốc và lãi cho bên chuyển giao tiền hoặc tài sản vô điều kiện theo thời hạn đã thoả
thuận” [8].
Theo Luật Tổ chức tín dụng năm 2010 [28] “cấp tín dụng là việc tổ chức tín
dụng thỏa thuận để khách hàng sử dụng một khoản tiền với nguyên tắc có hoàn trả
bằng các nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bảo lãnh ngân hàng và
các nghiệp vụ khác”.
Như vậy, tín dụng là một phạm trù kinh tế hàng hoá, là hình thức vận động
của vốn cho vay, phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa chủ thể sở hữu và chủ thể sử
dụng đối với nguồn vốn nhàn rỗi trong nền kinh tế, là một sự chuyển nhượng quyền
sử dụng một lượng giá trị hay hiện vật theo những điều kiện cam kết mà hai bên đã
thoả thuận, trên nguyên tắc có hoàn trả cả vốn và lãi.
Có thể nói bản chất của tín dụng biểu hiện mối quan hệ vay mượn và hoàn
trả, thể hiện qua các nội dung:
– Người cho vay chuyển cho người đi vay một lượng giá trị nhất định.


15

– Người đi vay chỉ được sử dụng tạm thời trong một thời gian nhất định, sau
khi hết thời hạn sử dụng theo thoả thuận, người đi vay phải hoàn trả cho người cho
vay phần vốn gốc cộng với khoản phí cơ hội mà người cho vay mất đi khi bỏ lỡ cơ
hội đầu tư tốt hơn.
Từ bản chất tín dụng cho thấy, tín dụng ngân hàng phản ánh mối quan hệ vay
mượn giữa ngân hàng và khách hàng trong đó ngân hàng vừa là người đi vay, vừa là
người cho vay. Với tư cách là người đi vay, ngân hàng huy động mọi nguồn vốn tạm
thời nhàn rỗi trong xã hội dưới nhiều hình thức và dùng số tiền huy động được đáp
ứng nhu cầu vốn cho nền kinh tế.
Tín dụng ngân hàng có vai trò hết sức quan trọng đối với sự phát triển của
nền kinh tế, thúc đẩy quá trình tích tụ, tập trung vốn và phân bổ lại nguồn lực đầu tư
của xã hội vào các lĩnh vực của nền kinh tế một cách có hiệu quả.