ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG BÁ TUÂN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT CỦA
MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN KHU KINH TẾ
NGHI SƠN TỈNH THANH HÓA

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG BÁ TUÂN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT CỦA
MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN KHU KINH TẾ
NGHI SƠN TỈNH THANH HÓA
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 7.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. VŨ THỊ THANH THỦY


Hoàng Bá Tuân


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................ii
MỤC LỤC.......................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ...................................................................vii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .................................................................... viii
MỞ ĐẦU .............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ...........................................................................................2
3. Yêu cầu của đề tài ............................................................................................2
Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.......................................3
1.1. Khái quát về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư...................................3
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
..........................3
1.1.2. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB ...........................7
1.2. Cơ sở thực tiễn của công tác bồi thường GPMB ..........................................9
1.2.1. Chính sách bồi thường GPMB ở một số nước trên thế giới ......................9
1.2.2. Một số vấn đề cơ bản về vồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam..12
1.3. Một số nghiên cứu liên quan đến giải phóng mặt bằng ..............................15
1.4. Thực tiễn việc bồi thường GPMB và tái định cư ở Việt Nam ....................20
1.4.1. Về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ......................................21
1.4.2. Những kết quả đạt được trong quá trnh bồi thường GPMB và tái định
cư ........................................................................................................................2
3
1.4.3. Về những tồn tại trong quá trnh bồi thường GPMB và tái định cư .........24

Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa: .................................................................................37
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ...................................................................................................................42
2.1. Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................42
2.2. Phạm vi nghiên cứu.....................................................................................42
2.3.
Nội
dung
nghiên
...................................................................................42

cứu

2.3.1. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa
bàn Khu kinh tế Nghi Sơn huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh hóa .............................42
2.3.2. Đánh giá công tác bồi thường GPMB và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất tại hai dự án trên địa bàn nghiên cứu ...........................................................42
2.3.3. Đánh giá công tác bồi thường GPMB và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất tại hai dự án qua ư kiến người dân ...............................................................42
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn định
và nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi cả trong hiện tại và
tương

lai

........................................................................................................................43
2.4. Phương pháp nghiên cứu.............................................................................43
2.4.1. Phương pháp điều tra ...............................................................................43
2.4.2. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu .......................................43
2.4.3.

3.3.2. Điều tra cán bộ chuyên môn.....................................................................72
3.3.3. Nhận xét ...................................................................................................74
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới tiến độ bồi thường GPMB và tái
định cư
................................................................................................................74
3.4.1. Thuận lợi ..................................................................................................74
3.4.2. Khó khăn ..................................................................................................75
3.4.3. Nhận xét ...................................................................................................76
3.5. Đề xuất một số giải pháp.............................................................................77
3.5.1. Giải pháp về chính sách ...........................................................................78
3.5.2. Giải pháp về đào tạo nghề, tạo việc làm, tăng thu nhập, ổn định cuộc sống
cho người có đất bị thu hồi.................................................................................79
3.5.3. Giải pháp về tổ chức thực hiện ................................................................79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .........................................................................79
1. Kết luận ..........................................................................................................80
2. Kiến nghị ........................................................................................................80


6

TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................................................83


vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ADB

The Asian Development Bank
Ngân hàng phát triển Châu Á


Bảng 3.5. Tổng hợp đối tượng được bồi thường, hỗ trợ về đất của 2 dự án ......59
Bảng 3.6. Bảng tổng hợp diện tích, loại đất thu hồi của 2 dự án........................61
Bảng 3.7. Bảng tổng kinh phí bồi thường GPMB tại 2 dự án ...........................63
Bảng 3.8. Tiến độ thực hiện bồi thường GPMB của 2 dự án .............................65
Bảng 3.9. Quan điểm của người dân về vấn đề bồi thường GPMB tại 2 dự án
nghiên cứu .......................................................................................67
Bảng 3.10. Quan điểm của người dân về vấn đề chính sách hỗ trợ tại 2 dự án .67
Bảng 3.11. Quan điểm của người dân về vấn đề tổ chức thực hiện bồi thường
GPMB tại 2 dự án ...........................................................................69
Bảng 3.12. Ý kiến của người dân về vấn đề bồi thường GPMB tại 2 dự án .....71
Bảng 3.13. Quan điểm của cán bộ chuyên môn về công tác bồi thường GPMB,
hỗ trợ và tái định cư tại 2 dự án .....................................................72
Bảng 3.14. Đánh giá mức độ quan trọng của một số yếu tố ảnh hưởng đến công
tác giải phóng mặt bằng ..................................................................77


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta đang trong thời kỳ thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước. Nhiều dự án như các khu công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới, khu dân
cư, hệ thống hạ tầng giao thông ... đang được triển khai xây dựng đã làm thay đổi
diện mạo và đem lại hiệu quả kinh tế - xã hội cho đất nước. Trong sự phát triển
mạnh mẽ đó cũng tiềm ẩn nhiều thách thức lớn như: việc thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư ở các dự án không thống nhất, không đồng bộ, không
công bằng. Trên thực tế có thể nói chính sách bồi thường thiệt hại của nhà nước hiện
nay đối với người dân bị thu hồi đất là chưa thỏa đáng, chưa đáp ứng được nguyện
vọng, nhu cầu và ổn định đời sống, sản xuất sau khi phải di dời đến nơi ở mới.
Ban quản lý Khu kinh tế Nghi Sơn được chính phủ thành lập tại Quyết định

Căn cứ điểm 12 - Điều 3, Luật đất đai 2013 [1]:
“12. Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.”
Bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất cho dân, là việc khôi phục lại giá trị tài sản
(nhà cửa, đất đai…), nguồn sinh sống, lợi ích vật chất và tinh thần theo nghĩa rộng
cho người sử dụng đất bị ảnh hưởng do quá trình triển khai thực hiện dự án đó chính
là hình thức trách nhiệm dân sự để bù đắp những tổn thất về vật chất, tinh thần cho
bên thiệt hại, nhưng thiệt hại này không phải do hành vi trái pháp luật (của nhà đầu
tư hay của Nhà nước) mà thực chất là kết quả của “phá hủy - tái tạo” trong quá trình
phát triển của đô thị hay kinh tế - xã hội.
Sự đền bù đó có thể hiểu là trả lại đầy đủ hoặc tương xứng với mất mát hoặc
sự vất vả. Và phải hiểu rằng:
- Không phải mọi khoản đền bù đều bằng tiền;
- Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều
trường hợp còn mất mát cả về tinh thần và nhất là khi phải đi tái định cư;
- Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính bắt
buộc và đòi hỏi phải có sự “hy sinh”. Không chỉ là một sự đền bù ngang giá tuyệt
đối.
Căn cứ điểm 14 - Điều 3, Luật đất đai 2013 [1]:


4

“14. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có
đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển”.
Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và
phát triển thông qua việc cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới, đào tạo nghề mới,
bố trí việc làm mới…
Căn cứ vào Điều 83 Luật đất đai 2013 [1]:
"Điều 83. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu
sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
9. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác
định.
10. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ
người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
13. Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí
khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm
Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được.
19. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
20. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
21. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước
khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.”
1.1.1.5. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di
dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần
đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công
trình mới. Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội
đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây
là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên
quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội. Công tác giải
phóng mặt bằng mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án, là khâu đầu tiên
thực hiện dự án. Trong đó đền bù thiệt hại là khâu quan trọng quyết định tiến độ giải
phóng mặt bằng.

Khả năng giải quyết các chế độ, chính sách đối với các hộ dân trong vùng bị
ảnh hưởng, thái độ và năng lực của cán bộ, công chức của cơ quan có thẩm quyền
khi tiếp xúc với dân trong quá trình giải quyết các chế độ, chính sách triển khai công
tác GPMB. Những phức tạp này thường nảy sinh do việc không đạt được sự đồng
thuận


8

với người dân về mức giá đền bù, hoặc khi đạt được sự đồng thuận thì lại không có
khả năng chi trả nên luôn gây khó khăn về sau và đòi hỏi phải thương lượng lại khi
mức giá thị trường tăng. Sự am hiểu pháp luật, cách giải quyết nhanh gọn cùng với
sự cảm thông, tôn trọng lợi ích của người dân, thấu hiểu được tâm lý
và nguyện vọng của người dân khi thực thi công vụ của cán bộ, công chức sẽ
đóng vai trò rất quan trọng trong việc tạo dựng sự hợp tác của nhân dân trong vùng
dự án nhằm tránh các phản ứng tiêu cực lây lan gây bất lợi cho tiến độ GPMB.
1.1.2.4. Xử lý những vướng mắc phát sinh
Thắc mắc của người dân phần lớn tập trung ở kết quả đo đạc, nguồn gốc đất,
hạn mức đất, đơn giá đền bù hoặc hỗ trợ, một số vấn đề phức tạp về đất đai do quá
khứ để lại và về vị trí, chất lượng, giá cả nhà hoặc đất khu tái định cư...Trong bối
cảnh đó, chỉ cần một trường hợp xử lý sai (do chưa am hiểu các quy định, thiếu
trách nhiệm, chậm giải quyết, vô cảm, thiên vị, tiêu cực hoặc nhượng bộ vô nguyên
tắc) dễ dẫn đến phản ứng dây chuyền, có thể toàn bộ phương án bồi thường bị đổ
vỡ phải làm lại từ đầu...
Chính từ những sự bất đồng thuận với cách giải quyết các chế độ, chính sách
và xử lý những vướng mắc phát sinh của các cơ quan chức năng mà người dân
trong vùng dự án dường như không quan tâm đến việc GPMB và bất hợp tác với
các các cán bộ, công chức của cơ quan chức năng đến làm việc. Đó là điểm đầu cho
một xâu chuỗi phát sinh các vấn đề rắc rối khác kéo dài mà chính quyền phải tìm
cách xử lý để hoàn thành công việc. Trong trường hợp này, nếu chính quyền địa

so sánh về thiệt thòi của mình khi đất do mình đang sử dụng được giao cho người
khác với khả năng sinh lợi cao hơn nhiều. Từ đó đã nảy sinh nhiều khiếu kiện của
dân về mức bồi thường, hỗ trợ, đồng thời tạo nên tâm lý nặng nề đối với nhà đầu tư
khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để GPMB.
Ngoài ra, vấn đề về quy hoạch sử dụng đất, giá đất cũng tác động đến công
tác GPMB. Trên đây là những vấn đề cần đặt ra và ưu tiên hàng đầu để giải quyết
là cải thiện và khắc phục mọi vấn đề liên quan làm ảnh hưởng đến công tác bồi
thường GPMB.
1.2. Cơ sở thực tiễn của công tác bồi thường GPMB
1.2.1. Chính sách bồi thường GPMB ở một số nước trên thế giới
Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là một trong những nội dung rất quan
trọng của Luật Đất đai 2013 [2]. Thực tiễn triển khai thực hiện bồi thường rất phức
tạp, đòi hỏi kết hợp hài hòa giữa lợi ích nhà nước, lợi ích chủ đầu tư và người bị thu
hồi đất. Mỗi quốc gia có quy định và cách thức thực hiện riêng, cơ bản tùy thuộc
vào chế độ


10

sở hữu về đất đai và điều kiện thực tế ở mỗi nước.
1.2.1.1. Trung Quốc
Theo pháp luật đất đai của Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và chính quyền
cấp tỉnh mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện (Chính phủ) quyết định
thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên, đối với loại đất khác là 70 ha trở lên. Dưới
hạn mức đất này, chính quyền cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp
sau khi thu hồi sẽ chuyển từ chế độ sở hữu tập thể thành chế độ sở hữu nhà nước.
Trách nhiệm bồi thường thuộc về người sử dụng đất sau khi thu hồi.
Có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở
Trung Quốc là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như
số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu

dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất. Việc thu hồi đất được thực hiện
dựa trên quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu
sau đây:
- Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích công cộng;
- Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân (chỉ thu hồi trong các trường
hợp cần thiết);
- Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của Chính phủ, sau khi đã thảo luận và
tham khảo ý kiến của cộng đồng;
- Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chặt chẽ do pháp luật quy
định. Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm trước
khi ra quyết định thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất không thực hiện
quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt
theo Luật xâm chiếm đất công.
Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của Singapore được tiến hành
thận trọng (đặc biệt đối với đất thuộc sở hữu tư nhân) trên cơ sở các quy định chặt
chẽ của pháp luật. Nguyên tắc công bằng, minh bạch được đề cao trong quá trình
thực hiện nên đã nhận được sự đồng thuận của người dân. Tỷ lệ cưỡng chế khi thu
hồi đất thấp (dưới 1% tổng số các trường hợp thu hồi đất).
Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực
hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê). Giải pháp này giúp Singapore tránh
được tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng
mặt bằng [9].


12

1.2.2. Một số vấn đề cơ bản về vồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam
1.2.2.1. Thời kỳ từ năm 1945 đến năm 1987
Giai đoạn này bao gồm toàn bộ thời kỳ Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
(1945-1975). Trong đó: từ năm 1945-1954, nước ta thực hiện Cách mạng dân


đối với đất nông - lâm nghiệp; chưa cho phép người sử dụng đất dịch chuyển quyền
sử dụng đất.
1.2.2.3. Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003
Sau giai đoạn bắt đầu đổi mới (từ 1986-1991), chúng ta vẫn còn thiếu nhiều
quy định và ngay cả hệ thống pháp luật đã ban hành cũng còn nhiều bất cập, chưa
đáp ứng được tình hình đổi mới của đất nước. Vì vậy, Hiến pháp 1992 ra đời,
trong đó quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân" (Điều 17), "Nhà nước thống
nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng
mục đích và có hiệu quả" (Điều 18). Để phù hợp với giai đoạn mới và thực hiện đổi
mới toàn diện nền kinh tế, cụ thể hoá Hiến pháp năm 1992, khắc phục những hạn
chế của Luật Đất đai 1987, ngày 14 tháng 7 năm 1993, Quốc hội khoá IX thông qua
Luật Đất đai
1993.
Khẳng định quyền sử dụng đất có giá trị, được pháp luật và cuộc sống thừa
nhận, do đó giá trị của quyền sử dụng đất là một yếu tố cơ bản trong sự vận động
của quan hệ đất đai. Khẳng định quyền sử dụng đất đai được tham gia trực tiếp vào
cơ chế thị trường, là một yếu tố quan trọng hình thành thị trường bất động sản của
đất nước. Đây là một phương diện rất mới của quan hệ đất đai ở nước ta so với trước
đây.
Phương thức sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng còn nhiều bất hợp
lý; thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng còn nhiều ách tắc, bất cập; nợ đọng,
trốn tránh tiền thuê đất, tiền sử dụng đất còn nhiều; xử lý vi phạm về quản lý, sử
dụng đất chưa nghiêm và không kịp thời.
1.2.2.4. Thời kỳ từ năm 2003 tới năm 2013
Thực hiện Nghị quyết số 12/2001/QH về chương trình xây dựng luật, pháp
lệnh của Quốc hội khoá XI (2002-2007), Quốc hội đã tiến hành xây dựng Luật đất
đai mới thay thế cho Luật Đất đai 1993. Ngày 26 tháng 12 năm 2003, tại kỳ họp thứ
4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật Đất đai mới - Luật Đất đai 2003.
Luật Đất đai 2003 quy định Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường,

- Quy định cụ thể về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại , cho một số
trường hợp không được bồi thường đất;
- Bổ sung quy định về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các dự án
đặc biệt;
- Về chính sách hỗ trợ:
+ Quy định các nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất;
+ Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ
gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường;