ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ THỊ QUỲNH TRANG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA MỘT SỐ TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HẠ LONG, GIAI ĐOẠN 2016-2018

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ THỊ QUỲNH TRANG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA MỘT SỐ TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HẠ LONG, GIAI ĐOẠN 2016-2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. TRẦN THỊ PHẢ

tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá
nhân trong và ngoài trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên.
Tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS. Trần Thị Phả, là người trực tiếp
hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy
giáo, cô giáo khoa Tài nguyên; Khoa Môi trường, trường Đại học Nông Lâm,
Đại học Thái Nguyên.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Quảng Ninh, Văn phòng đăng ký đất đai Tỉnh, Phòng Tài nguyên và
Môi trường thành phố Hạ Long, Bộ phận quản lý đào tạo sau đại học, trường Đại
học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên và các tổ chức tham gia phỏng vấn đã tạo
điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Vũ Thị Quỳnh Trang

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CN


HTKT

: Hạ tầng kỹ thuật

KDC

: Khu dân cư

QĐ

: Quyết định

QLNN

: Quản lý Nhà nước

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .......................................................................... iii
MỤC LỤC ................................................................................................................... iv
DANH MỤC BẢNG.................................................................................................... vi
DANH MỤC HÌNH .................................................................................................... vii



v
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Hạ Long ........................ 34
3.1.1.Điều kiện tự nhiên .........................................................................................................34
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .............................................................................................38
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến việc sử
dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bản thành phố Hạ Long .........................................43

3.2. Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Hạ Long ................. 45
3.2.1. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai ........................................................................45
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2018 ...........................................................................48
3.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai .................................................50

3.3. Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của một số tổ chức kinh tế được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hạ Long ............................. 51
3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất của một số tổ chức kinh tế ...........51
3.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ...............................................52

3.4. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ....................................... 66
3.4.1. Đánh giá hiệu quả kinh tế .............................................................................................66
3.4.2. Đánh giá hiệu quả xã hội ..............................................................................................67
3.4.3. Đánh giá hiệu quả môi trường ......................................................................................69
3.4.4. Đánh giá chung hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế .....................................69

3.5. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Long ............................................................. 72
3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật đất đai ....................................................................73
3.5.4. Giải pháp về hệ thống tài chính đât đai ........................................................................77
3.5.5. Giải pháp về khoa học công nghệ .................................................................................78

Bảng 3.11. Nguyên nhân của việc sử dụng đất không đúng mục đích do việc
lấn chiếm của người dân ......................................................................... 59
Bảng 3.12. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số tổ
chức kinh tế đến ngày 31/12/2018 .......................................................... 60
Bảng 3.13. Tình hình chấp hành pháp luật về bảo vệ môi trường .............................. 65
Bảng 3.14. Tổng thu ngân sách từ giao đất, cho thuê đất ........................................... 66
Bảng 3.15. Hiệu quả xã hội từ việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ................... 68
Bảng 3.16. Hiệu quả môi trường từ việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ........... 69
Bảng 3.17. Tổng hợp các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất,
cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hạ Long ......................................... 72

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vii

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1: Cơ cấu các loại đất chính năm 2017 trên cả nước ......................................21
Hình 3.1: Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Hạ Long ........................................................34
Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu kinh tế năm 2017 ở thành phố Hạ Long ............................38
Hình 3.3. Cơ cấu sử dụng đất thành phố Hạ Long năm 2018 ....................................48

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




1




2

với Vùng Hà Nội, sẽ là động lực kích thích phát triển kinh tế đối với chuỗi đô
thị Vùng duyên hải Bắc Bộ. Hạ Long còn đóng vai trò là điểm kết nối, mở ra
vùng biển Vịnh Bắc Bộ của trục hành lang kinh tế quốc tế Côn Minh - Lào Cai
- Quảng Ninh. Tại đây có cảng nước sâu Cái Lân là cửa ngõ thông thương
chiến lược của Vùng. Thành phố Hạ Long được biết đến với di sản thiên nhiên
thế giới Vịnh Hạ Long có một nền tảng kinh tế vững chắc trong sự phát triển
của tỉnh Quảng Ninh. Thành phố Hạ Long nằm trong dải hành lang ven biển
của Vịnh Bắc Bộ, là một cực quan trọng trong tam giác tăng trưởng Hà Nội Hải Phòng - Quảng Ninh, với lợi thế về phát triển cảng nước sâu, du lịch, kinh
tế biển, khoáng sản, hệ thống giao thông thuận lợi. Hạ Long có nhiều ưu thế để
có thế phát triển trong tương lai. Do vậy, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá
công tác quản lý và sử dụng đất của một số tổ chức kinh tế trên địa bàn
thành phố Hạ Long, giai đoạn 2016 - 2018” được đặt ra với mong muốn đưa
ra những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng cường vai trò nắm chắc,
quản chặt quỹ đất của Nhà nước (đại diện chủ sở hữu đối với đất đai) nói
chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức kinh tế quản lý sử dụng nói
riêng trên địa bàn thành phố Hạ Long và góp phần thực hiện các mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội của Thành phố.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng, tình hình quản lý, sử dụng đất đã giao cho các
tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Long trong giai đoạn từ năm 2016
đến 2018.
- Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tố chức kinh tế phân ra các ngành
nghề đầu tư như nông lâm nghiệp, công nghiệp, dịch vụ… việc đánh giá hiệu quả
qua các mặt: kinh tế, xã hội, môi trường.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
1.1.1. Đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế
Trong số những điều kiện vật chất cần thiết cho hoạt động sản xuất và đời
sống con người, đất với lớp phủ thổ nhưỡng, khoáng sản trong lòng đất, rừng
và mặt nước chiếm vị trí đặc biệt. Đất là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự
nhiên của bất kỳ quá trình sản xuất nào (Đoàn Công Quỳ, 2006).
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là
một tư liệu sản xuất đặc biệt, Tuy nhiên đối với mỗi ngành cụ thể trong nền
kinh tế quốc dân, đất đai lại có những vị trí, vai trò khác nhau.
Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm nền tảng, làm
cơ sở, địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh.
Trong nông nghiệp đất không chỉ là cơ sở không gian, không chỉ là điều
kiện vật chất cần thiết cho sự tồn tại của ngành sản xuất này, mà còn là yếu tố
tích cực của sản xuất. Quá trình sản xuất nông nghiệp có liên quan chặt chẽ với
đất, phụ thuộc nhiều vào độ phì nhiêu của đất, phụ thuộc vào các quá trình sinh
học tự nhiên (Đoàn Công Quỳ, 2006).
1.1.2. Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
a. Nhân tố điều kiện tự nhiên
Trong nhân tố điều kiện tự nhiên, điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế
hàng đầu của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là địa
hình, thổ nhưỡng) và các nhân tố khác.
- Điều kiện tự nhiên khí hậu: các yếu tố khí hậu ảnh hưởng rất lớn, trực
tiếp đến sản xuất nông nghiệp và điều kiện tự nhiên sinh hoạt của con người.
- Điều kiện đất đai (địa hình và thổ nhưỡng): Địa hình và độ dốc ảnh
hưởng đến phương thức sử dụng đất nông nghiệp, đặt ra yêu cầu xây dựng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN


thành một trong những nhân tố hạn chế cơ bản nhất của việc sử dụng đất.
Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho công nghiệp, xây dựng
công trình, nhà xưởng, giao thông ... mặt bằng không gian và vị trí của đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6

đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và đem lại giá trị kinh tế (Đỗ Thị Lan,
Đỗ Anh Tài, 2006).
1.1.3. Quản lý đất đai đối với các tổ chức kinh tế
1.1.3.1. Khái niệm liên quan về quản lý và sử dụng đất đai của các tổ chức
Hiến pháp Nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 tại
Chương III, Điều 53 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) quy định:
“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng
trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là
tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý”.
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được
chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của
luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” (Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam, 2013).
Theo Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013),
một số khái niệm liên quan đến các tổ chức kinh tế quản lý, sử dụng đất được
hiểu như sau:
- Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là

dụng đất do được Nhà nước tạm giao hoặc mượn đất nhưng hết thời hạn tạm
giao, mượn đất mà không trả lại đất.
- Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất
lượng đất, gây ô nhiễm đất làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục
đích đã được xác định.
Theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 (Chính Phủ, 2014) về
xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, một số khái niệm liên quan
đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:
Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc
ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.
Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng
hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8

không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê
đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
1.1.3.2. Khái quát về quỹ đất của các tổ chức
Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội,
tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức
sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước
ngoài đầu tư vào Việt Nam.
Tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý

người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên
của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát
triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của
con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định,
cầu thì luôn có xu hướng tăng. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt
giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì
vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như
một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập
trung thống nhất trong cả nước. Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở
hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống
nhất quản lý về đất đai. Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng
trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân
nhằm hướng tới mục tiêu phát triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên
tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý,
sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác
quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ
chức nói riêng,
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Nhằm quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý phục
vụ mục tiêu phát triển bền vững cho nhu cầu của hiện tại những không làm ảnh
hưởng đến lợi ích của thế hệ tương lai, trong những năm qua Đảng và Nhà nước
ta đã tập trung tháo gỡ những khó khăn, mà bước đột phá đầu tiên là Luật đất
đai năm 1993, sửa đổi năm 1998, năm 2001 và Luật đất đai năm 2003 đã được
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




10

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




11

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng
sử dụng đất;
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất;
- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng
01 năm 2017 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư
hướng dẫn thi hành luật đất đai;
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây
dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Thông tư số 89/2017/TT-BTC ngày 23/8/2017 của Bộ Tài chính
hướng dẫn một số điều của Nghị định số 35/2017/NĐ-CP ngày 03/4/2017
của Chính Phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt
nước trong khu kinh tế, khu công nghệ cao,

thuộc vào chính sách quản lý đất đai và tốc độ phát triển kinh tế mà lựa chọn
các loại hình thức trên cho phù hợp. Trung Quốc là quốc gia có 2 hình thức sở
hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong chính sách giao đất
cũng áp dụng hai hình thực là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất
có thu tiền sử dụng đất. Đối với các nước có hình thức sở hữu tư nhân về đất
đai thì việc giao đất không thu tiền sử dụng đất không còn phổ biến gây nhiều
bức xúc trong dư luận xã hội (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




13

* Australia
Australia có lịch sử hình thành từ thuộc địa của Anh, nhờ vậy Australia có
được cơ sở và hệ thống pháp luật quản lý xã hội nói chung và quản lý đất đai
nói riêng từ rất sớm. Trong suốt quá trình lịch sử từ lúc là thuộc địa đến khi trở
thành quốc gia độc lập, pháp luật và chính sách đất đai của Australia mang tính
kế thừa và phát triển một cách liên tục, không có sự thay đổi và gián đoạn do
sự thay đổi về chính trị. Đây là điều kiện thuận lợi làm cho pháp luật và chính
sách đất đai phát triển nhất quán và ngày càng hoàn thiện, được xếp vào loại
hàng đầu của thế giới, vì pháp Luật đất đai của Australia đã tập hợp và vận
dụng được hàng chục luật khác nhau của đất nước.
Luật đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia là đất thuộc sở
hữu Nhà nước và đất thuộc sở hữu tư nhân. Australia công nhận Nhà nước và
tư nhân có quyền sở hữu đất đai và bất động sản trên mặt đất. Phạm vi sở hữu
đất đai theo luật định là tính từ tâm trái đất trở lên, nhưng thông thường Nhà
nước có quyền bảo tồn đất ở từng độ sâu nhất định, nơi có những mỏ khoáng

thư giãn, Giao thông vận tải, các cơ sở lắp đặt kỹ thuật, và các loại đất xây
dựng khác.
Ngoài ra còn có loại đất khác được điều tra là những loại mà không thể
gán vào phân loại được sử dụng nào được trình bày ở trên. Ví dụ, "các vị trí”
có phần đất xây dựng cũng như đất rừng. Đất đai trong “Vườn quốc gia”
thường là đất rừng, vũng bùn hoặc bãi đá trần. Ví dụ về loại sử dụng đất đặc
biệt được giám sát bao gồm được các vùng, vùng nhỏ, đất tập trung cho nghỉ
dưỡng cuối tuần và các kỳ nghỉ, và của các nơi làm việc bên ngoài địa phương,
công viên quốc gia, những vùng núi cao, đất chăn thả tuần lộc, các đảo, và các
trạm năng lượng gió, vùng rủi ro và khu tiếng ồn (Bộ Tài nguyên và Môi
trường, 2012).
* Trung Quốc:
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá
nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất
đai dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập
trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị
trường nào cho người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa.
Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí. Quy định
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




15

hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển
kinh tế - xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn
(Lưu Quốc Thái, 2007).
Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách
trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980, Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải

về việc tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai (theo Nghị định số 15),
trong đó đặt ra những yêu cầu về việc tập trung quản lý chặt chẽ toàn bộ nguồn
cung đất đai cho xây dựng, thực hiện nghiêm hệ thống sử dụng đất thuộc sở
hữu nhà nước có trả tiền, khuyến khích đấu giá đất công khai, tăng cường quản
lý việc chuyển QSDĐ, tăng cường quản lý đất đai dưới góc độ là quản lý tài
sản (Constitution of the People’s Republic of China, 1982).
Như vậy, nếu so sánh với Việt Nam, xuất phát điểm và chính sách đất đai
của Trung Quốc không có sự khác biệt nào đáng kể. Thậm chí, việc chính thức
quốc hữu hóa đất đai đối với đất đô thị ở Trung Quốc (năm 1982) còn chậm hơn
so với trường hợp Việt nam (năm 1980). Tuy nhiên, việc đưa đất đai vào quan hệ
thị trường của nước này lại diễn ra trước so với Việt nam. Cũng cần phải thừa
nhận một thực tế rằng, dù thời điểm chính thức “thị trường hóa đất đai” ở Trung
Quốc (theo Hiến pháp sửa đổi 1988) diễn ra trước so với Việt Nam không lâu
(theo Hiến pháp 1992) nhưng những gì mà quốc gia này làm được đối với lĩnh
vực đất đai thì chúng ta còn phải nỗ lực nhiều mới có thể theo kịp. Từ kinh
nghiệm của Trung Quốc, những yếu tố trước mắt mà Việt Nam cần phải có để
xây dựng một thị trường đất đai (hay thị trường QSDĐ) lành mạnh chính là: một
hệ thống quản lý đất đai có đủ năng lực mà trong đó các cơ quan lập quy hoạch,
cơ quan định giá, cơ quan đăng ký đất đai phải đảm bảo được tính hiệu quả và
minh bạch trong hoạt động của mình; một chính sách đất đai cởi mở, không còn
phân biệt đối xử giữa các loại chủ thể SDĐ phù hợp hơn với quá trình hội nhập,
chẳng hạn như việc áp dụng hình thức “giao đất” cho nhà đầu tư nước ngoài như
Trung Quốc đã làm; một hệ thống các yếu tố trung gian với quy chế pháp lý đầy
đủ, rõ ràng để có thể hỗ trợ một cách hiệu quả cho thị trường QSDĐ (Constitution
of the People’s Republic of China, 1982).
* Hàn Quốc
Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 Km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất
nông nghiệp 21,4%, 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8%.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN