BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN
QUẬN HAI BÀ TRƯNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LÊ HUYỀN THU

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS BÙI THỊ HUYỀN

HÀ NỘI – 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng cá nhân
tôi. Dưới sự hướng dẫn tận tình, chu đáo, tâm huyết của PGS.TS Bùi Thị Huyền,
công trình được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề lý luận về pháp luật
gải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất. Các số liệu, ví dụ, trích dẫn
trong luận văn bảo đảm tính chính xác, trung thực, tin cậy. Tôi đã hoàn thành tất cả
các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Đào tạo sau đại học – Trường Đại
học Mở Hà Nội.
Vậy tôi viết lời cam đoan đề nghị Khoa Đào tạo sau đại học xem
xét để tôi có thể bảo vệ luận văn.

1.1. Khái niệm tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất .........................................7
1.1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai ..................7
1.1.2. Pháp luật về hợp đồng ...............................................................................8
1.1.3. Phân loại tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất ............................16
1.2 Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất của Tòa án ....16
1.3. Đặc điểm về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng
đất…………..............................................................................................................12
1.4 .Mục đích của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất……13
1.5. Những vấn đề chung về tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất…………….13
1.6. Các điều kiện đảm bảo áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền

sử dụng đất nói riêng của Tòa án nhân dân……………………………………......27
1.6.1. Điều kiện về chất lượng của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật………..28
1.6.2. Điều kiện về trình độ, phẩm chất đạo đức và các chế độ chính sách đãi ngộ
đối với thâm phán………………………………………………………………….28
1.6.3. Điều kiện cơ sở vật chất, các chế độ bảo vệ Thẩm phán và Hội thẩm nhân dân để
đảm bảo cho hoạt động áp dụng pháp luật giải quyết và xét xử các vụ tranh chấp hợp đồng
quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân…………………………………………………..29
1.6.4. Điều kiện đảm bảo tính độc lập, khách quan của Thẩm phán và Hội thẩm nhân dân
trong hoạt động áp dụng pháp luật để giải quyết các vụ án dân sự nói chung và giải quyết
các vụ án tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân nói riêng……….30

Kết luận chương 1 .....................................................................................................33
CHƯƠNG 2 .............................................................................................................. 34
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
ĐẤT ĐAI CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP HUYỆN ........................................... 34


2.1. Thụ lý vụ án .......................................................................................................34
2.1.1. Điều kiện thụ lý vụ án ..............................................................................34

Bô luật tố tụng dân sự

TAND

Tòa án nhân dân

TANDTC

Tòa án nhân dân Tối cao

UBND

Ủy ban nhân dân

GCN

Giấy chứng nhận

QSDĐ

Quyền sử dụng đất


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá có vai trò, ý nghĩa quan trong đối
với sự phát triển kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia. Pháp luật Việt Nam có chế định
pháp lý đặc biệt đối với loại tài sản này. Về nguyên tắc, đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, nhưng pháp luật cũng dành cho người sử dụng đất những quyền năng nhất định
trong việc khai thác, quản lý và sử dụng đất. Giải quyết tranh chấp hợp đồng về

biến phức tạp và có chiều hướng gia tăng. Công cuộc cải cách tư pháp và xây dựng
Nhà nước pháp quyền Việt Nam XHCN trong giai đoạn hiện nay, đòi hỏi khoa học
pháp lý cần đi sâu nghiên cứu, tìm ra lời giải đáp đối với hàng loạt các vấn đề cả ở
góc độ lý luận và thực tiễn, trong đó gồm cả vấn đề đảm bảo hoạt động áp dụng pháp
luật của hệ thống Tòa án nói chung và Tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng nói riêng.
Từ những phân tích trên và bản thân là một cán bộ của ngành Toà án, tác
giả luôn mong muốn thông qua đề tài nghiên cứu của mình sẽ góp phần vào việc
hoàn thiện và nâng cao chất lượng áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án
tranh chấp đất đai tại đơn vị Tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng. Vì lẽ đó, tác giả
lựa chọn đề tài nghiên cứu: “ Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về
quyền sử dụng đất từ thực tiễn tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng, thành phố
Hà Nội” làm luận văn thạc sỹ chuyên ngành Luật kinh tế.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Áp dụng pháp luật nói chung và áp dụng pháp luật trong hoạt động xét xử
của Toà án nhân dân là đề tài thu hút sự quan tâm của nhiều nhà khoa học pháp lý.
Đặc biệt trong tình hình hiện nay thì số lượng các bài viết, công trình nghiên cứu về
cải cách tư pháp và áp dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của toà án tăng lên rõ
rệt. Nghiên cứu những vấn đề liên quan đến việc áp dụng pháp luật trong hoạt động
xét xử đã được một số nhà khoa học, các bộ thực tiễn ngành toà án thực hiện và đã
được công bố điển hình là:
- Luận án tiến sĩ luật học của tác giả Lê Xuân Thân: "Áp dụng pháp luật trong hoạt
động xét xử của Toà án nhân dân ở Việt Nam hiện nay", năm 2004;

2


- Luận văn thạc sĩ của tác giả Châu Huế “Tranh chấp đất đai và thẩm
quyền giải quyết của toà án” năm 2003, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội.
- Báo cáo tham luận “Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà
án nhân dân – Kiến nghị và giải pháp” của TS. Nguyễn Văn Cường và cử

3.2. Nhiệm vụ của luận văn
Để đạt được mục tiêu nêu trên, luận văn có nhiệm vụ giải quyết các vấn
đề sau:
- Làm sáng tỏ những vấn đề về cơ sở lý luận của pháp luật trong giải quyết
tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất.
- Thực trạng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án
nhân dân quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội từ năm 2014 đến nay.
- Kiến nghị giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai
tại Tòa án nói chung và ở Tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội
nói riêng.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận chung về khái niệm, đặc điểm, nguyên
nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án và cơ chế giải
quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án.
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận về đặc điểm của việc giải quyết tranh
chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án thông qua Tòa án so với phương
thức giải quyết tranh chấp khác.
- Nghiên cứu đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án từ thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng về
quyền sử dụng đất của TAND quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội để nhận diện
những mâu thuẫn , bất cập, khiếm khuyết, tồn tại và chỉ ra những nguyên nhân của
những hạn chế để tìm giải pháp khắc phục.

4


- Nghiên cứu quan điểm, đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và
pháp luật của Nhà nước về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại
TAND quận Hai Bà Trưng.

Đề tài được nghiên cứu sẽ góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về
pháp luật liên quan đến giải quyết hợp đồng về quyền sử dụng đất. Đồng thời, thông
qua việc nghiên cứu cơ chế giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại
cơ quan Tòa án, đề tài sẽ góp phần tổng kết thực tiễn nghiên cứu những vướng mắc
bất cập từ đó đề xuất những giải pháp về pháp luật liên quan đến tranh chấp hợp
đồng về quyền sử dụng đất. Đồng thời, thông qua việc nghiên cứu cơ chế giải quyết
tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án, đề tài sẽ góp phần tổng kết
thực tiễn, nghiên cứu những vướng mắc, bất cập từ đó đề xuất những giải pháp có
giá trị nhằm hoàn thiện pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về hợp đồng về
quyền sử dụng đất nói riêng.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng
về quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân.
Chương 2: Thực trạng pháp luật hiện hành và giải quyết tranh chấp đất đai
của Toà án nhân dân.
Chương 3: Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại
Tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng và kiến nghị.

6


CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN
1.1. Khái niệm, đặc điểm, mục đích giải quyết tranh chấp hợp đồng về
quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai:

hợp đồng từ “dân sự” được đặt đằng sau hai từ “hợp đồng” và sau hai từ nghĩa vụ
thì điều này dẫn đến thực tiễn thi hành pháp luật có cách hiểu rằng những quy định
của BLDS hiện hành chỉ liên quan đến hợp đồng dân sự. Như vậy, sẽ làm hạn chế
phạm vi điều chỉnh của BLDS đối với tất cả các loại hợp đồng, bao gồm cả hợp
đồng dân sự, hợp đồng lao động, hợp đồng kinh doanh hay hợp đồng thương mại…
Điều 385 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các
bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự”. So với
BLDS cũ thì BLDS năm 2015 đã bỏ cụm từ “dân sự” sau hai từ “hợp đồng”. Quy
định mới về khái niệm hợp đồng tại Điều 385 của BLDS năm 2015 là điểm mới
quan trọng, đáng chú ý không những về mặt kỹ thuật lập pháp và còn làm tăng tính
khả thi, minh bạch trong thực tiễn áp dụng, mở rộng phạm vi điều chỉnh.
Về đề nghị giao kết hợp đồng: Theo quy định tại khoản 1 Điều 386 BLDS
2015, đề nghị giao kết hợp đồng là việc thể hiện rõ ý định giao kết hợp đồng và chịu
sự ràng buộc về đề nghị này của bên đề nghị đối với bên đã được xác định hoặc tới
công chúng (sau đây gọi chung là bên được đề nghị). Như vậy, so với quy định
trong BLDS 2005, điểm mới trong BLDS 2015 là mở rộng và rõ hơn về bên được
đề nghị giao kết hợp đồng. Có thể có nhiều bên nhận được đề nghị trong giao kết
hợp đồng. Điều này hoàn toàn phù hợp với thực tiễn áp dụng ở nước ta hiện nay.

8


Thông tin giao kết hợp đồng: Theo quy định tại Điều 387 BLDS 2015, đối
với trường hợp một bên có thông tin ảnh hưởng đến việc chấp nhận giao kết hợp
đồng của bên kia thì phải thông báo cho bên kia biết. Trường hợp một bên nhận
được thông tin bí mật của bên kia trong quá trình giao kết hợp đồng thì có trách
nhiệm bảo mật thông tin và không được sử dụng thông tin đó cho mục đích riêng
của mình hoặc cho mục đích trái pháp luật khác. Bên vi phạm quy định trên mà gây
thiệt hại thì phải bồi thường. Đây là điều hoàn toàn mới nhằm quản lý chặt chẽ
thông tin trong quá trình giao kết hợp đồng và là cơ sở để giải quyết các tranh chấp

dung sau đây: Đối tượng của hợp đồng; số lượng, chất lượng; giá, phương thức
thanh toán; thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng; quyền, nghĩa vụ
của các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; phương thức giải quyết tranh chấp.
Như vậy, trong BLDS mới đã bổ sung thêm quy định: “Các bên trong hợp đồng có
quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng”. Đây được xem là bổ sung thêm
phương thức giải quyết tranh chấp.
Theo Điều 400 BLDS 2015, trường hợp các bên có thỏa thuận im lặng là sự
trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng trong một thời hạn thì thời điểm giao kết hợp
đồng là thời điểm cuối cùng của thời hạn đó. Thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn
bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hay bằng hình thức chấp nhận khác
được thể hiện trên văn bản. Quy định này đã bổ sung thời điểm giao kết hợp đồng
bằng hình thức chấp nhận khác. Quy định như vậy sẽ rõ ràng, dễ vận dụng và hạn
chế xảy ra tranh chấp từ chế định “sự im lặng” khi giao kết. Đồng thời phù hợp thực
tiễn áp dụng với việc bổ sung thêm quy định những hình thức khác được thể hiện
trên văn bản.
Hiệu lực của hợp đồng: Theo Điều 401 BLDS 2015, hợp đồng được giao kết
hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc
luật liên quan có quy định khác. Như vậy, từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các
bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có
thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp
luật. Quy định này là nhẳm đảm bảo việc thực hiện hợp đồng của các bên, đồng thời

10


rõ ràng hơn trong việc thay đổi nội dung hợp đồng (tức là phải có sự thỏa thuận
giữa các bên).
-

Những điểm mới về giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai năm

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường
hợp một trong các bên tranh chấp đều vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc
hòa giải không thành.
Ba là, sửa đổi, bổ sung quy định kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được
lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời hạn và địa điểm tiến hành hòa giải;
thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc,
thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết
quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội
dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận. Biên bản hòa giải
phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải,
các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của UBND xã, phường, thị trấn
(gọi chung là cấp xã), đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu
tại UBND xã.
Bốn là, bổ sung quy định sau thời hạn 10 ngày, kể từ ngày lập biên bản hòa
giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội
dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành, thì Chủ tịch UBND cấp xã tổ
chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và
phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
Năm là, bổ sung quy định trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa
giải thành,mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải, thì
UBND cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp
gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.
Thứ hai, những sửa đổi, bổ sung của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản
hướng dẫn thi hành về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Một là, sửa đổi, bổ sung quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
đối với trường hợp tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã nhưng
không thành mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các
loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm

12


13


tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên
bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối
với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết
tranh chấp; trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích
đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết
tranh chấp; báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự
thảo quyết định công nhận hòa giải thành; Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền ban
hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành,
gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.
Bốn là, bổ sung quy định thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm
quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cụ thể:
Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai gửi đơn đến Bộ trưởng Bộ
Tài nguyên và Môi trường;
Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Bộ trưởng Bộ
Tài nguyên và Môi trường phân công đơn vị có chức năng tham mưu giải quyết.
Đơn vị được phân công giải quyết tiến hành thu thập, nghiên cứu hồ sơ; tổ chức hòa
giải giữa các bên tranh chấp; trường hợp cần thiết trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và
Môi trường quyết định thành lập đoàn công tác để tiến hành thẩm tra, xác minh vụ
việc tại địa phương; hoàn chỉnh hồ sơ trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai;
Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai gồm: Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp
đất đai; biên bản làm việc với các bên tranh chấp, với các tổ chức, cá nhân có liên
quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản hòa giải trong quá trình
giải quyết tranh chấp; trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến
diện tích đất tranh chấp, hồ sơ, tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình
giải quyết tranh chấp đất đai tại địa phương; báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định

dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về
quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất...
Từ đó, tranh chấp được hiểu là những mâu thuẫn, bất đồng, những quan
điểm trái ngược nhau của các bên trong một mối quan hệ xã hội. Ví dụ như: bất

15


đồng của các bên trong việc xác định giá tài sản… Theo giải thích của Từ điển
tiếng Việt thì tranh chấp nói chung được hiểu là việc “Giành nhau một cách giằng
co cái không rõ thuộc về bên nào”.
Với pháp luật Việt Nam, đất đai không thuộc sở hữu tư nhân, các cá nhân
hay các tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất. Xã hội ngày càng phát triển cùng với sự
gia tăng dân số một cách chóng mặt thì giá trị của đất đai ngày càng được đẩy lên
cao. Quyền sử dụng đất cũng trở thành đối tượng để kinh doanh. Tuy nhiên, chính
vì giá trị của đất đai nên việc mua bán, chuyển giao hay cho nhận đều có những rủi
ro cao nếu không được quản lý sát lý chặt chẽ. Do đó Hợp đồng về quyền sử dụng
đất được hình thành để đáp ứng sự cần thiết của xã hội. Điều 500 của BLDS năm
2015 định nghĩa về Hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất
Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người
sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp,
góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất
đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo Hợp đồng về quyền sử dụng
đất.”
Ta có thể thấy, hợp đồng về quyền sử dụng đất có thể hiểu đơn giản là sự
chuyển giao hay cam kết quyền lợi, nghĩa vụ giữa hai bên mà trong đó đối tượng
của 1 trong hai bên là quyền sử dụng đất hoặc quyền khác theo quy định của Luật
đất đai. Đất đang có tranh chấp cũng có thể hiểu là đất tranh chấp giữa hai cá nhân
chưa xác định được ai là người sử dụng đất hợp pháp.

ở thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng dân
sự, bởi đây là dạng cụ thể của tranh chấp về quyền sở hữu tài sản. Về nguyên tắc,
nếu tài sản tồn tại trên đất đã có GCNQSĐ hoặc giấy tờ được quy định tại Điều 100
Luật Đất đai năm 2013 thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết cả tranh chấp về nhà ở
và tranh chấp về quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp nhà ở tồn tại trên đất chưa
có GCNQSĐ hoặc giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì
theo Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày

17


03/01/2002 thì tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất do TAND giải
quyết khi các tài sản tranh chấp gắn liền với đất có thể là một trong các tài sản sau:
nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng
rào gắn với nhà ờ, các công trình xây dựng trên đất để sử dụng vào mục đích sản
xuất, kinh doanh (nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới tiêu nước, chuồng trại chăn
nuôi) hoặc trên đất có những tài sản khác như: cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả,
cây ăn quả hay cây lâu năm khác gắn liền với việc sử dụng đất.
Trong trường hợp đương sự đã có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền
xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa cấp GCNQSĐ theo quy định
của Luật Đất đai năm 1993 thì Tòa án sẽ giải quyết cả tranh chấp về tài sản và tranh
chấp về quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền
xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có
thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể
được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Tòa án giải quyết tranh chấp về tài sản,
đồng thời xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để
UBND cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp
GCNQSĐ cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trong trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử

hành thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án theo thủ
tục tố tụng dân sự thường thuộc các quan hệ tranh chấp sau: Tranh chấp đất đai mà
trên đất không có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất; Tranh chấp về tài sản gắn
liền với quyền sử dụng đất. Trong mỗi trường hợp trên lại chia thành bốn dạng:
(Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất; Chia
tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Tranh
chấp liên quan đến các giao dịch về đất, tài sản gắn liền với đất; Thừa kế quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Theo điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015 thì đối tượng tranh chấp là
bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Do đó,
tranh chấp đất sẽ do Tòa án nơi có đất có thẩm quyền giải quyết. Nếu đất đai có ở

19