BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
---------------------

NGUYỄN THANH QUẾ ANH

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA
ĐẤT NỀN DỰ ÁN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN
TẠI TỈNH LONG AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Tp. Hồ Chí Minh, Năm 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
---------------------

NGUYỄN THANH QUẾ ANH

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA
ĐẤT NỀN DỰ ÁN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN
TẠI TỈNH LONG AN

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
(Hướng nghiên cứu)
Mã số:60340102
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

1.6 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ............................................................................. 4
1.7 Kết cấu của đề tài ............................................................................................ 4
Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ...................... 5
2.1 Giới thiệu ........................................................................................................ 5
2.2 Bất động sản và các yếu tố liên hệ trực tiếp với bất động sản .......................... 5
2.2.1

Khái niệm về bất động sản .......................................................................... 5

2.2.2

Khái niệm về nhà ở thương mại .................................................................. 6

2.2.3

Các yếu tố liên hệ trực tiếp với bất động sản ............................................... 7

2.2.3.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên ....................................................................... 7
2.2.3.2 Nhóm các yếu tố kinh tế ......................................................................... 8
2.2.3.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường .............................................. 8
2.2.3.4 Nhóm các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản ......................... 8
2.2.3.5 Nhóm các yếu tố chung bên ngoài .......................................................... 9
2.3 Hành vi mua của người tiêu dùng .................................................................. 10
2.3.1

Định nghĩa hành vi mua của người tiêu dùng ............................................ 10


2.3.2



2.5.2

Vị trí dự án ............................................................................................... 23

2.5.3

Môi trường sống ....................................................................................... 24

2.5.4

Tình trạng tài chính ................................................................................... 25

2.5.5

Bằng chứng thực tế ................................................................................... 25

2.5.6

Tiếp thị (marketing) .................................................................................. 26

2.5.7

Tỷ suất sinh lời ......................................................................................... 27

2.5.8

Mô hình nghiên cứu đề xuất...................................................................... 28

Tóm tắt chương 2 .................................................................................................. 28


Mô tả mẫu điều tra khảo sát ................. .......................................................... 42

4.3

Kiểm định mô hình đo lường ....................................................................... 43

4.3.1

Đánh giá thang đo bằng Cronbach's Alpha ............................................... 43

4.3.2

Phân tích nhân tố khám phá EFA ...................................... .......................48

4.3.2.1 Thang đo các nhân tố tác động đến ý định mua ......................................... 48
4.3.2.2 Thang đo ý định mua ................................................................................. 51
4.3.3

Kiểm định mô hình và giả thiết nghiên cứu .............................................. 53

4.3.3.1 Phân tích hệ số tương quan Pearson ......................................................... 53
4.3.3.2 Đánh giá độ phù hợp mô hình hồi quy tuyến tính bội ................................ 54
4.3.3.3 Kiểm định lại mô hình .............................................................................. 56
4.3.3.4 Dò tìm các vi phạm các giả định cần thiết ................................................. 57
4.3.3.5 Kết quả phân tích hồi quy bội và đánh giá mức độ quan trọng của từng nhân
tố
4.4

................................................................................................................. 57

Tóm tắt chương 4 .................................................................................................. 67


Chương 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH ......................................... 69
5.1

Kết luận ....................................................................................................... 71

5.2

Hàm ý chính sách cho doanh nghiệp ........................................................... .71

5.2.1 Hàm ý về tỷ suất sinh lời............................................................................. 72
5.2.2 Hàm ý về tình trạng tài chính ...................................................................... 72
5.2.3 Hàm ý về tiếp thị ........................................................................................ 72
5.2.4 Hàm ý về vị trí dự án .................................................................................. 73
5.2.5 Hàm ý về bằng chứng thực tế ...................................................................... 74
5.2.6 Hàm ý về đặc điểm sản phẩm...................................................................... 75
5.2.7 Hàm ý về môi trường sống.......................................................................... 75
5.3

Hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu tiếp theo ............................. .76

Tài liệu tham khảo
Phụ lục


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ANOVA



TRANG
20

Bảng 2.2

So sánh các nghiên cứu chính liên quan

22

Bảng 3.1

Kế hoạch thực hiện nghiên cứu

31

Bảng 3.2

Tóm tắt và mã hóa thang đo

38

Bảng 4.1

Kiểm định độ tin cậy Cronbach alpha trước khi loại biến

44

Bảng 4.2


Phân tích hồi quy các nhân tố ảnh hưởng ý định mua của khách
hàng về đất nền tại các dự án Long An

56

Bảng 4.8

Phân tích ANOVA

56

Bảng 4.9

Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến

59

Bảng 4.10

Kết quả phân tích hồi quy đa biến

59

Bảng 4.11

Sự khác biệt về ý định mua giữa các nhóm giới tính

62

Bảng 4.12

mua

66

67


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ
HÌNH

TÊN HÌNH

TRANG

Hình 2.1

Mô hình hành vi người tiêu dùng

11

Hình 2.2

Năm giai đoạn quá trình ra ý định mua hàng

11

Hình 2.3

Quá trình đánh giá các phương án đến ý định mua hàng



28

Hình 3.1

Quy trình nghiên cứu

32

Hình 4.1

Biểu đồ P – P plot của hồi quy phần dư chuẩn hóa

57

Hình 4.2

Biểu đồ tần số của phần dư chuẩn

58


1

Chương 1

TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
1.1 Lý do chọn đề tài
Thị trường bất động sản có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc dân tác động
trực tiếp lên tốc độ tăng trưởng kinh tế, và giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn

khách hàng có thể linh hoạt trong việc xây dựng. Hơn nữa, nhiều người Việt vẫn
thích ở nhà riêng, với tâm lý ngôi nhà không chỉ là nơi để ở, mà còn là tài sản để
dành do đó đất nền vẫn là ưu tiên lựa chọn của đa số khách hàng.
Tuy nhiên theo báo cáo gần đây vào cuối năm 2015 của Sở Kế hoạch và Đầu
tư tỉnh Long An cho thấy, hiện nay tỉnh Long An có gần 50 dự án khu dân cư, khu
đô thị, nhà ở chiếm diện tích gần 3.000 ha. Bên cạnh một số dự án đầu tư hạ tầng
hoàn thiện đã đưa vào sử dụng có lượng giao dịch, còn lại đa số dự án lượng hàng
tồn kho vẫn còn rất lớn. Điều này làm cho các chủ đầu tư dự án gặp rất nhiều khó
khăn.
Nhiều nghiên cứu trước đây đã tập trung khám phá các yếu tố tác động đến
quyết định mua nhà nói chung, nhà chung cư và nhà ở xã hội nói riêng tại Việt
Nam. Tuy nhiên, vấn đề nghiên cứu liên quan đến ý định mua đất nền tại Long An
vẫn chưa được đề cập trong các nghiên cứu trước đây.
Đất nền được coi là tài sản có giá trị lớn nên khách hàng thường cân nhắc một
cách cẩn thận trước khi mua. Vì vậy, hiểu biết về tiêu chí lựa chọn và các yếu tố ảnh
hưởng đến ý định mua đất nền của khách hàng sẽ giúp cho các nhà kinh doanh phát
triển các dự án khu đô thị tại Long An cung cấp các sản phẩm nhà ở phù hợp, đáp
ứng tốt hơn nhu cầu của người mua nhà, giải quyết được lượng hàng tồn kho để
nâng cao được lợi thế cạnh tranh và hiệu quả kinh doanh.
Vì vậy, tác giả ý định chọn đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất
nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh Long An” làm đề tài nghiên cứu cho
luận văn thạc sĩ.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài như sau:


3

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng
cá nhân tại tỉnh Long An.

Đề tài cung cấp thông tin và những luận cứ khoa học với các kết quả định
lượng để đề xuất các hàm ý giúp những nhà quản trị các dự án đất nền trên địa bàn
tỉnh Long An cung cấp các sản phẩm, dịch vụ đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách
hàng, từ đó nâng cao hiệu quả kinh doanh và đạt được lợi thế cạnh tranh.
1.7 Kết cấu của đề tài
Đề tài nghiên cứu gồm 5 chương với nội dung như sau:
Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu
Nêu vắn tắt lý do chọn đề tài, đưa ra mục tiêu nghiên cứu và phạm vi nghiên
cứu cũng như ý nghĩa thực tiễn của đề tài mang lại.
Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu
Trình bày cơ sở lý thuyết về các khái niệm nghiên cứu chính và những nghiên
cứu liên quan về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền của khách hàng cá
nhân, đồng thời chương này cũng đưa ra mô hình lý thuyết nghiên cứu của đề tài.
Chương 3: Thiết kế nghiên cứu
Trình bày phương pháp nghiên cứu, giải thích cách thức và phương pháp xây
dựng thang đo cũng như bảng khảo sát nhằm thu thập dữ liệu thực tế phục vụ cho
phân tích và kiểm định mô hình nghiên cứu.
Chương 4: Phân tích kết quả nghiên cứu
Trình bày mô tả mẫu, đánh giá độ tin cậy, phân tích nhân tố khám phá và kiểm
định mô hình và các giả thuyết nghiên cứu.
Chương 5: Kết luận và hàm ý quản trị
Trình bày và tóm tắt các phát hiện, kết luận và gợi ý quản trị, xác định những
đóng góp, hạn chế của nghiên cứu nhằm định hướng cho những nghiên cứu tiếp
theo trong tương lai.


5

Chương 2



về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền
với đất đai”.
Tóm lại, bất động sản bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu
dài với nó. Để một tài sản được coi là bất động sản phải hội tụ bốn điều kiện sau:
(1) Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; (2) Được chiếm giữ bởi cá nhân, tổ
chức hoặc cộng đồng; (3) Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; (4) Không thể di
dời hoặc di dời hạn chế và tồn tại lâu dài.
2.2.2 Khái niệm về nhà ở thương mại
Khái niệm nhà ở thương mại: Theo Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở Việt Nam năm
2014, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê
mua theo cơ chế thị trường.
Các loại nhà thương mại ở phổ biến như: đất nền, nhà phố đơn lập, nhà phố
song lập, biệt thự độc lập, biệt thự song lập, căn hộ chung cư…
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Theo Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở Việt Nam
năm 2014, dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến
việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định.
Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, dự án phát triển nhà ở bao gồm hai loại sau
đây:
Dự án phát triển nhà ở với mục đích đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội, đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo
quy hoạch được duyệt (sau đây gọi chung là dự án phát triển khu nhà ở - dự án cấp
I), trong đó các công trình hạ tầng kỹ thuật do chủ đầu tư cấp I thực hiện đầu tư xây
dựng; nhà ở và các công trình kiến trúc khác (dự án cấp II) do chủ đầu tư cấp I
hoặc chủ đầu tư cấp II thực hiện đầu tư xây dựng;
Dự án phát triển nhà ở với mục đích chỉ đầu tư xây dựng một công trình nhà ở
độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở, kể cả công trình có mục đích sử dụng hỗn
hợp làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là
công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) trên đất đã có hệ thống hạ tầng kỹ

không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản.


8

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm ở những
vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt)
làm cho giá trị bất động sản bị sụt giảm và ngược lại.
2.2.3.2 Nhóm các yếu tố kinh tế
Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi khả năng
tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và
ngược lại.
Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa
nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt
thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.
2.2.3.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
-

Tính hữu dụng của bất động sản: Xét về mục đích sử dụng một bất động sản

một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai
mục đích. Nhìn chung, một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích
thì sẽ thuận lợi trong việc bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn. Xét về tính năng hiệu
quả của một bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải
tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được.
-


cho thuê đất.
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
- Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản.
Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: là các yếu tố kinh tế liên quan như tình hình
cung cầu bất động sản trong khu vực, các điều kiện của thị trường bất động sản
trong khu vực, hiện trạng vùng đất lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp
thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc), mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của
vùng.
Các yếu tố xã hội: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ
tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung
cầu bị phá vỡ. Mặt khác, các yếu tố khác trong vùng như chất lượng dịch vụ y tế,
giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có
ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Tình trạng những người sống trong bất
động sản, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc làm các mối quan hệ
tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống.


10

2.3 Hành vi mua của người tiêu dùng
2.3.1 Định nghĩa hành vi mua của người tiêu dùng
Các nghiên cứu về hành vi mua của người tiêu dùng rất đa dạng, và được xác
định bằng nhiều cách khác nhau.
Hành vi mua của người tiêu dùng là cách mà cá nhân, nhóm và tổ chức lựa
chọn, mua, sử dụng và định đoạt hàng hoá, dịch vụ, ý tưởng hay kinh nghiệm để đáp
ứng nhu cầu và mong muốn của họ (Kotler & Keller, 2009, tr.150).
Một định nghĩa rộng hơn và đầy đủ là: Hành vi mua của người tiêu dùng là
"toàn bộ các quyết định của người tiêu dùng đối với việc mua sắm, tiêu dùng, định
đoạt hàng hoá, dịch vụ, hoạt động, kinh nghiệm, con người, và những ý tưởng ra
quyết định của con người theo thời gian" (Hoyer & MacInnis, 2010, tr. 3).

- Sản phẩm
- Giá
- Phân phối
- Truyền thông

- Kinh tế
- Chính trị
- Công nghệ
- Văn hóa

Quá trình ý
định mua

- Động cơ
- Nhận thức
- Học hỏi
- Ghi nhớ

-Ý thức nhu cầu
- Tìm kiếm thông
tin
- Đánh giá các
phương án
- Ý địnhmua
- Hành vi sau mua

Đặc tính người
tiêu dùng
- Văn hóa
- Xã hội

mua

Hành vi
sau mua

Hình 2.2: Năm giai đoạn của quá trình ra quyết định mua hàng
Nguồn: Trích từ Kotler & Keller, 2009
 Ý thức về nhu cầu:
Trong năm giai đoạn của mô hình quá trình ra quyết định mua, bắt đầu khi
người mua ý thức được nhu cầu của mình và nhận ra sự khác biệt giữa thực tế và
mong muốn. Nhu cầu có thể bắt đầu từ các tác nhân kích thích bên ngoài hay từ
chính bản thân của người tiêu dùng.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp, người tiêu dùng có thể không bị tác động
để tiến tới giai đoạn trước khi mua (tìm kiếm thông tin và đánh giá các lựa chọn
thay thế), thậm chí nếu tồn tại một sự khác biệt lớn giữa các trạng thái mong muốn
và thực tế. Tất cả các quyết định mua hàng của người tiêu dùng bị hạn chế bởi các


12

yếu tố như thời gian, ngân sách và địa điểm, và tầm quan trọng tương đối trở thành
một khái niệm quan trọng cho người tiêu dùng.
Nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng việc mua nhà thường bị hạn chế bởi thu nhập
hiện tại của người tiêu dùng so với giá nhà. Nếu người mua nhà có tài sản không đủ
để đáp ứng mức thanh toán tối thiểu, quá trình mua nhà ở của họ sẽ không tiến triển
đến giai đoạn tìm kiếm thông tin, thậm chí nếu họ nhận ra những điều kiện sống của
họ cần được cải thiện (Fierro & et al, 2009).
 Tìm kiếm thông tin
Giai đoạn thứ 2 trong quá trình ra quyết định của người tiêu dùng là tìm kiếm
thông tin. Một khi người tiêu dùng nhận thức ra vấn đề hay nhu cầu cần được thỏa

Sau khi đánh giá các lựa chọn, người tiêu dùng sẽ xếp hạng các đối tượng
trong các lựa chọn. Trong đầu người tiêu dùng hình thành ý định mua hàng, nhưng
phải là thứ hàng ưa thích nhất. Tuy nhiên từ ý định mua đến quyết định mua còn có
các cản trở như thái độ của các nhóm ảnh hưởng (bạn bè, gia đình…) và các yếu tố
ngoài dự kiến như: các điều kiện mua hàng (địa điểm giao dịch, phương thức thanh
toán, các dịch vụ hậu mãi…).
Thái độ của người
khác
Đánh giá các
lựa chọn

Quyết định mua
hàng

Ý định mua
hàng
Những yếu tố
ngoài dự kiến

Hình 2.3: Quá trình đánh giá các phương án đến ý định mua hàng
Nguồn: Philip Kolter,2001
Theo Aijen ( 1991, tr.181), ý định được xem là “bao gồm các yếu tố động cơ
có ảnh hưởng đến hành vi của mỗi cá nhân, các yếu tố này cho thấy mức độ sẵn
sàng hoặc nỗ lực mà mỗi cá nhân sẽ bỏ ra để thực hiện hành vi”.
Hình 2.1, Hình 2.2 và Hình 2.3 cho thấy người tiêu dùng trải qua nhiều giai
đoạn để đưa ra quyết định mua hàng, trong đó giai đoạn hình thành ý định mua
hàng là giai đoạn quan trọng quyết định hành vi cuối cùng của khách hàng. Trong
nội dung của nghiên cứu này, tác giả tập trung nghiên cứu ý định mua của người



.964

1.037

TSSL_X6

VT_X7

a. Dependent Variable: YDM_Y
Collinearity Diagnosticsa
Variance Proportions
Mo Dime

Eigenva

Condition

(Const

Index

ant)

del

nsion

lue

MTS_X1 SP_X2


2

.038

14.462

.00

.02

.00

.10

.04

.00

.58

.00

3

.032

15.708

.00


.45

.04

.02

5

.021

19.149

.00

.00

.02

.46

.00

.00

.15

.44

6


.09

.02

.62

.11

.01

.03

8

.005

41.356

.99

.01

.01

.00

.18

.21

271

-.96315

1.57987

.00000

.29824

271

Std. Predicted Value

-2.256

2.545

.000

1.000

271

Std. Residual

-3.187

5.228



.04029

Nu

158

3.7722 .45317

.03605

Independent Samples Test
Levene's Test
for Equality of
Variances

YDM_

Equal

Y

varianc
es

F

Sig.

.097

Lower

Upper

269 .526

-.03469 .05458

-.14214 .07276

-.642 249.190 .522

-.03469 .05407

-.14117 .07179

assum
ed
Equal
varianc
es not
assum
ed