CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG
SẢN.
1– Khái niệm và phân loại dự án đầu tư bất động sản:
1.1 – Khái niệm đầu tư bất động sản
Đầu tư bất động sản là những hoạt động làm hao phí các nguồn lực
( nguồn vốn, sức lao động, thời gian ) vào lĩnh vực xây dựng các công
trình bất động sản nhằm đến được kỳ vọng về các lợi ích trong tương
lai.
Các lợi ích và rủi ro trong đầu tư bất động sản:
* Lợi ích:
Từ công trình bất động sản:
- Công dụng của các công trình đưa vào khai thác.
- Mang lại danh tiếng cho nhà đầu tư ( kể cả khi khai thác đến khi
bán đi).
- Sản phẩm bất động sản mang lại niềm tự hào và ham muốn về
mặt sở hữu của chủ đầu tư.
Tài chính bao gồm:
- Mỗi một đầu tư bất động sản đều kỳ vọng một mức lợi nhuận đặc
trưng của đầu tư bất động sản.( đầu tư bất động sản có lợi nhuận tương
đối cao so với các ngành khác ).
- Sự gia tăng về giá trị đầu tư: Mang lại lợi ích nhiều hơn so với lợi
nhuận bình quân, phụ thuộc vào tài năng của nhà quản lý và đầu tư bất
động sản.
- Giá trị thị trường có thể góp phần mang lại lợi ích cho nhà đầu tư
về mặt tài chính nếu như nhà đầu tư đánh giá đúng thời điểm.
Mang lại thu nhập từ công trình bất động sản.
Giá trị bất động sản được bảo toàn có khi tăng do xu hướng bất
động sản là tăng giá.
Kiểm soát đầu tư trong kinh doanh bất động sản là tương đối rõ
ràng.
Đầu tư bất động sản có thể bảo toàn giá trị đầu tư trong điều kiện

thực hiện.
- Các sản phẩm của dự án tạo ra cũng phải phù hợp với quy định
của nhà nước và yêu cầu của thị trường .
Dự án đầu tư phải đảm bảo tính thống nhất:
- Tính thống nhất được thể hiện ở logic của các khâu công việc,
quan hệ, tác động giữa các công trình được hình thành.
- Quá trình điều chỉnh các mục tiêu của dự án cũng phải được tiến
hành theo trình tự, quy định và đảm bảo tính thống nhất trong quá trình
điều chỉnh.
Dự án phải đảm bảo đáp ứng được những yêu cầu của thực tế và
mang tính khả thi.
1.3 – Phân loại dự án đầu tư bất động sản
Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có ý
nghĩa quan trọng từ khâu lập dự án, thẩm định dự án, quản lý việc thực
hiện các hoạt động đầu tư bất động sản.
Việc phân loại dự án đầu tư bất động sản có thể theo các tiêu thức
sau:
- Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đàu tư
gián tiếp.
- Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng,
đầu tư tái tạo dựng sản phẩm bất động sản ( nhà ở, khách sạn, trung
tâm thương mại, văn phòng...)
- Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư cải tạo mở rộng các
công trình hiện có.
- Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung
hạn (từ 5 năm – 10 năm).
Dự án đầu tư bất động sản là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm tạo
lập sản phẩm bất động sản trên một khu đất để cung cấp sản phẩm dịch
vụ bất động sản, chúng bao gồm:
- Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;

Tư vấn đầu tư là hoạt động hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình tiến
hành đầu tư, từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư đến vận
hành các kết quả đầu tư nhằm tiết kiệm thời gian, chi phí và nâng cao
hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.
Tư vấn dự án đầu tư bao gồm việc cung cấp thông tin và các phân
tích, đánh giá mang tính chuyên môn của nhà tư vấn nhằm giúp cho
doanh nghiệp hoặc bất cứ nhà đầu tư nào có được quyết định đầu tư
đúng đắn và hợp lý nhất. Trên cở sở quyết định đầu tư đã được ban
hành, Nhà tư vấn cung cấp cho chủ đầu tư các dịch vụ khác liên quan
đến việc triển khai dự án đầu tư, với mục đích làm cho các quá trình đầu
tư và thủ tục đầu tư được diễn ra thuận lợi, suôn sẻ trong thời gian hợp
lý và với chi phí đầu tư tiết kiệm nhất.
2.2 – Vai trò của nhà tư vấn đầu tư bất động sản:
● Thông qua những kinh nghiệm và am hiểu của các chuyên gia
trong nhiều lĩnh vực của công ty, công ty cung cấp cho khách hàng
những phân tích, nghiên cứu về môi trường kinh tế - xã hội, chính trị,
pháp lý… là căn cứ để chủ đầu tư ra quyết định bỏ vốn đầu tư, tìm kiếm
lợi nhuận.
● Đóng góp một vai trò quan trọng trong việc mở rộng giao lưu kinh
tế, thúc đẩy đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Với chức năng là một nhà
tư vấn địa phương, các chuyên gia tư vấn cung cấp những điều tra,
nghiên cứu cơ hội đầu tư , các chính sách pháp luật cho các công ty
nước ngoài có mong muốn đầu tư ở Việt Nam.
● Nhà tư vấn là cầu nối giữa doanh nghiệp và cơ quan quản lý Nhà
nước trong quá trình chuẩn bị và triển khai các hoạt động đầu tư và
kinh doanh. Với mối quan hệ được thiết lập trong nhiều năm với các cơ
quan quản lý, các Bộ, Ngành. Các nhà tư vấn giúp cho chủ đầu tư thực
hiện các thủ tục đăng ký đầu tư, kinh doanh diễn ra nhanh chóng với chi
phí hợp lý.
● Tư vấn cung cấp thông tin pháp luật, những điều kiện, hoàn cảnh

3.2 – Tư vấn kỹ thuật:
● Công ty tư vấn sau khi tư vấn thị trường sẽ tư vấn thực hiện các
bước chuẩn bị đầu tư:
- Lựa chọn địa điểm đầu tư:
Thông qua ý tưởng đầu tư, báo cáo thị trường để xác định cụ thể
loại hình, mô hình đầu tư. Từ đó xác định cụ thể địa điểm đầu tư thích
hợp nhất.
Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu
tư bất động sản. Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: thứ nhất
là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ đất
quản lý của nhà nước; thứ hai là mua đất từ đối tác khác. Nhà đầu tư
thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua...
dựa trên sự phù hợp của khu đất.
Khu đất phụ hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể
phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó
và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp
lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi
chính quyền địa phương. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên
Việt Nam đều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục
đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy
hoạch cho mục đich công, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy
hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của thông
số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông số quy
hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không). Để biết
được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan
quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên
& môi trường hoặc những chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND
tỉnh quản lý khu đất. Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch
từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trương
quy hoạch theo ý đồ của họ.

- Các phương án đầu tư thích hợp nhất đảm bảo chiến lược kinh
doanh của nhà đầu tư và đáp ứng các quy định của pháp luật.
* Pháp lý về góp vốn, chuyển nhượng:
- Hình thức góp vốn:
Vốn vay.
Vốn chủ sở hữu.
Số cổ đông.
Hình thức, lộ trình vốn.
- Hình thức chuyển nhượng:
Chuyển nhượng cổ phần.
Chuyển nhượng cả dự án.
Hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Khi đó mô hình thành lập là: Ủy thác đầu tư.
Thành lập công ty: Công ty TNHH; Công ty Cổ phần…
3.4 – Tư vấn kinh tế:
* Nhà tư vấn tiến hành phân tích hiệu quả đầu tư:
Căn cứ vào báo cáo phân tích thị trường, tổng mức đầu tư…để xác
định hiệu quả đầu tư.
Có thể căn cứ trên kinh nghiệm có sẵn, từ các mô hình tương tự
đang hoạt động để từ đó giả định được về doanh thu, chi phí.
Hoặc căn cứ trên các nguồn hàng hoặc khách hàng có sẵn để xác
định được doanh thu, chi phí.
* Tư vấn lập báo cáo đầu tư:
- Để xin cấp phép đầu tư.
- Xác định được tổng mức đầu tư.
- Xác định được hiệu quả đầu tư…
3.5 – Tư vấn triển khai và khai thác dự án:
* Tư vấn triển khai dự án:
Sau khi hoàn thành khâu chuẩn bị đầu tư sẽ tiến đến bước đầu tư:
- Giải phóng mặt bằng, tái định cư ( nếu có ).

+ Cơ hội kinh doanh: trước khi đầu tư, phải nghiên cứu cơ hội để
xác định và điều chỉnh quá trình đầu tư cho phù hợp với diễn biến của
thị trường ( Điều chỉnh kết cấu sản phẩm, điều chỉnh tiến độ, kế hoạch
đầu tư).
Sau quá trình đầu tư, nghiên cứu thị trường đưa ra chiến lược và
phương thức tiêu thụ sản phẩm.
+ Chỉ ra đúng đối tượng khách hàng và phân đoạn thị trường, từ đó
có các quyết định trong quá trình sản xuất và tiêu thụ, từ đó có chính
sách khách hàng phù hợp.
+ Xác định chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp.
Chiến lược: Xác định mục tiêu.
Quy hoạch: Mô hình để thực hiện mục tiêu.
Kế hoạch: Công việc để thực hiện mục tiêu.
- Lập dự án đầu tư: Từ nghiên cứu thị trường.
+ Luận giải sự cần thiết phải đầu tư.
+ Xác định đúng chủng loại, quy mô, đặc tính sản phẩm, quy mô
của dự án đầu tư.
+ Địa bàn đầu tư.
+ Kế hoạch, tiến độ, trình tự thực hiện các hạng mục công trình.
+ Xác định các giải pháp tổ chức, quản lý và thi công dự án phải
phù hợp với điều kiện thị trường và điều kiện khách hàng.
+ Kế hoạch tiêu thu sản phẩm: Lúc nào bán, bán bao nhiêu ( giá và
khối lượng) từ đó cân đối thu chi.
+ Phân tích đánh giá tác động kinh tế - xã hội của dự án.
● Nội dung nghiên cứu thị trường:
Nghiên cứu cầu:
● Khái niệm:
Là khối lượng hàng hoá bất đống sản sẵn sàng được mua trên thị
trường tương ứng với một mức giá tại một thời điểm nhất định.
Cầu bất động sản sử dụng cho tiêu dùng của dân cư.

dự báo nhu cầu tương lai.
- Căn cứ vào sự phát triển của các cơ sở công nghiệp hiện có.
- Sự phát triển của các hệ thống cơ sở hạ tầng.: đặc biệt là hệ
thống giao thông gắn liền với các đầu mối, trung tâm tiêu thụ.