MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và
phát triển của mỗi con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đất đai là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng…
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, việc định giá
đất và quản lý thông tin giá đất phải được thực hiện khách quan và chính xác nhằm
đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, thừa kế, cho thuê,
đền bù khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, thu thuế… Xây dựng hệ thống
thông tin giá đất sẽ góp phần quản lý thị trường bất động sản, đảm bảo giá bất động
sản được công khai và sát giá thị trường, giúp cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất quá mức, tình trạng đầu cơ tích luỹ về đất đai.
Đồng Hới là một trong những thành phố đang có tốc độ phát triển nhanh hiện
nay. Vì thế giá đất trên địa bàn thành phố thường xuyên biến động theo thị trường, mà
đặc biệt là giá đất ở đô thị. Tuy hàng năm Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh Quảng Bình
có ban hành giá đất áp dụng chung cho toàn tỉnh, nhưng thực tế cho thấy giá đất trên
thị trường luôn biến động và cao hơn hẳn so với giá quy định. Vấn đề giá đất trên thị
trường bị đẩy lên quá cao là do thị trường bất động sản phát triển một cách tự phát,
thông tin về giá đất chưa đầy đủ…
Để quản lý, cập nhật thông tin, cung cấp thông tin một cách nhanh chóng và
chính xác, nhằm đem lại lợi ích lớn nhất, hiệu quả nhất góp phần vào việc phát triển
thị trường bất động sản tại địa phương, thì việc ứng dụng công nghệ thông tin vào
trong quản lý giá đất là một yêu cầu đang đặt ra đối với hệ thống quản lý đất đai chung
của cả nước.
Ngày nay, công nghệ GIS (Hệ thống thông tin địa lý) ngày càng được phát triển
và càng có nhiều tiện ích hơn phục vụ cho công tác quản lý đất đai. Việc phát triển
mạnh mẽ của công nghệ GIS thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các dịch vụ kèm
theo. Ứng dụng thành công công nghệ GIS vào việc xây dựng mô hình giá đất đến
từng địa phương cụ thể sẽ giúp những cán bộ công tác trong các lĩnh vực của thị
trường đất đai tiếp cận dễ dàng hơn và thuận tiện hơn.
Đề tài được tiến hành nghiên cứu trên địa bàn phường Nam Lý, thành phố Đồng
Hới, tỉnh Quảng Bình.
2
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học liên quan đến đề tài nghiên cứu
1.1.1. Tổng quan về đất đai
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả
lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không
chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi
trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm
nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất,
đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi
hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và
tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể
bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không
thành văn.[4]
Theo Đại từ điển kinh tế thị trường đã định nghĩa: “Đất đai là một phần bề mặt
tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa
chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật. Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tư
liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Đất đai nghĩa hẹp
chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất”.
Cũng có quan điểm khác cho rằng: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt
trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề
mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước (hồ, sông, suối, đầm
lầy ), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất,
tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người những kết quả của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước…)”.
Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, như khái niệm
mưa ) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng
cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất
dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau. Tính
khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng
cao nhất. Như vậỵ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con người biết cách sử
dụng hợp lý, thì chất lượng của đất được nâng lên không ngừng. [4]
1.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời
khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của
bất động sản như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ
sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin.v.v [7]
4
Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản theo
quy định của pháp luật tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định.[7]
1.1.2.2. Vai trò của thị trường bất động sản
Cơ chế giá cả phát huy tác dụng thông qua thị trường, làm cho thị trường bất
động sản có các vai trò, chức năng sau đây:
- Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản: Vì tài nguyên đất đai có hạn,
chu kỳ đầu tư phát triển bất động sản lại dài và thường chậm so với thay đổi yêu cầu
của thị trường, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của bất động
sản thông qua cơ chế giá cả.
- Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường bất động sản: Sự biến động của cầu
là do những nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:
+ Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai;
+ Ảnh hưởng chính sách thuế của Chính phủ;
+ Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu người tiêu dùng.
+ Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai.
- Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu: Có hai phương thức sau
đây để thay đổi việc cung ứng:
năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề
nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên.
Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao
dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn
phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói
chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua
giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới.
Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và đang
thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy
mô tích tụ đất đai, như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân về đất đai trong nền
kinh tế thị trường. Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra
chính sách hạn điền, nhiều nước vẫn còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai.
Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông
dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị
coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để
bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng
không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử
dụng mảnh đất đó.
Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một
số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và trong một số trường hợp cụ
thể, Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình.
Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh
đất nhận được từ tư nhân hóa doanh nghiệp Nhà nước.
6
Ở nhiều nước thuộc Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông
nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước thuộc Liên Cô cũ
hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng
đất với một số điều kiện cụ thể.
Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và công
bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của
7
Do còn nhiều diện tích đất đai chưa có đủ điều kiện pháp lý; thủ tục đăng ký nhà
đất phức tạp, tốn kém và chậm chạp; quy định pháp luật về đất đai còn nhiều vướng
mắc; chồng chéo chức năng nhiệm vụ giữa các cơ quan liên quan đất đai,… nên kìm
hãm sự phát triển của thị trường bất động sản chính thức.
- Hàng hóa bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn hạn chế về số
lượng, chất lượng và chủng loại. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khó khăn
chập chạm nên đến nay số lượng hàng hóa có điều kiện pháp lý còn hạn chế. Nhu cầu về
nhà ở nhiều, giá cả đất đai liên tục tăng nhanh nên nhà xây dựng để bán có chất lượng
cao chiếm tỷ lệ rất thấp, hàng loạt công trình nhà chung cư không đạt chất lượng.
- Hoạt động kinh doanh bất động sản chưa thật sự mang tính bình đẳng giữa các
thành phần kinh tế.
Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp Nhà nước luôn được ưu đãi về việc giao đất,
tiền thuê đất, vay vốn,… hơn các doanh nghiệp khác trên thị trường bất động sản.
Hoạt động cho thuê đất cũng có sự phân biệt giữa doanh nghiệp trong nước và
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Điều đó dẫn đến sự thiếu bình đẳng giữa các
doanh nghiệp cùng kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, không mang lại hiệu quả
cũng như phát huy được sức mạnh của các thành phần kinh tế.
- Hoạt động quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn yếu kém.
Việc đầu cơ nắm giữ đất đai vẫn còn phổ biến, giá cả bất động sản tăng đột biến
chưa kiểm soát nổi, thị trường “ngầm” phát triển mạnh trong thời gian qua cho thấy
hoạt động quản lý thị trường bất động sản của Nhà nước chưa đạt hiệu quả.[9]
c. Thị trường bất động sản tại Quảng Bình:
Luật Đất đai năm 2003 và các pháp luật khác có liên quan được ban hành đã làm
thay đổi căn bản thị trường bất động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói
riêng. Thị trường bất động sản phát triển đồng bộ. Giao dịch về quyền sử dụng đất
từng bước đi vào nề nếp, công khai và minh bạch. Nhà nước điều tiết, bình ổn thị
trường thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất và các chính sách thuế. Nhà nước còn chủ động tham gia
thị trường với tư cách là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất, đặc biệt là cung cấp nhà ở
lớn nên các đối tượng sử dụng đất luôn tìm cách để tránh thuế. Có trường hợp do khó
khăn về tài chính nên thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gặp nhiều khó
khăn dẫn đến thị trường bất động sản mặc dù sôi động nhưng nhiều trường hợp giao
dịch vẫn chưa đảm bảo tính pháp lý cho người sử dụng đất.
* Thị trường bất động sản trong khu vực công nghiệp, thương mại, dịch vụ
Để đẩy nhanh sự phát triển kinh tế, thực hiện chính sách thu hút đầu tư, thời gian
qua tỉnh Quảng Bình đã có nhiều chủ trương, biện pháp kêu gọi, khuyến khích các nhà
đầu tư trên địa bàn tỉnh. Để đáp ứng nhu cầu đầu tư, tỉnh đã tập trung lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất các khu vực trọng điểm như: khu kinh tế Hòn La, khu kinh tế
cửa khẩu Cha lo, Khu công nghiệp Tây bắc Đồng Hới, Khu du lịch Phong Nha - Kẻ
Bàng, Đá Nhảy, Nhật Lệ, Từ năm 2004 đến nay, các dự án cho thuê đất, giao đất để
phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh trên địa bàn tỉnh tăng khá nhanh. Cụ thể được
thể hiện ở bảng sau:
9
Bảng1.1: Tình hình giao đất và cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình
Năm Giao đất Cho thuê đất
Số công
trình,
dự án
Diện tích
(ha)
Số
công
trình,
dự án
Diện tích
(ha)
2004 43 237,7 60 190,2 103 427,9
2005 45 272 61 132,9 106 404,9
2006 44 752,68 55 154,8 99 907,48
không thông qua đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị
QSDĐ khi giao đất không thu tiền sử dụng đất (SDĐ), lệ phí trước bạ, bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật
về đất đai mà gây ra thiệt hại cho Nhà nước.
- Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ.
[5]
1.1.3.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
a. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo
ra và nộp cho chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ
tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ,địa tô là do lao động của nô lệ và
những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là
phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong
chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại
địa tô.
Về thực chất địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài
lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Trong
chủ nghĩa tư bản có các loại đại tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư
hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối
và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở
hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch: là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có điều
kiện khác nhau về độ phì và vị trí. Phần này nhà tư bản sử dụng ruộng đất phải trả cho
11
chủ đất. Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của địa tô
chênh lệch.
Địa tô chênh lệch I: là lợi nhuận thu được khi đầu tư hai lượng tư bản và lao động
bản của thị trường đất đai, chính do sự tác động của đặc điểm này mà giá đất trên thị
12
trường - xét trên phương diện tổng quát luôn có xu hướng tăng, mức tăng giá đất được
quyết định bởi yếu tố cầu.
1.1.3.3. Các loại giá đất
Thông thường đất được hình thành ở 2 loại giá: Giá theo qui định của Nhà nước
và giá đất theo nhu cầu và tâm lý của người mua.
a. Giá đất theo qui định của Nhà nước:
Giá đất do Nhà nước qui định nằm trong khung giá chung của cả nước, loại giá
này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã qui định và tùy
thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình
thành. Dựa trên cơ sở này Nhà nước qui định mức thuế cho người sử dụng đất.
b. Giá đất dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng:
Giá đất dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là loại
giá không ổn định, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà
chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng.
Loại giá này thông thường cũng dựa trên cơ sở khung giá qui định của Nhà nước mà
hình thành nhưng ở mức cao hoặc thấp hơn, thường bằng giá Nhà nước + sự chênh
lệch do nhu cầu và tâm lý của người mua và người bán.
Trong điều kiện cụ thể của nước ta hiện, giá đất được chia theo loại đất và mục
đích sử dụng đất. Giá đất được hình thành gồm có ba loại sau:
- Giá đất nông nghiệp: Được quy định theo khung giá chung bao gồm các loại
đất dùng cho hoạt động sản xuất nông nghiệp.
- Giá đất phi nông nghiệp: Bao gồm giá đất ở, giá đất dùng cho hoạt động sản
xuất kinh doanh không liên quan đến hoạt động sản xuất nông nghiệp.
- Giá đất chưa sử dụng: Là giá đất được đưa ra để định giá cho hoạt động cho
thuê sử dụng đối với đất trống chưa xác định mục đích sử dụng.
1.1.3.4. Một số văn bản quy định về giá đất từ năm 1993 đến nay
- Nghị định số 80/CP ngày 06/11/1993 của Chính phủ quy định khung giá các
loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/11/2010 của
BTNMT hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng
giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (Có hiệu
lực từ ngày 22/02/2010.
- Thông tư liên tịch số 04/2010/TTLT-BTNMT-BNV ngày 02/02/2010 hướng
dẫn nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế của Sở TNMT và Phòng TNMT về công
tác định giá đất. Có hiệu lực từ 19/3/2010.
1.2.3.5. Nguyên tắc xác định giá đất
a. Nguyên tắc cơ bản
14
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba
mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này
lại luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán
chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự
tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác.
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu đó là những nguyên
tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường được thừa
nhận có ảnhhưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường. Sau nữa cũng
cần phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng
rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với
nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau. Trong nền kinh tế vận hành
theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sẽ được
trình bày dưới đây:
- Nguyên tắc thay thế
Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là sự
áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong
cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng
thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện
ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là
lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng
thời gian nhất định.
Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất
của định giá đất.
Hầu hết các thửa đất đều trải qua những “tranh chấp” về mục đích sử dụng. Đất
nông nghiệp trải qua sự tranh chấp giữa mục đích trồng trọt và chăn nuôi. Đất đô thị
trải qua nhiều sự tranh chấp hơn, như để làm nhà ở, cửa hàng, khách sạn hoặc văn
phòng giao dịch. Khi một người ước tính giá trị thị trường của thửa đất, người đó phải
thu thập, phân tích thông tin thị trường, thu thập và đánh giá tình trạng pháp lý của thửa
đất và những quy định về quy hoạch của chính quyền địa phương để đánh giá sử dụng
nào là sử dụng có hiệu quả nhất. Tuy nhiên, một sử dụng được đánh giá là sử dụng
hiệu quả nhất phải có triển vọng, mang tính khả thi và phải đáp ứng những nhu cầu về
thời gian duy trì sử dụng đó trước mắt cũng như một giai đoạn được dự tính tuỳ theo.
Thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài sản khác gắn liền
với đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bán chung với nhau.
Vì vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn bộ tài sản
gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn liền với đất nếu có. Một vấn đề nữa
cần phải lưu ý khi ước tính sử dụng hiệu quả nhất đối với một bất động sản thuộc sở hữu
chung, người định giá không được kết hợp kết quả tính toán từ các sử dụng mang tính
độc lập để ước tính cho các mục đích sử dụng khác với sử dụng mang tính độc lập đó.
Khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thì không nên
chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán chính xác trong tình
16
hình nào thì thửa đất đó được sử dụng hiệu quả nhất. Khi xem xét đất đai đã được sử
dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là: phương thức
sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu
quả nhất hay không; nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả
nhất như thế nào; phương thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao
lâu. Trong đó việc phán định tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất có
kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng
như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch
thì mức giá như nhau;
- Ðất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có
điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng
mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất (nêu trên), phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng
cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
1.2.3.6. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
a. Các phương pháp định giá đất dựa trên Thông tư số 145 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày
27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP.
Theo hướng dẫn của Thông tư số 145, các địa phương xây dựng bảng giá đất
theo bốn phương pháp định giá, bao gồm so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ và thặng
dư, cụ thể:
* Phương pháp so sánh trực tiếp:
Là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất
tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị
trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị
trường của thửa đất cần định giá.
Các buớc tiến hành:
- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin.
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu
vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển
- Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản
(BĐS) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những
đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ
tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…).
- Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao
gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
19
- Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.
Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất
=
Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá
-
Phần giá trị
hao mòn
- Bước 4: Tính giá trị các thửa đất của các BĐS đã lựa chọn ở bước 1.
Giá trị của
thửa đất
=
Giá chuyển nhượng
bất động sản
-
Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất
Đơn giá của thửa đất =
- Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
* Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo
quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng
Việt Nam - Thụy Điển:
- Bước 1: Thu thập số liệu thị trường.
Tuỳ theo nguồn cung cấp dữ liệu mà mức độ đầy đủ, chính xác của thông tin sẽ
rất khác nhau. Vì vậy ngay từ đầu cần phải xác định phương pháp điều tra thu thập
thông tin phù hợp. Thông thường khi điều tra số liệu thị trường, người ta sử dụng
phương pháp chọn mẫu kết hợp với những giải pháp thẩm định dữ liệu chặt chẽ.
* Thu thập số liệu thị trường thông qua mẫu phiếu điều tra có sẵn
Các thông tin cần thu thập gồm:
- Địa chỉ: Tên chủ sử dụng đất, số thửa, số tờ bản đồ, số nhà, tên đường, phố
Cần phải xác định rõ thửa đất ở mặt tiền đường chính hay trong hẻm, nếu ở trong hẻm
thì phải xem nó ở chiều sâu bao nhiêu, chiều rộng của hẻm và kết cấu mặt đường.
- Diện tích, hình thể thửa đất (hình dạng cụ thể).
- Hiện trạng sử dụng bất động sản: ở, cho thuê, thế chấp, làm văn phòng hay sản
xuất kinh doanh,
- Giá chuyển nhượng bất động sản: giá được quan tâm là giá thị trường. Việc điều
tra giá thị trường gặp rất nhiều khó khăn do đó có thể điều tra trực tiếp bên mua bên bán,
gián tiếp thông qua hàng xóm hoặc các tổ chức môi giới,
- Điều kiện pháp lý: Bất động sản có giấy tờ hợp lệ không, có phù hợp với quy
hoạch không.
- Tình trạng cơ sở hạ tầng: hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (điện, nước, giao
thông, môi trường, vị trí của nó so với trường học, chợ, bệnh viện, )
* Tập hợp và xử lý thông tin
- Loại bỏ những thông tin không chính xác và có độ tin cậy thấp trên cơ sở 2
nguồn thông tin là điều tra trực tiếp và lấy từ các cơ quan chức năng.
Các số liệu về diện tích, năm xây dựng, năm bán bất động sản nên lấy tại các hồ
sơ chuyển nhượng tại phường, Phòng Địa chính Quận, Huyện, Phòng Công chứng,
Phòng Thuế trước bạ.
Các thông tin về giá cả thực tế, hướng nhà, cấp nhà, kết cấu hạ tầng, quy hoạch,
môi trường nên lấy thông qua điều tra thực tế.
21
của nhà.
Tính toán giá xây dựng của thị trường:
Nếu BĐS là đất trống và BĐS có nhà có các yếu tố tương tự nhau, ta có công thức:
Giá trị xây dựng nhà theo thị trường = Giá BĐS có nhà
-
giá BĐS không có nhà.
22
Trong trường hợp diện tích của BĐS là đất trống và BĐS có nhà khác nhau còn các
yếu tố khác là giống nhau, chúng ta phải tính giá /m
2
đất từ BĐS không có nhà và tính toán
được giá xây dựng nhà theo thị trường bằng công thức:
Giá trị xây dựng nhà theo thị trường = Giá BĐS có nhà
-
(giá/m
2
đất trống ×
tổng diện tích BĐS có nhà).
Tính đơn giá nhà thị trường:
Đơn giá 1m
2
xây dựng nhà thị trường =
Tính hệ số chênh lệch giữa đơn giá nhà thị trường với giá chuẩn theo qui định
của Nhà nước:
Hệ số K
thị trường
=
Tính hệ số K thị trường trung bình :
K
tb
. Yếu tố quy mô: Quy mô thửa đất bao gồm quy mô diện tích chuẩn và quy mô
diện tích không chuẩn.
23
+ Chọn các BĐS có các yếu tố ảnh hưởng tương đối giống nhau trừ yếu tố về quy
mô diện tích.
+ Phân tổ các cặp mẫu theo các nhóm theo nguyên tắc các cặp mẫu trong cùng
một nhóm có giá trị đất tính theo 1m
2
đã chuyển nhượng trên thực tế tương tự nhau.
+ Nhóm có số các cặp mẫu chiếm đa số sẽ là nhóm quy mô diện tích chuẩn.
Trên cơ sở qui mô diện tích chuẩn, tính các hệ số của các loại quy mô diện tích
khác trong vùng theo công thức:
Kqm > diện tích chuẩn =
Kqm < diện tích chuẩn =
. Yếu tố hình thể: có 3 loại hình thể:
Hình thể tốt:
Hình thể trung bình:
Hình thể xấu:
24
Hệ số hình thể:
K
ht
xấu
=
K
ht
tích xây dựng.
K
i
: hệ số các yếu tố ảnh hưởng.
Giá đất chuẩn/m
2
=
- Bước 3: Khoanh vùng giá trị
+ Nguyên tắc khoanh vùng: Vùng giá trị được khoanh trên cơ sở 4 nhóm nguyên
tố sau:
25
Copyright: Tài liệu đại học ©