ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
VŨ THÙY LINH
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN - 2014
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
VŨ THÙY LINH
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. ĐINH NGỌC LAN
THÁI NGUYÊN - 2014
Xin cảm ơn UBND TP. Hạ Long, Phòng Tài nguyên và Môi trường
thành phố và cán bộ công nhân viên và người dân trên địa bàn phường đã
giúp đỡ tôi trong việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành luận văn này.
Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về
thời gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi
những thiếu sót. Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu
của các thầy, cô giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn
được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014
Học viên
Vũ Thùy Linh
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii
MỤC LỤC .................................................................................................... iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................... viii
MỞ ĐẦU....................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề .................................................................................................. 1
2. Mục tiêu tổng quát...................................................................................... 3
3. Mục tiêu cụ thể........................................................................................... 3
4. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 4
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................... 5
2.3.3. Thực trạng giá đất quy định trên địa bàn thành phố Hạ Long
năm 2013.................................................................................................. 35
2.3.4. Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành
phố Hạ Long năm 2014 ............................................................................. 35
2.3.5. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Hạ Long..... 35
2.3.6. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản
lý đất đai và quản lý giá đất thành phố Hạ Long........................................ 35
2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 35
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu .............................................. 36
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu................................................ 36
2.4.3. Phương pháp điều tra phỏng vấn theo mẫu phiếu ............................ 37
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu ............ 37
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 39
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh..... 39
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................... 39
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ...................................................................... 43
3.1.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan
môi trường của thành phố Hạ Long ........................................................... 46
v
3.2. Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý đất
đai và giá đất ................................................................................................ 48
3.2.1. Dân số, lao động và việc làm........................................................... 48
3.2.2. Cơ sở hạ tầng................................................................................... 48
3.2.3. Văn hóa - xã hội .............................................................................. 50
3.2.4. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế ........................................... 51
3.3. Hiện trạng sử dụng và quản lý đất đai thành phố Hạ Long..................... 53
3.3.1. Công tác quản lý nhà nước về đất đai .............................................. 53
3.3.2. Tình hình sử dụng đất...................................................................... 59
1
BĐS
Bất động sản
2
BNV
Bộ nội vụ
3
BTC
Bộ tài chính
4
BTNMT
Bộ Tài nguyên & Môi trường
5
CNTB
Chủ nghĩa tư bản
11
HĐND
Hội đồng nhân dân
12
LB
Liên bộ
13
NĐ
Nghị định
14
NLN
Nông lâm nghiệp
15
NQ
Nghị quyết
21
TH
Trung học
22
TM-DV
Thương mại - Dịch vụ
23
TS
Tiến sĩ
24
TT
Thông tư
25
TW
Trung ương
Hiện trạng sử dụng đất tháng 1 năm 2014 trên địa bàn
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh ....................................... 60
Bảng 3.2:
Bảng giá đất năm 2014 theo quy định của phường Trần
Hưng Đạo ................................................................................. 66
Bảng 3.3:
Bảng giá đất năm 2014 theo quy định của phường Hà Phong .........67
Bảng 3.4:
Bảng giá đất năm 2014 theo quy định của phường Bãi Cháy ..........68
Bảng 3.5:
Thông tin điều tra thửa đất........................................................ 83
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1:
Đồ thị cung và cầu đất đai ........................................................ 8
Tương quan giữa thửa đất với giá đất ..................................... 74
Hình 3.8:
Tương quan giữa yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá đất
(dựa trên phân tích PCA) ........................................................ 75
Hình 3.9:
Tương quan giữa yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất
(dựa trên phân tích MDS) ....................................................... 75
Hình 3.10:
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Bãi Cháy,
thành phố Hạ Long năm 2014................................................. 77
Hinh 3.11:
Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường, phố
(đường Hạ Long (I1), đường Vườn Đào (II2), đường 18A
mới (III2)) .............................................................................. 80
Hình 3.12:
So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo vị trí của
ba đường Bãi Cháy (hậu cần cũ) (II1), Vườn Đào (II2) và
Cái Dăm (II3) ......................................................................... 81
đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường … Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung
giá của Nhà nước và các văn bản hướng dẫn để xây dựng bảng giá đất cho địa
phương mình công bố vào ngày 01/01 hàng năm. Giá đất do UBND cấp tỉnh
được sử dụng làm căn cứ để: tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền
thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao
2
đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân; xác định giá trị
quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi
doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi
thường khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; tính tiền bồi thường
đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho
Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Thành phố Hạ Long có diện tích đất tự nhiên là 271,95km2, nằm ở Tây
Bắc vịnh Bắc Bộ, trên trục đường quốc lộ 18A, là một trong những khu vực
hình thành lâu đời nhất trên lãnh thổ Việt Nam. Với vị trí địa lý đặc biệt quan
trọng và địa hình đa dạng và phức tạp bao gồm cả đồi núi, thung lũng, vùng
ven biển và hải đảo, thành phố Hạ Long được coi là trung tâm hành chính,
kinh tế và là thủ phủ của tỉnh Quảng Ninh.
Luật đất đai năm 2003 quy định việc xây dựng giá đất do UBND cấp
tỉnh đưa ra là thống nhất hệ thống tài chính đất đai dựa trên nguyên tắc một
giá đất. Tuy nhiên trên thực tế vẫn tồn tại hai hệ thống giá đó là giá do Nhà
nước quy định để thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế, hợp thức hóa QSDĐ
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố
Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp cho việc xác
định giá đất đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế của thị trường.
- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất nhằm xây dựng các tiêu
chuẩn định giá đất phù hợp và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả công tác quản lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu.
4
4. Yêu cầu của đề tài
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất
như: Luật đất đai, Nghị định của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính
sách thuế của cơ quan thuế, Quyết định của UBND tỉnh Quảng Ninh.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất tại thành phố Hạ Long năm 2013-2014.
- Thu thập đầy đủ các số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và số
liệu thuộc tính (diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng,…).
- Số liệu điều tra thứ cấp đảm bảo tính khách quan, trung thực và có
xác nhận của người tham gia phỏng vấn.
- Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất từ số liệu điều tra
thực tế, kết quả là cơ sở để địa phương tham khảo.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi phù hợp với thực tiễn của
thành phố Hạ Long.
5
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá
trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con
người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do
các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
1.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong
nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ
chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu
ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm
thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ
nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn
tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô
tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc
sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những
cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ,
nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và
khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản (Trịnh Hữu
Liên và cs, 2013)[14].
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu
những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần
nơi tiêu thụ hơn v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại
địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư
bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu
được khác nhau.
7
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không
P
Đường cầu
P0
Đường cung
E
P1
E’
D0
D1
O
Q1
Q0
Q
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo đồ thị 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường
cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho
G
Số lượng đất đai
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Đồ thị 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của
đất trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số
lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất (Nguyễn Đồng
Thanh, 2010)[23].
10
1.1.3. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai ngày 26/11/2003, Luật đất đai năm 2013.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 09/12/2007 của Bộ Tài chính,
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ -CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị
định số 123/2007/NĐ -CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ -CP.
- Thông tư số 02/2010/TT -BTNMT -BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài
nguyên Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban
hoá. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo
giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát
triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng
hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ v.v.
Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn
phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp
quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã
được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất
không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ
đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các
quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp
12
đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang
trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc
cũng có thể là người thuê đất.
Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu
tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và
các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc
thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp.
Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX,
đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh
BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó. Chính phủ Nhật đã
phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái
nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát
triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân
hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên. Ở Pháp cơn sốt tăng
giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris
1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép (Nguyễn Đồng
Thanh, 2010)[23].
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi
khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn
khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu
mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất
đai. Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê
đất đai. Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia,
thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ
lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh
BĐS ở nước ngoài. Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai
trong xu thế hội nhập hiện nay (Nguyễn Ngọc Đoan, 2010)[8].
14
1.1.4.3. Thị trường đất đai Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và
phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc
loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và
phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1945
Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội
thực dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như
không tồn tại. Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ
của nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành
tiền (Lê Thị Phương, 2010)[20].
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản
luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã
chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm
bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử
dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”. Kể từ đây khái
niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS đó
(Lê Thị Phương, 2010)[20].
* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn
này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản
pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này. Luật đất đai
1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình,
cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (Luật đất đai, 1993). Lần đầu tiên
khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại
Copyright: Tài liệu đại học ©