1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hải Yến
MỞ ĐẦU
Trong thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập, vấn đề thu hồi đất
phục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và
phát triển kinh tế đang là vấn đề nhạy cảm, là mối quan tâm của Nhà nước, chính
quyền địa phương, chủ đầu tư và người sử dụng đất bị thu hồi đất, nó không chỉ tác
động về mặt kinh tế mà còn ảnh hưởng sâu sắc đến yếu tố chính trị - xã hội.
Hội nghị Trung ương Đảng lần thứ 9 (khóa IX) đưa ra những chủ trương,
chính sách, giải pháp lớn nhằm thực hiện thắng lợi Nghị quyết Đại hội toàn quốc lần
thứ IX của Đảng, trong đó có giải pháp thực hiện chính sách điều tiết hữu hiệu nhất
đối với đất đai nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở
hữu về đất đai và là nhà đầu tư lớn nhất về phát triển hạ tầng, đáp ứng yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Nhiều năm qua
Nhà nước đã đầu tư rất lớn nguồn ngân sách hàng năm cho việc thu hồi đất phục vụ
các dự án đầu tư trong nước, nước ngoài xây dựng các khu đô thị mới, phát triển, xây
dựng cơ sở hạ tầng…Luật Đất đai năm 2003 có nhiều nội dung mới được sửa đổi, bổ
sung phù hợp với thực tế nhằm điều chỉnh các mối quan hệ pháp luật đối với các chủ
thể quản lý, sử dụng đất trong đó có công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất, sử dụng đất thu hồi tại Điều 86- Luật đất đai 2003, Điều 36 – Nghị định
181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy định về thi hành LĐĐ , Nghị định
số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 và Nghị định số 69/2009/NĐ-
CP của Chính phủ ngày 13/08/2009 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất.
Những năm gần đây, công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó
khăn, vướng mắc, hiệu quả thấp, kể cả việc thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng
phục vụ cho chính cộng đồng dân cư có đất bị thu hồi. Nhiều địa phương phải điều
chỉnh lại quy hoạch, sủa đổi thiết kế dự án , chờ đợi do không giải phóng được mặt
bằng hoặc do cơ sở hạ tầng không đảm bảo. Hậu quả là làm ảnh hưởng tiến độ, gây
thiệt hại lớn về kinh tế của các doanh nghiệp, các nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất
và Nhà nước, làm mất ổn định tình hình chính trị - xã hội ở các địa phương. Tồn tại

-Phương pháp phân tích và so sánh
4.Kết cấu của đề tài
Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo; đề tài bao gồm 3
chương:
Chương I: Tổng quan hệ thống chính sách pháp luật của Nhà nước về bồi thường, hỗ
trợ tái đinh cư khi Nhà nước thu hồi đất
Chương II: Tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái đinh cư khi Nhà nước thu hồi
đất
Phạm Thành Luân
Bất động sản và kinh tế tài nguyên
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hải Yến
Chương I:
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
I-BẢN CHẤT BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC
THU HỒI ĐẤT
1. Các khái niệm
1.1.Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng với
giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công
lao cho một chủ thể bị thiệt hại vì hành vi của một chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
1.2.Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất
thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm
mới.
1.3.Tái định cư

trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước" được thông qua tại
Hội nghị lần thứ 7 (phần 2) Ban chấp hành Trung ương Đảng, đã khẳng định đường
lối, chủ trương đổi mới chính sách và pháp luật đất đai của Đảng và Nhà nước đã
từng bước đi vào cuộc sống, thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị
xã hội. Đồng thời chỉ rõ những hạn chế về hiệu quả sử dụng đất đai, những yếu kém
trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nguyên nhân của những hạn chế này là
do một số chủ trương, chính sách quan trọng của Đảng còn chưa được thể chế hoá
hoặc văn bản pháp luật thể chế ban hành nhiều, nhưng còn thiếu đồng bộ.
Đến năm 2003 Luật đất đai mới đã được Quốc hội thông qua thay thế Luật Đất
đai 1993, trong Luật đã quy định đầy đủ hơn các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; việc thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích phát triển kinh tế của đất nước và quản lý quỹ đất thu hồi; chính sách
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế và
những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường hoặc chỉ xử lý tiền sử dụng đất
còn lại và giá trị tài sản trên đất.v.v… Để hướng dẫn cụ thể quy định của Luật đất
đai năm 2003 và chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
và phát triển kinh tế, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
Phạm Thành Luân
Bất động sản và kinh tế tài nguyên
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hải Yến
29 tháng 10 năm 2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số
197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất. Tiếp tục hoàn thiện thể chế chính sách phục vụ nền kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tăng cường sự chủ động hội nhập kinh tế
quốc tế, huy động các nguồn lực cho đầu tư phát triển đất nước, trong Báo cáo của
Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng tại Kỳ họp thứ 10 Quốc hội khoá XI Ngày

kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các
văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp
với tình hình thực tế.
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã ba lần trình
Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai (1998, 2001 và 2003)
nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Theo đó, chính sách bồi
thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù
hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật Đất đai, thời gian
qua công tác GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng
được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên, do tính
chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi
thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy
việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất
lớn đến công tác bồi thường, GPMB.
Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ
chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi
hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: nhận thức
của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương
về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi đó việc tuyên truyền, phổ
biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến
chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp
luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là
nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân
cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ GPMB.
1.2.Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là điều kiện
không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử dụng thật tốt
nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước mà
Phạm Thành Luân
Bất động sản và kinh tế tài nguyên

với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất.
Trong công tác bồi thường, GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để
xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay,
công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về
sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì
Phạm Thành Luân
Bất động sản và kinh tế tài nguyên
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hải Yến
vậy mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường,
GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
2.Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB hiện
nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật
đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
- Do UBND các Tỉnh, Thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy
định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do
Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực
hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết
về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng
giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một
thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá

góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư
có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời,
người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết
phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá
đất tính bồi thường.
4.Trình độ, năng lực của cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Năng lực thực hiện chính sách và công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và
TĐC khi Nhà nước thu hồi đất có ảnh hưởng rất lớn đến việc thực hiện chính sách
bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi dấtđể thực hiện các dự án đầu tư.
Với đội ngũ cán bộ làm công tác chỉ đạo, hướng dẫn và cán bộ trực tiếp thực hiện áp
dụng chính sách am hiểu và nắm chắc các quy định của chính sách, có đủ trình độ
năng lực; với các tổ chức được giao thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC
khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án được tổ chức và thực hiện công việc có
tính chuyên môn hóa cao; với sự chỉ đạo và phối hợp giữa các cơ quan, đơn vị có
chức năng nhiệm vụ lien quan đến việc thực hiện chính sách chuẩn xác, chặt chẽ và
nhịp nhàng, thì việc triển khai thực hiện chính sách, việc áp dụng chính sách sẽ diễn
ra thuận lợi, loại bỏ được những vướng mắc phát sinh không đáng có, đảm bảo cho
quy trình thủ tục thực hiện đơn giản thuận tiện, hạn chế được những khúc mắc, khiếu
kiện gây kéo dài thời gian hoàn thành việc thu hồi đất và giải phóng mặt bằng.
5.Thủ tục hành chính
Phạm Thành Luân
Bất động sản và kinh tế tài nguyên
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hải Yến
Trình tự thủ tục thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ảnh hưởng trực
tiếp đến việc triển khai, thực hiện dự án.
III.KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC QUỐC TẾ VÀ MỘT SỐ TỔ
CHỨC NGÂN HÀNG TRONG VIỆC THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hải Yến
- Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất.
- Hỗ trợ di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và phương
tiện phù hợp.
- Trợ cấp khôi phục để ít nhất người bị ảnh hưởng có được mức sống đạt hoặc
gần đạt so với mức sống trước khi có dự án.
Đối với các dự án có di dân TĐC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung di dân là
yếu tố không thể thiếu ngay từ chu kỳ đầu tiên của việc lập dự án đầu tư và những
nguyên tắc chính phải được đề cập đến gồm:
- Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di dân bắt
buộc, nếu không thể tránh được khi triển khai dự án.
- Người bị ảnh hưởng phải được bồi thường và hỗ trợ để triển vọng kinh tế, xã
hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có dự án: đất
đai, nhà cửa, cơ sở hạ tầng thích hợp và các loại bồi thường khác tương xứng như
trước khi có dự án phải được cấp cho người bị ảnh hưởng. Chú trọng đến người dân
bản địa (các dự án nước ngoài), dân tộc thiểu số, nông dân vì họ là những người có
quyền lợi hoặc quyền hoa lợi theo phong tục đối với đất và các tài sản khác bị dự án
chiếm dụng.
- Các dự án về TĐC phải đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt, các kế hoạch
TĐC phải được soạn thảo và xác lập tương ứng với thời gian và ngân sách phù hợp,
người di chuyển được hưởng các cơ hội về nơi ở, nguồn lực ổn định cuộc sống càng
nhanh càng tốt.
- Người bị ảnh hưởng được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến chi tiết về
các phương án bồi thường TĐC, người bị ảnh hưởng được hỗ trợ ở mức cao nhất về
hoà nhập cộng đồng dân cư địa phương bằng cách mở rộng lợi ích của dự án đến cả
các cộng đồng dân cư địa phương.
- Các chủ đầu tư đặc biệt chú ý đến tầng lớp những người nghèo nhất, trong đó có
những người không hoặc chưa có quyền hợp pháp về đất đai, tài sản, những hộ gia
đình do phụ nữ làm chủ. Đồng thời, có kế hoạch xác định quyền hợp pháp của họ,

thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau.
Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm,
đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TĐC được quy
hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và tĩnh. Trong
quá trình bồi thường, GPMB phải lập các biện pháp xử lý đối với việc sắp xếp bồi
thường khi không đạt được sự thống nhất, lúc này sẽ xử lý theo phương thức trước
tiên là dựa vào trọng tài, sau đó theo khiếu tố.
Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay
được thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng thêm
với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ ".
Phạm Thành Luân
Bất động sản và kinh tế tài nguyên
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hải Yến
- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường, giá
tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn mà chính quyền
quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra đối với những người có khó khăn về nhà ở.
Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa vào khu vực bố
trí nhà ở để tăng diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong Thành phố. Càng ra
ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100%
3.Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây
dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển
đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo giá thị trường cho
những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất cả các thiệt hại do
việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách quan cho người chủ
mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên các quy định này, các ngành

cấu khác, bồi thường đất nông nghiệp là lấy đất có cùng hiệu suất và phải thật gần
với đất đã bị thu hồi, bồi thường đất thổ cư có cùng diện tích được người bị ảnh
hưởng chấp nhận, giao đất TĐC với thời hạn ngắn nhất. Đối với đất đai và tài sản
được đền bù chính sách của WB và ADB là phải bồi thường theo giá xây dựng mới
đối với tất cả các công trình xây dựng và quy định thời hạn bồi thường TĐC hoàn
thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện. Về quyền được tư vấn và tham
gia của các hộ bị thu hồi đất, WB và ADB quy định các thông tin về dự án cũng như
chính sách bồi thường TĐC của dự án phải thông báo đầy đủ, công khai để tham
khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thỏa mãn nhu cầu chính đáng của họ trong suốt
quá trình lập kế hoạch bồi thường TĐC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch.
Kế hoạch giải toả thu hồi đất được thực hiện sau khi đã hội ý với người bị thu hồi
đất. Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TĐC được WB và ADB coi là điều
bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án. Mức độ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc
vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức độ tác động của dự án. Kế hoạch bồi
thường TĐC phải được coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp
đầy đủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ bị ảnh hưởng. Ngoài ra còn phải áp dụng các
biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập được với cộng đồng mới. Để thực
hiện các biện pháp này, nguồn tài chính và vật chất cho việc di dân luôn được chuẩn
bị sẵn.
5.Bài học rút ra cho Việt Nam
Qua tình hình quản lý và sử dụng đất của các nước trong khu vực từ đó rút ra
bài học kinh nghiệm cho công tác quản lý đất đai nói chung và cho công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư ở nước ta khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng là:
- Cần có một hệ thống pháp luật nói chung và pháp Luật đất đai nói riêng rất
đầy đủ, chi tiết đồng bộ, phù hợp với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất năng
động, khoa học. Xây dựng chính sách và các thủ tục rất chi tiết trong đó mục tiêu
của chính sách này là cung cấp cơ hội cho người được bố trí tái định cư thông qua
cách tiếp cận cơ bản nơi ở ổn định, tạo nguồn lực sản xuất cho người thuộc diện bồi
Phạm Thành Luân
Bất động sản và kinh tế tài nguyên

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hải Yến
Chương II:
TÌNH HÌNH THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
II.TỔNG QUAN CÁC CHÍNH SÁCH, QUY ĐỊNH VỀ BỒI THƯỜNG HỖ
TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI VIỆT NAM
1.Các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành quy định về chính sách bồi
thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
Chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất sử dụng
vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia và phát triển kinh tế hiện hành
đang được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật sau:
- Luật Đất đai đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 (Luật đất đai năm
2003);
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và
Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ
phần, với các quy định sửa đổi, bổ sung về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, với các quy định sửa đổi, bổ sung về thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 của Chính Phủ sửa
đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài

tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, thực hiện các dự án
đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A và các dự án có một
trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư nước ngoài, có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính
thức (quy định tại Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/ 2004 về thi
hành Luật Đất đai).
2.2.Quy định về việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Các tổ chức được giao đất, cho thuê đất của Nhà nước thu hồi để thực hiện
dự án thì có trách nhiệm ứng chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; nếu được
giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính vào vốn
đầu tư của dự án, trường hợp được giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất thì
tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trừ vào số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải
Phạm Thành Luân
Bất động sản và kinh tế tài nguyên
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hải Yến
nộp. Riêng tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư
vào Việt Nam thì không phải trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
2.3.Quy định về bồi thường đất bị thu hồi
Người đang sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) có quyền sử dụng đất
hợp pháp theo quy định của pháp luật (đủ điều kiện được bồi thường về đất) thì
được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng giá trị
quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi, tính theo giá đất có cùng mục
đích sử dụng với đất bị thu hồi do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định công bố theo
quy định của Chính phủ đang có hiệu lực áp dụng tại thời điểm có quyết định thu
hồi đất; trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm có
quyết định thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để
quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp; riêng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân nằm xen kẽ trong khu dân cư và đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở thì được

giá trị hiện có của vườn cây; các vật nuôi trong đất có mặt nước mà chưa đến thời
kỳ thu hoạch thì bồi thường theo mức thiệt hại thực tế do bị thu hồi đất phải thu
hoạch sớm. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch hoặc giá trị hiện có của vườn cây,
chi phí đầu tư, chăm sóc khi tính bồi thường cho các loại cây trồng, giá trị vật nuôi
trong đất có mặt nước, được lấy theo giá bán sản phẩm, giá bán vườn cây và các
mức chi phí trung bình trên thị trường ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất.
2.5.Quy định về các khoản hỗ trợ cho người bị thu hồi đất
Các hộ gia đình đang sử dụng đất, nhà ở trên đất khi bị thu hồi đất, được hỗ
trợ chi phí di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển
đổi nghề nghiệp và tạo việc làm cho số lao động trong hộ gia đình đang ở độ tuổi
lao động và một số khoản hỗ trợ khác trong theo một số mức nhất định phù hợp với
thực tế. Đối với các tổ chức phải di chuyển cơ sở hoạt động thì được hỗ trợ chi phí
thực tế để di chuyển, tháo dỡ và lắp đặt cơ sở tại nơi mới.
2.6.Quy định về tái định cư cho người bị thu hồi đất
Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở được giao đất ở
mới hoặc mua nhà ở để tái định cư; Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ
đạo việc thực hiện các dự án xây dựng khu tái định cư để bảo đảm phục vụ tái định
cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở tại địa phương. Việc bố trí tái định
cư phải thông báo công khai cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ
ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư. Diện tích giao đất ở tại nơi tái định cư,
diện tích nhà bố trí tái định cư và giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư,
giá bán nhà tái định cư do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phù với thực tế
tại địa phương.
2.7.Quy định về thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thể giao cho Hội đồng bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc Tổ chức
Phạm Thành Luân
Bất động sản và kinh tế tài nguyên
20

đã quy định tách bạch giữa bồi thường và hỗ trợ. Các khoản hỗ trợ cho người có đất
bị thu hồi bao gồm hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư, ổn định đời sống và sản xuất,
hỗ trợ đào tạo nghề và chuyển đổi việc làm. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
trong thời gian qua đã đạt được các kết quả khá khả quan, cụ thể như sau:
Phạm Thành Luân
Bất động sản và kinh tế tài nguyên
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hải Yến
Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng được xác định đầy
đủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của đất nước, giúp cho công tác quản lý
đất đai của Nhà nước được nâng cao, người nhận đền bù cũng thấy thỏa đáng. Mức
bồi thường hỗ trợ ngày càng cao, tạo điều kiện cho người dân bị thu hồi đất có thể
khôi phục lại tài sản bị mất. Một số biện pháp hỗ trợ đã được bổ sung và quy định rất
rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước nhằm giúp cho người
dân ổn định về đời sống và sản xuất.
Các địa phương bên cạnh việc thực hiện các quy định Luật đất đai năm 2003,
các Nghị định hướng dẫn thi hành, đã dựa trên sự định hướng chính sách của Đảng
và Nhà nước, tình hình thực tế tại địa phương để ban hành các văn bản pháp luật áp
dụng cho địa phương mình, làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được
thực hiện hợp lý và đạt hiệu quả cao hơn. Chẳng hạn như: Quyết định 143/QĐ-UB
sửa đổi bổ sung một số vấn đề về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của UBND Thành
phố Hồ Chí Minh ngày 15/08/2007; Quyết định số 108/2009/QĐ-UB của UBND
thành phố Hà Nội…Do đã vận dụng các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
thỏa đáng nên việc thu hồi đất tiến hành bình thường, mặc dù vẫn còn những khiếu
nại nhưng con số này ít và không gây trở ngại đáng kể trong quá trình thực hiện.
Đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có năng lực và có
nhiều kinh nghiệm ngày càng đông đảo; sự chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn của công
tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giữa các bộ, ban, ngành có các dự án đầu tư ngày
càng được mở rộng và có hiệu quả. Nhờ những cải thiện về quy định pháp luật về
phương pháp tổ chức, về năng lực cán bộ thực thi giải phóng mặt bằng, tiến độ giải

Bắc Thăng Long, các cụm công nghiệp vừa và nhỏ, các khu nhà ở xuống cấp, các dự
án cấp thoát nước đô thị.
Nhiều dự án phức tạp, tồn đọng kéo dài đã được giải quyết dứt điểm: giải tỏa
“xóm liều” Thanh Nhàn, ao Thước Thợ, nút Voi phục – Cầu Giấy, nút giao thông
Ngã Tư Vọng, hồ điều hòa Yên Sở, bãi rác Nam Sơn, sân gôn Kim Nỗ…
Kết quả của công tác bồi thường, hỗ trợ tái đinh cư, giải phóng mật bằng của
Thành phố trong những năm qua đã góp phần quan trọng tạo môi trường hấp dẫn các
nhà đầu tư, thúc đẩy các thành phần kinh tế phát triển; giúp triển khai nhiều dự án lớn
của Quốc gia và Thành phố trên địa bàn, góp phần quan trọng vào thành tựu phát
triển toàn diện của Thành phố: Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) tăng bình quân
11,1%/năm, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực, năm 2008 cơ cấu kinh tế
đạt: Dịch vụ chiếm 52,17%; công nghiệp, xây dựng 41,28%; nông, lâm, thủy sản
6,55%. Thành phố đã đầu tư xây dựng 4 khu công nghiệp tập trung, 16 khu công
nghiệp vừa và nhỏ, di chuyển 80 cơ sở sản xuất công nghiệp gây ô nhiễm ra khỏi nội
thành và các khu dân cư. Kim nghạch xuất khẩu tăng 15,4%/năm. Thu hút vốn đầu tư
Phạm Thành Luân
Bất động sản và kinh tế tài nguyên
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hải Yến
trực tiếp nước ngoài (FDI), vốn hỗ trợ phát triển (ODA), vốn đầu tư của các Tổ chức
phi chính phủ (NGO) được trên 3 tỷ USD. Hà Nội trở thành điểm đến hấp dẫn, an
toàn đối với các nhà đầu tư và du khách quốc tế. Hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị phát
triển theo hướng đồng bộ, hiện đại, đã hoàn thành nhiều tuyến đường, nút giao thông
quan trọng. Diện tích cây xanh bình quân đầu người năm 2005 đạt 5,3m
2
. Đang xây
dựng 40 khu đô thị mới, nhiều khu chung cư cao tầng hiện đại. Giải quyết lao động,
việc làm bình quân hàng năm cho khoảng 70.000 lao động.
Công tác GPMB đã đáp ứng tiến độ triển khai các dự án lớn của Nhà nước,
góp phần quan trọng trong hoạt động dã ngoại của Thành phố và cả nước diễn ra

được qui hoạch nút giao thông tại xã Mỹ Đình (Từ Liêm)
2.2.Yêu cầu nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ tái định cư và giải phóng mặt
bằng của Thành phố từ nay tới năm 2020
Hiện nay, trên địa bàn Thành phố Hà Nội hiện có hơn 1.000 dự án đầu tư (gấp
3 lần cùng kỳ năm trước) có yêu cầu GPMB với quy mô hơn 13.500 ha đất phải thu
hồi ( gấp 4,5 lần cùng kỳ năm trước), liên quan đến hơn 186.000 tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân; dự kiến phải bố trí TĐC cho hơn 19.000 hộ. Năm nay là năm cận kề tới đại
lễ kỷ niệm 1000 năm Thăng Long – Hà Nội, Thành phố đang triển khai hàng loạt
những trọng điểm hướng tới ngày đại lễ và nhiều dự án dân sinh bức xúc…Căn cứ
nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hộ Thủ đô từ nay đến 2020, dự kiến mỗi năm Thành
phố phải chuyển mục đích sử dụng đất khoảng trên 5.000 ha (năm 2009, UBND
Thành phố đã thông qua kế hoạch sử dụng đất 5.516 ha)
Do đó, công tác GPMB được xác định là một trong những nhiệm vụ trọng
tâm, thường xuyên, cấp bách và là nhiệm vụ hết sức khó khăn, phức tạp, nhạy cảm,
có nhiều vấn đề cần phải tập trung tháo gỡ. Để thực hiện tốt công tác GPMB cần phải
có sự lãnh đạo, chỉ đạo quyết liệt của cấp ủy, chính quyền các cấp, sự tham gia đồng
bộ của cả hệ thống chính trị, sự đồng thuận cao của nhân dân, phải tăng cường công
tác tuyên truyền, đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, đúng pháp luật. Đồng thời
phải xem xét, kiện toàn tổ chức làm công tác GPMB để tổ chức này có đủ năng lực,
điều kiện hoàn thành nhiệm vụ.
3.Đồng Nai
Phạm Thành Luân
Bất động sản và kinh tế tài nguyên
25
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hải Yến
3.1.Công tác xây dựng các quy trình bồi thường, hướng dẫn thực hiện công
tác bồi thường
-Hội đồng thẩm định tỉnh đã tham mưu cho UBND tỉnh ban hành Quyết định số
18/2009/QĐ-UBND ngày 24/3/2009 về sửa đổi một số điều của Quyết định số
10/2007/QĐ-UBND ngày 10/1/2007 về chính sách hỗ trợ và thường di dời khi Nhà