BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

PHẠM XUÂN SINH

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ NINH TIẾN, THÀNH PHỐ NINH BÌNH
TỈNH NINH BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

PHẠM XUÂN SINH
KHÓA 2015 - 2017

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ NINH TIẾN, THÀNH PHỐ NINH BÌNH
TỈNH NINH BÌNH
Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình
Mã số: 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ này là công trình nghiên cứu khoa
học độc lập của riêng tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận
văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng./.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Phạm Xuân Sinh


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục các hình, sơ đồ
Danh mục các bảng
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
* Sự cấp thiết của đề tài nghiên cứu ............................................................... 1
* Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu ............................................................... 4
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................ 5
* Phương pháp nghiên cứu ............................................................................. 6
* Đóng góp của đề tài nghiên cứu .................................................................. 7
* Những thuật ngữ khoa học dùng trong luận văn .......................................... 7
* Kết cấu của luận văn ................................................................................... 9
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG
THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ NINH TIẾN, THÀNH PHỐ NINH
BÌNH ........................................................................................................... 10
1.1. Tình hình chung về phát triển đô thị và quy hoạch xây dựng các khu đô
thị trên địa bàn thành phố Ninh Bình ............................................................ 10
1.1.1. Khái quát về tỉnh Ninh Bình ............................................................... 10

2.1.3. Tổ chức quản lý nhà nước về quy hoạch và xây dựng đô thị ............... 45


2.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 47
2.2.1. Nội dung quản lý nhà nước về quy hoạch và xây dựng đô thị ............. 47
2.2.2. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước về quy hoạch và
quản lý xây dựng theo quy hoạch ................................................................. 47
2.2.3. Hệ thống văn bản pháp luật của Ninh Bình về Quy hoạch và quản lý
xây dựng theo quy hoạch .............................................................................. 51
2.3. Những yếu tố tác động đến công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch
..................................................................................................................... 52
2.3.1. Kinh tế xã hội ..................................................................................... 52
2.3.2. Tổ chức bộ máy quản lý và năng lực chính quyền đô thị .................... 54
2.3.3. Tốc độ đô thị hoá và thị trường đất đai, bất động sản.......................... 55
2.3.4. Nguồn vốn và nguồn lực thực hiện ..................................................... 55
2.3.5. Năng lực của chủ đầu tư dự án............................................................ 56
2.3.6. Sự tham gia của cộng đồng vào quản lý xây dựng theo quy hoạch ........... 57
2.4. Bài học kinh nghiệm trong và ngoài nước về công tác quản lý xây dựng
theo quy hoạch ............................................................................................. 58
2.4.1. Kinh nghiệm quản lý xây dựng theo quy hoạch đô thị của một số khu
đô thị trong cả nước...................................................................................... 58
2.4.2. Kinh nghiệm quản lý xây dựng theo quy hoạch đô thị của một số nước
trên thế giới .................................................................................................. 61
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CÔNG TÁC QUẢN LÝ
XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ NINH TIẾN, THÀNH
PHỐ NINH BÌNH ...................................................................................... 66
3.1. Quan điểm và mục tiêu quản lý xây dựng theo quy hoạch ..................... 66
3.1.1. Quan điểm .......................................................................................... 66
3.1.2. Mục tiêu ............................................................................................. 66



ĐT

Đô thị

GPXD

Giấy phép xây dựng

HĐND

Hội đồng nhân dân

HĐXD

Hợp đồng xây dựng

HTKT

Hình thái kiến trúc

HTXH

Hình thái xã hội

KĐT

Khu đô thị

KTCQ


TB

Thông báo

THCS

Trung học cơ sở

TNMT

Tài nguyên Môi trường

TP

Thành phố

TT

Thông tư

TTg

Thủ tướng

TTr

Tờ trình

TU


Sơ đồ nguyên tắc định hướng phát triển đô thị tỉnh

17

Ninh Bình
Hình 1.3.

Trình tự công tác tổ chức thực hiện quy hoạch

18

Hình 1.4.

Trình tự công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch

23

Hình 1.5.

Vị trí khu đô thị Ninh Tiến, thành phố Ninh Bình

27

Hình 1.6.

Quy hoạch tổng thể khu đô thị Ninh Tiến

28


52

theo quy hoạch
Hình 2.2.

Quy hoạch xây dựng theo quy hoạch KĐT Times City

59

Hình 2.3.

Kiểm soát chức năng sử dụng đất với hệ số sử dụng

62

đất theo quy hoạch ở Singapore
Hình 2.4.

Kiểm soát chiều cao đối với một số khu vực quan

62

trọng trong quy hoạch ở Singapore
Hình 3.1.

Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch KĐT

68

Ninh Tiến

Bảng 1.1.

Bảng cân bằng quy hoạch sử dụng đất

31

Bảng 3.1.

Bảng thống kê chi tiết quy hoạch sử dụng đất

71

KĐT Ninh Tiến


1

MỞ ĐẦU
* Sự cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đầu năm 2010, Ban Thường vụ Tỉnh ủy Ninh Bình đã chỉ đạo xây
dựng Đồ án Quy hoạch chung đô thị Ninh Bình đến năm 2030, tầm nhìn đến
năm 2050. Sau 03 năm tích cực triển khai thực hiện với sự quan tâm giúp đỡ
của các Bộ, ngành Trung ương, sự nỗ lực của cấp ủy, chính quyền các cấp và
các chuyên gia tư vấn Nhật Bản của Nikken LTD, đến ngày 28-7-2014, Thủ
tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1266/QĐ-TTg phê duyệt Quy
hoạch chung đô thị Ninh Bình đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050.
Theo đó, thành phố Ninh Bình mở rộng sẽ có diện tích tự nhiên là 210,52
km², gấp hơn 04 lần hiện nay, bao gồm: Diện tích thành phố hiện tại và toàn bộ
huyện Hoa Lư; một số xã của các huyện Gia Viễn, Yên Mô, Nho Quan, Yên
Khánh; một phần xã Yên Sơn và phường Tân Bình của thành phố Tam Điệp.

lịch sinh thái Tràng An, Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Bình đã cho phép Ủy ban
nhân dân thành phố Ninh Bình được lựa chọn và tổ chức thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất 03 khu đô thị, trong đó có khu đô thị Ninh Tiến thuộc xã
Ninh Tiến, Thành phố Ninh Bình. Để cụ thể hóa quy hoạch chi tiết xây dựng
khu đô thị Ninh Tiến 1/2000 đã được phê duyệt. Thông báo số 823-TB/TU
của Thành ủy Ninh Bình ngày 30/12/2013 cũng đã thống nhất chủ trương xây
dựng khu đô thị mới trên địa bàn xã Ninh Tiến với tỷ lệ 1/500; Đến ngày 29
tháng 01 năm 2016, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 KĐT
mới Ninh Tiến, thành phố Ninh Bình đã được chính thức phê duyệt tại quyết
định số 249/QĐ-UBND của UBND Tỉnh Ninh Bình. [41]
Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, lập được quy hoạch đã khó, nhưng việc
quản lý và thực hiện theo quy hoạch còn khó hơn nhiều. Cụ thể, trong những
năm gần đây, việc quản lý đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị thành phố
Ninh Bình luôn gặp nhiều khó khăn, thách thức do thành phố đang trong quá


3

trình đô thị hoá, yêu cầu phát triển cơ sở hạ tầng cao, trong khi nguồn lực có
hạn. Sự thống nhất, không đồng bộ giữa quy hoạch cũ và quy hoạch mới.
Công tác tuyên truyền, giáo dục nâng cao nhận thức cho đội ngũ cán bộ đảng
viên và nhân dân về nếp sống văn minh đô thị, về thực hiện quy chế quản lý
đô thị chưa ngang tầm với sự phát triển. Một số cấp uỷ, chính quyền, phòng,
ban chức năng của thành phố đến cơ sở còn theo nếp cũ, chưa nhận thức được
yêu cầu quản lý xây dựng, quản lý quy hoạch, quản lý đô thị của một thành
phố. Việc kiểm tra, phát hiện xử lý các vi phạm chưa kịp thời, thiếu thường
xuyên, chưa kiên quyết, nhất là khi mới phát sinh ngay từ cơ sở. Trong khi đó
công tác xây dựng quy hoạch và quản lý thực hiện chưa đáp ứng được yêu
cầu, công tác về quản lý trật tự đô thị, vệ sinh môi trường, xây dựng cơ bản,
quản lý đất đai có mặt còn nhiều tồn tại; ý thức chấp hành quy chế quản lý đô

đang diễn ra và tiềm ẩn việc xây dựng không theo quy hoạch tại quy vực
nghiên cứu, tác giả tiến hành nghiên cứu với đề tài “Quản lý xây dựng theo
quy hoạch Khu đô thị Ninh Tiến, thành phố Ninh Bình” với mong muốn
một phần nào đó đề xuất các phương án và biện pháp nhằm cải thiện công tác
quản lý xây dựng theo quy hoạch nói chung và theo quy hoạch KĐT Ninh
Tiến, thành phố Ninh Bình nói riêng.
* Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu:
Đề xuất các giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị Ninh
Tiến, Thành phố Ninh Bình nhằm đảm bảo theo quy hoạch đã được phê
duyệt, bên cạnh đó đảm bảo tính đồng bộ của khu vực, trở thành đô thị kiểu
mẫu trên địa bàn TP Ninh Bình đồng thời đề xuất các đổi mới đồng bộ trong
quản lý xây dựng theo quy hoạch có gắn liền với các chính sách ưu đãi.
Tạo tiền đề, là cơ sở để nghiên cứu quản lý xây dựng theo quy hoạch
các đô thị khác trên toàn thành phố Ninh Bình.
Nhiệm vụ nghiên cứu:


5

- Đánh giá hiện trạng quy hoạch xây dựng khu đô thị Ninh Tiến, thành
phố Ninh Bình;
- Phân tích các cơ sở lý luận khoa học về quy hoạch xây dựng khu đô thị
Ninh Tiến, thành phố Ninh Bình theo các yếu tố thiên nhiên, môi trường đô thị,
không gian sống của dân cư và tác động của quy hoạch xây dựng khu đô thị tới
các khu vực xung quanh, từ đó đề xuất các giải pháp mang tính nguyên tắc, hài
hoà lợi ích với cộng đồng và định hướng phát triển đô thị chung;
- Cơ sở áp dụng các cơ chế ưu đãi trong quản lý xây dựng theo quy
hoạch KĐT Ninh Tiến, thành phố Ninh Bình;
- Đề xuất các giải pháp về nhằm hoàn thiện và đồng bộ thể chế trong

- Phương pháp tiếp cận hệ thống:
Dựa trên các căn cứ về Luật Xây dựng 2003, Luật Đất đai 2013, Luật
Xây dựng 2014, Luật Bảo vệ môi trường 2014, Luật Quy hoạch đô thị 2009,
Luật Đấu thầu 2005, các Nghị định liên quan của chính phủ về quy hoạch xây
dựng, về lập thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị;
Các quyết định của Thủ tướng chính phủ về điều chỉnh quy hoạch
chung đô thị Ninh Bình tính đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050;
Các quyết định của UBND Tỉnh Ninh Bình về việc phê duyệt nhiệm vụ
lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu đô thị mới Ninh Tiến, thành phố Ninh
Bình và quyết định phê duyệt Quy hoạch chi tiết 1/500 cho KĐT mới Ninh Tiến.
Việc tiếp cận hệ thống sẽ cho tác giả các chi tiết chung về khung pháp
lý, liên quan trực tiếp đến dự án khu đô thị Ninh Tiến và phạm vi quy hoạch
xây dựng của dự án.
- Phương pháp phân tích, đánh giá những thông tin, số liệu, dữ liệu,
hình ảnh thu được có liên quan đến quy hoạch xây dựng từ đó nhằm tìm ra
những hướng nghiên cứu cụ thể và quan trọng cho luận văn.
- Phương pháp xin ý kiến chuyên gia về khu vực nghiên cứu và các bài
học kinh nghiệm từ địa phương khác nhằm đưa ra các đề xuất giải pháp phù


7

hợp nhất cho công tác quản lý quy hoạch xây dựng khu đô thị nói chung và
khu đô thị Ninh Tiến nói riêng.
Chuẩn bị các câu hỏi có tính chuyên môn cao để tiến hành trao đổi,
phỏng vấn với các chuyên gia về quy hoạch, về quản lý quy hoạch xây dựng
khu đô thị.
* Đóng góp của đề tài nghiên cứu
Về mặt lý luận:
+ Nghiên cứu cơ sở lý luận về quản lý xây dựng theo quy hoạch tại Việt

nhiều khoa học chuyên ngành, bao gồm hệ thống chính sách, cơ chế, biện
pháp và phương tiện được chính quyền nhà nước các cấp sử dụng để tạo điều
kiện quản lý và kiểm soát quá trình tăng trưởng đô thị.
Theo nghĩa rộng thì quản lý đô thị là quản lý con người và không gian
sống (ăn, ở, làm việc, nghỉ ngơi…) ở đô thị.
Quy hoạch xây dựng:
Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức hoặc định hướng tổ chức không
gian vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, hệ thống công trình hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội, tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống
tại các vùng lãnh thổ đó, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi
ích cộng đồng, đáp ứng được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc
phòng, an ninh và bảo vệ môi trường.
Quy hoạch xây dựng đô thị:
Quy hoạch xây dựng đô thị là việc tổ chức không gian kiến trúc và bố trí
công trình trên một khu vực lãnh thổ trong từng thời kỳ, làm cơ sở pháp lý cho
việc chuẩn bị đầu tư xây dựng, quản lý xây dựng và phát triển kinh tế xã hội.
Quản lý xây dựng theo quy hoạch:
Nội dung quản lý xây dựng theo quy hoạch là một trong các nội dung
quản lý quy hoạch được thể chế hoá theo hai hệ thống Luật quy hoạch đô thị
và Luật Xây dựng. Trong đó việc quản lý xây dựng theo quy hoạch thuộc khu
vực đô thị được thực hiện theo Luật Quy hoạch đô thị bao gồm giới thiệu địa


9

điểm, giấy phép quy hoạch, quản lý về phát triển đô thị mới, khu đô thị mới,
quản lý cải tạo đô thị theo quy hoạch. [29]
Khu đô thị mới:
Theo điều 02 Quy chế Khu đô thị mới (Nghị định 02/2006/NĐ -CP),
khu đô thị mới được hiểu như sau: “Dự án khu đô thị mới” (sau đây gọi là dự

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Kết luận:
Thành phố Ninh Bình với vị thế quan trọng về chính trị, kinh tế, văn
hóa, lịch sử, giao thông và quốc phòng an ninh, thì ngày nay đang có những
cơ hội vô cùng to lớn hướng tới sự phát triển bền vững, lâu dài. Vì vậy, các
nhà lãnh đạo thành phố đang ngày càng nỗ lực không ngừng để đổi mới thành
phố và góp phần vào công cuộc xây dựng và phát triển của Việt Nam. Đứng
trước cơ hội đó, bên cạnh việc dành sự quan tâm cho các lĩnh vực chính trị,
giao thông, văn hóa, kinh tế,…các sở cơ quan ban ngành thành phố vẫn chú
trọng vào công tác quy hoạch xây dựng đi liền với quản lý công trình xây
dựng theo quy hoạch nhằm mục đích thay đổi bộ mặt thành phố với hệ
thống đô thị, kiến trúc cảnh quan không gian, công trình nhà ở, công cộng,
hạ tầng kỹ thuật,…mang nét đặc trưng riêng mà vẫn phù hợp với điều kiện
thực tiễn và văn hóa của thành phố nhằm đáp ứng nhu cầu xây dựng và
phát triển thành phố ngày càng hiện đại, văn minh. Trong số những công
trình xây dựng được nâng cấp, cải tạo, xây dựng mới, khu đô thị Ninh Tiến
với công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch đã được phê duyệt góp phần
không nhỏ vào sự phát triển chung của xã Ninh Tiến nói riêng và toàn thành
phố Ninh Bình nói chung.
Qua quá trình nghiên cứu, nhìn chung Luận văn đã hoàn thành nhiệm
vụ nghiên cứu đề ra ban đầu, gồm đánh giá thực trạng công tác quản lý xây
dựng theo quy hoạch xây dựng khu đô thị Ninh Tiến, thành phố Ninh Bình;
phân tích các cơ sở lý luận khoa học về công tác quản lý xây dựng quy
hoạch khu đô thị Ninh Tiến, thành phố Ninh Bình theo các yếu tố thiên
nhiên, môi trường, không gian sống khu vực xung quanh; đồng thời chỉ rõ
các yếu tố ảnh hưởng đến sự hiệu quả của công tác quản lý xây dựng theo
quy hoạch. Từ đó, Luận văn cũng đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao


92

93

- Chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan khẩn trương soạn thảo
Dự án Luật Quy hoạch đô thị đảm bảo khắc phục những tồn tại trong công tác
lập và quản lý quy hoạch đô thị
b. Đối với UBND tỉnh Ninh Bình:
- Ưu tiên dành nguồn vốn ngân sách nhà nước cho công tác lâp quy
hoạch chi tiết xây dựng tại các đô thị, làm cơ sở cho việc lập kế hoạch đầu tư
xây dựng hàng năm, triển khai dự án đầu tư, cấp giấy phép xây dựng, giấy
phép sử dụng đất.
- Thống nhất quản lý toàn diện các hoạt động đầu tư xây dựng, phát
triển đô thị, quản lý phát triển cải tạo và quản lý không gian, kiến trúc, cảnh
quan đô thị theo đúng đồ án được duyệt.
- Tăng cường, chú trọng nâng cao năng lực của các phòng ban, cơ quan
quản lý xây dựng theo quy hoạch ở các cấp; thực hiện các chương trình đào
tạo nâng cao kiến thức chuyên môn, kỹ năng quản lý cho cán bộ, công chức
làm công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị Ninh Tiến nói riêng
và toàn tỉnh nói riêng.
- Tổ chức quản lý thực hiện các đồ án quy hoạch xây dựng được phê
duyệt dựa trên cơ sở áp dụng đồng bộ các biện pháp: ban hành Quy chế quản
lý kiến trúc đô thị; tổ chức công bố và công khai đồ án quy hoạch xây dựng
cho dân biết và tham gia.
- Tăng cường kiểm tra, thanh tra việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng
và công trình xây dựng theo quy hoạch được phê duyệt, giấy phép xây dựng
bảo đảm chất lượng kiến trúc, cảnh quan và môi trường.
- Xử lý nghiêm minh các trường hợp vi phạm quy định, luật lệ hiện
hành như vi phạm trật tự xây dựng, xây dựng không đúng với quy hoạch,
xây dựng khi chưa có giấy phép, sử dụng đất không đúng mục đích đăng ký
ban đầu.