I H C THÁI NGUYÊN
TR

NG

I H C NÔNG LÂM

----------o0o----------

PH M LINH GIANG

Tên

tài:

ÁNH GIÁ M T S

Y UT

A BÀN THÀNH PH

NH H

NG

N GIÁ

LÀO CAI GIAI O N 2012-2014

KHÓA LU N T T NGHI P
H


ng d n:TS. Nguy n Th Hu n

Thái Nguyên, n m 2015


i

L IC M

N

Trong quá trình h c t p và nghiên c u t i tru ng

i h c Nông Lâm Thái

Nguyên, em luôn nh n u c s ch b o t n tình c a các th y cô giáo trong
tru ng,

c bi t là các th y cô giáo trong khoa Qu n lí Tài nguyên ã giúp em

tích l y và trau d i nh ng ki n th c c b n v chuyên môn c ng nh nh ngki n
th c v xã h i.

n nay em ã hoàn thành chuyên

t t nghi p.

Nhân d p này cho phép em u c bày t lòng c m n sâu s c nh t
th y cô giáo trong khoa Qu n lí Tài nguyên.

c

u

.

c làm quen v i th c t và

ng pháp nghiên c u vì th khóa lu n không th tránh kh i nh ng thi u sót.

Em r t mong nh n
khóa lu n c a em

cs

óng góp quý báu c a th y cô giáo và b n bè

c hoàn thi n h n.

Em xin chân thành c m n!
Thái Nguyên, ngày 05 tháng 05 n m 2015
Sinh viên

Ph m Linh Giang


ii

DANH M C CÁC B NG


B ng 4.7. nh h

ng c a v trí th a

B ng 4.8. nh h

ng c a chi u r ng m t ti n c a th a

B ng 4.9. M c
giá

nh h

ng và th t

t

n giá

nh h

t c a tuy n
t

ng................................55

n giá

t .............................56



UBND
CNH
H H
XHCN
CNTB
QL
N
CP
Q
TT
GCNQS
B S
SD

VI T T T

: y ban nhân dân
: Công nghi p hóa
: Hi n i hóa
: Xã h i ch ngh a
: Ch ngh a t b n
: Qu n lý t ai
: Ngh nh
: Chính ph
: Quy t nh
: Thông t
: Gi y ch ng nh n quy n s d ng
: B t ng s n
: S d ng t

1.4.2. Ý ngh a th c ti n .............................................................................................................4
PH N 2. T NG QUAN TÀI LI U .....................................................................................5
2.1. C s khoa h c ...................................................................................................................5
2.1.1. C s lý lu n....................................................................................................................5
2.1.2. C s pháp lý ...................................................................................................................6
2.2. C s th c ti n....................................................................................................................7
2.2.1. T ng quan th tr

ng

t ai ..........................................................................................7

2.2.2. Th tr

ng

t ai th gi i ..............................................................................................7

2.2.3. Th tr

ng

t ai Vi t Nam ........................................................................................10

2.3. Nguyên t c, ph

ng pháp nh giá

2.3.1. Nguyên t c xác nh giá



ng pháp chi phí: Trình t

2.3.2.5. Ph

ng pháp phân tích h i quy.................................................................................21

2.4. Tình hình bi n

ng và nguyên nhân bi n

2.4.1. Tình hình bi n

ng giá

ng giá

PH N 3. N I DUNG,

IT

it

3.1.1.

it

ng giá

ng pháp chi phí: .......................20

t ai c a thành ph Lào Cai giai o n 2012- 201426

3.3.2.1. Tình hình qu n lý

t ai. ..........................................................................................26

3.3.2.2 . Tình hình s d ng

t. ..............................................................................................26

3.3.3. Giá

t quy nh và giá

3.3.3.1. C n c xác nh giá
3.3.3.2. Giá

t t i a ph

t quy nh và giá

3.3.3.3. ánh giá s bi n
tr

t th c t t i thành ph Lào Cai .........................................26

ng chuy n nh

ng ....................................................................26


nh h

ng c a các y u t trong nhóm y u t

xã h i

n giá

t .....................................................................................................................26

3.3.5.

xu t m t s gi i pháp ..............................................................................................26

3.4. Ph

ng pháp nghiên c u .................................................................................................26

3.4.1. Ph

ng pháp thu th p tài li u, s li u th c p ............................................................27

3.4.2. Ph

ng pháp thu th p tài li u, s li u s c p ..............................................................27

3.4.3. Ph

ng pháp th ng kê, x lý thông tin, s li u..........................................................28


t ai ..............................................................................................43

4.2.2. Tình hình s d ng

t ai .............................................................................................43

4.3. Giá

t quy nh và giá

t th c t t i thành ph Lào Cai ............................................48

4.3.1. C n c xác nh b ng giá
4.3.2. Giá

t quy nh và giá

t hàng n m trên a bàn thành ph Lào Cai .................48
t th c t trên a bàn thành ph Lào Cai ..........................49


viii

4.3.2.1. Nhóm

ng ph trung tâm ......................................................................................49

4.3.2.2. Nhóm

ng ph c n trung tâm ...............................................................................51


4.4.1. Nhóm y u t t nhiên ...................................................................................................54
4.4.1.1 Y u t v trí th a
4.4.1.2. Hình th th a

t ...................................................................................................54
t ........................................................................................................56

4.4.2. Nhóm y u t xã h i .......................................................................................................57
4.4.2.1. Y u t c s h t ng...................................................................................................57
4.4.2.2. Kh n ng sinh l i. ......................................................................................................58
4.4.2.3. Y u t môi tr

ng ......................................................................................................58

4.4.2.4. Y u t pháp lý ............................................................................................................59
4.4.2.5. ánh giá m c
4.5.

nh h

ng c a các y u t trong nhóm y u t xã h i

xu t m t s gi i pháp nh m nâng cao hi u qu công tác

nh giá

n giá

t60


a hình, m t n

t, bao g m t t c các c u thành

i b m t ó bao g m: khí h u, b m t,

c ( h , sông, su i,

m l y,…). Các l p tr m

tích sát b m t cùng v i n

c ng m và khoáng s n trong lòng

v t và

nh c c a con ng

ng v t, tr ng thái

trong quá kh và hi n t i
n

c,

i, nh ng k t qu c a con ng

i



t ai,

c

u t phát

ng b t

t là công c , bi n pháp không th thi u. M t khác, giá

M c tiêu qu n lý t t giá

ng s n,
t là m t

th c hi n qu n lý

t ai b ng bi n pháp kinh t .

t ã tr thành công c

c l c trong chính sách tài

m b o ngu n thu n

phát tri n lành m nh c a th tr
trong công tác qu n lý, s d ng
hi u qu .



2

nh giá
Nhà n

cv

t là m t trong nh ng n i dung quan tr ng c a công tác qu n lý
t ai,

nh giá

t có vai trò quan tr ng và r t c n thi t v i nhi u

m c ích khác nhau nh : tính thu , b i th
trao
tr

i quy n s d ng
ng nên giá

y ut

nh h

t ch u nh h
ng

n giá

Lào Cai là m t t nh mi n núi phía b c.Trong nh ng n m g n ây, t i các
ph

ng, xã thu c thành ph Lào Cai có t c

Nhà n

cv

t ai còn nhi u b t c p, giá

gây ra nh ng khó kh n v
n

c thu h i

t

ô th hóa nhanh, v n

t là m t trong nh ng nguyên nhân

ng m c trong công tác b i th

th c hi n các d án

u t , khi ng

ngh a v tài chính. Nh ng b t c p trên d n



t phù h p v i th tr

ng ý c a Ban ch nhi m khoa Qu n lý tài nguyên, tr
Thái Nguyên, em ti n hành th c hi n
h

ng

t ng b

t ai

n giá

ng

ng.

cs

i h c Nông lâm

tài: “ ánh giá m t s y u t

nh

t t i thành ph Lào Cai giai o n 2012-2014” nh m góp ph n

c hoàn thi n công tác xác

nh h

ng

ng th c t trên th tr

- Phân tích m t s y u t chi ph i
nh giá

th tr

t trên

xu t m t s gi i pháp cho vi c xác

phù h p v i giá chuy n nh

chu n

n giá

nh giá

t ô th

ng.

n giá

t nh m xây d ng các tiêu

- Nghiên c u m t s y u t

t do nhà Nhà n

c qui

nh và giá

ng giai o n 2012 – 2014.
nh h

ng

n giá

t t i thành ph Lào Cai

giai o n 2012 - 2014 và xu t m t s gi i pháp kh c ph c.
1.3. Yêu c u c a tài
- C p nh t y
các v n b n có liên quan n quy nh v giá
Lu t

t ai, Ngh

nh chính ph , Thông t h

chính sách thu c a c quan thu , quy t

t nh :

h c trong nhà tr
a ph

ng và h c h i nh ng kinh nghi m trong quá trình th c t p

ng. Tìm hi u các i u ki n c a

th c

a

tôi c ng c nh ng ki n th c ã

a ra các y u t

nh h

a ph

ng

ng k t h p v i i u tra kh o sát

n giá

t. Qua ó tôi bi t cách thu

th p, t ng h p, phân tích s li u, bi t cách trình bày m t báo cáo khoa h c hoàn
ch nh.
1.4.2. Ý ngh a th c ti n


t do Nhà n

c

a ra.
- Giúp cho công tác qu n lý qu n lý nhà n
chính sách c a

a ph

cv

t ai, vi c

ng th c hi n m t cách toàn di n h n.

a ra các


5

PH N 2
T NG QUAN TÀI LI U
2.1. C s khoa h c
2.1.1. C s lý lu n
M t trong nh ng nhu c u quan tr ng c a con ngu i mang tính thi t y u
ch sau th c n cho s t n t i c a con ngu i ó chính là
m t cách r ng h n, khoa h c h n ó chính là b t
ng


nh

Vi t Nam c ng v y, t khi Lu t
t có giá, quy n s d ng

ó h th ng th tru ng b t

t

t có th

ng s n d n d n u c hình

thành, phát tri n và không th ph nh n u c vai trò c a th tru ng này trong
vi c thúc

y phát tri n n n kinh t - xã h i và nâng cao

i s ng c a các t ng

l p dân c .
Trên th gi i thì m i m t qu c gia có nh ng quan ni m v b t

ng s n,

v b dày l ch s khác nhau t vi c t o ra nó, qu n lý, s d ng, phát tri n và kinh
doanh nó và chung nh t là s

i u ti t c a Nhà nu c v m t pháp lý

- Ngh

nh s 44/2014/N -CP ngày 15/5/2014 quy

- Ngh

nh s 47/2014/N -CP ngày 15/5/2014 quy

h tr , tái
- Ngh

nh chi ti t thi hành

nh c khi nhà n

c thu h i

nh v giá

t.

nh v b i th

ng,

t.

nh s 65/2013/N -CP c a Chính ph quy

i u c a Lu t Thu thu nh p cá nhân và Lu t s a


ng

t.

- Thông t s 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 c a B Tài
nguyên và Môi tr
hành b ng giá
thu c trung

t thu c th m quy n c a

nh, ban

y ban nhân dân t nh, thành ph tr c

nh 55/2011/Q -UBND c a UBND t nh Lào Cai v vi c ban

nh v giá các lo i

ng ph , v trí
- Quy t
hành quy

ng d n xây d ng, th m

ng.

- Quy t
hành quy

7

- Quy t
hành quy

nh 52/2013/Q -UBND c a UBND t nh Lào Cai v vi c ban

nh v giá các lo i

ng ph , v trí

t trên

t, phân lo i

khác: th tr

n kh n ng trao
ng là n i trao

kinh t gi a ng
tr

i v i ng

c s n xu t ra, cùng v i các quan h

i, liên k t v i nhau thông qua trao d i hang hóa. Th

i

t ai có th

khu v c

ng kinh t

ó liên k t h v i nhau. Th tr

h p là ch khu v c và không gian trao

ng

ng qua l i

i và l u thông hang hóa cùng quan h kinh t và m i liên k t kinh t

gi a ng

tr

i bán tác

i (Robert và Daniel, 1994) [18]. Hay nói cách

i hàng hóa

i v i ng

i mua và ng


2.2.2. Th tr

ng

t ai th gi i

Trên th gi i t i các n
t ã

c xác l p n

t ai c ng mang tính

c t b n phát tri n ch

nh, quá trình tích t

t ã

tt i

nh cao, th tr

ng

c quy n cao t o c s kinh t , chính tr cho s v n

hành c a n n kinh t l ng o n, các qu c gia này th
v i vi c mua bán ru ng



phát tri n và các khu ô th . Khi các c n s t
tr

ng kinh t ho c thu hút

ut n

hình th c can thi p vào th tr
C n s t nhà
doanh b t

ng

t có nguy c

nh h

n t ng

ng s n t i Nh t B n, M , Anh trong các n m 90. Chính ph Nh t ã

hàng Nh t b k t v n trong v n

t t i Tokyo. Cùng v i tình tr ng suy thoái
t t i nhi u qu c gia phát tri n

nhà

t

ng theo h

ng.

c, ã và

ng gi m b t

m b o cho nông dân có ru ng,

ra chính sách h n i n, nhi u n

c v n còn h n ch

t ai.

t nông nghi p ã

nông dân theo pháp l nh

ng này nói

t ai, nh là m t quy lu t t t y u c a s h u t nhân

t ai trong n n kinh t th tr

Chính ph nhi u n

t



t ai.

n n kinh t vào nh ng n m 1992 - 1993 giá nhà

mua gi m

t

c ngoài thì Chính ph có th áp d ng các

ph i kh ng ch m c t ng giá nhà

t ng giá nhà

ng nhanh ho c thu hút

c coi là thu c s h u c a các gia ình

t ai t n m 1991, nh ng cho t i n m 1995 vi c bán


9

t v n b coi là b t h p pháp, và trên th c t cho t i nay v n ch a có th t c
h p pháp nào

bán

t nông nghi p. Nh ng ng

c bán trong vòng 10

t khác b quy

nh không

c bán v nh vi n, và

ng h p c th , Nhà n

c có th b t bu c ch s h u bán

t

cho mình.
Bungari, các doanh nghi p không
m nh

c quy n chuy n nh

t nh n

c t t nhân hoá doanh nghi p Nhà n

nhi u n

c thu c Liên xô tr

nông nghi p ch


ng

c quy n v s h u

t ai

t và giá

không còn kh n ng phân chia l i th tr

v c

ut

tv it c

t

n

c trong
c quy n

ng

ng dân ch và

c phân tích tham kh o trong quá
Vi t Nam.
t th i k c a Ch ngh a T b n ã


ng, m r ng l nh
ng gia t ng giá


10

ng cho thuê

Xu h

t ai

hi u qu c a vi c s d ng
nhi u n

phát tri n

c coi là bi n pháp nâng cao

t. Ngay trong th i k Ch ngh a Xã h i giáo i u,

c XHCN c ng n c n vi c mua bán

pháp v n cho phép t nhân thuê ru ng.

t thì

Nam T và Ba Lan lu t


t ra ngoài khuôn kh m t qu c gia, tr thành th tr

h pd nc at b nn
B n,

ng h n và

c i m r t quan tr ng c a th tr

ng này ã v

t và mua bán ru ng

c ngoài. Nh ng n

ài Loan là nh ng n

c i

ng

ut

c có d tr ngo i t l n nh Nh t

u trong l nh v c kinh doanh b t

ng s n

c ngoài.

Giai o n tr

ng l n, ã nh h

n

ng

c trong m y

ng sâu s c t i s hình thành và
c bi t v i hàng hoá thu c lo i

i, mua bán. Có th chia quá trình hình thành và phát
c ta thành 2 giai o n sau ây:

c 1992

c n m 1945, th tr

ng

t ai h u nh không t n t i. Th i k này giá

c th hi n b ng ti n, nh ng c ng có khi

thông qua vi c gán n c a nông dân
T 1945

tn

t ai, nh ng nh ng lo i
"công h u hoá

t

t ai". Th tr

c phép mua bán b h n ch theo quá trình
ng

t ai h u nh không u c pháp lu t th a

nh n trên th c t . Tuy trên th c t v n có nh ng giao d ch v nhà,

t nh ng v i

ph m vi và qui mô nh bé, ch y u là chuy n nhu ng nhà thu c s h u tu nhân
g n v i khuôn viên

t

và sang nhu ng nhà

thu c s h u Nhà nu c theo

phu ng th c hoa h ng (chuy n quy n cho thuê). Giá

t hình thành mang tính

ch t t phát và n m ngoài s ki m soát c a pháp lu t.


là

t công nghi p, th

nh th

c bi t là

ng, ch y u

u t nu c ngoài, nhu c u v

ng m i và xây d ng nhà

c

t ai, nh t

t ng nhanh. T i các ô th l n

s c h c t ng nhanh, cùng v i vi c Nhà nu c b ch
ng "Nhà n

bao c p

t. Quá trình ô th hoá di n ra

ô Hà N i, thành ph H Chí Minh, do t c


giao

nh ng

t

s d ng n

ngh a v c a ng

t, quy

t và quy

t

it

t ai th i k
ng

ó, có

c Nhà n

c

t ai,

nh c th có h th ng v quy n và


t th tr

ng

nh phù h p v i c ch qu n lý nhà n

nguyên t c s d ng
ch

i s d ng

u chuy n

ih i

nh

t không

ng

c i u ch nh th ng nh t,

nh vi c chuy n

chuy n

i m c ích s


c cùng v i nh ng kho n thu nh p có

ng s n bùng n , ch y u là c n s t

t ai, v i

l i nh ng h u qu ph c t p, có nhi u m t tiêu c c mà

n nay v n ch a gi i quy t

c nh giao d ch phi chính qui, qu

d ng và lãng phí, ngu n thu c a ngân sách b th t thoát, t o b t bình
h i làm n và tha hoá m t b ph n
ki n t ng c a dân hên quan

tb l m
ng v c

i ng cán b . Trong l nh v c b t

n nhà,

ng s n,

t chi m t l cao trong t ng s các v

ki n t ng (trên 60%).
Giai o n t 1992



c tình hình ó, pháp l nh nhà

n m 1991

phân cho

xu t hi n.

c ban hành là c s pháp lý

i u ch nh các m i quan h giao d ch v quy n s h u nhà , mua, bán cho
thuê nhà , thu kinh doanh nhà . Vi c s a

i Hi n pháp n m 1992 là ch

tr

c, trên c s

ng úng

n m 1993

n, sáng t o c a

ng và Nhà n

c Qu c h i thông qua ngày 17/7/1993 thay th Lu t


t (kho n 3- i u 3), theo ó các quy n n ng c a ng

i s d ng


14

t

c xác

chuy n

nh, h gia ình, cá nhân

i, chuy n nh

phát t 5 quy n này,
d ch chuy n nh

c Nhà n

c giao

t có quy n

ng, cho thuê, th a k , th ch p quy n s d ng
t ai

c xác


i u 690

n

i u 744 và

ng, cho thuê, th ch p và th a
ng nhà

g n li n v i quy n s

c tình hình ó, Chính ph ban hành các Ngh

61/1994/N -CP v mua bán và kinh doanh nhà , Ngh
quy n s h u nhà

và quy n s d ng

t ai có tính i u hành cao, trong ó quy

ng
nh

nh 60/1994/N -CP v

t, ây là v n b n h

v quy n và ngh a v c a các t ch c trong n
thuê


t, nhà

ng giao

g n li n v i quy n s d ng

òi h i ph i có nh ng chính sách m i i u ch nh các quan h pháp lu t v
ai, cùng v i vi c c n thi t ph i có các quy
nh ng h n ch c a Lu t
t ai 1993

nh b sung, s a

t ai 1993. Lu t s a

i

i b sung m t s

c Nhà n

c cho thuê

t

kh c ph c
i u c a Lu t

c Qu c h i khoá X thông qua, m t s n i dung quan tr ng

nh 19/2000/N -


15

nh 38/2000/N -CP ngày 23/8/2000 quy

CP ngày 8/6/2000 và Ngh

nh

chi ti t.
Lu t Thu chuy n quy n s d ng

t và Lu t Thu s a

i u c a Lu t Thu chuy n quy n s d ng
ánh giá Ngh

t; thu ti n thu s d ng

c nh ng nhu c u b c xúc trong công tác qu n lý s d ng

ai lúc b y gi , Ngh

nh s 17 quy

nh các th t c chuy n

ng, cho thuê, cho thuê l i, th a k quy n s d ng


nh 79/2001/N -CP s a

nh v s h u

a ph

nh

ng các c p, Lu t b

t t i các t ch c tín d ng

n l nh v c

i b sung m t s
i Vi t Nam

t i Vi t Nam. Ti p t c hoàn thi n Lu t

t ai

c ban hành

i u c a Ngh
nh c

t ai 1998, Lu t

n

nh 17/1999/N -CP là v n b n quan tr ng nh t trong th i k này

vì nó áp ng

nh

i b sung m t s

t; thu thu s d ng

t ai nh sau: thu ti n s d ng

t,

t, thu thu nh p t chuy n quy n s d ng

t;


16

i u ti t ph n giá tr t ng thêm t

t mà không do

u t c a ng

i s d ng

t


i s d ng

i ang s

t".

ng quy n s d ng

n nay

n

n

c ta ch a có

t nói riêng và th tr

ng

ng s n nói chung, nh ng t ng h p h th ng các v n b n pháp lu t, chính

sách pháp Lu t

t ai hi n hành ã t o ra

t o i u ki n cho các th tr

ho t


ng thông qua vi c giao

th c giao d ch có y u t th tr

t

c m t khung th ch nh t

nh,

ng ó là:
c công nh n;

nh hàng hoá quy n s d ng
t, cho thuê

ng nh giao

t cho th tr

ng

t và Nhà n

c tham gia các hình

t, cho thuê

t có thu ti n s d ng

t

t

t ai là s n ph m phi lao
v i

u t , xây d ng nhà

ng, b n than nó không có giá tr . Do ó

t ai ph n ánh tác d ng c a

t ai tronghoatj

kinh t , nó là s thu l i trong quá trình mua bán, nói cách khác giá c

i
ng

t ai cao