BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI &BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƯ CHO DỰ ÁN XÂY DỰNG BẾN XE MIỀN
ĐÔNG MỚI VÀ TUYẾN METRO SỐ 1 TẠI PHƯỜNG
BÌNH THẮNG, THỊ XÃ DĨ AN TỈNH BÌNH DƯƠNG
Sinh viên thực hiện
Lớp
Khóa
Ngành

: Nguyễn Việt Hà
: DH08QL
: 2008 - 2012
: Quản Lý Đất Đai

TP. Hồ Chí Minh, Tháng 7 năm 2012


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


NGUYỄN VIỆT HÀ


những phương pháp nghiên cứu để hôm nay em hoàn thành được đề tài này.
Em xin cảm ơn các cô chú và các anh chị trong TT-Phát Triển Quỹ Đất thị xã
Dĩ An, Tỉnh Bình Dương. Đặc biệt là anh Trần Văn Út, chị Võ Thị Thanh Thúy và anh
Huỳnh Thành Nhân đã tạo điều kiện tốt nhất để em hoàn thành quá trình thực tập.
Và em cũng xin cảm ơn đến tất cả các anh chị và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong
suốt quá trình học tập.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô và kính chúc quý thầy cô
dồi dào sức khỏe và hoàn thành tốt trong công cuộc trồng người.

Sinh viên
Nguyễn Việt Hà
TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2012

Trang ii


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Việt Hà, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản,
Trường Đại Học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho dự án
xây dựng bến xe Miền Đông mới và tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên tại
Phường Bình Thắng, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương”.
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Huỳnh Thanh Hiền - giảng viên Khoa Quản Lý
Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh
Để các dự án đề ra được hoàn thành theo đúng kế hoạch thì công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư là một trong những công tác quan trọng không thể thiếu
góp phần đẩy nhanh tiến độ thi công của dự án.
Đề tài nghiên cứu được tiến hành trên cơ sở căn cứ vào các văn bản pháp luật
hiện hành liên quan đến phương án, tìm hiểu những mặt đạt được và tồn tại của dự án
và rút ra một số kết quả như: Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn được

UBND

:

Ủy ban nhân dân

HĐND

:

Hội đồng nhân dân

GPMB

:

Giải phóng mặt bằng

BT – GT

:

Bồi thường – Giải tỏa

HLBVĐB

:

Hành lang bảo vệ đường bộ


Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ø

:

đường kính

TĐC

:

Tái định cư

GTVT

:

Giao thông vận tải

Trang iv


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1 Diện tích tự nhiên theo đơn vị hành chính .......................................................21
Bảng 2 Diện tích đo đạc lập bản đồ địa chính trên địa bàn thị xã Dĩ An .....................25
Bảng 3 Kết quả thống kê, kiểm kê diện tích đất đai trên địa bàn thị xã Dĩ An ............26
Bảng 4 Tình hình giao đất, cho thuê đất các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất trên địa
bàn Thị xã Dĩ An năm 2012 .........................................................................................27
Bảng 5 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính đến năm 2012 .............28

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ - BIỂU ĐỒ
Sơ đồ 1 Quy trình thực hiện việc đền bù giải toả .........................................................16
Sơ đồ 2 Sơ đồ địa giới hành chính thị xã Dĩ An...........................................................20
Sơ đồ 3 Quy trình thực hiện đề tài................................................................................23
Sơ đồ 4 Sơ đồ hiện trạng vị trí dự án ............................................................................34
Biểu đồ 1 Cơ cấu các loại đất huyện Dĩ An .................................................................31
Biều đồ 2 Cơ cấu đất phi nông nghiệp thị xã Dĩ An năm 2012 ...................................32

Trang vi


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................................................1 
Mục tiêu nghiên cứu:.....................................................................................................1 
Đối tượng nghiên cứu: ...................................................................................................2 
PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .............................................................................3 
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...............................................3 
I.1.1. Cơ sở khoa học ..................................................................................................3 
I.1.2. Cơ sở pháp lý để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất ........................................................................................................18 
I.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ...........................................................21 
I.2.2.1. phát triển kinh tế ..........................................................................................21 
I.3.1. Nội dung thực hiện ..........................................................................................22 
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu................................................................................22 
I.3.3. Quy trình thực hiện nội dung nghiên cứu .....................................................23 
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................24 
II.1. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ DĨ
AN .................................................................................................................................24 
II.1.1. Tình hình quản lý đất đai..............................................................................24 
II.1.2. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Dĩ An............................................................29 


SVTH: Nguyễn Việt Hà

ĐẶT VẤN ĐỀ
Thực hiện mục tiêu đến năm 2020 nước ta sẽ trở thành một nước công nghiệp thì
việc tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng để phục vụ sự phát triển của đất nước là không thể
thiếu. Tuy nhiên việc tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng đang gặp rất nhiều khó khăn do
những nguyên nhân khác nhau, một trong những nguyên nhân đó là việc thu hồi đất thực
hiện giải phóng mặt bằng.
Trong đó Dự án xây dựng đường bến xe Miền Đông mới (bến xe Suối Tiên) và
tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên tại phường Bình Thắng, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình
Dương với diện tích giải tỏa là 8,2 ha là 1 điển hình. Đây là công trình góp phần vì lợi ích
chung và lâu dài của cộng đồng, vì sự phát triển liên vùng trong tương lai, đảm bảo sự kết
hợp tiếp nối giữa các phương tiện khác nhau như đường bộ, đường sắt, Metro để phát huy
hiệu quả kinh tế, đảm bảo sự tiện ích cho người dân.
Việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư là một việc
làm rất cần thiết nhằm đảm bảo tăng trưởng và phát triển kinh tế - xã hội, nhưng củng
phải chú ý giải quyết tốt các vấn đề xã hội và cuộc sống của nhân dân. Do đó chính sách
bồi, thường hỗ trợ và tái định cư phải đảm bảo tạo lập được nơi ở mới, cuộc sống mới tốt
hơn hoặc bằng nơi ở cũ cho những người bị ảnh hưởng bởi dự án. Chính sách phải đảm
bảo được lợi ích hài hòa giữa người dân bị thu hồi đất - nhà đầu tư – nhà nước.
Quá trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư là một quá trình lâu dài, phức tạp tác động
đến nhiều lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội. Xử lý không tốt vấn đề này sẽ gây ra
tình trạng mất ổn định trong xã hội, kìm hãm sự phát triển kinh tế. Ngược lại làm tốt công
tác bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng không chỉ tạo được môi trường thông
thoáng cho phát triển, đẩy nhanh tiến độ các dự án thu hút đầu tư mà còn góp phần làm
lành mạnh nhiều mối quan hệ trong xã hội, củng cố được lòng tin của người dân, hạn chế
trình trạng tranh chấp, khiếu nại từ người sử dụng đất.
Trước yêu cầu cấp thiết đó đòi hỏi có 1 phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và
tái định cư hợp lý, thỏa đáng đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất trong sự phù hợp

An, tỉnh Bình Dương;
Các văn bản pháp luật có liên quan đến phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư.
Phạm vi nghiên cứu:
+ Dự án xây dựng bến xe Miền Đông mới (bến xe suối tiên) và tuyến Metro số 1
Bến Thành – Suối Tiên tại phường Bình Thắng, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
+ Trong khoảng thời gian nghiên cứu 10/03/2012 đến 10/7/2012

Trang 2


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Việt Hà

PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Sơ lược về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư qua các giai đoạn
a. Lược sử công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở nước Việt Nam qua
các thời kỳ
Quá trình phát triển kinh tế xã hội đã trải qua các giai đoạn lịch sử với những chế
độ chính trị khác nhau nên những chính sách được áp dụng trong bồi thường khi thực hiện
thu hồi đất củng khác nhau.
Giai đoạn trước năm 1975:
Ở nước ta trong thời kỳ phong kiến, Đất đai thuộc sở hữu của Vua Chúa nên khi bị
thu hồi đất thì chủ sử dụng không được bồi thường.
Sau cách mạng tháng tám 1945, Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa được
thành lập, các luật lệ về Đất đai trong thời kỳ pháp thuộc bị bãi bỏ.
Năm 1946 Chủ tịch Hồ Chí Minh ký sắc lệnh giảm tô và chỉ thị chia ruộng đất cho

Giai đoạn từ 1993 – 2003:
Luật Đất đai 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 đã điều chỉnh, sửa
đổi bổ sung một số điều cho phù hợp với tình hình thực tế tại thời điểm lúc đó. Cụ thể như
sau:
- Điều 12 khẳng định: “Đất đai có giá và Nhà nước xác định giá các loại đất để tính
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản
khi giao đất, đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi”.
- Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang
sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ. Việc bồi
thường hoặc hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ”.
Trên cơ sở đó, hai Nghị định được ban hành để giải quyết những vấn đề vướng
mắc trong đền bù giải tỏa: Nghị định 87/NĐ-CP về việc quy định khung giá các loại đất
và Nghị định 90/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về việc quy định bồi thường thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng. Tuy nhiên vẫn còn nhiều điều bất hợp lý trong thực hiện chính
sách bồi thường thiệt hại cho người dân khi thu hồi đất như:
- Bảng giá đất do địa phương xây dựng dựa trên bảng giá đất của Chính phủ,
UBND tỉnh; không cập nhật kịp thời sự biến động giá cả dẫn đến giá quy định thấp hơn
nhiều so với giá thị trường gây phản ứng mạnh trong người dân.
- Việc tái định cư cho người bị thu hồi đất chưa được quan tâm đúng mức.
- Sự khác biệt về giá đất giữa đô thị và nông thôn, giữa đất ở, đất chuyên dùng và
đất nông nghiệp … là rất lớn, nhưng việc phân định rõ ràng các loại đất này rất khó khăn
do có sự chồng chéo ngay trong việc phân chia giữa hiện trạng sử dụng đất và loại đất.
Điều này gây trở ngại trong việc áp giá đền bù.
Năm 1998, Luật Đất đai 1993 được sửa đổi bổ sung lần đầu và ngày 29/4/1998
Chính phủ ban hành Nghị định số 22/NĐ-CP để thay thế Nghị định 90/NĐ-CP trên cơ sở
điều chỉnh, bổ sung một số điều còn hạn chế của Nghị định 90/NĐ-CP, ngày 04/11/1998
Bộ Tài chính củng ban hành Thông tư số 145/1998/TT-BTC hướng dẫn Nghị định
22/NĐ-CP.

- Theo Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ thì trình tự, thủ tục thu hồi đất,
giao đất, cho thuê đất bao gồm 13 bước, việc quy định như vậy còn phức tạp, nhiều bước
trùng lặp cụ thể như: công bố chủ trương thu hồi đất (Điều 49) và thông báo về việc thu
hồi đất (Điều 52); lập, thẩm định, xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư (Điều 56). Từ đó dẫn đến việc thực hiện thủ tục thu hồi đất, bồi thường giải
phóng mặt bằng để giao đất cho chủ đầu tư thường kéo dài rất lâu.
- Mặt khác, một số bước công việc lại quy định quá chi tiết, không phù hợp với
thực tế như yêu cầu về việc chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi trong khi chưa
xác định rõ mốc giới của khu đất; việc thu hồi đất mà bàn giao ngay cho chủ đầu tư quản
lý sẽ dẫn đến tình trạng đất bị tái lấn chiếm, xê dịch mốc giới. Các nhà đầu tư thường phải
thực hiện 03 loại công việc: giới thiệu địa điểm, lập dự án đầu tư, xét duyệt hoặc cấp phép
hoặc chấp thuận dự án đầu tư; thu hồi đất, giao đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng; lập
và xét duyệt quy hoạch xây dựng.
Gần đây, để khắc phục những tồn tại, vướng mắc nêu trên, Chính phủ đã ban hành
Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường
quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất,
cho thuê đất.
I.1.1.2. Một số khái niệm liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư
- Đất đai: là diện tích cụ thể của bề mặt trái đất với các thuộc tính tương đối ổn
định hoặc thay đổi có tính chu kỳ có thể dự đoán được của sinh quyển bên trong, bên trên
và bên dưới nó như khí hậu, đất, điều kiện địa chất, những hoạt động của động thực vật và
những hoạt động của con người trước đây, hiện tại ở chừng mực mà những thuộc tính này
ảnh hưởng đến tương lai.

Trang 5



từ nơi ở này sang định cư ở nơi khác.
+ Tái định cư bắt buộc: là do người dân bi trưng dụng đất để xây dựng các
dự án vì lợi ích chung của cộng đồng, của quốc gia.
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường: là số tiền VND tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả
của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến.

Trang 6


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Việt Hà

I.1.1.3. Một số quy định về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của
UBND tỉnh Bình Dương có liên quan đến dự án nghiên cứu
a. Bồi thường về đất
a1) Điều kiện để được bồi thường về đất
Áp dụng Điều 9 Quyết định số 87/2009/QĐ-UBND ngày 21/12/2009 của UBND
tỉnh Bình Dương, cụ thể:
Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường:
1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở.
2. Có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật về đất đai.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn (gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có tranh chấp mà
có một trong các loại giấy tờ sau đây:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng Đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ
quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách Đất đai của Nhà nước Việt

bán nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu nhà nước trước ngày 05 tháng 7 năm 1994 hoặc
giấy tờ bán nhà ở do tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy định tại Nghị định số 61/CP
ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở.
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng
đất như sau:
- Bằng khoán điền thổ.
- Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan
thuộc chế độ cũ.
- Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất
ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
- Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc
chế độ cũ chứng nhận.
- Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan
thuộc chế độ cũ cấp.
- Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.
- Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy ban nhân
dân tỉnh công nhận.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 3 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời
điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh
chấp.
5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết
tranh chấp Đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
6. Đối với đất đã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước
01/07/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử
dụng đất theo khoản 3 Mục này và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đó không
có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau:

Điểm a Khoản 1 Mục a2 Điều a1 Phần I hoặc diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức
giao đất theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành thì người sử dụng đất không
được bồi thường về đất; nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi
không có chỗ ở nào khác thì được xem xét giải quyết cho mua, thuê nhà ở hoặc giao đất ở
mới; người được thuê nhà hoặc mua nhà phải trả tiền mua nhà, thuê nhà, nộp tiền sử dụng
đất theo quy định.
7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết
định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách Đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực
tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.
8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận là
đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
9. Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp
không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
b) Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc
chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
c) Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.
10. Đối với đất được giao không đúng thẩm quyền trước 01/07/2004 nhưng đã
nộp tiền sử dụng đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất thì được
bồi thường theo quy định sau:
a) Được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao với trường hợp
được giao đất trước ngày 15/10/1993.
b) Với trường hợp được giao đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004
thì được bồi thường cụ thể như sau:
Trang 9


Ngành Quản Lý Đất Đai


sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.
Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên
cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở (nếu có) thì được bồi
thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư.
b) Đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải đất ở) và không
thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất như quy định tại Điểm a Khoản 1 Mục này
thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng.
Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì
phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp.
c) Đất đang sử dụng vào mục đích đất nông nghiệp mà người đang sử dụng đất
là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối với
Trang 10


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Việt Hà

diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt
quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành tại
từng thời điểm.
d) Đất đang sử dụng thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điểm a
Khoản 1 Mục I.1.1.3.1.2 hoặc diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất theo quy
định của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành thì người sử dụng đất không được bồi thường về
đất; nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào
khác thì được xem xét giải quyết cho mua, thuê nhà ở hoặc giao đất ở mới; người được
thuê nhà hoặc mua nhà phải trả tiền mua nhà, thuê nhà, nộp tiền sử dụng đất theo quy
định.
2. Đối với thửa đất ở có vườn, ao sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 đã
được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐCP mà thửa đất này được tách ra từ thửa đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền


SVTH: Nguyễn Việt Hà

b1)Điều kiện để được bồi thường
1. Nguyên tắc bồi thường tài sản về tài sản
1.1. Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt
hại, thì được bồi thường.
1.2. Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó
thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được bồi thường
hoặc hỗ trợ tài sản.
1.3. Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép
xây dựng thì không được bồi thường.
1.4. Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 1 tháng 7
năm 2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định
trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt hoặc công bố thì không được bồi
thường.
1.5. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được
công bố thì không được bồi thường, không được hỗ trợ, bao gồm cả cây trồng trên đất.
1.6. Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được,
thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ,
vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định phù hợp trên cơ
sở đề nghị của tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng.
2. Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất
2.1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được
bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương
đương do Bộ Xây Dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính
theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công
trình do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.
2.2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định tại

khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 38 của Luật Đất đai thì không được bồi thường.
2.5. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các
khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai thì việc xử lý tài sản theo quy định
tại Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai.
2.6. Đơn giá bồi thường nhà ở, nhà xưởng, nhà tạm, công trình phụ áp dụng theo
giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm có quyết định thu hồi.
c. Đơn giá bồi thường nhà ở, công trình kiến trúc, cây trái và hoa màu trên đất
Áp dụng Quyết định số 58/2011/QĐ-UBND ngày 19/12/2011 của UBND tỉnh Bình
Dương về đơn giá bồi thường, hỗ trợ nhà ở, công trình kiến trúc, cây trái và hoa màu trên
đất khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương.(Sẽ được thể hiện chi tiết trong
phần phụ lục: B)
Đối với những cây trồng không có trong Quyết định thì tính quy đổi theo cây trồng tương
đương.
d. Chính sách hỗ trợ và tái định cư
d1) Chính sách hỗ trợ (trường hợp giải tỏa trắng)
1. Hỗ trợ ổn định đời sống và gia đình chính sách
- Hỗ trợ ổn định đời sống:
Hỗ trợ 2.000.000 đồng/nhân khẩu thường trú tại căn hộ phải di dời (có đăng ký trong hộ
khẩu).
- Đối với gia đình chính sách (có giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền) được
trợ cấp thêm :
+ Bà mẹ Việt Nam anh hùng, Anh hùng Lực lượng Vũ trang nhân dân, Anh hùng
Lao động: 5.000.000 đồng/hộ.
+ Thương binh, gia đình liệt sĩ (cha mẹ, vợ, chồng, con là liệt sĩ): 3.000.000
đồng/hộ.
Trang 13


Ngành Quản Lý Đất Đai

c) Doanh nghiệp bị ngừng sản xuất kinh doanh: được hỗ trợ theo thực lãi trong
03 tháng.
Doanh thu và thực lãi tính theo mức trung bình của các tháng của năm gần nhất và phải có
xác nhận của cơ quan Thuế địa phương.
5. Bồi thường cho người lao động do ngừng việc
Áp dụng Điều 27 Quyết định số 87/2009/QĐ-UBND ngày 21/12/2009 của UBND
tỉnh Bình Dương.
a. Người lao động có giao kết hợp đồng lao động với tổ chức kinh tế, hộ sản xuất,
kinh doanh có đăng ký kinh doanh được quy định tại điểm a hoặc điểm b khoản 1 Điều 27
Bộ Luật Lao động (Hợp đồng không xác định thời hạn hoặc hợp đồng từ 12 tháng đến 36
tháng); khi Nhà nước thu hồi toàn bộ đất của đơn vị nêu trên dẫn đến việc ngừng sản xuất,
kinh doanh (trường hợp bất khả kháng) thì người lao động được hỗ trợ trả lương ngừng
Trang 14


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Việt Hà

việc theo khoản 3 Điều 62 Bộ Luật Lao động (tiền lương do hai bên thoả thuận nhưng
không được thấp hơn mức lương tối thiểu do Nhà nước quy định).
b. Người lao động do ngừng việc trong trường hợp trên được hỗ trợ tiền lương
ngừng việc thấp nhất bằng ba (03) tháng lương; trường hợp cá biệt do thời gian ngừng sản
xuất, kinh doanh của đơn vị kéo dài hơn ba (03) tháng thì được hỗ trợ tối đa không quá
sáu (06) tháng lương. Trường hợp vẫn tiếp tục sản xuất, kinh doanh tại nơi bị thu hồi đất
trong thời gian thực hiện xây dựng lại cơ sở sản xuất kinh doanh ở địa điểm mới, thì
không áp dụng bồi thường chế độ trợ cấp ngừng việc quy định tại khoản 3 Điều 6 của Bộ
luật Lao động.
c. Tiền lương làm căn cứ để tính lương ngừng việc là tiền lương được đơn vị xây
dựng và đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước về lao động; bao gồm tiền lương cấp bậc,

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Việt Hà

e. Quy trình thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa
bàn tỉnh Bình Dương
Họp dân, công bố quyết định phê duyệt dự án
Thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Thông báo, niêm yết về việc thu hồi đất
Xác định ranh từng thửa đất, đo đạc, xuất hồ sơ kỹ thuật
Vạch sơn, cắm cọc ranh giải tỏa
Kê khai, kiểm kê đất và tài sản trên đất
Áp giá, lập phương án dự thảo
Họp dân, công khai phương án dự thảo, lấy ý kiến
Lập, thẩm định và trình duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ
Niêm yết phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư
Giải quyết khiếu nại (nếu có) đối với quyết định bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư hoặc quyết định cưỡng chế thu hồi đất
(Nguồn: TT. Phát triển quỹ đất - năm 2012)
Sơ đồ 1: Quy trình thực hiện việc đền bù giải toả
Trang 16