BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

---------------

HỒ THỊ NHÀI

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ CĂN
HỘ CHUNG CƯ – NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN 2 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

---------------

HỒ THỊ NHÀI

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ CĂN
HỘ CHUNG CƯ – NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN 2 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá)
Mã số: 60310105
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:


Bộ Xây dựng

CL

Chất lượng

PE

Giá cả cân bằng

QE

Số lượng cân bằng

TT

Thông tư

TP HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

UBND

Ủy ban Nhân dân

VT

Vị thế

Tóm tắt mô hình

Bảng 4.5

Phân tích ANOVA

Bảng 4.6

Kiểm định đa cộng tuyến

Bảng 4.7

Kiểm định White

Bảng 4.8

Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư.


MỤC LỤC

CHƯƠNG I: PHẦN MỞ ĐẦU

1

1.1 Lý do chọn đề tài ................................................................................................ 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2
1.3 Câu hỏi nghiên cứu ............................................................................................. 2
1.4 Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 2
1.5 Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 2


Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp lên giá BĐS ..................................... 17

2.6.2

Các yếu tố kinh tế ..................................................................................... 18

2.6.3

Các yếu tố liên quan đến thị trường ......................................................... 18

2.6.4

Các yếu tố về pháp lý .............................................................................. 19

2.6.5

Các yếu tố chính trị pháp lý ..................................................................... 19

2.6.6

Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô ............................................................ 20


2.6.7

Các yếu tố xã hội ...................................................................................... 20

2.7 Khảo lược các nghiên cứu có liên quan ........................................................... 21
CHƯƠNG III: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU


Biến phụ thuộc ......................................................................................... 33

3.6.2

Biến độc lập .............................................................................................. 33

3.7 Mô hình giả định. ............................................................................................. 37
CHƯƠNG IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

40

4.1 Phân tích thống kê mô tả .................................................................................. 40
4.2 Kết quả hồi quy ................................................................................................ 43
4.2.1

Ma trận hệ số tương quan ......................................................................... 43

4.2.2

Kết quả hồi quy mô hình lần thứ nhất ...................................................... 43

4.3 Kiểm định các kết quả hồi quy ......................................................................... 45
4.3.1

Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến. ...................................................... 46

4.3.2

Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi .............................................. 47

tăng mà quỹ đất đai ngày càng hạn chế, đây chính là một trong những vấn đề đáng
lo ngại của nhân dân. Thị trường mua bán nhà ở trong thời gian gần đây diễn ra rất
sôi động, đặc biệt là thị trường căn hộ chung cư. Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị
đặc biệt, là trung tâm kinh tế lớn của khu vực và cả nước, có vai trò quan trọng
trong phát triển kinh tế xã hội của cả nước, do đó nhu cầu về nhà ở cũng ngày một
tăng cao. Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, các nhu cầu sử dụng đất ngày
càng gây ra áp lực không nhỏ đến đất đai, đòi hỏi phải sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý,
có hiệu quả. Hiện nay có rất nhiều khu đô thị mới mọc lên cùng với hàng loạt các
chung cư cao tầng hiện đại. Một căn hộ hiện đại với đầy đủ tiện nghi, môi trường
sống thoáng mát, an ninh được đảm bảo chính là những yếu tố thu hút người dân
chọn căn hộ chung cư làm nơi để an cư. Tùy thuộc vào vị trí tọa lạc, cấu trúc căn hộ
hay các tiện ích của các căn hộ khác nhau mà giá bán căn hộ cũng khác nhau. Rất
nhiều hộ gia đình đã lựa chọn việc sở hữu những căn hộ chung cư đáp ứng được
nhu cầu thiết yếu thay vì sở hữu một căn nhà. Tuy nhiên, việc lựa chọn được một
căn hộ vừa hợp ý, hợp túi tiền lại phụ thuộc rất nhiều vào giá bán. Giá bán căn hộ
chung cư phụ thuộc vào một số yếu tố như: Diện tích sàn, Khoảng cách đến trung
tâm, Tầng cao căn hộ tọa lạc, Cảnh quan nhìn từ hướng bacony, Vị trí căn hộ trên
cùng 1 tầng, Số phòng ngủ, Số phòng vệ sinh, An ninh, Môi trường xung quanh,
Dịch vụ, Tiện ích ngoại khu, Uy tín chủ đầu tư,…


2

Do đó, tác giả quyết định chọn đề tài “Phân tích các yếu tố tác động lên giá
căn hộ chung cư – nghiên cứu điển hình trên địa bàn quận 2 Thành phố Hồ
Chí Minh” làm chủ đề nghiên cứu để có cái nhìn chi tiết hơn về phân khúc thị
trường này.
1.2

Mục tiêu nghiên cứu



3

1.6

Dữ liệu và phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu này sử dụng dữ liệu là các giao dịch mua bán căn hộ chung cư

có giá dao động từ 14 triệu đồng /m2 đến 25 triệu đồng /m2 trên địa bàn quận 2,
thành phố Hồ Chí Minh, đã được giao dịch thành công trong giai đoạn từ tháng
12/2014 đến tháng 05/2015.
Phạm vi nghiên cứu, tác giả chọn khảo sát tại khu vực quận 2, thành phố Hồ
Chí Minh vì khu vực này tập trung rất nhiều căn hộ chung cư, tạo điều kiện cho số
lượng mẫu khảo sát lớn. Trong giới hạn đề tài này, tác giả liên hệ trực tiếp với chủ
các căn hộ đã giao dịch thành công cũng như liên hệ với các sàn giao dịch để thu
thập các giao dịch được thự hiện qua sàn.
1.7

Cấu trúc của bài nghiên cứu
Nội dung bài nghiên cứu gồm 5 chương:
 Chương I: Chương này tác giả nêu lên lý do chọn đề tài; sau đó xác định
mục tiêu, câu hỏi, đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu cũng
như đưa ra ý nghĩa của đề tài.
 Chương II: Chương này tác giả trình bày sơ lược những lý thuyết cơ bản
về căn hộ chung cư; lý thuyết và khảo lược các nghiên cứu có liên quan
đến vấn đề nghiên cứu.
 Chương III: Chương này tác giả trình bày phương pháp nghiên cứu .
 Chương IV: Tác giả trình bày kết quả đạt được của đề tài nghiên cứuvà
các thảo luận về kết quả nghiên cứu.

dụng mọi dịch vụ của đô thị hiện đại và tiện lợi về giao thông. Nếu các nhà chung
cư mà không đáp ứng được các giá trị này thì coi như không đạt yêu cầu.
 Sở hữu chung trong nhà chung cư:


5

Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật Nhà ở thì nhà
chung cư do các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để
bán theo cơ chế thị trường là nhà chung cư có phần sở hữu chung. Phần diện tích
thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành
lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường
bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể
phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các
chủ sở hữu nhà chung cư. Phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở
hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư. Nơi để xe được xây dựng theo quy
chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện
tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Các thiết bị sử dụng chung khác cho nhà
chung cư, như: lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên
lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác
không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài
nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
 Việc hạn chế quyền sở hữu của nhà chung cư:
Do đặc thù của căn hộ chung cư là có phần sở hữu chung và sở hữu riêng
nên quyền sở hữu của các chủ căn hộ chung cư không giống như quyền sở hữu các
tài sản thông thường khác. Chính vì thế chủ các căn hộ chung cư phải tuân thủ theo
các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ của phần sở hữu chung cũng như những quy
định hạn chế nhất định về quyền định đoạt đối với căn hộ của mình.
 Vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cư
Với xu thế phát triển đô thị hiện nay, ngày càng nhiều người dân lựa chọn

cư theo quy định.
-

Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng

nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà chung cư được giao
quản lý, .....
2.1.3 Phân hạng nhà chung cư, căn hộ chung cư
 Theo thông tư 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008 của Bộ Xây dựng
hướng dẫn tiêu chí phân hạng nhà chung cư thì nhà chung cư được phân làm bốn
hạng phù hợp với tiêu chuẩn và kỹ thuật hiện hảnh, quy hoạch chi tiết xây dựng do
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhà chung cư được phân hạng theo các
nhóm tiêu chí sau: Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc; nhóm tiêu chí về hạ tầng
kỹ thuật và hạ tầng xã hội; nhóm tiêu chí về chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị
gắn liền với nhà chung cư; nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà
chung cư.
-

Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao

nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,
chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử
dụng đạt mức độ hoàn hảo.


7

Cơ cấu của căn hộ gồm có: phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp, phòng vệ sinh
và các phòng khác. Mỗi căn hộ tối thiểu phải có hai nhà vệ sinh, phòng ngủ
phải có nhà vệ sinh riêng. Diện tích căn hộ không được nhỏ hơn 70m2, phòng

Lý thuyết về giá, giá trị bất động sản
2.2.1

Giá trị bất động sản

Theo Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa (2012) “Giá trị bất động sản
là số tiền ước tính biểu hiện về những quyền lợi, chức năng, công năng, lợi ích mà
bất động sản mang lại cho con người tại một thời điểm nhất định”.Hiện nay có hai
loại giá trị phổ biến là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.


8

Giá trị thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là
người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, vào thời điểm
thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và bên mua đều
hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao
đổi một cách khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
Giá trị phi thị trường là giá trị mà khi thẩm định giá bất động sản dựa vào
công cụ kinh tế hay các chức năng bất động sản hơn là khả năng được mua, được
bán trên thị trường của bất động sản hay khi định giá giá trị bất động sản trong điều
kiện thị trường bất bình thường. Giá trị không phản ánh giá trị thị trường như: giá
trị thanh lý, giá trị đặc biệt, giá trị bảo hiểm, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị đầu
tư, giá trị thế chấp, giá trị để tính thuế,…
Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sản
đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua
bán. Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tư dựa
trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư.
2.2.2


khác).
-

Giá hạch toán: là giá được tính cho BĐS hàng năm nhằm mục đích

cân đối tài sản. Giá này dựa trên giá trị còn lại của tài sản. Nếu BĐS sử dụng
cho mục đích kinh doanh thì phải tính đến giá trị kinh doanh của nó.
Trong nghiên cứu này tác giả chỉ sử dụng giá giao dịch của căn hộ.
Một số học thuyết tiêu biểu về giá

2.3

2.3.1 Học thuyết về giá của A-dam Smith (1723 - 1790)
 Adam Simith đã đưa ra thuật ngữ khoa học là giá trị sử dụng và giá trị trao
đổi, khi phân tích về giá trị trao đổi ông đã tiến hành phân tích qua các bước:
-

Xét hàng hoá trao đổi với lao động: Ông cho rằng, thước đo thực tế

của giá trị hàng hoá là lao động nên giá trị hàng hoá là do lao động sống mua
được. Như vậy là ông đã đồng nhất giá trị là lao động kết tinh trong hàng hoá
với lao động mà hàng hoá đó đổi được.
-

Xét trao đổi hàng hoá với hàng hoá: Ông viết: "giá trị trao đổi của

chúng bằng một lượng hàng hoá nào đó". Như vậy giá trị trao đổi của hàng hoá
là quan hệ tỷ lệ về số lượng giữa các hàng hoá.
-



Về thế giới quan và phương pháp luận của A.Smith cơ bản là thế giới

quan duy vật nhưng còn mang tính tự phát và máy móc, trong phương pháp còn
song song tồn tại cả hai phương pháp khoa học. Điều này ảnh hưởng sâu sắc
đến các học thuyết kinh tế tư sản sau này.
Nhưng cũng không thể phủ nhận, học thuyết của A.Smith là một trong những
học thuyết có tiếng vang lớn, nó trình bày một cách có hệ thống các phạm trù kinh
tế, xuất phát từ các quan hệ kinh tế khách quan. Học thuyết kinh tế của ông có
cương lĩnh rõ ràng về chính sách kinh tế, có lợi cho giai cấp tư sản trong nhiều năm.
2.3.2 Lý thuyết về cung – cầu và giá cả
Cung của một loại hàng hóa nào đó chính là số lượng của loại hàng hóa đó
mà người bán muốn bán ra thị trường trong một khoảng thời gian nhất định ứng với
mỗi mức giá tại một địa điểm nhất định nào đó. Cầu (của người mua) đối với một
loại hàng hóa nào đó là số lượng của loại hàng hóa đó mà người mua muốn mua tại
mỗi mức giá chấp nhận được trong một thời gian nhất định nào đó tại một địa điểm
nhất định. Giá cả chỉ là quan hệ về lượng giá hàng hóa và tiền khi trao đổi.


11

Hình 2.1: Trạng thái cân bằng của thị trường

Trên hình 2.1, đường cầu và đường cung cắt nhau tại điểm E. Điểm E được
gọi là điểm cân bằng của thị trường; tương ứng với điểm cân bằng E, ta có giá cả
cân bằng PE và số lượng cân bằng QE . Giá cân bằng là mức giá mà tại đó số cầu
bằng số cung.
Thị trường có xu hướng tồn tại ở điểm cân bằng E. Nếu do một lý do nào đó,
giá cả trên thị trường P2 cao hơn giá cân bằng PE, số lượng hàng hóa cung ra trên thị
trường sẽ lớn hơn số cầu đối với hàng hóa đó. Khi đó, trên thị trường xuất hiện tình


Lý thuyết vị thế - chất lượng
2.4.1 Nội dung lý thuyết
Lý thuyết Vị thế, Chất lượng được phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick

Wakely và công bố vào năm 2000 tại Vương quốc Anh trên tạp chí Đô thị học
(Urban Studies) dưới tiêu đề “Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một
lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thị”.
Lý thuyết mô tả động học (dynamics) của việc hình thành và phát triển các
khu dân cư đô thị, tức là cơ chế của sự lựa chọn về nơi ở của người dân trong không
gian đô thị. Lý thuyết mới này có nội dung khác biệt so với lý thuyết hiện có, phát


13

triển bởi William Alonso (1964). Alonso và những người khác đã dựa vào các ý
tưởng của Von Thunen (1826) để lý giải việc hình thành và tiến hóa của các khu
dân cư đô thị, dựa trên sự lựa chọn giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở.
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng có thể được phát biểu như sau:
-

Các đô thị có cấu trúc (đa) cực, các cực phát triển là nơi có (các) vị

thế xã hội cao nhất. Vị thế xã hội có thể đặc trưng cho tài sản, quyền lực chính
trị, kinh doanh, văn hóa, chủng tộc, giáo dục..., tùy theo hình thái xã hội. Các
khu dân cư tạo các vành đai đồng tâm quanh các cực vị thế xã hội;
-

Giá trị nhà ở tạo bởi 2 thành phần: Vị thế xã hội nơi ở (VT) và chất


index).
-

Hệ quả thứ hai: hình thành hai chiều kích (trục) của mô hình, trong đó

chiều kích vị thế, hay trục vị thế, trùng hướng với khoảng cách ngắn nhất đến
(các) trung tâm đô thị. Khi xoay quanh trục vị thế, ta có thể nhận được một
không gian Cartesian ba chiều, với khoảng cách đến (các) trung tâm đô thị
trùng với khoảng cách được hiệu chỉnh của vị thế.
-

Hệ quả thứ ba: trong hai phạm trù giá trị, phạm trù chất lượng liên

quan đến các tính chất vật thể, và phạm trù vị thế liên quan đến các tính chất
phi vật thể. Dựa trên lập luận này, có thể dễ dàng nhận thấy, khi giá nhà và
BĐS thay đổi, đương nhiên phạm trù phi vật thể sẽ có xu hướng thay đổi nhanh
hơn.
2.5

Mô hình định giá nhân tố thụ hưởng – Mô hình Hedonic
Theo Griliches (1971), phương pháp hedonic dựa trên cơ sở: giá của một

hàng hóa không đồng nhất có thể được xác định thông qua những thuộc tính liên
quan đến hàng hóa đó.
Theo Triplett (1986), phương pháp định giá hedonic đã phát triển và được
ứng dụng nhiều vào cách xác định các chỉ số giá trước khi nó được xây dựng thành
một khung cơ sở hoàn chỉnh. Theo Malpezzi (2002), Court (1939) là người đầu tiên
áp dụng phương pháp hồi quy hedonic. Ông nghiên cứu về mối liên hệ giữa giá của
xe ô tô với những đặc điểm tạo ra sự hài lòng của khách hàng như sức mạnh của
động cơ, tốc độ, trang trí nội thất của xe… Do đó, mô hình được mọi người biết đến

quan nhà nước cũng như áp dụng để tính chỉ số giá nhà.


16

2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai
Cũng giống như bất cứ hàng hoá dịch vụ nào khác, giá bất động sản trên thị
trường là giá cân bằng giữa cung và cầu trên thị trường.
Cung BĐS là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối lượng
hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với
một mức giá giới hạn nhất định. Cung BĐS không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa
BĐS có thể có mà là lượng hàng hóa BĐS có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động
giao dịch mua bán, cho thuê, trao đổi,.... trên thị trường. Có thể có người có nhiều
hàng hóa BĐS nhưng nếu họ không có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi,....) hoặc có
nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi,....) nhưng không phải là bán với mặt bằng giá hiện
tại của thị trường mà muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa
BĐS đó không được tính vào lượng cung tại thời điểm đó. Cầu về BĐS là khối
lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh
toán để nhận được khối lượng hàng hóa BĐS đó trên thị trường. Giữa nhu cầu tiêu
dùng và cầu về hàng hóa BĐS có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và
đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi
rộng với tất cả các đối tượng
Khi cầu lớn hơn cung, giá đất đai thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu
thấp hơn cung, giá đất đai có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ
thuộc vào nhiều yếu tố khác: yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường
như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”... hay những yếu tố xuất
phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ
sở hạ tầng khu dân cư, tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh
địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước...; có những
yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất

vức hoặc nở hậu thì có giá cao hơn những thửa đất có hình dáng khác do tính cân
bằng ổn định mà những thửa đất này mang lại
 Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS, ở những khu vực thấp
thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp
hơn, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.