CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1. Thế chấp bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Theo điều 181 Bộ luật Dân sự quy định: Bất động sản là các tài sản không di dời
được bao gồm: Đất đai, nhà ở,công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài
sản khác do pháp luật quy định.
1.1.2. Khái niệm thế chấp bất động sản
Cho vay thế chấp bằng bất động sản của Ngân hàng là việc cho vay vốn của
Ngân hàng mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực
hiện bằng thu nhập và bất động sản của chính khách hàng vay. Trong quan hệ tiền tệ
này thì bên Ngân hàng đóng vai trò là bên nhận thế chấp, còn các cá nhân, tổ chức đến
vay vốn đóng vai trò là bên thế chấp.
Bất động sản được thế chấp bao gồm:
+ Nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất ( kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở)
+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp để vay vốn
phục vụ sản xuất kinh doanh bao gồm:
• Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp/
tiền chuyển nhượng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
• Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp liên doanh mà bên góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất là : tổ chức kinh tế trong nước có quyền sử dụng đất nêu
trên, doanh nghiệp nhà nước được nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004,
được sử dụng tiền thuê đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp mà
không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của
pháp luật về đất đai.
• Quyền sử dụng đất ( không phải là đất thuê ) của hộ gia đình, cá nhân.
• Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại
Việt Nam, được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển

phát triển nền kinh tế chung của đất nước.
Đối với ngành ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của ngân hàng,
thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận ngân hàng, tạo điều kiện để hệ
thống ngân hàng phát triển, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông trong
chính sách tiền tệ của ngân hàng Trung ương.
Từ những điều trên có thể thấy rằng cho vay thế chấp là một hoạt động quan
trọng không chỉ đối bản thân các ngân hàng thương mại mà còn là yếu tố quan trọng
thúc đẩy nền kinh tế đất nước phát triển. Hoàn thiện và nâng cao chất lượng hoạt động
cho vay thế chấp là xu hướng tất yếu của nền kinh tế.
1.2. Định giá thế chấp bất động sản
1.2.4. Khái quát chung về định giá bất động sản
1.2.1.1 .Khái niệm định giá bất động sản
+ Khái niệm định giá : Định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài
sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc
thông lệ quốc tế.
+ Khái niệm định giá bất động sản : Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay
khoa học xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm
nhất định có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn
trong thị trường bất động sản bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư thay thế.
1.2.1.2. Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản
* Các căn cứ định giá bất động sản:
- Căn cứ vào các yếu tố cơ bản tạo ra bất động sản. Giá trị nhà và giá trị đất tạo
nên bất động sản, nó bao gồm quy mô, vị trí, các quyền lợi pháp lý của bất động sản,
các yếu tố về vật liệu, lao động…các chi phí tạo ra bất động sản.
- Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản: Chi phí cơ hội của việc sử dụng
bất động sản chính là việc sử dụng cao nhất, tốt nhất bất động sản, nó phản ảnh giá trị
thị trường của bất động sản. Nghĩa là bất động sản được sử dụng hợp lý cả về mặt kinh
tế, kỹ thuật và pháp lý để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu. Việc sử
dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản được hình thành bởi các lực lượng cạnh tranh
trong thị trường, đất được coi như mảnh đất trống và sẵn sàng cho bất cứ sử dụng hợp

- Căn cứ vào lợi ích tương lai mà bất động sản mang lại: giá trị thị trường của bất
động sản là giá trị hiện tại cần được tính đến trong định giá. Giá trị này phụ thuộc vào
từng loại bất động sản, trong đầu tư kinh doanh bất động sản giá trị đất ngày hôm này
mua có thể thấp hơn trong tương lai.
* Nguyên tắc định giá BĐS
1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất:
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm
định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng đạt mức tối đa của bất động sản
cho phép về mặt kỹ thuật phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy định
của pháp luật. Nó bảo đảm cho bất động sản có giá trị cao nhất. Phương thức kinh tế
dựa trên bằng chứng thị trường, phân tích các lực lượng tham gia thị trường để thấy
được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Đối với đất: coi đất như một mặt đất trống và
sẵn sàng cho sử dụng nào có hiệu quả nhất.
Đây có thể được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định
giá bất động sản.
2. Nguyên tắc cung - cầu:
Nguyên tắc cung- cầu cho rằng: Giá trị của bất động sản được xác định bởi quan
hệ cung - cầu trên thị trường. Mỗi một sự thay đổi của một trong hai yếu tố đều ảnh
hưởng đến yếu tố còn lại và tới giá cả của bất động sản. Vì vậy khi định giá bất động
sản phải đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định
giá, dự báo xu hướng vận động của cung - cầu bất động sản.
3. Nguyên tắc thay thế:
Nguyên tắc này cho rằng: Bất động sản có sử dụng tương tự nhau thì có thể thay
thế cho nhau. Những bất động sản có giá thấp sẽ hấp dẫn nhiều hơn. Giá thị trường của
một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các yếu tố: tự nhiên, kinh tế,
nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị, môi
trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó.
4. Nguyên tắc đóng góp:
Giá trị của 1 bộ phận cụ thể trong bất động sản được đo lường bằng sự đóng góp
của nó đó tới giá trị của bất động sản.

phẩm thông qua tỷ lệ hấp thụ thị trường bất động sản, thu nhập dể dự báo giá cho
thuê…
9. Nguyên tắc ngoại ứng :
Giá trị của bất động sản chịu tác động của các yếu tố bên ngoài và ngược lại. Có
nhiều yếu tố làm tăng chi phí bất động sản, kéo theo giá bất động sản tăng. Do đó trong
quá trình định giá cần quan tâm đến các ngoại ứng.
10. Nguyên tắc cân bằng:
Giá trị của bất động sản được tạo ra và bền vững khi các yếu tố tác động đến bất
động sản ở trạng thái cân bằng. Sự kết hợp giữa đất và công trình tạo nên hiệu quả tối
ưu, do đó tạo ra sự cân bằng kinh tế, kết quả là đạt giá trị lớn nhất. Khi đã đạt hiệu quả
tối ưu nếu đầu tư thêm thì giá trị của bất động sản cũng không thay đổi.
* Áp dụng trong định giá thế chấp
Muốn xác định giá trị bất động sản đạt kết quả tốt nhất thì việc tuân thủ theo các
nguyên tắc trên là thực sự cần thiết đối với mỗi định giá viên. Giá trị của bất động sản
chỉ thực sự chính xác khi nó được xem xét, đánh giá trên mọi khía cạnh. Song định giá
viên cũng cần chú ý tới những nguyên tắc sau trong quá trình định giá thế chấp tại ngân
hàng:
- Thứ nhất là nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: Việc bất động sản thế chấp
đạt yêu cầu về sử dụng cao nhất, tốt nhất sẽ giúp giảm thiểu tối đa rủi ro cho ngân hàng.
Những bất động sản này thuộc quyền sở hữu hợp pháp, lợi ích đem lại là ổn định và
khả năng chuyển nhượng bất động sản trên thị trường là không khó. Nếu người thế
chấp không đủ khả năng trả khoản nợ vay thì việc xử lý bất động sản để thu hồi nợ là
dễ dàng hơn so với các bất động sản khác không đạt yêu cầu về sử dụng cao nhất, tốt
nhất.
- Nguyên tắc thứ hai là nguyên tắc thay đổi: Trong điều kiện thị trường bất động
sản luôn luôn biến động, giá cả thị trường của bất động sản thế chấp cũng thay đổi theo
thời gian do sự biến động của các yếu tố cấu thành nên bất động sản (giá đất và giá trị
tài sản trên đất). Nhưng thường thì giá trị của bất động sản không giảm mà chỉ tăng
theo thời gian do giá đất ngày càng tăng cao và giá trị tăng thêm lớn hơn sự giảm giá
tích lũy của công trình do yếu tố lỗi hao mòn và lỗi thời theo thời gian. Vì vậy người

ràng buộc đưa ra không chặt chẽ và thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và phải báo ngay
cho lãnh đạo tổ chức ddanhss giá và báo ngay cho khách hàng.
- Xác định thời điểm định giá: Giá trị pháp luật của bất động sản gắn với một thời điểm
cụ thể, khác với thời điểm gửi báo cáo, ký kết hợp đồng. Thời điểm định giá có thể là
hiện tại nhưng cũng có thể là một ngày nào đó trong quá khứ.
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết trong định giá: Nguồn tự có, từ đồng nghiệp, cơ quan
quản lý Nhà nước, thông tin đại chúng…
- Xác định giá trị cơ sở của bất động sản: Giá trị thị trường, giá trị phi thị trường.
* Lập kế hoạch định giá:
- Căn cứ vào quy mô, phạm vi để lập kế hoạch về thời gian, công việc, nguồn lực, tiền,
lao động…
- Xây dựng biểu mẫu: Cung, cầu, bất động sản có thể so sánh…
- Nguồn thông tin có thể khai thác: Dự thảo đề cương của báo cáo định giá.
* Khảo sát thị trường và thu thập thông tin:
- Khảo sát thị trường:
+ Vị trí thực tế của bất động sản so với vị trí trên bản đồ và các mô tả pháp lý
liên quan đến bất động sản.
+ Thu thập chi tiết thông tin bên trong và bên ngoài bất động sản.
Lưu ý: Khi khảo sát thực địa để có đủ bằng chứng để định giá thì định giá viên
phải chụp ảnh bất động sản. Đối với công trình dang xây dựng dở dang thì phải kết hợp
khapr sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư.
- Thu thập thông tin:
+ Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập cảu các bất động
sản có thể so sánh được.
+ Thông tin về cung, cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái của người
mua, người bán tiềm năng.
+ Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản.
+ Các thông tin khác: Số liệu kinh tế, xã hội, môi trường tác động đến giá trị của
bất động sản. Các thông tin vê đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá và
các khu vực lân cận. Các yếu tố tự nhiên, kinh tê, xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử

- Tùy yêu cầu khách hàng: Báo cáo chi tiết, vắn tắt, báo cáo có giới hạn…
- Chứng thư định giá gần như văn bản pháp lý về kết quả định giá.
1.2.1.4. Các phương pháp định giá bất động sản
Có 5 phương pháp định giá bất động sản đó là:
1. Phương pháp định giá so sánh
2. Phương pháp định giá chi phí
3. Phương pháp vốn hóa
4. Phương pháp thặng dư
5. Phương pháp lợi nhuận
Trong đó các phương pháp sau hay được áp dụng trong định giá thế chấp bất động
sản:
1. Phương pháp định giá so sánh
Phương pháp định giá so sánh là việc xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng
cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị
trường nhằm tìm ra giá trị bất động sản mục tiêu từ các giao dịch trước đó.
Theo phương pháp này thì việc định giá bất động sản phải dựa trên giá trị thị
trường của bất động sản nên kết quả dễ được khách hàng chấp nhận, được các cơ quan
công quyền công nhận.
* Cơ sở của phương pháp định giá so sánh
- Nguyên tắc cung-cầu: Trong thị trường bất động sản, thường thì người mua bất
động sản tạo ra cầu bất động sản và những người đưa bất động sản ra bán sẽ tạo nên
cung bất động sản. Cung bất động sản có sự dịch chuyển chậm hơn so với cầu của nó.
Trong mối quan hệ cung - cầu, cầu thường thay đổi nhanh chóng hơn, chính vì vậy khi
đi vào phân tích thị trường bất động sản thường đi vào phân tích cầu của bất động sản,
từ đó xem xét mức giá bao nhiêu là đủ. Giá bất động sản luôn luôn có xu hướng tăng.
Khi phân tích cung bất động sản cần chú ý tìm hiểu danh mục các bất động sản có khả
năng cạnh tranh với bất động sản mục tiêu cần định giá trên thị trường.
- Nguyên tắc thay thế: Nguyên tắc này gợi ý rằng giá trị tối đa của bất động sản
thường không thể vượt quá chi phí để có một bất động sản tương tự như vậy cả về công
năng, kiến trúc cũng như vị trí… Vì vậy khi áp dụng phương pháp định giá so sánh cần