BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM



NGUYỄN THỊ KIM TRANG
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI, NĂM 2014


HÀ NỘI, NĂM 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố
trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Kim Trang


Nguyễn Thị Kim Trang

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC
Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục bảng vii
Danh mục hình viii
Danh mục chữ viết tắt ix
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài. 1
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài 3
2.1 Mục đích 3
2.2. Yêu cầu 3
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT
ĐAI VÀ VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4
1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản. 4
1.1.1. Đất đai 4
1.1.2. Bất động sản 5
1.1.3. Thị trường BĐS 6
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản 8
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai 8
1.2.2. Cơ sở ĐKĐĐ, BĐS 9
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, BĐS 11

2.3.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của
VPĐKQSDĐ 30
2.4. Phương pháp nghiên cứu. 31
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập, xử lý số liệu 31
2.4.2. Phương pháp điều tra ngoại nghiệp và khảo sát thực địa. 31
2.4.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu. 31
2.4.4. Phương pháp so sánh, kế thừa các tài liệu có liên quan. 32
2.4.5. Phương pháp tham khảo ý kiến chuyên gia. 32
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

CHƯƠNG III. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Thanh Xuân,Thành
phố Hà Nội. 33
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 33
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội: 36
3.1.3 Điều kiện xã hội 40
3.1.4 Thực trạng phát triển đô thị và cơ sở ha tầng 43
3.1.5 Định hướng phát triển đô thị 46
3.1.6 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội . 47
3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai 48
3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 48
3.2.2 Tình hình quản lý đất đai (từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay). 55
3.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. 61
3.3.1 Tổ chức bộ máy của VPSĐKQSDĐ quận Thanh Xuân. 61
3.3.2 Tình hình và kết quả hoạt động của VPSĐKQSDĐ quận Thanh Xuân. 64
3.4 Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất và
nhà quận Thanh Xuân. 73
3.4.1 Kết quả điều tra xã hội về hoạt động của VPĐKQSDĐ. 73
3.4.2 Đánh giá chung về hoạt động của VPĐKQSDĐ quận Thanh Xuân. 81

3.6. Kết quả điều tra theo phiếu về mức độ công khai các thủ tục
hành chính. 74
3.7. Đánh giá thái độ hướng dẫn của cán bộ 76
3.8. Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ 77
3.9. Đánh giá các khoản chi phí phải đóng 79 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC HÌNH
STT Tên hình Trang
1.1 Sơ đồ hệ thống VPĐK 18
3.1: Bản đồ hành chính quận Thanh Xuân, TP Hà Nội 33
3.2. Cơ cấu diện tích đất quận Thanh Xuân năm 2013 55
3.3 Một số hình ảnh tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
quận Thanh Xuân 64
3.4. Quy trình đăng ký lần đầu, cấp GCNQSDĐ 65
3.5. Quy trình làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất 66
3.6. Quy trình đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 67
3.7. Quy trình xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 68
3.8. Sơ đồ công tác quản lý giải quyết các thủ tục hành chính trên
GCNQSDĐ. 72
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ix

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT


Hiện tại, nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh thực hiện công ngiệp
hóa hiện đại hóa (CNH-HĐH) đất nước, để trở thành nước công nghiệp vào
năm 2020, tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa, đang diễn ra mạnh mẽ; Đất đai
trở thành nguồn nội lực để thực hiện CNH-HĐH. Để đất đai trở thành nguồn
nội lực xây dựng đất nước, từ năm 1993 Nhà nước đã chủ trương giao đất cho
hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất (GCNQSDĐ). Tuy nhiên, việc cấp GCNQSDĐ còn chậm, đặc biệt
việc cấp GCNQSDĐ đối với đất ở trên địa bàn đô thị.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc đăng ký đất đai, cấp
GCNQSDĐ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
(VPĐKQSDĐ) cấp tỉnh và cấp huyện. VPĐKQSDĐ đi vào hoạt động, góp
phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói chung
và đăng ký cấp GCNQSDĐ nói riêng theo hướng công khai, minh bạch
hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch.
Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp GCNQSDĐ vẫn là
một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất, đặc biệt là tại
các đô thị.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

Quận Thanh Xuân là một quận nội thành của Thành phố Hà Nội,
được thành lập theo Nghị định số 74/CP ngày 22/11/1996 của Chính Phủ.
Quận Thanh Xuân bao gồm 11 phường: Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân
Trung, Thanh Xuân Nam, Nhân Chính, Hạ Đình, Khương Đình, Khương
Trung, Khương Mai, Kim Giang, Thượng Đình, Phương Liệt.
Quận Thanh Xuân có đủ các điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế -
xã hội, phát triển đô thị, thị trường bất động sản và thị trường QSDĐ.
Trong những năm gần đây nhiều dự án đã triển khai trên địa bàn Quận đặc
biệt là các dự án về nhà ở đã tạo ra một bộ mặt đô thị với diện mạo mới
khang trang sạch đẹp xứng tầm với Thủ Đô.

- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT
ĐAI VÀ VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản.
1.1.1. Đất đai
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội,
an ninh và quốc phòng”. (Luật Đất đai, 1993).
1.1.1.1. Đất tự nhiên (Soil)
Lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là thổ nhưỡng (Soil). Thổ nhưỡng
phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (Khí quyển), nước (Thuỷ

1.1.2. Bất động sản
Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định BĐS là đất
đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai,
được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng
hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà
Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy
nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng. Ví dụ:
- Pháp luật Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải
là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là
bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
- Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.
Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ
luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
- Luật Dân sự Thái Lan, tại Điều 100 quy định: “BĐS là đất đai và
những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở
hữu đất đai”.
- Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài
sản gắn với đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những
gì được coi là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái
niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền
với đất đai”.
Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở. BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời
khỏi đất đai và vật kiến trúc. BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố
định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính

- TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc;
- TTBĐS chịu sự chi phối của pháp luật;
- TTBĐS là thị trường không hoàn hảo;
- Cung về BĐS phản ứng chậm so với cầu về BĐS.
d. Chức năng của TTBĐS:
- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch;
- Phân phối BĐS theo quy luật cung - cầu;
- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
e. Vai trò, vị trí của TTBĐS:
(1) Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS
- tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng; (2) Tác động tới tăng
trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS; (3) Tác
động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường
hàng hoá, thị trường lao động; (4) Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội
như: lao động, việc làm, nhà ở.
g. Các yếu tố của TTBĐS:
- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được
mua BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ;
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho
người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất
liên quan đến BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại
đối với người bán; mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền
kề cũng như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước );
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản
thân việc triển khai một hệ thống ĐKĐĐ cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.2.2. Cơ sở ĐKĐĐ, BĐS
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, BĐS
Hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là HSĐC) là tài liệu chứa
đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền
đối với đất đai, BĐS. Hồ sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích
của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
(1) Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm
bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách
hợp lý và hiệu quả.
(2) Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu,
người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách
thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và chi phí thấp.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

1.2.2.2. Nguyên tắc ĐKĐĐ, BĐS
ĐKĐĐ, BĐS dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ĐKĐĐ, BĐS được công khai,
thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ.

vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán BĐS. Hệ thống đăng ký văn tự giao
dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự
giao dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên
văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký
hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng
định quyền hợp pháp đối với BĐS. Để đảm bảo an toàn cho quyền của
mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc
của quyền đối với đất mà mình mua.
1.2.3.2. Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch,
hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký
vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối
quan hệ pháp lý hiện hành giữa BĐS và người có chủ quyền đối với BĐS
đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín
và bảo hiểm (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái quát về hệ thống ĐKĐĐ Việt Nam
1.3.1.1. Trước khi có Luật Đất đai
- Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về
việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ
đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu
dân cư nông thôn.
1.3.1.2. Từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
- Luật Đất đai năm 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có

sát sao nhiệm vụ này.
1.3.1.4. Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử
dụng đất, lập và quản lý HSĐC, cấp GCNQSDĐ”. “Đăng ký quyền sử dụng
đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác
định vào HSĐC nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”.
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong
quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất
cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử
dụng đất của mình.
- Hệ thống ĐKĐĐ có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động;
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá
trình sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…),
do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền
sử dụng đất.
- Cơ quan ĐKĐĐ: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là
cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống
nhất HSĐC, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” (Tôn
Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
1.3.2.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính
Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX
(tháng 4/2001), đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước
dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp
tục đẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ