HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐỖ XUÂN THẢO

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN YÊN KHÁNH – TỈNH NINH BÌNH

Chuyên ngành

Quản lý đất đai

Mã số

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học

TS. Nguyễn Văn Quân

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn sâu sắc, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được ghi rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Đỗ Xuân Thảo

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................1
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục viết tắt ........................................................................................................ vi
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Danh mục hình, đồ thị ............................................................................................... viii
Trích yếu nội dung ...................................................................................................... ix
Thesis abstract ............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................2

1.3.

Quyền sở hữu toàn dân về đất đai ....................................................................5

2.1.3.

Quyền sử dụng đất ...........................................................................................7

2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ..................................11

2.2.1.

Các nước phát triển ........................................................................................11

2.2.2.

Một số nước trong khu vực ............................................................................16

2.2.3.

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ...................................20

2.3.

Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam.......21

2.3.1.

Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .....................21


Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên
Khánh, tỉnh Ninh Bình ...................................................................................34

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Yên Khánh ..........................34

3.4.3.

Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Yên Khánh ....................................................................................................34

3.4.4.

Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất tại xã
Khánh Hòa, Khánh Cường và thị trấn Yên Ninh được lựa chọn tại huyện
Yên Khánh từ năm 2011 đến năm 2015 .........................................................34

3.2.5.

Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền sử dụng đất ở
huyện Yên Khánh ..........................................................................................34

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................34

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ................................................34


4.2.

Tình hình quản lý đất đai của huyện...............................................................46

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai ...............................................................................46

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Khánh ......................................................51

4.2.3.

Hiện trạng sử dụng đất các đơn vị nghiên cứu ................................................53

4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ..............................56
iv


4.3.1.

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Yên Khánh....................................................................................56

4.3.2.



4.4.2.

Giải pháp về tổ chức quản lý, tuyên truyền nâng cao ý thức pháp luật về
đất đai trong cán bộ và nhân dân ....................................................................88

4.4.3.

Giải pháp về chính sách .................................................................................89

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................90
5.1.

Kết luận .........................................................................................................90

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................91

Danh mục tài liệu tham khảo .......................................................................................92
Phụ lục ......................................................................................................................94

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt


Nghị định – Chính phủ

NQ-CP

Nghị quyết – Chính phủ

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SXKD

Sản xuất kinh doanh

TN & MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG

Đồ thị 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 huyện Yên Khánh .................................51
Đồ thị 4.3. Hiện trạng sử dụng đất tại 3 xã nghiên cứu ................................................55
Đồ thị 4.4. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 3 xã
điều tra .....................................................................................................66
Đồ thị 4.5. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại 3 xã điều tra .....74
Đồ thị 4.6. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại 3 xã điều tra...........79

viii


TRÍCH YẾU NỘI DUNG
Tên tác giả: Đỗ Xuân Thảo
Tên luận văn: “Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục tiêu nghiên cứu: Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng
đất trên địa bàn huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình để từ đó đề xuất được một số giải
pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác thực hiện các quyền của người sử
dụng đất tại địa phương.
Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp
chọn điểm nghiên cứu; phương pháp thu thập số liệu sơ cấp; Phương pháp thống kê,
tổng hợp, xử lý số liệu.
Một số kết quả nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu đánh giá điều kiện tự nhiên,
kinh tế xã hội của huyện Yên Khánh; tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa
bàn huyện Yên Khánh; tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Yên Khánh; đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất

công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân, đặc biệt giúp người
dân hiểu biết đầy đủ về các quyền sử dụng đất; Đẩy mạnh công tác lập, chỉnh lý, quản
lý hồ sơ địa chính, sớm đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính cấp đổi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho 4 xã còn lại trong huyện; Tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục
hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Do Xuan Thao

Thesis title: “Evaluation of the implementation of the rights of land users at
Yen Khanh district, Ninh Binh province”.
Major: Land menagement

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Objectives of the study: Evaluation of the implementation of the rights of land
users at Yen Khanh district, Ninh Binh province and some solutions to improve the
limitations in implementing the right of land users at Yen Khanh district, Ninh Binh
province .
Methods of the study: the method of collecting secondary data; the method of
selecting research place ; methods of collecting primary data; the statistical method ,the
method of synthesizing and analyzing data.
Some results of the study: My research touch upon some following issues “
evaluating the natural and socio-economic conditions at Yen Khanh district; the
situation of land using and management at Yen Khanh district; the implementation of
the rights of land users at Yen Khanh district; evaluating the implementation some

dissemination of laws on land to the people to help people have full understanding of
the land use rights, enhance adjustment and management of cadastral records, early
finish drawing measurement, and make cadastral records to renew certificates of land
use rights for the 04 remaining communes in the district, continuously reform
administrative procedures in the field of land management

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia, bởi
vậy việc sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả và bảo vệ lâu bền nguồn tài nguyên
vô giá này là nhiệm vụ vô cùng quan trọng và cấp bách. Để đạt được mục đích
đó yêu cầu Nhà nước phải thực hiện quản lý đất đai.
Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta có nhiều hình
thức sở hữu, đó là: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Sau khi
Hiến pháp 1980 ra đời, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai duy
nhất là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý,
điều này tiếp tục được khẳng định tại Hiến pháp 1992, Hiến pháp 2013. Về
quyền của người sử dụng đất được quy định tại Hiến pháp 1992 và Hiến pháp
2013 tại Điều 54 đã quy định: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử
dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng
đất được pháp luật bảo hộ”. Theo đó, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số
điều Luật Đất đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đã từng
bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các
quyền cho người sử dụng đất, các thủ tục hành chính được cải cách đã khiến các
giao dịch về quyền sử dụng đất được tăng lên. Tuy nhiên việc triển khai, thực
hiện các quyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay còn gặp nhiều vướng mắc.

- Phạm vi về thời gian: Đề tài chỉ đánh giá việc thực hiện các quyền
chuyển nhượng, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn huyện Yên Khánh trong giai đoạn từ năm 2011 - 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
Qua việc điều tra, phân tích, đánh giá tình hình thực hiện các quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình. Để công tác
quản lý đất đai trên địa bàn huyện dần đi vào nề nếp, đáp ứng nhu cầu ngày càng
tăng các giao dịch về thực hiện quyền của người sử dụng đất đảm bảo về số
lượng và chất lượng phục vụ. Đề tài xin đề xuất một số đóng góp như sau:
1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
Đề tài cho thấy việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong giai
đoạn 2011 - 2015 tại các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Yên Khánh có sự khác
nhau theo điều phát triển kinh tế xã của từng xã, thịn trấn.
Việc điều tra thực tế kết hợp với số liệu thống kê của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Yên Khánh đã đánh giá tình hình thực hiện 3 quyền
chuyển nhượng, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất có xu hướng tăng trong
giai đoạn hiện nay.

2


1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Phân tích, đánh giá các thuận lợi, chỉ ra các tồn tại trong việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất trong thời gian từ năm 2011 đến năm 2015, để
đề xuất các giải pháp khắc phục trong thời gian tới.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Giúp cho cơ quan quản lý đất đai ở địa phương nhận thức rõ hơn về thực
trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất để từ đó có những biện pháp
khắc phục.


và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ
thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...).
Tại hội thảo khoa học thị trường bất động sản Nguyễn Đình Bồng (2006)
cho biết quyền sở hữu bao gồm 3 quyền:

4


- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp
luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản
(nhà vắng chủ).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng nhiều cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có
quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng,
điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu.
2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng
trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ
tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong

trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” và
Nhà nước cụ thể hóa quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai tại Điều 13,
Luật Đất đai 2013 gồm 8 quyền: Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch
sử dụng đất; quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất,
thời hạn sử dụng đất; quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; quyết định giá
đất; quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; quyết định
chính sách tài chính về đất đai; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực
hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm
cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện
đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước chiếm hữu đất đai thuộc phạm
vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho
phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể
với thời gian có hạn hoặc có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự
chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đất đúng mục đích, dưới các hình thức giao

6


đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; trong những trường hợp cụ
thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ đất của
Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về
cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng, diện
tích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các
nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn
định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng

dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn
dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ
có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu
của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai.
Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư) có QSDĐ.
Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như
Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất
hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác
là QSDĐ của người sử dụng (Trần Tú Cường và cs, 2012).
Theo điều 1 Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà
nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người
sử dụng đất”.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của
mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được
nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của
tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của
Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự
sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các
lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền
khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên
đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ

các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện,
còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể xét trên góc
độ pháp lý (quy định mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng...), còn trên thực tế các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất
gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong trường hợp người sử
dụng đất trong cùng một xã, phường, thị trấn đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp,
làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất,
hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc
khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu,
có gần, có xa”.

9


- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có nhu
cầu sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho
phép,...Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ
một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng
đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là
ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch
thông qua việc thu thuế (trước đây là thuế chuyển QSDĐ và hiện nay là thuế thu
nhập cá nhân), thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một
số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ đều
phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp
(Trần Tú Cường và cs, 2012; Lưu Quốc Thái, 2006).
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu

đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi đất
được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có
đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị QSDĐ tại thời điểm có quyết
định thu hồi (Quốc hội, 2003).
2.2. QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số
đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
2.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt
động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho
dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất
động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá. Dưới đây
là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng
ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp,

11



đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế
chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án.
Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong

12