BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

PHẠM THANH HƯƠNG

KÕ TO¸N HO¹T §éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n
t¹i c¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n
ViÖt nam

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI, Năm 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

PHẠM THANH HƯƠNG

KÕ TO¸N HO¹T §éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n
t¹i c¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n
ViÖt nam

Chuyên ngành : Kế toán
Mã số
: 62 34 03 01

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Minh Thành
PGS.TS Đoàn Vân Anh

trong quá trình thu thập dữ liệu, nghiên cứu và hoàn thành luận án.
Tác giả xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và những người thân trong gia đình
đã tạo điều kiện, chia sẻ khó khăn và luôn động viên tác giả trong quá trình học tập
và thực hiện luận án.
Xin chân thành cảm ơn!

Tác giả

Phạm Thanh Hương


iii

MỤC LỤC
Trang

1.1
1.1.1
1.1.2
1.1.3
1.2
1.2.1
1.2.2
1.3
1.3.1
1.3.2
1.3.3
1.3.4
1.4


Kế toán hoạt động kinh doanh bất động sản tại một số quốc gia
trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt nam

i
ii
iii
vi
viii
ix
x
1
17
17
17
20
23
26
26
31
45
45
48
50
51
54


iv
1.4.1 Kế toán hoạt động kinh doanh bất động sản theo hệ thống kế toán Mỹ
1.4.2 Kế toán hoạt động kinh doanh bất động sản theo hệ thống kế toán

doanh bất động sản
2.3.4 Phân tích, đánh giá thông tin phục vụ ra quyết định quản trị hoạt động
kinh doanh bất động sản
2.4
Đánh giá thực trạng kế toán hoạt động kinh doanh bất động sản
tại các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam
2.4.1 Những ưu điểm

54
56
60
63
64

64

64
68
70
72
72
77
80
89
90
90
91
92
94
99

Kết luận chương 3
KẾT LUẬN
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ
LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

100
106
107

107

107
108

110
111
134
146

146
148
148
149


vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Tiếng Việt

Kinh doanh bất động sản
Kế toán tài chính
Kế toán quản trị
Giá vốn hàng bán
Giá trị hợp lý
Hoạt động kinh doanh bất động sản
Tài sản cố định
Chữ viết đầy đủ
The Accounting System for Business Enterprises
Hệ thống kế toán doanh nghiệp Trung Quốc
Accounting Standard Codification
Bộ chuẩn mực kế toán Mỹ
The Accounting Standards for Business Enterprises
Hệ thống chuẩn mực kế toán doanh nghiệp Trung Quốc
Financial Accounting Standards Board
Hội đồng Chuẩn mực Kế toán Tài chính Mỹ
International Accounting Standards
Chuẩn mực kế toán quốc tế
Internationnal Accounting Standards Committee
Ủy ban chuẩn mực kế toán quốc tế
Internationnal Accounting Standards Board
Hội đồng chuẩn mực kế toán quốc tế
Internationnal Financial Reporting Standards
Chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế


vii
US.GAAP
VAS


123

3.3

mô hình đánh giá lại) sang BĐSĐT
Kế toán trường hợp chuyển đổi từ BĐSĐT sang tài sản dài hạn
nắm giữ để bán.

97

125


ix
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ
Số hiệu
sơ đồ
i.1

Tên sơ đồ
Quy trình nghiên cứu đề tài.

Trang
15

3.1

Quy trình lập và quản trị dự toán

136

67

2.4

Kết quả khảo sát về ghi nhận BĐS xây dựng kết hợp để bán,

73

2.5

cho thuê tại các DNKDBĐS trên địa bàn Hà Nội
Kết quả khảo sát về ghi nhận BĐSĐT bán cần phải qua giai

78

đoạn sửa chữa, nâng cấp trước khi bán


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam chuyển đổi sang nền kinh tế thị
trường cũng như quá trình hội nhập kinh tế thế giới, thị trường kinh doanh bất động
sản nước ta đã có những chuyển biến tích cực, góp phần quan trọng vào việc thúc
đẩy nhịp độ phát triển nền kinh tế - xã hội của đất nước. Nhiều dự án trong lĩnh vực
sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng
cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay đổi bộ mặt đô
thị, nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá,
hiện đại hoá.

kinh doanh bất động sản nói riêng. Chuẩn mực kế toán, các thông tư hướng dẫn kế
toán hoạt động kinh doanh bất động sản của Việt Nam tuy đã được ban hành nhưng
còn nhiều nội dung chưa hội tụ được với quy định chung của quốc tế, chưa đáp ứng
được những đòi hỏi phát sinh từ thực tiễn hoạt động của các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản Việt Nam hiện nay, hệ quả là quá trình thu thập, ghi nhận, xử lý
và cung cấp thông tin về hoạt động kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp
chưa đảm bảo trung thực và đúng đắn, thông tin thiếu tính minh bạch, chưa đáp ứng
được yêu cầu quản lý của các nhà quản trị doanh nghiệp, chưa là căn cứ tin cậy để
các nhà đầu tư bất động sản đưa ra các quyết định đầu tư phù hợp. Từ những vấn đề
nêu trên, việc hoàn thiện kế toán hoạt động kinh doanh bất động sản là hoàn toàn
cần thiết nhằm hướng tới sự phù hợp với khuôn mẫu chung của quốc tế, giải quyết
một cách khoa học những đòi hỏi phát sinh từ thực tiễn hoạt động của các doanh
nghiệp, cung cấp thông tin hữu ích, tin cậy cho việc ra quyết định của các đối tượng
sử dụng thông tin. Đề tài luận án “Kế toán hoạt động kinh doanh bất động sản tại
các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam” được tác giả lựa chọn cho
nghiên cứu của mình nhằm giải quyết các vấn đề nêu trên.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu
 Các nghiên cứu về hoạt động kinh doanh bất động sản
- Đề tài khoa học công nghệ cấp Bộ “Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu phân tích
tài chính doanh nghiệp kinh doanh bất động sản” tác giả Trần Thế Dũng (2009)
[14]. Tác giả đã đưa ra khái niệm, đặc điểm của hàng hóa bất động sản, cách phân
loại thị trường bất động sản (BĐS) và những đặc điểm của thị trường bất động sản,


3
đồng thời, tác giả đã đưa ra được một bức tranh tổng quan về tình hình huy động
vốn và sử dụng vốn, phân tích xác định giá vốn bất động sản trong HĐKDBĐS. Tác
giả đưa ra thực trạng về thị trường BĐS Việt Nam, thực trạng quản lý và phân tích
tài chính doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, kinh nghiệm quản lý và phân tích
tài chính trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở một số nước phát triển.

khác. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tại Việt Nam đã tạo ra nét đặc thù trong các
giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nói riêng trong HĐKDBĐS, giao dịch này có nhiều sự can thiệp của Nhà
nước vào quá trình giao dịch. Luận án đã nghiên cứu, đánh giá các lý luận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
HĐKDBĐS, đặt trong mối quan hệ so sánh với pháp luật các nước khác trên thế
giới để thấy những điểm tương đồng và khác biệt. Nghiên cứu, đánh giá thực trạng
pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong HĐKDBĐS để từ đó đưa ra các giải
pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hình thức chuyển
nhượng BĐS, mở rộng quyền sử dụng đất.
- Luận án tiến sĩ “Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh
nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở” của Lục Mạnh Hiền (2014) [18].
Luận án đã tập trung nghiên cứu hoạt động định giá tại các doanh nghiệp đầu tư,
xây dựng và kinh doanh nhà ở tại Việt Nam, qua đó bổ sung thêm tài liệu vào hệ
thống các công trình nghiên cứu liên quan đến định giá nhà ở nói riêng và định giá
BĐS nói chung. Qua quá trình nghiên cứu, luận án đã nghiên cứu và đưa ra thực
trạng mức giá bán nhà ở thương mại xây dựng mới do các doanh nghiệp đầu tư xây
dựng và kinh doanh nhà ở định giá còn có khoảng cách khá cao so với mức giá bình
quân giao dịch thành công trên thị trường cho chính dự án đó của doanh nghiệp,
điều đó dẫn đến mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của doanh nghiệp chưa được đảm
bảo. Bên cạnh đó, còn nhiều dự án nhà ở không bán được nhà, bởi nhiều lý do
nhưng lý do cơ bản là mức giá do doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà
ở đưa ra chưa phù hợp với nhu cầu tại thời điểm bán nhà, cũng như mức giá được
định giá chưa tính hết đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà của doanh nghiệp mình
để có sự điều chỉnh cho phù hợp. Từ những vấn đề tồn tại trong quá trình định giá
nhà ở thương mại xây dựng mới đã được chỉ ra, luận án đã đề xuất ứng dụng mô
hình Hedonic cho định giá nhà ở thương mại xây dựng mới, luận án đã tổng hợp và
xác định được các yếu tố thường được sử dụng nhiều nhất khi ứng dụng mô hình
Hedonic để định giá nhà ở, đây là cơ sở quan trọng trong việc xác định các biến để
ứng dụng trong việc xây dựng mô hình định giá tại Việt Nam. Từ kết quả đánh giá

lý của Việt Nam về kế toán BĐSĐT để làm cơ sở đưa ra các giải pháp hoàn thiện kế
toán BĐSĐT tại các doanh nghiệp ở Việt Nam. Một số phát hiện làm cơ sở đề xuất
các giải pháp hoàn thiện của luận án là: (1) Hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam
vẫn còn chưa thống nhất giữa các chuẩn mực ban hành ở những đợt khác nhau; (2)


6
Tồn tại trong quá trình vận dụng kế toán BĐSĐT tại các doanh nghiệp ở Việt Nam;
(3) Những vấn đề tồn tại về kế toán quản trị BĐSĐT. Trên cơ sở các phát hiện trong
quá trình nghiên cứu trên, luận án đã đưa ra các giải pháp hoàn thiện được đưa ra
trên hai góc độ là kế toán tài chính và kế toán quản trị. Trên góc độ kế toán tài
chính, luận án đã đưa ra các giải pháp hoàn thiện hệ thống văn bản pháp quy về kế
toán BĐSĐT bao gồm: Hoàn thiện chuẩn mực kế toán BĐSĐT; hoàn thiện chế độ
kế toán về BĐSĐT. Trên góc độ kế toán quản trị, luận án đã đưa ra các giải pháp về
lập dự toán BĐSĐT, tổ chức thu thập thông tin quá khứ và thông tin tương lai cho
việc ra các quyết định trong ngắn hạn và dài hạn, tổ chức phân tích thông tin về
BĐSĐT. Các giải pháp luận án đưa ra như là một định hướng cho các nhà nghiên cứu
hoàn thiện chuẩn mực về BĐSĐT. Tuy nhiên, với khuôn khổ phạm vi nghiên cứu luận
án là kế toán BĐSĐT cho nên chỉ nhìn được một khía cạnh trong nội dung kế toán
HĐKDBĐS tại doanh nghiệp.
- Nghiên cứu của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nga với bài viết “Một số giải pháp
hoàn thiện kế toán quản trị bất động sản đầu tư cho các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản Việt Nam” Tạp chí Kế toán - Kiểm toán số 23 ngày 16 tháng 07 năm 2012
[31]. Trong bài viết của mình, tác giả đã nghiên cứu thực trạng tại các DNKDBĐS và
đã đưa ra các giải pháp về lập dự toán BĐSĐT, tổ chức thu thập thông tin quá khứ và
thông tin tương lai cho việc ra các quyết định trong ngắn hạn và dài hạn, tổ chức phân
tích thông tin về kế toán BĐSĐT, kế toán trách nhiệm về BĐSĐT. Tuy nhiên nghiên
cứu chưa thực sự đưa ra giải pháp hoàn thiện việc xây dựng mô hình tổ chức kế toán
quản trị BĐSĐT trong các doanh nghiệp phù hợp với đặc điểm của từng loại hình
doanh nghiệp chuyên và không chuyên kinh doanh BĐS.

trong kế toán. Sự khác biệt này ảnh hưởng đến việc lập và trình bày báo cáo tài
chính như thế nào.
- Nghiên cứu của Steve Collings (2012) [87]. Trong nghiên cứu của mình,
Steve Collings đưa ra nội dung thay đổi của kế toán BĐSĐT theo quy định của các
các nguyên tắc kế toán đang được thừa nhận ở Anh (UKGAPP) và các quy định
mới đang chuẩn bị được áp dụng cho kỳ kế toán 01/01/2015 tại nước này. Collings
đã đưa ra ý kiến trao đổi về sự thay đổi quy định kế toán BĐSĐT hiện hành. Theo
quy định hiện hành, chênh lệch đánh giá lại BĐSĐT được đưa vào tài khoản chênh
lệch đánh gía lại tài sản và không ảnh hưởng đến lợi nhuận, chi phí trong kỳ. Nhưng
theo quy định mới, các doanh nghiệp khi đánh giá lại BĐSĐT sẽ đưa trực tiếp qua lợi
nhuận, chi phí trong kỳ. Tác giả đã đưa ra vấn đề và trao đổi các tác động đến báo cáo
tài chính khi có sự thay đổi về phương pháp kế toán BĐSĐT.


8
- Nghiên cứu của Chen Chen, Kin Lo, Desmon Tsang and Jing Zhang (2013)
[50]. Trong nghiên cứu của mình, Chen Chen và các cộng sự đã nghiên cứu về việc
áp dụng IAS 40 tại các DNKDBĐS thuộc các thị trường mới nổi. Chen và cộng sự
chỉ ra rằng, ngày càng nhiều quốc gia thuộc các thị trường mới nổi này bắt đầu áp
dụng IFRS hoặc cho phép các công ty niêm yết công khai lập báo cáo tài chính theo
quy định của IFRS, các nhà nghiên cứu đã đặt ra câu hỏi là liệu việc vận dụng kế toán
theo IFRS có đem lại hiệu quả như nhau tại các quốc gia khác nhau? IFRS dựa trên
các hệ thống các nguyên tắc cơ bản, mặt khác hệ thống chuẩn mực này có những
điểm mới là yêu cầu giải trình thông tin chi tiết hơn nhằm giúp các đối tượng sử dụng
báo cáo tài chính hiểu rõ về bản chất các nghiệp vụ kinh tế, đòi hỏi nhiều hơn xét
đoán nghề nghiệp trong việc đưa ra cách xử lý kế toán thích hợp và sử dụng giá trị
hợp lý như một cơ sở đo lường chủ yếu nhằm tăng cường tính đáng tin cậy và thích
hợp của thông tin phục vụ cho việc lập và trình bày báo cáo tài chính. Do đó, để vận
dụng hiệu quả IFRS đòi hỏi các quốc gia đó phải có một nền kinh tế thị trường phát
triển. Đối với nội dung BĐSĐT, việc áp dụng IFRS đặc biệt phức tạp vì báo cáo theo