Thuyết minh đồ án
"Quy hoạch sử dụng đất"

1
MỤC LỤC
Thuyết minh đồ án ................................................................................................1
"Quy hoạch sử dụng đất".......................................................................................1
...............................................................................................................................1
MỤC LỤC..............................................................................................................2
Phần I: ĐẶT VẤN ĐỀ
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá và nằm trong nhóm tài nguyên hạn
chế của mỗi quốc gia. Nó là điều kiện không thể thiếu trong mọi quá trình phát
triển. Vì đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là cơ sở không gian của mọi quá
trình sản xuất, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố
khu dân cư, xây dựng các công trình văn hoá-xã hội, an ninh quốc phòng.
Đất đai là điều kiện cần thiết để tồn tại và tái sản xuất và các thế hệ tiếp
theo của loài người. Do đó, đất đai phải dụng một cách hợp lý, triệt để và có hiệu
quả kinh tế cao nhất. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay áp lực đối với đất đai
càng lớn. Vấn đề này trở thành đòi hỏi bức thiết đối với công tác quản lý đất đai
đặc biệt là công tác quy hoạch sử dụng đất. Vì vậy, Đảng và nhà nước ta rất quan
tâm đến công tác quy hoạch sử dụng đất.
2
Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã nêu:”
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và
theo pháp luật”
Theo diều 6 Luật đất đai 2003, quy hoạch sử dụng đất là 1 trong 13 nội
dung quản lý nhà nước về đất đai. Nó là cơ sở để quản lý nhà nước về đất đai.
Và quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kĩ thuật, pháp
chế của nhà nước về sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, hiệu quả thông qua việc phân
phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng lao động và các tư liệu

3
còn chưa đầy đủ, chưa hợp lý . Do địa hình của phường không bằng phẳng ,
chênh cao tương đối lớn ,đặc biệt là đất nông nghiệp chủ yếu ở vùng chiêm
chũng năng xuất lúa và hoa màu chưa cao.
2. Mục đích và yêu cầu
2.1 .Mục đích
- Tổ chức sử dụng đất một cách đầy đủ , hợp lý làm cơ sở để quản lý và
sử dụng đất đai theo đúng quy định của pháp luật
- Góp phần phát triển đa dạng các ngành kinh tế xã hội, bảo vệ môi
trường
- Góp phần chuyển dịch cơ cấu nông thôn theo hướng công nghiệp hoá,
hiện đại hoá
- Làm cơ sở để xây dựng kế hoạch sử dụng đất
2.2. Yêu cầu
- Quy hoạch sử dụng đất cấp xã phải dựa trên hiện trạng sử dụng đất ở
địa phương
- Phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp trên và chiến lược phát
triển kinh tế xã hội
- Đáp ứng yêu cầu bảo vệ đất, bảo vệ môi trường; tôn tạo di tích lịch
sử , văn hoá , danh lam thắng cảnh.
Phần II: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU
2.1 Cơ sở lý luận của quy hoạch sử dụng đất .
2.1.1 Khái niệm quy hoạch sử dụng đất
“Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế , kỹ thuật và
phá chế của nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ hợp lý có hiệu quả cao
thông qua việc phân phối quỹ đất của cả nước , tổ chức sử dụng đất như một
4
tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác nhằm nâng cao hiệu quả
sản xuất xã hội tạo điều kiện bảo vệ đất bảo vệ môi trường .
Quy hoạch sử dụng đất vừa mang tính kinh tế, kỹ thuật vừa mang tính pháp

Do tác dụng đồng thời của nhiều yếu tố cho nên để tổ chức sử dụng đất
đầy đủ , hợp lý , có hiệu quả cao kết hợp với bảo vệ đất và bảo vệ môi trường
cần đề ra những quy tắc chung và giêng về chế độ sử dụng đất căn cứ vào
những quy luật đã được phát hiện tùy theo từng điều kiện cụ thể và những
mục đích cần đạt.
Như vậy , đối tượng nghiên cứu của quy hoạch sử dụng đất chính là :
-Nghiên cứu các quy luật về chức năng chủ yếu của đất như một tư liệu
sản xuất chủ yếu .
-Đề xuất các biện pháp tổ chức sử dụng đất đầy đủ , hợp lý, có hiệu quả
cao kết hợp với bảo vệ đất và bảo vệ môi trường của tất cả các ngành căn cứ
vào điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của từng vùng lãnh thổ .
2.1.3 Phân loại và đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
2.1.3.1. Phân loại
*Phân loại theo cấp hành chính:
Luật đất đai 2003 quy định quy hoạch sử dụng đất đai gồm 4 cấp :
-Quy hoạch sử dụng đất cả nước Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh ( bao
gồm các tỉnh ,thành phố trực thuộc trung ương )
-Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện ( bao gồm các huyện , quận , thị xã
,thành phố thuộc tỉnh )
-Quy hoạch sử dụng đất cấp xã ( bao gồm các xã , phường ,thị trấn)
.Quy hoạch sử dụng đất cấp xã được gọi là quy hoạch sử dụng đất chi tiết.
*Quy hoạch sử dụng đất theo ngành
6
Bên cạnh quy hoạch sử dụng đất theo cấp hành chính Luật đất đai 2003
còn quy định việc lập quy hoạch sử dụng đất theo ngàng bao gồm :
-Quy hoạch sử dụng đất của Bộ Quốc phòng
-Quy hoạch sử dụng đất của Bộ Công an`
2.1.3.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất cấp xã
*Vai trò của quy hoạch sử dụng đất cấp xã
Quy hoạch sử dụng đất cấp xã đóng vai trò quan trọng trong quá trình

điểm dân cư , tổ chức lại các đơn vị sử dụng đất . Quy hoạch sử dụng đất có
thể giải quyết vấn đề di chuển dân cư , khai hoang xây dựng vùng kinh tế
mới , bố trí lại các xã , lâm trường , thậm trí còn phải bố trí lại các huyện ,
tỉnh (phân chia lại tỉnh , huyện, thành lập tỉnh , huyện mới )
Bên cạnh nhiệm vụ tổ chức sử dụng đất trong phạm vi ranh giới từng
đơn vị sử dụng đất , quy hoạch sử dụng đất còn phải đáp ứng nhu cầu đất cho
các ngành, các chủ sử dụng .Quy hoạch sử dụng đất sử dụng việc phân phối và
tái phân phối quỹ đất của nhà nước cho các ngành , các chủ sử dụng đất thông
qua việc thành lập các đơn vị sử dụng đất mới hoặc chỉnh lý , hoàn thiện các
đơn vị sử dụng đất đang tồn tại.
2.1.5 Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch khác
*Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quản lý nhà nước:
Theo hiến pháp thì nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp
luật và quy hoạch là một trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Vậy,
quy hoạch sử dụng đất là cơ sở của quản lý nhà nước.Ngược lại quy hoạch sử
dụng đất là căn cứ để tiến hành xây dựng quy hoạch sử dụng đất và bảo đảm
việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất .
8
* Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế xã hội.
Quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội là tài liệu mang tính chiến lược được
luận chứng bằng nhiều phương án về phát triển kinh tế xã hội và phân phối
lực lượng sảnv xuất theo không gian có tính đến chuyên môn hóa và phát triển
tổng hợp sản xuất của vùng và các đơn vị lãnh thổ cấp dưới . Nó đề cập đến
dự kiến sử dụng ở mức độ phương hướng với một số nhiệm vụ chủ yếu.
Quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch tổng hợp chuyên ngành , cụ thể
hóa quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội nhưng nội dung của no s phải
được định hướng thống nhất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội.
* Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phat triển nông
nghiệp

căn cứ định hướng cho quy hoạch sử dụng đất cấp dưới . Mặt khác quy hoạch
sử dụng đất cấp dưới bổ sung hoàn thiện cho quy hoạch sử dụng đất cấp trên.
2.1.6 Trình tự, nội dung và phương pháp quy hoạch
2.1.6.1 Nội dung của quy hoạch sử dụng đất
Theo điều 23 Luật đất đai 2003 . Nội dung của quy hoạch sử dụng đất
như sau:
- Điều tra, nghiên cứu , phân tích , tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế-
xã hội và hiện trạng sử đất ; đánh giá tiềm năng đất đai;
- Xác định phương hướng mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch;
- Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế-
xã hội , quốc phòng an ninh;
- Xác định diện tích phải thu hồi để thực hiện các công trình,dự án
10
- Xác định các biện pháp sử dụng, cải tạo , bảo vệ đất và bảo vệ môi
trường;
- Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất;
2.1.6.2 Trình tự và phương pháp quy hoạch
a) Công tác chuẩn bị và điều tra cơ bản
* Công tác chuẩn bị:
Công tác chuẩn bị được tiến hành để giải quyết những vấn đề sau:
-Thành lập ban chỉ đạo xây dựng quy hoạch
- Tổ chức lực lượng , phương tiện làm việc.
- Xây dựng luận chứng kinh tế- kỹ thuật và kế hoạch tiến hành.Luận
chứng được xây dựng theo đúng quy định và sau khi được phê duyệt sẽ làm
căn cứ để tổ chứ triển khai thực hiện.
- Thành lập hội đồng xét duyệt quy hoạch.
* Điều tra cơ bản:
Mục đích của công tác điều tra cơ bản là nhằm thu thập các tư liệu , số
liệu , thông tin cần thiết phục vụ cho việc xây dưng phương án quy hoạch ở
bước sau. Công tác này được tiến hành theo hai giai đoạn:

cơ quan chức năng khác nhau, do đó cần có chương trình điều hòa phối
hợp.Cần có ban điều hành chương trình hoạc ban chỉ đạo lập quy hoạch sử
dụng đất để tăng cường sự chỉ đạo lãnh đạo của các bên tham gia.
Chương trình điều hòa phối hợp nhằm khẳng định trách nhệm cung cấp
các tài liệu số liệu theo các mốc thời gian đảm bảo tiến độ chung của dự án
quy hoạch.
* Viết báo caó tổng hợp thể hiện kết quả nghiên cứu
12
Báo cáo tổng hợp quy hoạch sử dụng đất xử lý tổng hợp kết quả của
từng hạng mục dự án, từng chuyên đề nghiên cứu .
c)Thẩm định và phê duyệt quy hoạch
-Phương án quy hoạch sau khi xây dựng xong sẽ được thông qua ở
HĐND cấp làm quy hoạch. Nếu nhất trí thông qua, HĐND sẽ ra nghị quyết về
việc thông qua phương án quy hoạch. Căn cứ vào đó UBND cấp làm quy
hoạch làm tờ trình lên UBND cấp trên trực tiếp đề nghị về việc phê duyệt quy
hoạch. Kèm theo tờ trình là toàn bộ hồ sơ quy hoạch và bản sao nghị quyết
của HĐND cùng cấp về việc thông qua quy hoạch.
-UBND cấp trên cùng cấp sẽ thành lập Hội đồng xét duyệt quy hoạch
của UBND cấp dưới gửi lên. Để đảm bảo tính thống nhất với quy hoạch của
cả nước,trước khi đưa ra xét duyệt các phương án quy hoạch sử dụng đất của
cấp tỉnh cần có sự thẩm định của bộ Tài nguyên và Môi trường .
Sau khi được phê duyệt hồ sơ quy hoạch được sao ra làm nhiều bộ được
lưu trữ tại UBND và cơ quan Tài nguyên Môi trường cấp làm quy hoạch để tổ
chức thực hiện, tại UBND cấp trên để theo dõi chỉ đạo, tại cơ quan Tài
nguyên và Môi trường cấp trên để quản lý , điều hành.
d)Kiểm tra và tổ chức chỉ đạo thực hiện
Chức năng tổ chức chỉ đạo thực hiện thuộc về UBND cấp làm quy
hoạch. Hàng năm UBND chỉ đạo các cơ quan chuyên môn lập kế hoạch sử
dụng đất trình lên UBND cấp trên xin phê duyệt. Kế hoạch sử dụng đất hàng
năm phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

2.3.1 Thế giới
14
Trên thế giới công tác quy hoạch sử dụng đất đã được tiến hành nhiều
năm trước đây. Do họ có những tiến bộ vượt bậc về khoa học, kỹ thuật cho
nên có nhiều kinh nghiệm về công tác quy hoạch và công tác này ngày càng
được chú trọng và phát triển.
Tùy theo đặc điểm của mỗi nước mà trên thế giới có nhiều phương pháp
quy hoạch . Nhưng nhìn chung có hai trường phái quy hoạch chính sau:
-Tiến hành quy hoạch tổng thể sau đó mới nghiên cứu quy hoạch
chuyên ngành, tiêu biểu như ở Đức , Úc.
- Tiến hành quy hoạch nông nghiệp làm nền tảng sau đó mới quy hoạch
tổng thể . Lập sơ đồ phát triển và phân bố lực lượng sản xuất theo yêu cầu của
cơ chế kế hoạch hóa tập trung , lao động và đất đai trở thành yếu tố cơ bản
của vấn đề nghiên cứu , tiêu biểu là Liên Xô cũ và các nước XHCN.
Để có một phương pháp chung làm cơ sở khoa học cho công tác quy
hoạch sử dụng đất trên phạm vi toàn thế giới . Năm 1992 FAO đã đưa ra quan
điểm quy hoạch đất đai một cách có hiệu quả , bền vững đáp ứng tốa nhất yêu
cầu hiện tại và đảm bảo an toàn cho tương lai , chú trọng đến hiệu quả kinh tế
xã hội và môi trường gắn với khả năng phát triển bền vững . phương pháp quy
hoạch đất đai này được áp dụng ở 3 mức: quốc gia , huyện ,xã.
2.3.2 Việt Nam
Ở nước ta công tác quy hoạch sử dụng đất còn non trẻ , kinh nghiệm
thực tiễn còn ít , điều kiện cơ sở vật chất kỹ thuật còn ngèo nàn, lạc hậu .Vì
vậy, việc áp dụng khoa học kỹ thuật vào công tác thiết kế xây dựng đồ án quy
hoạch còn gặp nhiều khó khăn . Điều đó thể hiện qua rừng thời kỳ lịch sử phát
triển của đất nước Việt Nam.
a)Thời kỳ luật đất đai năm 1987 được ban hành:
Trong thời kỳ này hầu hết các huện trong cả nước đã tiến hành xây
dựng quy hoạch tổng thể huyện.
15

vài thửa, trong khi nhà đầu tư mỏi mắt chò gia đất. Tình trạng treo này làm
chậm chễ tiến độ thực hiện dự án đầu tư.
Thứ ba: Đất đã giao không đầu tư gì hoặc đầu tư một ít thì bỏ gây lãng
phí.
Nhà nước đã đưa ra các biện pháp để khắc phục quy hoạch treo như sau:
-Theo nghị nghị định 181/2004/NĐ-CP-29-10-2004 những quy hoạch
hết thời hạn mà không thực hiện thì chủ yếu phải hủy bỏ, trừ 2 trường hợp
được gia hạn quy hoạch tiếp theo:
+ Những dự án đầu tư theo ngân sách , Nhà nước khẳng định tiếp tục
thực hiện vì đó là dự án đặc biệt ,quan trọng nhưng chưa bố trí được kinh phí.
+ Dự án của các thành phần kinh tế khác mà vào năm cuối cùng của kì
quy hoạch đó thì tìm được nhà đầu tu có năng lực thực sự để thực hiện dự án.
-Theo Luật đất đai 2003 :Tại khoản 2 điều 38 của luật đất đai quy định :
Cứ 12 tháng sau khi bàn giao mặt bằng mà nhà đầu tư chưa đưa đất vào sử
dụng hoặc sau 24 tháng mà tiến độ sử dụng đâ6s chậm hơn tiến độ phê duyệt
thì dự án đó phải bị thu hồi , trừ trường hợp UBND Tỉnh cho phép ra hạn.
Nhưng trong thực tế hiện tượng quy hoạch treo nẫn còn tồn tại rất nhiều
do những biện pháp mà nhà nước đưa ra vẫn còn chưa chặt chẽ và việc thực
hiện chưa được đầy đủ.
2.5 Tình hình công tác quy hoạch sử dụng đất ở địa phương
Quy hoạch sử dụng đất của phường tiên Cát đã tận dụng được điều kiện
thuận lợi của phường là ở trung tâm của thành phố Việt trì, là đầu mối giao
thông của nhiều tuyến đường trong và ngoài tỉnh , thiết kế được cơ sở hạ tầng
khá đầy đủ làm chop kinh tế xã hội phát triển , đa dạng các ngành đặc biệt là
17
công nghiệp tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ làm cho đời sống củangười dân
trong vùng có sự phát triển nhanh chóng.
Bên cạnh đó quy hoạch sử dụng đất của phường còn nhiều tồn tại. Đó là
việc quy hoạch đô thị , việc quy hoạch đường đi giữa các khu dân cư còn chưa
đầy đủ, chưa hợp lý, do địa hình của phường không bằng phẳng , chênh cao

+ Quy hoạch sử dụng đất chuyên dùng
- Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp
- Khai thác, quản lý, bảo vệ đất chưa sử dụng
b) Xây dựng kế hoạch sử dụng đất
c) Đánh giá hiệu quả phương án quy hoạch
So sánh các chỉ tiêu trước và sau quy hoạch
d) Các giải pháp và biện pháp quy hoạch
3.2. Phương pháp nghiên cứu
3.2.1. Phương pháp minh họa trên bản đồ
Đây là phương pháp đặc thù của công tác quy hoạch sử dụng đất. Mọi
thông tin cần thiết được biểu diễn trên bản đồ hiện trạng có tỉ lệ thích hợp, tạo
thành tập bản đồ gồm bản đồ hịên trạng, bản đồ quy hoạch...Sử dụng công
nghệ thành lập bản đồ số bằng phần mềm Microstation.
Ưu điểm: phương pháp này dùng để thể hiện hiện trạng của một vùng
lãnh thổ trên bản đồ, thể hiện phương án quy hoạch của xã đó trên bản đồ.
Nhược điểm: Bản đồ khó thành lập vì phải có trình độ chuyên môn.
3.2.2.Phương pháp thống kê
19
Mục đích của việc sử dụng phương pháp thống kê là nhằm phân nhóm
toàn bộ đối tượng điều tra có cùng một chỉ tiêu, xác định các giá trị trung bình
của chỉ tiêu, phân tích tương quan giữa các yếu tố. Sử dụng phương pháp này
để:
- Nghiên cứu tình hình sử dụng đất: cơ cấu đất, các đặc tính về lượng và
chất.
- Phân tích,đánh giá về dịên tích, vị trí và khoảng cách
* Ưu điểm: Dễ tiến hành, ít tốn kém.
* Nhược điểm: Do số đối tượng nghiên cứu lớn nên kết quả thu được
đôi khi không phản ánh đúng bản chất, nguồn gốc của các sự kiện và hiện
tượng
3.2.3. Phương pháp dự báo