TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊABÀN HUYỆN MỸ ĐỨC,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Sinh viên thực hiện: Trần Thị Mỹ Linh
Giáo viên hướng dẫn: Th.s Hoàng Thị Phương Thảo

Hà Nội, năm 2014


LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian học tập và rèn luyện tại trường Đại học Tài Nguyên Và Môi
Trường Hà Nội, được sự giúp đỡ và giảng dạy chu đáo, nhiệt tình của các thầy cô
giáo trong trường nói chung và khoa Quản Lý Đất Đai nói riêng em đã được trang
bị kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống, tạo cho em hành trang vững
chắc trong cuộc sống sau này.
Xuất phát từ lòng kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành gửi
lời cám ơn tới ban giám hiệu trường Đại học Tài Nguyên Và Môi Trường Hà Nội,
ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Đất Đai và toàn thể các quý thầy cô, đã giảng dạy,
hướng dẫn em trong suốt quá trình học tập tại trường. Đặc biệt để hoàn thành khóa
luận tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân, em còn được sự quan
tâm, giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của cô giáo – Th.s Hoàng Thị Phương Thảo và Th.s
Tăng Thị Thanh Nhàn - người đã hướng dẫn em thực hiện đề tài này.
Qua đây, em cũng xin trân trọng gửi lời cám ơn tới toàn thể các chú, các
anh, các chị tại Văn phòng ĐKQSDĐ huyện Mỹ Đức đã tạo điều kiện, giúp đỡ em

1.4 Cơ sở thực tiễn ............................................................................................. 18
1.4.1 Công tác đăng ký cấp GCN trên thế giới ................................................ 18
1.4.2 Công tác đăng ký cấp GCN tại Việt Nam qua các thời kỳ ...................... 22
CHƯƠNG 2: CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ............................. 30
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ............................................................. 30
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................ 30
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội...................................................................... 34
2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức ..................... 43
2.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai ................................................... 43
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Mỹ Đức năm 2013 ................................. 45

i


2.2.3. Nhận xét chung ..................................................................................... 49
2.3. Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận tại huyện Mỹ Đức, Thành
phố Hà Nội ........................................................................................................ 50
2.3.1. Hồ sơ, trình tự, thủ tục thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận tại huyện
Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội ........................................................................... 50
2.3.2. Kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Mỹ
Đức thành phố Hà Nội .................................................................................... 53
CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG
TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI
HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ...................................................... 70
3.1. Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội70

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HGĐCN

Hộ gia đình cá nhân

NĐ – CP

Nghị định – Chính phủ

QĐ – UB

Quyết định – Uỷ ban

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN & MT

Tài nguyên và Môi trường

TT – BTNMT

Bảng 2.11. Tổng hợp kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận của tổ chức trên địa bàn
huyện Mỹ Đức tính đến 31/12/2013 ...................................................................... 67

iv


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................... 13
Hình 2.1: Cơ cấu sử dụng đất của huyện Mỹ Đức năm 2013 ................................. 58
Hình 2.2: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân tại huyện Mỹ Đức tính đến 31/5/2012 .............................................. 55
Hình 2.3: Số lượng GCN được cấp trong giai đoạn 2009 – 2013 ........................... 58
Hình 2.4: Số lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Mỹ Đức được
cấp giai đoạn 2009-2013 ........................................................................................ 60
Hình 2.5: Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Mỹ
Đức đến 31/12/2013 .............................................................................................. 63
Hình 2.6: Kết quả công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tổ
chức tại huyện Mỹ Đức đến 31/12/2013 ................................................................ 68

v


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là
nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của quốc gia. Do vậy nó có giá trị đặc biệt mà không tư
liệu sản xuất nào có thể sánh được. Đất đai có ý nghĩa rất quan trọng, bất kỳ ngành nào,
một quốc gia nào cùng cần đến đất đai. Đất đai có tính chất đặc trưng khiến nó không
giống với bất kỳ một tư liệu sản xuất nào khác, nó là nơi cư trú của sinh vật trên toàn trái
đất, là tài nguyên có hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian không thể di

Nhà nước ban hành một loạt các văn bản pháp luật về đất đai.
Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội
đang được tiến hành đồng loạt cùng các quận, huyện khác trên địa bàn Thành phố
nói riêng và cả nước nói chung. Đây là cơ sở để đánh giá tình hình quản lý và sử
dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức, phân tích, đánh giá những nguyên nhân còn
tồn tại từ đó đưa ra cách giải quyết nhằm phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc
phòng và bảo vệ môi trường sinh thái.
Nhận thức rõ tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai, để thực hiện tốt
công tác quản lý và sử dụng đất trong thời gian tới, cần phải tìm hiểu và đánh giá
một cách chi tiết công tác quản lý đất đai của các cấp trong giai đoạn hiện nay, tôi
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa
bàn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội”.
2. Mục đích và yêu cầu
2.1. Mục đích
- Tìm hiểu một số quy định chung về công tác cấp GCN
- Tìm hiểu tình hình công tác đăng ký cấp GCN tại huyện Mỹ Đức, Thành phố
Hà Nội.
- Đánh giá và đề xuất một số giải pháp nhằm giải quyết những tồn đọng trong
công tác đăng ký cấp GCN tại địa phương.

2


2.2. Yêu cầu
- Nắm vững những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Số liệu điều tra, thu thập phải chính xác, trung thực, khách quan, phản ánh
đúng thực trạng cấp GCN của địa phương.

xuất các biện pháp giải quyết và nhừng vấn đề cần khuyến khích, phát huy.
- Phương pháp phân tích, so sánh: Từ những số liệu thu thập được, tiến hành
tổng hợp, phân tích, so sánh, đánh giá, nhận xét; tìm ra những nguyên nhân tồn tại,
hạn chế và khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại địa phương từ đó đề xuất các giải pháp để giải quyết tốt nhất cho công
tác này.
6. Cấu trúc của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Chương 2: Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội
Chương 3: Đánh giá và đề xuất một số giải pháp về công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội

4


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1 Một số khái niệm
1.1.1 Khái niệm giấy chứng nhận
Ngày 18 tháng 6 năm 2009, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi,bổ sung một
số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, gồm 7 Điều và có hiệu
lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2009; trong đó, nội dung sửa đổi, bổ sung của
Luật đất đai 2003 đã quy định cấp một giấy cho Nhà và Đất gọi là: ”Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.”

Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng. Để Nhà nước quản lý tốt quỹ đất đai của quốc gia Nhà nước
tạo hành lang pháp lý và thực hiện đăng ký đất đai, cấp GCN. Việc sử dụng đăng ký
sử dụng đất tuân thủ theo các văn bản luật và dưới luật sau đây:
Tại Điều 46 Luật đất đai 2003 đã nêu: Việc đăng ký quyền sử dụng đất được
thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN;
- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật;
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất đã có GCN được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có
thay đổi đường ranh giới thửa đất;
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai năm 2003:
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện cho nhân dân là
chủ sở hữu duy nhất. Người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất nên đăng ký đất

6


đai thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất. Tại điều 38 quy định: Đăng ký quyền
sử dụng đất gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất.
- Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau:
+ Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;
+ Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.

là nghĩa vụ tài chính: nộp thuế trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, các loại
thuế có liên quan...
- Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
- Là công cụ để người sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản để có
thể bán, cho thuê quyền sử dụng đất có hiệu quả cao nhất không gặp bất cứ trở ngại
nào về phía luật pháp.
b. Đối với nhà nước
- Là công cụ giúp việc quản lý đất đai có khoa học và hiệu quả.
- Là công cụ để Nhà nước thực hiện các kế hoạch sử dụng đất nhằm hướng
việc sử dụng đất một cách tiết kiệm có hiệu quả theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất nhà nước đặt ra.
- Là công cụ cung cấp thông tin trông quá trình quản lý đất đai đặc biệt trong
quá trình kiểm kê đất đai như: tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ
sử dụng.
- Là công cụ để Nhà nước thu các khoản phí và lệ phí đúng đối tượng.
- Là cơ sở để Nhà nước giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về lĩnh vực
đất đai.
- Là căn cứ để Nhà nước đền bù cho các HGĐCN khi giải phóng mặt bằng.
- Là cơ sơ để Nhà nước nắm và kiểm soát sự phát triển của thị trường bất động sản.
c. Các đối tượng liên quan khác
- Đối với ngân hàng, các tổ chức tín dụng thì GCN là căn cứ để các ngân hàng,
tổ chức tín dụng đồng ý cho vay vốn kinh doanh, sản xuất.
- Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCN là căn cứ để xác nhận
vốn góp bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không nhằm đảm bảo việc kinh
doanh có hiệu quả.

8




9


ngày 1/7/2004 thay thế cho Luật đất đai năm 1988, 2001. Luật đất đai 2003 cũng khẳng định rõ: "
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu."
Luật đất đai 2003 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009) cũng quy định rõ
13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai:
1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện các văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
7. Thống kê, kiểm kê đất đai.
8. Quản lý tài chính về đất đai.
9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản.
10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử
lý vi phạm pháp luật về đất đai.
12. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc
quản lý và sử dụng đất đai.
13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
Có thể nói Luật 2003 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009) là bộ Luật lớn
nhất, hoàn chỉnh nhất so với Luật đất đai 1988 và Luật đất đai 1993, đây là một